【可以因為疫情要求房東調降房租嗎？】

在新冠肺炎疫情影響下，最近有不少藝人房東帶頭表示願意降低房租來減少房客的壓力，政府也拋磚引玉，針對國有非公用土地租金減收、提出可以申請緩繳、免計利息等方案。但這樣「共體時艱」是房東的義務嗎？在法律上，房客有依據請求房東調降租金嗎？

🎸 有什麼依據可以調整租金？

房東與房客雙方應該在締約時就已經評估在租約期限內的利益與風險，所以原則上雙方應該要遵守契約的約定。但針對無法預測、事先內化到經營成本中分散風險的情形（有判決舉例如石油危機），如果都不能增減租金，可能會造成對一方當事人顯失公平，此時才有透過【情事變更原則】讓法院
介入調整的必要：

1️⃣首先是一般原則的規定，契約成立後有情事變更，而這個情形【非締約當時可以預料的】，且如果按照契約【原本的效果會顯失公平】，那當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有效果。（民法第227條之2）

2️⃣在民法租賃契約當中，針對租金調整也有特別規定（第442條）：租賃物為不動產者，而且【租約沒有約定期限】的話，當事人可以不動產價值的漲跌為理由，聲請法院增減租金。
相反的，如果【租約定有期限】，可以認為雙方當事人有在約定期限內有不變更租金的意思，就不能用這一條的規定來主張調整。

🎸 不動產租約有定期限，還能調整租金嗎？

如果不動產租約【有約定期限】，不能以民法第442條規定請求增減租金，那還能不能主張民法第227條之2情事變更的一般規定呢？

學者多認為，如果符合第227條之2有情事變更之情形、依照原本的契約效果會顯失公平，就算是是有定期限的租約，還是可以請求法院變更效果。但有法院判決認為，只有未定期限的不動產租賃才能適用情事變更原則，如果定有期限應該要認為要依照雙方租約所約定的租金計算方式（高等法院臺南分院96年重上字第49號民事判決）

🎸 以往法院是怎麼認定的？

過去SARS時也曾有過主張【調整租金】的案件，法院雖然認為SARS的情況是無法預料的短期劇變，但認為需要證明影響到房屋或土地的價值、受影響而需要調整租金的期間有多久，而且要達到締約時無法預料、顯失公平的程度（臺北地方法院93年度北重訴字第12號民事判決）。SARS當時的幾個案件，都是較大規模的公司請求調整租金，與房東的締約能力、評估風險的能力應該相當，也因此不容易被認定為顯失公平，而沒有請求成功。

相反地，考量一般承租人相較之下通常為較弱勢的一方，如果能證明在這波疫情下造成租賃物價值下跌、依照原本租金顯失公平的話，應該允許承租人向請求法院調整受影響期間內的租金。

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常常有從事業務工作的朋友問我，我要怎麼樣去判斷我的客戶，正在釋放購買訊號？如果能夠捕捉到這些信號，適時的提出締結成交的邀請，是不是成功率就會有效提高？

這個答案當然是肯定的！如果是建立在對方釋放出來的訊號，好啦！那現在問題來了，那對方到底釋放了什麼樣的信號，是購買訊號呢？如果再往前推一點的話，那你有沒有習慣去捕捉對方的訊號呢？

如果你的客戶釋放出這樣的訊號，你就可以嘗試締結成交了，這個訊號就是「未來式的疑問」，什麼是「未來式的疑問」呢？

就是當他開始提出那些，要購買之後才會發生的問題，那就代表在她的心中已經開始考慮是不是要買，是不是要跟你成交了？

這些訊號可能有哪些呢？比如說第一個他開始問價格了，其實如果一個人不想買，他連價格是都不會問的。

當他開始詢價確認這個價格是否合適，是否可以打折，能不能分期付款，如果團購有沒有優惠，這些訊號其實是對方已經開始準備要購買了！

而第二種未來式的問題，就是他開始在確認是否物超所值，我們在買東西的時候，都會想要比價，都會想要評估cp值，這是很正常的一個行為。

所以當你的客戶開始拿出計算機，或者是打開手機的計算機，他開始評估這個價格是否合理，是否足夠經濟實惠，這代表他也快要決定要買了！

而第三個未來式的問題，就是他開始在問要怎麼付款，可不可以分期呀？能不能刷卡？

當他開始問這些，關於付款、關於成交流程的細節，如果是ＢtoＢ的話，他開始在問那票期要多遠，或者是要分幾個階段交貨，這也代表她開始思考買了之後，要怎麼樣安排後續。

而第四個未來式的問題，就是他開始在確認商品什麼時候可以送達？如果是用郵寄的方式、貨運的方式，那他都會想要知道多快可以收到，像這一類的問題，也是屬於未來式的問題。

所以呢，以上這些信號都是你的客戶在向你釋放，他已經想買了，然而我回想我當年在做業務，特別是當業務主管在帶一些部屬的時候，我在旁邊觀察他們的業務流程，有時候真的會讓我昏倒！

就是他眼前的客戶已經用他全身上下，包含他的問題在釋放出「我已經想買了」…但是這位老兄啊！這位菜鳥業務啊，怎麼樣就是不拿出締結的訂單？

怎麼樣就是不敢明確的提出邀請？你是不是先簽約，你是不是先買回家試試看呢？這些話他怎樣就是說不出來。

我想，除了害怕拒絕之外，很多人可能對於銷售，或者是我們銷售自己的觀念給別人，都有一個很奇怪的迷思，那就是對方又沒有明確的說他要，我怎麼可以硬推呢？

有句話這麼說，雖然有點戲虐，這句話叫做「凡顧客者皆龜毛」啊，你想想看你，我如果是當一個消費者，你會在哪一個業務員面前明擺著說，我要買來吧！賣給我吧！應該不會這樣子吧！

多多少少你自己也都會稍微藏著、躲著，有一點猶抱琵琶半遮面，其實多數時候當我們是消費者，除非眼前這個東西是你不買，你可能會有很大的損失，或很大的危險。

否則我們也不會這麼明顯的告訴我們眼前的業務員說，我現在就是要買，快點讓我買，是不會這麼做的。

所以呢，如果你是一個業務人員，好吧，即便你不是業務人員，但是你需要銷售你的觀念給別人。

那麼這個時候，除了今天談到的，未來式問題之外，我很鼓勵你，你一定要練習學會，怎麼樣把你的眼睛、耳朵，你所有的感官打開。

因為事實上，一個真的想買的人，他會在全身上下有很多訊號，包含語言的、非語言的，那麼如果你想要有效的學習這些訊號，怎麼樣判別，特別是那些沒有說出口的言下之意，或言外之意。

並且進一步的引導對方，跟你達成共識、完成交易的話，我會很鼓勵你，請你務必要把握我在7月4號開課的實體課程，【高難度對話的望聞問切】。

這門課就是用有系統的方法，讓你學會怎麼樣透過觀察對方行為的變化，他的表達模式的變化，去瞭解他內心真實的傾向或看法，並且透過有效的問句去引導出必要的共識。

尤其是我很強調，其實共識的引導，絕對要避免不必要的後遺症，有些說服術，有些說服技巧，它最大的危險就在於，可能呢你的對象當他哪一天回神之後，他反而會給你很大的負面評價，那麼這樣子是不好的。

我想在我們的人生當中，都有需要跟別人達成共識，然而你想達成的是哪一種共識，讓別人事後覺得你在誆他，騙他，用話術來請君入甕嗎？還是你希望創造出，讓對方覺得跟你合作是一個比較有利的選項呢？

如果我談的正是你要的，那就請你把握我們在7月4號開課的【高難度對話課程】，在我錄音的這個時候啊，這門課的名額只剩下5位了。

所以期待你把握這最後也難得的機會，也希望今天的分享能夠帶給你一些啓發與幫助，我是凱宇。

如果你喜歡我製作的內容，除了YouTube之外，我們也有Podcast的頻道，你可以在Podcast的應用裡面搜尋「啟點文化一天聽一天」，除了一定要訂閱我們之外，也請給我們5顆星的評價，我們需要你行動的支持。

然而如果你對於啟點文化的商品，或課程有興趣的話，如同今天最後提到的高難度對話課程，我們在每一段影片說明裡，都有相關的連結。

期待你的加入，也希望我能夠跟你一起前進，那麼今天就聊到這邊，謝謝你的收聽，我們再會。

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當你看到別人都準備好了，而自己卻還沒準備好時，會有什麼感覺呢？
徬徨失措？迷網不安？別擔心！其實我們都一樣…
10歲的你，看到別人都去玩了，但自己的功課還沒寫完⋯⋯是該先寫功課，還是去玩呢？
20歲的你，看到同儕的生涯規畫都準備好了，而自己卻還沒有拿定主意⋯⋯該繼續升學，還是找份工作呢？
30歲的你，看到朋友都成家立業了，而自己卻還在追尋人生方向⋯⋯該先成家，還是先立業呢？
40歲的你，看到別人早就已經實現了夢想，而自己卻還在路上掙扎⋯⋯面對一份不得不做的工作，一段不再有激情的婚姻；該繼續下去，還是改變現狀呢？
有人說：「如果你感到迷網，說明你正走在路上。」
徬徨是一種青春的味道，也是一種時代的味道。
網路時代，所有的規則都被打破，我們再也不能照表操課，依賴特定的路徑，覺得前人怎麼走，自己也能那樣過。這是機會，但也讓人覺得無所適從。
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想要過好人生，與其跟別人比較速度，不如專注在自己的起步。我們在線上等你～
只要先踏出第一步，距離終點就少一步。