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《財務自由行》第104回
【設計你的財務自由之路】--【了解你的財務情況(下)】

首先要解釋一下，之前已講有5條財務自由之路：「生意」、「專家」、「團隊」、「股票」、「地產」，筆者則5條路都有做，當然部分未能成為「資產」項，而在資產負債表中，很多無形資產或生意都難以量化及入賬，故保守原則往往不反映在資產負債表中。

「生意」方面，我會另有賬戶記錄，當現金盈利到我手時，就會在個人「收支表」一欄正式入數，而個人「資產負債表」往往不反映。「專家」對我來說就可視為書及教學收入的資產，以獲得因這身分而產生或提升的現金流，但「專家」這資產無法量化，所以亦無法在資產負債表中入賬，但收入則能在「收支表」入數。

「團隊」是我正在建立的資產，現時雖已建立了自己的投資團隊，但團隊未能產生具體的現金流，因而未能成為我的資產，只可說是處於建立中的狀態。至於「股票」及「物業」則是較易量化入賬的資產項，故兩者都會入賬，下文會再作說明。

假設下面是筆者的收入支出、資產負債情況，大家可以參考筆者的記錄方法，為自己製作「收支表」、「資產負債表」。

大部分人在最初踏入社會工作時，只是一名打工仔，亦只有「正職收入」一項收入，初期是沒有問題的，但接下來就必須開發更多的收入來源，建立資產項，產生被動收入，只有不斷增加這方面的收入，你才有機會達成財務自由。

物業淨租金收入就是物業的租金，減去該月的供款（包括還本及利息）、管理費、差餉等各種相關費用後，剩下的淨現金流入，這就是淨租金收入。由於每月都有償還本金，這會在「資產負債表」裡負債的「物業按揭負債」部分，以及資本裡的「物業回報」部分反映。

例如租金是$12,000，管理費為$500，供樓為$6,500，當中$3,000利息，$3,500還本金，由於淨租金收入$5,000是實收的現金流，故此可列在收支表中的「收入」一欄中。

而還本金部分，將會令負債減少，即是2015年11月的資產負債表中，「物業按揭負債」的負債是$2,003,500，到12月則減少了$3,500，而這$3,500其實令我所擁有物業權益增加，所以會在12月份「資本」的「物業回報」部分反映我資本的增加。

除了上面「收支表」及「資產負債表」外，筆者會為物業特別開另一個記錄賬戶，凡與物業相關的數都會入進這賬戶內，最後得出淨租金收入才會入進收支表成為收入。

至於樓價方面，雖然緊貼最新樓價可更反映實況，但我建議以保守為原則，即是在跌市時，以市價入賬，反映樓價的下跌；反之在升市時，不會經常更新樓價，而筆者只會一年更新一次，而且更新樓價時只會反映部分升值數目，這樣做除保守原則外，亦可有數目預留現實中沽出時的各種雜費。

例如，最近同類型單位成交價是$330萬，那我只會記錄現時的樓價為$300萬，若果我上一次記錄時的樓價為$300萬，那在12月份「資本」中的「物業回報」一欄中，就不會有樓價方面的變動。

但若果上次記錄時的樓價是$280萬，今次更新樓價是$300萬，那「物業回報」中，就會有$20萬的資本貢獻反映，令最下方的「本月資本」增加$20萬。同時，在「資產」項中「物業」，市值亦由上次的$280萬升至$300萬。

至於股票方面，則會以市價反映，而股票的每月市值都會在資產項的「股票」部分中反映，從【圖8-2】可見，12月的股票市值比11月下跌了$18,500，因此這會在資本中的「投資回報」項目中反映，從而令本月的資本減少了$18,500。

而股息方面，【圖8-1】的入數方法是即時入數的，只要股票的股息正式收到現金，就可作為該月的被動收入入賬。不過，由於現實中有些股票是一年才派一次息，以至被動收入不太穩定，因此筆者在實際上會用另一個入數法，我會將上年整年所有股票的股息總加，然後除12去平均在2015年入數，以獲個更穩定的收入，至於用那方法，你可按自己喜好去做。

簡單來說，入數的原則是以保守為原則，由於「收入表」與「資產負債表」要配合做才做到，故此筆者每月都會在月尾一次過做。至於到年尾，筆者再會建立「年結表」以反映該年的財務情況，並作出分析，無論是收入的結構、支出的結構，還是資產負債的結構，也會清楚列出並作出分析。

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