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210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
工商書房→https://ctee.com.tw/bookstore/selection/477016.html
買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
省出一棟房:24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房:24招易上手的存錢絕技》,台灣遊讀會股份有限公司提供)
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210622-6.html
股票質借心得 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳貼文
170524《佑佑努力記 3年從零存款到百萬》讀後心得part4最終章
作者:林帝佑
閱讀章節:3-6~end
【信用卡的理財觀】
我本身是個相當保守的人,過去也非常排斥信用卡,除了擔心自制力不夠外,還有交易安全性,後來是因為我機車要加油的關係,知道自助加油可以更便宜,所以才特地去辦一張信用卡。......↓
佑佑鼓勵讀者,能刷卡就盡量刷,以我自己為例:我只看二輪電影,前陣子去台南玩難得要看首輪電影,2張原票價共要560元,當下服務員問我是否要刷卡?當下我沒想太多,只是單純覺得「出門在外,能刷卡就刷吧!」,結果意外發現這家戲院跟我的卡所屬銀行有合作,變成只要356元!當下省了204元,便宜了36%!
很多信用卡跟商家都有合作,不僅有折扣,還可以累積紅利,真的很棒!
另外的心得是,做業務其實比領固定月薪的人更需要信用卡,重點在於「累積信用」,尤其是將來買房子時需要貸款,成數與利率能否夠優惠?就要靠信用卡過去累積的信用提供銀行審核了。PS:我是零底薪、純獎金的業務員,過去曾經申辦過2家銀行的信用卡,因為沒有固定月薪、「沒有信用」,結果都被打槍,內心很受傷,由此可知,累積信用真的很重要!
然後,我跟佑佑一樣都覺得現金回饋比較實在,而且現在確實也比較流行,紅利點數漸漸比較不吸引大家了,所以,我最近打算去辦第二張以現金回饋為主的信用卡了。
書中補充一個觀念,就是若有「分期零利率」方案,就該盡量用,反正都零利率了,錢晚一點扣,自己就有更多的現金在自己的帳戶裡滾利息喔!
【利用負債來理財】
我是一個非常討厭欠別人錢的人,只要欠人家錢,我都會想辦法在最短時間內還完,加上自己負債過,經歷過被催討的滋味兒,所以我很怕負債!
書中提到,債有分好壞,但如何分辨?
很簡單,當投資報酬率大於借款利率,就是好債!套用到房地產投資的意思就是,如果貸款利息是1.8%,而收房租換算租金報酬率可達2.5%,等於租金扣掉房貸利息還有0.7%可以當零用錢,那就是好債,就要「慢慢還」囉~反之,則要快快還債。
但佑佑也提醒讀者,雖然壞債要早點還,但也不要一有錢就全部拿去還債,萬一突然發生緊急需要用錢時,那就糗了!
【時間讓金錢「生生不息」】
標題是書裡分享的經典名言,我非常喜歡!
佑佑舉了一個例子試算給讀者看,發現早10年投資,縱使投入的本金較低,最終的結果仍會比晚10年投資,但投入本金較高的獲利來得大!因此,年輕就是本錢,投資越早越好,「複利」的威力越大!
另外,「投資一定有風險」這句話大家都聽過,佑佑也特別強調,投資前必須預留2個月的生活開銷做為緊急預備金,你可以活存,也可以像作者一樣定存,我目前自己的作法也是跟佑佑一樣,只是因為我收入不穩定,所以我的緊急預備金設定是3~4個月。
只是,既然是緊急預備金,那活存就好,為何要用定存?
佑佑提供讀者一個更好的方法與觀念,那就是將緊急預備金拆成多筆定存,如此一來,除了賺到定存的利息,還同時具有活存的靈活度;換句話說,就是把1筆大額定存拆成多筆小額定存,萬一急用錢時得被迫解定存,可以藉此降低利息損失的概念。
【投資前,要做好最基本的保險】
佑佑提醒讀者,投資前要先做好最基礎的保險,以免發生意外,導致收入中斷還要住院花錢。
我要補充的是,像我自己有去考保險證照,所以保單我都可以自己去買,省掉保險業務員中間賺取的傭金。但我強調!醫療、壽險部分,我還是找專職的保險業務員買,因為我注重後續的「服務」,不要讓自己在生病受傷住院甚至行動不便了,還要自己去申請理賠金。 (該給人家賺,還要要給人家賺)
但如果是單純的儲蓄險,時間到了就可以領錢的那種,我就覺得不太需要業務員提供的服務了,這樣的情況,我就可以用自己的證照去買保單啦!
【年紀不同,資產配置也要調整】
佑佑建議,年輕時1人飽等於全家飽,以放大資產為目標,講求最大報酬,可以投資一些高風險的產品;30歲以後,有家庭、有小孩等顧慮,講求的是「合理的報酬」,年紀再大一點,講求的是穩定的現金流。
看完佑佑的書,我檢視自己的資產配置,發現自己是屬於「老人」狀態。可能是自己收入不穩定的關係,加上歷經過許多慘痛「社會課」的歷練,然後天生個性懶得做功課只想「笨笨的」投資,所以,雖然我現在才三十初頭歲,可是卻只碰定存、儲蓄險,不玩股票,更別提那些什麼高風險的投資商品了。
【儲蓄型保單的眉角】
看書才知道,原來有此一說:30歲以前的人不建議買儲蓄型保單?原因是保單含有壽險功能,所以通常報酬率不高,嚴格來說不算投資,只有儲蓄功能。因此,把錢主要都放在定存跟保單的人,基本上也反映,這個人比較保守。(就是在講我)
儲蓄型保單有強迫儲蓄的功能,佑佑強調「強迫」一詞,在在提醒讀者,就算你資金調度有困難,都得被迫去生錢出來繳納,不然就要面臨4個窘境:保單質借、解約、緩繳、減額繳清。
因此,佑佑也建議讀者,盡量挑選年期較短的保單,才能降低中途需要解約而損失本金的風險。
另外,佑佑提供讀者5個自問的題目,如果都符合,就代表你是屬於適合購買儲蓄型保單的人,而5條問題中其中的2條,我看到時心想:佑佑怎麼不早點出這本書,我怎麼不早點看佑佑的書?我就是當初忘了問自己這2個問題,才會高估自己,搞得過去這幾年存錢存得如此辛苦!
1.我已經存到足夠的緊急預備金?
2.我的工作收入穩定,至少未來半年的保費來源無虞?
PS:另外3個問題是什麼?請自行購書看。
佑佑也幫助讀者搞懂什麼叫做「預定利率、宣告利率」(詳細的解釋請自己買書看),簡言之,以上兩種利率都不是最後你領到的報酬率,但是業務員卻總是拿這樣的話術去吸引你買單,實際上個人拿到的報酬率要看「內部報酬率」,有時候甚至還會比定存還低。(什麼!那我綁6年自虐幹嘛?我定存就好了啊!)
【把存股當存錢】
我一直不敢買股票的原因就是因為不懂,但佑佑說,不懂就只能繼續死存錢了!(我被佑佑打臉了)
佑佑用數據告訴讀者,其實,要找一檔報酬率比定存好上5倍的股票並不難,存股絕對比定存好!不懂沒關係,可以先買不用選股的ETF,例如「台灣50」,這個我也聽很多財經專家講過,「台灣50」最適合不懂股票的人買了!不過,現在股票上萬點,要買的應該是「台灣50反1」,佑佑,妳說是吧?
【結論+補充】
佑佑連投資失利的過程也忠實地與讀者分享,告訴大家不懂的別碰,同時要有勇氣停損!尾聲也提到期貨,佑佑分享了自己親身體驗的過程,還有玩「當沖」,還說「好有趣」!?我光聽她在書中描述的過程我就「嚇屎了」,我應該一輩子也不會玩期貨,連試都不想試。
我覺得現在市面上很多的書標題都很聳動,也很造神,我向來對於那種書都蠻不屑一顧,但「3年從零存到到百萬」標題下得很踏實,內容很實用,難能可貴的是佑佑也有把她慘痛經驗、真實的一面也坦然與讀者分享。
小富由儉,想知道省錢的觀念與方法?
不想死存錢?想搞懂什麼是投資?
你,需要這本書。
PS:書中好像沒有提到「基金理財」這一塊ㄟ,期待佑佑的第2本書問世喔!
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