210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？

堅守預算上限

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。

如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。

談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

如何讓銀行看得起你？

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。

我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。

像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！

還款年限

目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。

以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

貸款成數

一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！

不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！

房貸利率

每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。

方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。

起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。

寬限期

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。

我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。

最後我選哪種方案？

兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。

如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。

只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。

還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)

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170524《佑佑努力記 3年從零存款到百萬》讀後心得part4最終章

作者：林帝佑
閱讀章節：3-6~end

【信用卡的理財觀】

我本身是個相當保守的人，過去也非常排斥信用卡，除了擔心自制力不夠外，還有交易安全性，後來是因為我機車要加油的關係，知道自助加油可以更便宜，所以才特地去辦一張信用卡。......↓

佑佑鼓勵讀者，能刷卡就盡量刷，以我自己為例：我只看二輪電影，前陣子去台南玩難得要看首輪電影，2張原票價共要560元，當下服務員問我是否要刷卡？當下我沒想太多，只是單純覺得「出門在外，能刷卡就刷吧！」，結果意外發現這家戲院跟我的卡所屬銀行有合作，變成只要356元！當下省了204元，便宜了36%！

很多信用卡跟商家都有合作，不僅有折扣，還可以累積紅利，真的很棒！

另外的心得是，做業務其實比領固定月薪的人更需要信用卡，重點在於「累積信用」，尤其是將來買房子時需要貸款，成數與利率能否夠優惠？就要靠信用卡過去累積的信用提供銀行審核了。PS：我是零底薪、純獎金的業務員，過去曾經申辦過2家銀行的信用卡，因為沒有固定月薪、「沒有信用」，結果都被打槍，內心很受傷，由此可知，累積信用真的很重要！

然後，我跟佑佑一樣都覺得現金回饋比較實在，而且現在確實也比較流行，紅利點數漸漸比較不吸引大家了，所以，我最近打算去辦第二張以現金回饋為主的信用卡了。

書中補充一個觀念，就是若有「分期零利率」方案，就該盡量用，反正都零利率了，錢晚一點扣，自己就有更多的現金在自己的帳戶裡滾利息喔！

【利用負債來理財】

我是一個非常討厭欠別人錢的人，只要欠人家錢，我都會想辦法在最短時間內還完，加上自己負債過，經歷過被催討的滋味兒，所以我很怕負債！

書中提到，債有分好壞，但如何分辨？

很簡單，當投資報酬率大於借款利率，就是好債！套用到房地產投資的意思就是，如果貸款利息是1.8%，而收房租換算租金報酬率可達2.5%，等於租金扣掉房貸利息還有0.7%可以當零用錢，那就是好債，就要「慢慢還」囉~反之，則要快快還債。

但佑佑也提醒讀者，雖然壞債要早點還，但也不要一有錢就全部拿去還債，萬一突然發生緊急需要用錢時，那就糗了！

【時間讓金錢「生生不息」】

標題是書裡分享的經典名言，我非常喜歡！

佑佑舉了一個例子試算給讀者看，發現早10年投資，縱使投入的本金較低，最終的結果仍會比晚10年投資，但投入本金較高的獲利來得大！因此，年輕就是本錢，投資越早越好，「複利」的威力越大！

另外，「投資一定有風險」這句話大家都聽過，佑佑也特別強調，投資前必須預留2個月的生活開銷做為緊急預備金，你可以活存，也可以像作者一樣定存，我目前自己的作法也是跟佑佑一樣，只是因為我收入不穩定，所以我的緊急預備金設定是3~4個月。

只是，既然是緊急預備金，那活存就好，為何要用定存？

佑佑提供讀者一個更好的方法與觀念，那就是將緊急預備金拆成多筆定存，如此一來，除了賺到定存的利息，還同時具有活存的靈活度；換句話說，就是把1筆大額定存拆成多筆小額定存，萬一急用錢時得被迫解定存，可以藉此降低利息損失的概念。

【投資前，要做好最基本的保險】

佑佑提醒讀者，投資前要先做好最基礎的保險，以免發生意外，導致收入中斷還要住院花錢。

我要補充的是，像我自己有去考保險證照，所以保單我都可以自己去買，省掉保險業務員中間賺取的傭金。但我強調！醫療、壽險部分，我還是找專職的保險業務員買，因為我注重後續的「服務」，不要讓自己在生病受傷住院甚至行動不便了，還要自己去申請理賠金。 (該給人家賺，還要要給人家賺)

但如果是單純的儲蓄險，時間到了就可以領錢的那種，我就覺得不太需要業務員提供的服務了，這樣的情況，我就可以用自己的證照去買保單啦！

【年紀不同，資產配置也要調整】

佑佑建議，年輕時1人飽等於全家飽，以放大資產為目標，講求最大報酬，可以投資一些高風險的產品；30歲以後，有家庭、有小孩等顧慮，講求的是「合理的報酬」，年紀再大一點，講求的是穩定的現金流。

看完佑佑的書，我檢視自己的資產配置，發現自己是屬於「老人」狀態。可能是自己收入不穩定的關係，加上歷經過許多慘痛「社會課」的歷練，然後天生個性懶得做功課只想「笨笨的」投資，所以，雖然我現在才三十初頭歲，可是卻只碰定存、儲蓄險，不玩股票，更別提那些什麼高風險的投資商品了。

【儲蓄型保單的眉角】

看書才知道，原來有此一說：30歲以前的人不建議買儲蓄型保單？原因是保單含有壽險功能，所以通常報酬率不高，嚴格來說不算投資，只有儲蓄功能。因此，把錢主要都放在定存跟保單的人，基本上也反映，這個人比較保守。(就是在講我)

儲蓄型保單有強迫儲蓄的功能，佑佑強調「強迫」一詞，在在提醒讀者，就算你資金調度有困難，都得被迫去生錢出來繳納，不然就要面臨4個窘境：保單質借、解約、緩繳、減額繳清。

因此，佑佑也建議讀者，盡量挑選年期較短的保單，才能降低中途需要解約而損失本金的風險。

另外，佑佑提供讀者5個自問的題目，如果都符合，就代表你是屬於適合購買儲蓄型保單的人，而5條問題中其中的2條，我看到時心想：佑佑怎麼不早點出這本書，我怎麼不早點看佑佑的書？我就是當初忘了問自己這2個問題，才會高估自己，搞得過去這幾年存錢存得如此辛苦！

1.我已經存到足夠的緊急預備金？
2.我的工作收入穩定，至少未來半年的保費來源無虞？
PS：另外3個問題是什麼？請自行購書看。

佑佑也幫助讀者搞懂什麼叫做「預定利率、宣告利率」(詳細的解釋請自己買書看)，簡言之，以上兩種利率都不是最後你領到的報酬率，但是業務員卻總是拿這樣的話術去吸引你買單，實際上個人拿到的報酬率要看「內部報酬率」，有時候甚至還會比定存還低。(什麼！那我綁6年自虐幹嘛？我定存就好了啊！)

【把存股當存錢】

我一直不敢買股票的原因就是因為不懂，但佑佑說，不懂就只能繼續死存錢了！(我被佑佑打臉了)

佑佑用數據告訴讀者，其實，要找一檔報酬率比定存好上5倍的股票並不難，存股絕對比定存好！不懂沒關係，可以先買不用選股的ETF，例如「台灣50」，這個我也聽很多財經專家講過，「台灣50」最適合不懂股票的人買了！不過，現在股票上萬點，要買的應該是「台灣50反1」，佑佑，妳說是吧？

【結論+補充】

佑佑連投資失利的過程也忠實地與讀者分享，告訴大家不懂的別碰，同時要有勇氣停損！尾聲也提到期貨，佑佑分享了自己親身體驗的過程，還有玩「當沖」，還說「好有趣」！？我光聽她在書中描述的過程我就「嚇屎了」，我應該一輩子也不會玩期貨，連試都不想試。

我覺得現在市面上很多的書標題都很聳動，也很造神，我向來對於那種書都蠻不屑一顧，但「3年從零存到到百萬」標題下得很踏實，內容很實用，難能可貴的是佑佑也有把她慘痛經驗、真實的一面也坦然與讀者分享。

小富由儉，想知道省錢的觀念與方法？
不想死存錢？想搞懂什麼是投資？
你，需要這本書。

PS：書中好像沒有提到「基金理財」這一塊ㄟ，期待佑佑的第2本書問世喔！

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