#南鐵東移案 稍早進行最後的拆遷工作。不意外地，我有些台北時力粉和柯粉的朋友，非常踴躍發表意見。最常看到的就是把南鐵案跟竹南大埔案相提並論。
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還是一句老話，#在地事要問在地人。碰巧在下的姑姑就是三百四十戶拆遷戶的其中之一；因為她不是很熟不動產實務，當初開公聽會、補償作業、選屋和房屋過戶等等作業，大多是我爸媽在幫她處理，所以南鐵的事情我還不算一無所知。
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南鐵案和大埔案，很多一知半解的人，或者是社運界，常常把它相提並論。但其實細節差非常多，拿後者來理解前者是大有問題的。
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首先，大埔案是「#公告現值徵收」，南鐵案卻是「#市價徵收」。不用到熟悉不動產實務，稍有常識的人都知道，台灣的「公告地價」往往是市價的一半甚至以下，公告地價徵收幾乎稱得上是合法搶劫。也因為大埔的悲劇，促成了2012《土地徵收條例》的修改，此後的徵收，包括南鐵案在內，都以市價補償。
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其次，是善後安置作業差很大。大埔案當初雖然承諾「會低價賣一塊土地給張家」。問題是公告地價徵收，已經讓張家的財務陷入危境了，要安置和重建還得自掏腰包。而張藥房是竹南公義路／仁愛路交叉口的三角窗金店面，說要找到條件相當的公家空地，談何容易？但是南鐵案是這樣，拆遷物用市價徵收（我姑姑是住青年路巷仔內靠近新樓醫院那邊，印象中當時好像每坪30萬上下）、安置宅用成本價出售（朋友提供的資料：住宅一坪10萬、店面一坪17萬）。拿到的補償費，如果願意拿去二空那邊買安置宅，絕對是綽綽有餘。如果想再換大房型，或是不想去二空想買別的地方，公股銀行也會提供全額貸款（優惠利率比照公教貸款）。
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至於安置宅的建物品質如何？當初抽選大樓單位的時候，是我爸幫我姑姑去選的。他的看法是，當然是不可能上到豪宅等級，但品質算紮實，格局也算方正。至少不是那種一眼就看得出偷工減料的販厝。
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第三，是公共利益的必要性。大埔徵收的理由，主要是竹南公義路／仁愛路的「外刀」銳角路口，大型車從台１３線（公義路）轉入仁愛路迴轉半徑不夠，容易造成事故。但當時就有人覺得，這種事情可以藉由標線改造之類的方法去緩解，而且老早就規劃有科學路、科專路這些又新又寬的替代道路，大車何苦一定要跟張藥房過不去？
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但南鐵東移就真的是有其公益必要性。我是生長在高雄火車站附近的人，從小就見證鐵路地下化工程長大的。高雄人很幸運，靠近火車站的部份本來就是四條股道以上的寬度，左營段鐵路是夾在翠華路和馬卡道路兩條超大馬路的中間，即使是民族到鳳山之間比較窄的部份，也至少是鐵道圍牆兩邊各有一排停車格的程度。高雄的地下化工程幾乎不用動到旁邊的住戶。
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但是台南就不一樣，多年前我去台南找親戚，借住我姑姑在青年路巷子裡的家，那個真的是跟鐵軌零距離，睡覺會地震的那種。隔著木頭柵欄看過去，鐵道路廊就是雙線那麼寬，柵欄以外也容不下停車格。#青年路平交道 幾乎沒有什麼餘裕空間，事故多發（我記得小時候那個路口還有請一尊地藏王鎮著）。這真的請大家自己去Google Map一下，看看巷仔內長什麼樣子，看完以後你再來說南鐵不用東移沒關係。
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徵收案剛進入協商階段的時候，當事人不瞭解，會抱怨是必然的。我姑姑一開始的時候也是幹譙賴清德幹譙到一個臭頭。但是我不得不說，南市府的溝通算是用心的，隨著補償條件在無數次協商當中一點一點調整起來，反彈聲浪就小很多了。連我爸媽這種不動產實務的沙場老將，也認為南市府的補償條件已經是少見的優渥（想當初他們還曾經為了區段徵收的問題跟楊秋興開罵，果真剽悍），再爭下去也爭不出什麼所以然了。
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好了，我所知的就這麼多。畢竟黃姓拆遷戶是開元路那邊的人，跟我親戚不是鄰居關係，這個人平常的個性作風，是不是有在做違法套房生意，還有樓梯的必要性，老實說我都不甚了了。只是就南鐵東移整件事來講，我覺得正當性絕對夠，補償條件和善後處置也是少有前例的優渥。僅餘的黃姓等拆遷戶，當初也是簽了字、補償金入帳，現在再說要翻桌，未免也太說不過去了吧？
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在此之上，還有一票一知半解的熱血人士，要玩道德高度的社運遊戲，我想台南在地人真的無法接受。

<<想換車故自售個人使用車輛>>已售出
總代理 BMW 540i M Sport G30稀有選配：後輪轉向、高階頭燈、5AT跟車、 NAPPA黑色菱格紋真皮內裝、液晶鑰匙、遙控停車

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出廠：2017.10
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預售：比起標配車跟外匯車來說偏高，可面議。

簡述：
新車售價達450萬，全車原漆、原鈑件，無事故、無泡水，全程原廠保養，連輪胎都在原廠換。
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總代理標準配備之外，原廠選配：
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552 LED頭燈含主動轉向功能
5AC 遠光燈輔助系統
�502 頭燈高壓清洗裝置
5DV 遙控停車（含5DP）
3DS 智慧型螢幕鑰匙
6CP 無線Apple CarPlay
4U1 陶瓷控制旋鈕（音響、空調、iDrive、排檔桿）
4LG Burled Walnut木飾版含銀色適條
465 分離可折式後座椅背

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V-Kool V70頂級航太系列全透明隔熱紙（全車含前擋）
M550i M款後保桿飾版
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誠意者請私訊聯繫賞車，謝謝。

資金行情的局勢，容易令人迷失並讓自己暴露在風險中(part.2)

在全民瘋買房的此時，我們看到不少投資人初嚐獲利甜頭後，為了快速賺大錢，一次買個好幾間，已明顯失去了風險控管的概念。

如果有達到當初預期獲利出場，那倒還好。但如果情況不如預期呢？

要是突然來個黑天鵝，或政府政策突然來個急轉彎，就算不至於造成房價崩盤，但當風向一變，轉手容易度跟獲利程度絕對超乎你想像。

若有歷經2016~2017年投資被咬過的人，相信至今仍記憶猶新（那是一個“你想賠售還不見得會有人願意接“的年代）。

以下淺談一些投資房子的觀念：

1.如果你今天是投資預售屋，建議買的當下就要作好最壞打算：“如果轉不掉，要能接受過戶並扛貸款“。

很多人買預售屋，當下都打著如意算盤，持有短少的時間，創造高額報酬。近一兩年竹北房市的瘋狂更是有目共睹，拿到第一手預售屋，短短幾個月賺個100~300萬已變得習以為常。

但大家是否知道，以往在房市持平的時候，我們在第一線銷售預售屋換約的案子，通常要等到封頂或拆鷹架時，詢問度才開始比較熱絡。對買方來說，離交屋還有很長一段時間，何必現在就作決定、先把一筆錢投進去？且那個時期，屋主持有個一兩年，若能賺個100~150萬就算不錯的報酬了，更枉論賺個30~50萬就停利出場的投資客比比皆是。

2.如果你今天是投資中古屋你要賺價差，進場前就要先設好“具可行性“的停利價。並同時想好如果房子賣不掉，出租投報是否能cover每月房貸管理費的支出。

3.最後，我們來談談你能同時扛幾間房子的問題：

如果你是預售屋，因為工程期間都沒有貸款，故不論你同時有幾間預售屋，只要在工程款付得出來，加上於建商約定之禁止換約日前轉掉就沒事了。但風險就如上述，若沒順利轉掉，你要能接受過戶並貸款。

如果你今天是成屋，以央行目前（最新於2021/3/18）頒佈的限貸令，自然人第三間貸款至多5.5成，第四間（含）以上貸款至多5成，且均無寬限期。

所以你就要計算一下你薪資所能負荷的“房貸總額“能到多少。一般人評估房貸是用月薪的1/3計（如：月薪15萬，每月支付5萬於房貸上），如果你今天沒有老幼要養，或你覺得置產重要性更甚於一切，你要拿月薪的1/2或2/3計也可以。

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總結：

當然，不同時空背景，市況自然就不同，無法一言以蔽之。以上講得都是最為保守的情況，值得投資新手作參考。

所謂“投資“，目的就是要賺錢，我們雖不能掌控市場，但能做的是把所有情況盡可能設想周到，並把風險降到最低。

很多人喜歡投資房子，因為房子的槓桿能創造高投報。但有利就有弊，不論是預售屋還是中古屋，每隔一些時間就會有款項需支付（預售屋是工程款，中古屋是房貸+管理費），所以本身有穩定的現金流是很必要的。

一般人的穩定現金流通常是本業薪水；而資產族的穩定現金流除了本業薪水外，也許還多了股息跟房租。要試想如果今天臨時來個意外發生（如：公司薪酬突然縮水、突然發生車禍無法工作等），你為資金缺口作了多少準備。

投資，一直以來都是量力而為的事。不需要去羨慕他人資產擴張的速度，穩紮穩打才走得長遠。

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以下為本段內容文稿：

在你認識的有錢人裡面，他們花錢的狀態是怎樣？是你覺得大方的，還是覺得是吝嗇的？

其實有些人喔，對於這方面一直產生一種很大的疑惑，就是他們明明那麼有錢，但為什麼面對某些消費的時候，顯得一毛不拔？然而呢，他們面對某些他們自己認為有價值的事情，卻可以一擲千金？

我在這邊喔，就有一個很具體的例子，在2006年的6月12號，原本的加拿大首富媒體大亨～肯尼斯．湯姆森，他因為心臟病去世了。

然而呢，他的一些事跡也隨著他的去世而曝光。大家很驚訝喔，這個在富比士排名世界財富排行榜第9名，個人淨資產高達196億美元的巨富。

他生前是一個在生活上，非常吝嗇的人，他穿的都是便宜的衣服，鞋子也穿到後腳跟都磨破了，也捨不得扔掉！

平常開著一台破車，然後也捨不得聘用司機，坐飛機出差的時候也只坐經濟艙；要剪頭髮的時候，都捨不得去理髮店，都是請自己的妻子直接幫他剪頭髮。

有一次趕上食品店出售廉價的漢堡，他居然一口氣買了6大袋。

最誇張的是喔，他有一次出席晚宴，為了節省幾美元的停車費，居然把車子停在離宴會好幾個街區以外的地方；然後呢，那一天的天氣是非常冷的，漫天大雪就這麼走過去。

其實你聽到這裡，你可能會覺得他的有錢，原來是靠這麼吝嗇而來的；然而呢，他對於某些事情，卻是非常非常的大方。

比如說對於藝術品，他收藏了全世界上最貴的畫作之一，這個畫是彼得．保羅．魯本斯，他所畫的【對無辜者的殺戮】。

而這一幅畫當初湯姆森把買下的時候，花了7700萬美元，你想想看7700萬美元，夠他買多少至少有一點質量的衣服鞋子？

然後呢，換車也絕對不是問題，更不要說聘司機了；坐飛機呢總是坐頭等艙，也應該花不太完吧！

然而呢，你回頭看他的行為哦，你會發現是不是在他的心中，對於花錢這件事情，有一定屬於他自己的邏輯？

也就是說在他認為有價值的東西，其實多少錢他都願意付；但是那些生活上面的花費，在他認為是沒有價值的；所以呢，多花一塊錢他都不願意。

其實呢，在行為經濟學家裡面，對於這樣的行為的解釋，就是用「心理賬戶」這樣的概念。

你可以這樣子理解，我們對於每一筆的花費，並不是從他花出去的錢的客觀數字來評估的，而是這筆花費在我心中所認定的價值，而決定我為它編列多少預算。

所以可想而知哦，對湯姆森而言生活花費的這一個賬戶，在他認為預算是非常低的；所以呢，在這麼低的預算底下，當有漢堡促銷的時候，他就一定會用最低的成本，然後去買到最多的食物。

可是呢，在藝術品的這個心理賬戶，他的預算顯然就非常的高；甚至於是沒有上限。所以呢，他可以買一幅7700萬美元的畫，而眼睛也不眨一下。

所以透過這樣的理解，有兩個部分就值得你我去思考了！第一個我們有沒有為自己設立，在面對不同類型的消費的時候的心理賬戶？

比如說吧，我就遇到有些人，他在治裝的這一個心理賬戶預算非常的高；可是呢，面對學習、面對自我投資給予的預算就非常的低。

所以呢，在這裡就衍生到第二個，就是你這預算的邏輯是什麼？

我想顯然對於湯姆森來說，那些生活上的花費，花出去就是花出去了，它沒有任何的價值、它沒有任何的回報率，它沒有任何的增值的可能。所以呢，自然而然他對生活這一塊就是一毛不拔的。

可是呢，他對於藝術品，無論是他自己收藏的價值、自我的滿足，還是投資的意義；顯然它是有它的邏輯在。

所以我在這裡要談的喔，倒不是說你一定要把你的預算放在學習啊、投資自己啊，這些聽起來很政治正確的話。

我個人倒是覺得，第一個你有沒有設定心理賬戶？第二個你給它的預算的邏輯究竟是什麼？

我最怕的是喔明明此刻的你，你自己很清楚，知道投資自己未來才會有復利回報的效果；但是呢，你卻給投資自己的這個賬戶，極低的預算。

然而呢，對於那些根本沒有回報率的，花出去就是花出去，只會隨著時間降低價值，而不會增值的，你卻給他很高的預算。

就像是我認識有些朋友他很喜歡車，但你知道嗎，新車一買、一過戶，它的價值直接打個78成，它是完全沒有任何增值可能性的。

但是他卻因為自己的想要、自己的爽，對於這件事情給予很高的預算，然後等到他哪一天，覺得自己的職場競爭力不夠了，他才來後悔，這時候後悔有什麼用呢？

所以喔，我想面對財富，跟面對人生當中的很多選項是一樣的，其實我們都不理性；那既然都不理性，不是要把我們變成是一個極度理性的，我覺得這也違反人性，而是在於你有沒有一套你自己的心理賬戶的邏輯，並且去編列預算。

今年呢，你給自己在學習這件事情多少預算呢？然而呢，你給自己在玩耍這件事情，給予多少預算？在我認為學習跟玩耍都是人生的必需，但是你必須要先有計劃。

如果你想要在理財這方面有更好的精進的話，我也很鼓勵你可以幫自己編列一個預算，加入我們的【理財心裡學】的線上課程。

那麼無論如何，都希望你過上一個富足的人生，希望今天的分享，能夠帶給你一些啟發與幫助，我是凱宇。

如果你喜歡我製作內容，請記得訂閱我們的頻道，無論是YouTube，還是Podcast，我們都需要你用最具體的行為，來給予我們支持跟鼓勵。

然而如果你對於啟點文化的商品，或課程有興趣的話，我們近期的實體課程，是在4月18號開課的【寫作小學堂】。這一門課呢，是由嘉玲老師跟怡璇老師共同擔綱。

你將會在這門課裡面，透過跟文字的靠近，不僅是讓文字成為你的好朋友；更可以透過文字跟書寫這個工具，無論是運用在生活，還是工作上，都會有長足的前進。

這一門課從開始一直到現在，我們發現有很多朋友他常常告訴自己，自己有一天一定要寫點東西，不是為了工作，只是為了自己。

如果你有曾經這樣的念頭的話，那麼【寫作小學堂】這一門課，即將會是你最好的選擇、一個最棒的開始！

在我錄音的這個時候，4月18號的【寫作小學堂】的名額已經在倒數了喔！所以呢，請你把握這難得的機會，期盼我們能夠在4月18號的教室裡見到你，謝謝你的收聽，我們再會。

170618東森+壹電視 看好北車商圈發展 大咖砸13億買雙店面
影片網址→https://youtu.be/K8dO98BihP0

東森─張清俊、鍾家豪；壹電視─趙惠雯、林義翔，採訪報導……↓

【東森】

兩層樓的藥妝店就位在重慶南路跟武昌街口的黃金三角窗，人來人往從不缺走進店面的消費者，這間店面連同隔壁茶飲店的土地建物，上個月正式轉手，傳出總價接近13億，是今年以來少見的高價的商用不動產交易。......↓

記者 張清俊：「對買方來說這兩間店面的好處就是擁有穩定的客源，月收租可以達到百萬元，不過這兩間店面並不位在商圈的精華區內，因此外界分析買方恐怕還是著眼於它的長期改建利益。」

就位在台北車站前，雙透天的地坪分別是117.37坪跟26.6坪，由持有約10年的屋主城鳳公司出售給登記為公司僑外資的煌瑞企業，上個月底完成過戶，以擔保債權金額8.28億元推估，成交價大約在11.5億到13.8億元之間，換算成地坪單價超過每坪900萬元，在國內房市不振之際，這筆交易格外引人注意。

房仲業者 陳泰源 表示：「他買的總價跟租金投報率來換算，當然是不划算的，因為以租金一個月大概才一百多萬換算一年投報率跟他總價13億來講，等於大概是0.9%等於是1%不到，這樣子我還是寧願買，因為他買的不是一個單純的店面，他買的是透天厝，沒有所謂釘子戶的問題，它是隨時他自己想要改建，他自己就可以重新改建。」

業者指出，此案雖然尚未實價揭露，不過兩件透天店面交易，將打破最高實價總價的店面紀錄，也是繼今年一月西門町一棟商業大樓以22億賣出之後少見的高價交易案，兩者都是放眼長期的土地改建利益，仍十分看好北車站一帶的商圈發展。

【壹電視】

記者 趙惠雯：「雖然現在房市低迷，但仍然有不少投資客願意把眼光放遠，願意挹注資金，像是在重慶南路還有武昌街口，這兩棟透天厝，總坪數143坪，但在近期就以13億元的價格成交，相當高價。」

台北車站站前商圈，雖然有地段優勢，但也稱不上是精華中的精華，卻能以高價成交，看看這兩家透天厝店面，藥妝店就占地117.37坪，茶飲店則是26.6坪，兩棟一起賣，總價12億9千萬元，算下來每坪單價高達900萬元。

房仲業者 陳泰源 表示：「那邊的土地行情，大概是一坪700~800萬元之間，總價是13億的話，等於大概是900萬元一坪，高出附近土地行情2成左右的價格。」

雖然稱不上是打破行情的天價，但也創下近期商用不動產少見的高價，看的不是商圈人潮，而是放長線釣大魚，著眼未來發展。

房仲業者 陳泰源 表示：「因為他土地持份100多坪來看，變成說它不用擔心，它沒有所謂釘子戶的風險疑慮在，它其實光是憑它自己這兩棟透天厝，他自己就可以做改建，而承租的店家是比較知名的企業，那是長期穩定收租的一個狀況。」

進可攻、退可守，加上附近房產大多是長期持有，購買大坪數獨立透天厝，連投資客最怕的釘子戶風險也通通免了，未來雙子星開發案的商機更是無限，就算成交價貴了點，但看在投資客眼裡，如果眼光放長遠，還是相當划算。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/06/170618-13.html

140713東森 避奢侈稅 兩年內別賣房最安全
影片網址→http://youtu.be/1L2K9vD3wXw

感謝記者 曾鈴媛 的採訪，說到「避奢侈稅」，坊間有許多作法，最常見的就是找名下無房的人頭來買屋，只要付人頭費，就可買完立刻賣賺差價，但是國家缺錢，國稅局採從嚴認定，寧可錯殺一百，也不放過一個，所以後來還是有很多投資客被追稅，與其教人家如何必奢侈稅，最簡單的作法，就是老老實實等房屋過戶滿2年再說吧！

不過，以這次窮婦被課210萬奢侈稅為例，個人覺得她當出賣房應該是沒有透過房仲，不然房仲應該會告知才對，這就告訴我們：交給專業，付點服務費，可以省很多麻煩的！

以下是新聞報導......↓

什麼情況下會被課奢侈稅呢？從持有自宅房屋起算，未滿一年或未滿兩年售出，最高會被課15％的奢侈稅，值得注意的是如果兩年內一定得賣房子，那得注意房子登記地還有房屋所有人的戶籍地是否為同一地址，以及房子是有曾登記公司行號或出租營利用，因為上述情況等同認定房子不是自宅用都會被課稅。

社區大樓一樓現代化裝潢，屋主幾乎都轉租給商家當營業用，不過你知道這可能讓你兩年內賣屋得多被課稅。

記者 曾鈴媛：出租大樓收租金表示是營業用的，因此這樣就避不了奢侈稅。

政府打房明定奢侈稅，原本是要課炒房大戶的稅，這下連一般民眾賣屋交易也得注意，因為根據奢侈稅規定自持有房屋起算未滿一年售出，課交易金額百分之十五奢侈稅，兩年沒賣出奢侈稅就提高到百分之十，不想被課稅，首記房屋不能登記是公司行號或營業場所，就連停車位出租等同營業獲利，兩年內賣房同樣要繳奢侈稅。

房仲業者 陳泰源 表示：戶籍地址跟這個房屋的地址是一模一樣的，那你就符合自用自住的條件，那當然就沒有奢侈稅的問題。

以這房屋所有權狀為例，房子地點和房屋所有人戶籍地都在堤頂大道二段246巷，因為是自宅因此賣出不必被課奢侈稅；但假設房子地點和戶籍地不同，無法認定自宅用就會被課稅，但這造成投資客成功避稅。

房仲業者 陳泰源 表示：奢侈稅是你第二間以上也要被課，你名下只有一間也是不用，所以投資客就找一個名下完全沒有不動產的人頭來買房，然後同時戶籍設在這個房子裡面，這樣就可以賣了。

不想被課奢侈稅，房仲建議賣房前最好請代書或房仲發函給國稅局查明房子，有沒有符合課稅條件，才不會想賣房賺錢，反而被政策多拔了層皮。

新聞網址→http://news.ebc.net.tw/apps/newsList.aspx?id=1405227763&cat=General

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/76326192