因為疫情的關係，大家都乖乖待在家未國家盡一份心力。

在家時間很長，就花點時間寫一些東西，希望能幫助到一些朋友

今天想來跟大家分享一下買房的經驗

會有買房的想法大概是在2017年就開始了
當初會想買房的原因其實有幾點
1. 家裡不夠住，未來結婚一定要搬出去住
2. 2016因為實施房地合一稅，所以房價有下跌的趨勢，所以認為或許是一個不錯的進場時機
3. 還沒結婚前可以拿來出租當成一種投資

基於這幾個想法，就開始從家裡附近開始找標的物。
一開始的想法是以我個人當時的經濟能力找物件，也不想背很重的房貸讓自己壓力很大，所以當時只鎖定了公寓型的房子。

18年那時候在家裡附近看到了一間公寓還不錯，也是年輕夫妻成家買的，房子整理過，裝潢的也滿喜歡的，本來打算下斡旋的，但當時的女朋友（現在的老婆）想住電梯大樓，所以就打消念頭。

到了18年底，因為有結婚的共識了，所以又開始認真看房子，跟老婆也有共識，所以就把物件換成電梯大樓，房價預算抓800萬左右，主要開房的區域在大業大有跟藝文特區這兩個區域。

大業大有這區是早期老台北人外移來桃園第一個落腳的區域，這邊的房子屋齡10-25年之間，生活機能算是非常完整

陸續也看了非常多間，20幾年的房子-10年以內的房子都有看。
看到最後的結論是我們都比較偏愛屋齡比較新，社區環境好的房子。
19年上半年，當時有看到一間社區真的非常不錯，當時屋齡大概11年左右，社區管理非常好，沒看過社區中庭的水池乾淨到沒青苔，10年初的房子中庭蓋水池，聽說地下室沒發生過漏水，建商算是桃園在地頗知名的建商，這社區的價格確實高出附近房子一截，但真的很喜歡就一樣下斡旋了，中間交手好幾次，最後差點成交，但房仲不讓步，不爽加價就放棄了。

藝文特區附近可以負擔的屋齡都太高（幾乎都超過20年），我跟老婆都不喜歡，所以後來就放棄了。

後來思考了一下未來桃園房市的發展，當時桃園捷運綠線已經開始動工，綠線是八德-桃園市中心（火車站）-藝文特區-南崁。
所以考量到捷運沿線對未來房價帶動會有很大的幫助，所以決定從捷運沿線找房子。

那其實從前面看房的經驗來看，藝文特區因為我們能負擔的房價屋齡都太高，所以不太適合我們。
南崁房價也算高，又離我們生活圈有點距離。
桃園市中心市容較舊，房價也是很高
所以比較適合我們的區域就剩八德區

因為我很愛看電影，所以滿常去廣豐新天地的國賓影城看電影，每次去廣豐都覺得那邊的環境很不錯，房子都很新，一直以為房價會是我們無法負擔的金額，認真研究後發現居然是我們可以負擔的，也很慶幸那個時間點房價已經回落到一個相對低點。
廣豐特區10年以內的房價跟藝文特區20年的房價居然差不多，完全嚇到我

所以開始認真研究這區的環境
1. 離交流道又很近車程10分鐘以內。
2. 因為交流道的優勢往台北交通滿方便，坐公車30分鐘左右就能到土城永寧站
3. 離機場青埔高鐵站也不遠，開車30分鐘也能到
4. 未來捷運廣豐就有一站
5. 介壽路旁就是大湳商圈，大湳市場5分鐘車程，生活機能完善
6. 桃園火車站車程10分鐘以內
7. 廣豐特區中心就是一個大型商圈廣豐新天地，有家樂福

基本上這區真的很符合我們的需求，所以就開始找房子，也超級幸運在PTT房版看到一間屋主自售的房子。
屋主是一對年輕夫妻，房子剛裝潢好，裝潢風格也是我們非常喜歡的日式簡約風，經過兩次看房我們就把價格談好，因為沒有經過仲介抽服務費，所以價錢我們雙方當時都很滿意。

談妥之後，由我們買方找自己信任的代書做房子過戶的處理，其實大家做中古屋買賣都會很擔心沒有經過仲介會不會不妥甚至受騙，這邊也是想分享給大家，我自己成功的經驗

其實房仲也是由他們自己的代書來處理房子過戶的流程，基本上跟我自己找代書是一樣的，代書一樣會請銀行來開履約保證帳戶（這是最重要的）
然後我們就按照代書開立的房屋買賣契約，在約定好的時間內把款項匯進履約帳戶，我們就去申請房貸。

在過戶前我們會壓一張本票在代書那邊，主要是保障屋主在過戶後收不到尾款。

等到過戶完成，我們把尾款匯到履約帳戶後，就可以進行最後交屋程序，並把本票取回，交屋完成後，最後銀行就會把履約帳戶的錢轉給賣方，就完成了房屋移轉流程。

最後給大家一些建議，如果有想要自己進行買方動作，建議已新成屋為主，屋齡較新的房子屋況比較容易掌握，比較不容易踩到地雷。
有買房計畫，還在存錢階段，也非常建議先開始看房累積經驗，房子多看才會知道自己到底喜歡什麼房子。

大概就分享到這，希望可以給一些有買房打算的年輕朋友一些幫助，如果希望我多分享一些股票以外的文章，歡迎留言告訴我，並幫我按讚一下～～

上個禮拜有一則很轟動的新聞是：鴻海有一名協理在2013年2月7日的公司尾牙上抽中10張股票。
因為這名協理在2013年3月就達到法定退休年齡，所以協理在同年2月22日向公司申請退休，並在申請退休的文件上注記請公司將他中獎的十張股票一併核發。
總經理對此批示「准予核發」，後總經理轉呈總財務長，但總財務長以「退休申請在抽獎前不符合」為由拒絕核發中獎股票。
這名協理不服鴻海拒絕核發10張股票，就起訴到法院。
法院在今年11月2日作出判決，認定鴻海決定不核發10張股票給這名協理是合法的，判決原告也就是這名協理敗訴。
為什麼法院會這麼判。法院在審理這個案子的時候，認為本件審理的重點在於，公司在尾牙上舉辦的抽獎活動，抽獎抽到的股票，性質到底是什麼？
法院認為，員工在公司舉辦的抽獎活動中抽中獎品，公司與員工間就因此成立一個「贈與契約」。
又因為公司在抽獎開始前，會場前方就有以投影片方式逐一宣達抽獎規則，而且主持人也有以口頭方式對抽獎規則逐條說明，抽獎規則裡面就載明了「獎項發放時需在職始具領取資格」。
所以其實這個贈與契約，是附「停止條件」的。白話來說，就是必須滿足一定要件，贈與契約才生效，公司才有履行贈與的義務。也就是如果條件沒滿足，公司不需要履行這個贈與契約。
可是，這名協理在申請退休的時候不是有註明請公司核發十張股票，而且總經理也准予核發了嗎？為什麼公司可以反悔不核發股票呢？
法院認為，其實從鴻海公司內部的「授權核決權限一覽表」可以看出，關於獎金發放的部分，不論是年度獎金總額（現金、股票），或主管年度績效獎金及股票分紅，其等之核決權限在於「總裁」，而非「總經理」。
所以雖然總經理在協理的申請文件上簽名，但只是行使建議權，表示會將申請文件呈遞給總財務長做最後決定。因此法院認為，總經理依照公司內部規定，並沒有權限核發獎金，所以就算他在員工的申請文件上簽名，也不會發生同意核發獎金的生效力。

所以提醒民眾，在向公司主管申請獎金或其他事項的時候，不要以為自己的主管簽名了，就表示自己的權利可以獲得實現。一定要清楚知道公司內部，就相關事項有決定權的是哪個部門、哪個主管。
另外，法院還提到說，因為是贈與契約，所以只要在公司還沒有把股票背書轉讓給員工以前，其實根據民法第408條第1項前段的規定，都有撤銷贈與意思的權利。
所以只要公司在還沒把股票轉讓給員工前，公司可以隨時撤銷贈與。所以在這個案件中，公司既然有撤銷贈與的表示，那員工就沒辦法再主張這十張股票了。

謝憲愷律師提醒大家，依我國民法規定，當一方同意贈與，另一方接受此種贈與，那麼雙方間成立贈與契約。但是，在贈與物還沒有移轉前，例如約定送一筆不動產，在還沒辦理過戶前，；或者約定送一輛汽車，在汽車沒有交付給受贈人前；或者像新聞中的例子一樣，約定送股票，但還沒背書轉讓前，贈與人隨時都可以撤銷贈與，不負擔任何責任。當然，如果已經履行贈與的程序了，例如已經過戶、交付、背書了，就不能反悔，不能撤銷已經履行的贈與。當然也必須提醒民眾，這種可以隨時撤銷贈與的情況，也有例外，例如贈與有經過公證，或者贈與是為了履行道德上義務的，就不能隨時撤銷贈與。
所以民眾如果成立了贈與契約，受贈人想確保贈與人不隨時撤銷贈與的話，建議民眾可以對這個贈與契約作公證的動作。

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失敗一定有原因，成功一定有方法，找到方法，看見希望！

「原來股東會可以這樣操作喔？」相信不少人看到新聞都會發出這樣到驚嘆，頗有恍然大悟的感覺。

是的，其實根據公司法以及過去台灣股東會已經發生過的實務，「股東表決權排除」原本就是基本套路，所以，大同公司派引用《企業併購法》來攻防的新聞，第一時間，我反而對於黃國昌的反應感到「有點意外」，因為，又是一個不懂股權遊戲的活生生例子。

以下是我綜合整理媒體的重點內容，希望藉這個機會幫大家一窺這場經營權攻防的重點。

6月30日的這場大同股東會堪稱「教案級」的經營權之爭，之前打得你死我活的中資爭議，如今看來只是煙霧彈，真正的殺手鐧是首度出場捍衛公司經營權的「企業併購法」。

一、根據《企業併購法》第27條14、15項規定：「……為併購目的，依本法規定取得任一公開發行公司已發行股份總額超過百分之十之股份者，應於取得後十日內，向證券主管機關申報其併購目的及證券主管機關所規定應行申報之事項；申報事項如有變動時，應隨時補正之。違反前項規定取得公開發行公司已發行有表決權之股份者，其超過部分無表決權。」

二、也就是說，依《企併法》規定：
除了買一家公司的股權超過10％必須申報外，如果之後還想進一步「取得公司經營權」，也必須補正申報事項；如果沒有補正申報，那麼超過10％的部分開股東會時就沒有表決權。

三、截至6月30日「大同股東會」前的統計：

1. 公司派持股約33％

2. 市場派部分：

3. 王光祥以《羅得》、《競殿》、《三雅》3家投資公司持有約11％股權

4. 鄭文逸部分也是10％多

5. 被認為有「假外資」嫌疑的8個帳戶共有近24％（這8個疑似假外資帳戶在大同公司依照審計公報準則，函證這8個帳戶需揭露最終受益人時，他們多數沒有回覆）

6. 還有一些被劃歸支持市場派、每人持股數千張的名人共約6％（註a）

註a：包括以下持股者，在停止過戶前大量買進約3%股票

(1) 李進誠：勁永禿鷹案被判刑的前金檢局長

(2) 葉黃杞：涉護航中資炒股大同案被金管會停職、後辭永豐金證總經理

(3) 蔡滄海：標到很多文化總會、政府標案的「幫推」最大股東金佑投資的負責人

(4) 寧家莉：有線電視靖天傳播集團董娘

(5) 還有一些王光祥的地產界友人

四、結果：
由於市場派沒有補正申報併購目的是為了要取得公司經營權，因此，在集保中心、投保中心都有派代表在現場監督的情況下，當場被「沒收」投票權。

五、大同公司派的律師陣容：

大同公司派幕後的3位「大法師」引用企併法，打了一場艱困的公司經營權之戰，讓人大開眼界。

1. 賴中強：
在太陽花學運時，以「反服貿」聲名大噪，之後打中資絕不手軟，從南海投資、阿里巴巴、蝦皮到大同案，他一路走來立場鮮明。

2. 盧筱筠：
從高檢署退下後轉任律師，曾經是特偵組的一員，辦過力霸案，過去多辦內亂外患案，是這次大同打經營權戰爭的新臉孔。

3. 於知慶：
則是前廉政署檢察官，退下來開業當律師，他的恆昇法律事務所還網羅了專門負責重大經濟犯罪、貪瀆案件偵查的高檢署前特偵組組長楊榮宗加入。

這3位在幕後運籌帷幄的律師，加上站在台前的陳錦旋、梁懷信，林郭文艷就是靠這樣的律師陣仗守住了大同的經營權，打得總統表哥王光祥莫名其妙，還輸得一塌糊塗。

六、後續發展：

1. 金管會立即於6月30日大同股東會後發布新聞稿，其中有幾個值得關注的重點：

(1) 新聞稿直接訴諸「針對本日大同公司股東會未發給部分股東表決權票及選舉票，影響股東權益之保障，並與公司治理股東行動主義有違」，這點對公司派不利。

(2) 證交所將請大同公司本日赴證交所召開重大訊息說明記者會，說明未發給部分股東表決權票及選舉票之理由。

(3) 金管會將請集保公司瞭解並查核相關股務作業，大同公司倘違反公開發行股票公司股務處理準則第6條有關股務內控制度規定，將處分該公司不得再自辦股務事務。

(4) 另大同公司股東倘認為股東會有召集程序或其決議方法之瑕疵，侵害股東權益，可依公司法相關規定尋求救濟。

2. 證期局針對6月30日大同股東會援用《企併法》的認定上，有以下說明：

(1)《羅得》、《競殿》、《三雅》3家投資公司，已經在2018年5月18日已經依法主動提出申報，持有大同股票合計10.004%；之後，也在同年10月26日申報持股變動，增為11.02%。

(2) 無論外資股東是否具有中資背景，或是市場派是否依企併法向主管機關申報，「認定權都在主管機關，而非公司派可以逕行決定」，更不應該剝奪股東投票權利。

3. 證交所針對6月30日大同股東會爭議事項下達的裁示：

(1) 大同 (2371-TW) 今 (30) 日召開重大訊息說明記者會，仍未能具體說明今日召開的股東會中，逕行認定部分股東所持股份無表決權、未發給部分股東表決權票及選舉票等相關法律依據及事證，對股東權益影響甚鉅，並有違公司治理股東行動主義。

(2) 自 7 月 2 日起，將大同列為變更交易方法 (全額交割股，註b)。

註b：全額交割股是台灣股票市場特有，法規用詞為「變更交易方法股票」，而在股票市場習慣稱「全額交割股」

a. 指的是上市櫃公司經營一段時間後，因財務發生困難，股價跌到淨值以下，產生退票情形，或是未在規定時間內公告每一季的財務報表等因素，將會依規定被列為「全額交割股」。

b. 被列為全額交割股以後，如果要進行委託買賣，券商必需要先收到買賣股票的價款或股票，也有些券商會要求簽立風險同意書，才能進行交易。

c. 不接受信用交易，也就是不能透過融資融券的方式交易。

d. 全額交割股買賣必須透過營業員人工下單（每 30 分鐘交易一次），除了交易金額與手續費，有些券商會要求下單前就把要買的全額交割股款項單日的漲停價補足。

e. 投資人不可以將同一天買賣相同標的股票總張數相互沖抵，必須把每筆交易的股票或現金集中送到交易所清算組交割。

f. 一般投資人對被全額交割的公司財務了解不深，稍不留意，可能面臨停止交易，甚至下市的危機。

g. 全額交割股，既沒有股利也沒有配股，唯一能期待的就是「轉機」。

七、本案如果最後金管認定並裁決集保不准辦股務，將是超級殺手锏，公司派必死無疑，金管會、證交所、集保，聯合出手，非常罕見。

八、另有關全額交割股的處份反而不利於市場派的運作，等同提高市場派的門檻，反而有助於公司派鞏固持股。

參考新聞》賴中強、黃國昌打對台 大同公司派這三位律師用《企併法》逼退市場派王光祥：
https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/22134

參考新聞》〈大同股東會〉重訊仍無法釋疑 證交所：7/2起列全額交割股
https://news.cnyes.com/news/id/4500792

參考新聞》大同自行剔除股東表決權 集保：恐將不得自辦股務
https://money.udn.com/money/story/5607/4669236?from=ednappsharing

參考新聞》大同公司派剝奪投票權 金管會將採三大措施 最重不得自辦股務:
https://m.cnyes.com/news/id/4500723?exp=a?utm_source=lineshare&utm_medium=line&utm_campaign=news