一般來講.

屋主不會聽到你說甚麼.

也就是你跟仲介講了3天,每天講8小時...共花24小時.

想要把屋主底價1200談成1000.

而屋主只會....

看到line上面仲介說:有人出1000,想不想談?.

屋主秒回:沒1150免談...

之後...你在跟仲介講3天每天講8小時.

屋主就完全不知道這件事情...XD

因此結果只是..你在浪費你跟仲介的生命而已.



當然啦,另一方面要講.

對一般自住戶而言(仲介不太會去對投資客做動作)

今天自住戶掛賣一間房子,開價1300底價1200.

"不少"仲介會先花半個月到一個月去殺屋主的價.
(這不是絕對,但是很多)

殺價手段很多.

包含假買方,包含假斡旋,然後有各種故事..

單親媽媽很可憐,高尚的大學教授要買,香港人要買.

目的是試探屋主的心態,對價格的強硬度,底線,和增加跟屋主溝通的頻率.

當然更多時候仲介也不用假斡旋假買方.

他直接叫他的投資客去出價看看..

開價1300底價1200,行情1150....

投資客就從850 900 950去出價出到1000...
(行情1150,投資客大概會出到1000,在高就沒啥肉)

所以低價的斡旋,基本上早就被洗過一輪...

也因此,等到仲介試探時間結束後..

你自住戶要買房子

你給他出1000 1050...仲介都知道這完全沒機會,所以不收你的斡旋.

直到你出1100..仲介才可能試著把雙方拉出來談看看.

so....一般來講仲介不收你斡旋...

那有9成機率就是不可能,不用想了,不用講故事了,不用演了.

你是覺得你一個買房菜鳥..

你演戲能力有我們投資客厲害,還是整天面對屋主的仲介厲害??

你殺價能力是有我們投資客厲害,還是有每天殺屋主價得仲介厲害?

所以甚至連老鳥投資客都很清楚這一點.

因此...通常投資客就是只出一個數字,仲介去談...有沒有機會..

沒有機會,就放棄...

完全不掙扎...XD


而,你買房菜鳥,就不要再幻想掙扎有用了....XD


因此對我們投資客來講,買東西就是撒網捕魚.

我要買一間300萬的東西,我就把整個市中心所有我有興趣的物件,一間間全部出價.

對,整個市區.

也就是高雄的話我出價範圍是左營鼓山鹽埕新興前金苓雅前鎮三民甚至包含鳳山五甲.

很多時候都是出價出到第三第四間才買到...運氣不好五六七八九次被打槍都很正常.

放棄找新的,才是買東西的正確態度.

一般來講例如我有一筆資金分五個部分.

我四個部分都會維持一定要買到房子狀態...剩下1/5則是現金在手等大apple.

所以當我賣掉一間房子,拿到錢.

通常我會在不到一個月內,就又把這筆錢花掉買下一間房子.

手上沒事不要有鈔票...XD

因此只要有利潤我就會買....不用等利潤多棒多好.

因為等那個你會餓死...XD

你等一年終於等到一間可以賺80萬的公寓.

不如我先買5間可以賺40萬的公寓.

當然啦,也因此我也常常再錯過apple...

但是無所謂...XD....

做投資客就是要適應"錯過""買不到"...

因此你們每天都在講甚麼,好物件都被投資客買走,591上面都是垃圾.

恩....我們投資客也只是笑笑...XD

我剛賣掉一間公寓..

當初買的時候,是591上面找到的,並且那間591上擺了超過兩個月...

而且前一手還是中期投資客,買來出租屯個兩年後轉賣的...他轉賣也有賺.

阿這種東西到我手上,還是可以賺錢出場.

所以為啥591上面的東西沒啥好買...XD...我過半的物件都591上面買的阿.

你整天要等人家報好康才要買...你會餓死拉.

當然如果你一年才買一間...那可能另當別論倒是...

以上還是短期投資的型態,並且購買物件是老公寓老大樓老透天.


如果是中期投資,或是長期投資.

目標只要超過兩三年...

我們投資客基本上都是直接市場上買現有物件...

甚至直接用行情買.

就像我才不久買諾貝爾11.xw/p...有沒有很行情我相信各位高雄投資客都很清楚.

我可沒等你甚麼10w/p還是甚麼鬼的...

我只是把當下591裡面最便宜那間三房掃掉而已..

那間三房也591掛了兩三個月..只是因為之前可能有比他便宜的,所以還沒輪到他賣掉.

為啥要這樣買..

這是我之前講的中期買房奧義...

當你盯籌碼.

發現釋出量大縮,或是釋出籌碼的價格狂開高(有人要炒),低價籌碼出差不多乾淨.

代表這個地方要準備跳躍性變化行情價格.

這時候就要追...

例如諾貝爾.前幾個月應該還可以買到11w/p整的(我買在大約11.5w/p)

那時候我記得我有發文說可以注意諾貝爾,籌碼乾淨了...

直到11w/p整的都消失,然後市場上可以買到11w/p的物件剩沒幾間.

所以我這時候才進場追....也因此我追在11.5w/p...比前幾個月買的買家還貴.

但沒關係...

因為,我追上去後,再下一間你也許單坪價只比我高一點,但總價可能會比我高不少.XD

所以我時間效益非常好..正在起衝進場價格就往前走了..

而不是過早進場還要停在原地等....

也就是...魚頭魚尾給別人吃,我吃中間魚肚就好的概念...

或是你換成股票技術派的操作就是,盤整多時,一根帶量長紅....你就追的概念.
(當然最近這種買法,可能會被騙線和隔日衝給嘎到往生
還好...不動產市場沒有主力,沒有騙線,也不能放空...XD)

同樣追法,我追31期,追美術館,都是這樣追的...

而且那時候手腳一定要非常快..

因為...高手投資客都是這樣玩...因此有些時候,會很瘋狂的突然整個市場被掃光光.

因為大家想的都是一樣的事情...做的也都是一樣的事情.

美術館就是這樣子..我七月買九月交屋,十一月你在想買只剩下貴兩百萬.
(成交價貴兩百萬)

甚至...我今年錯過的一次大撈一筆機會就是合群新村...

看到最後兩間進場要追,仲介告知都賣掉了...XD

而你還想買,抱歉最便宜那間是之前的價格+30%.....XD

因為...當籌碼被clean後,就會有人開始哄抬價格...開天價來拱高場面價格.

典型範例也有現在的正勤國宅...今年年初應該還看的到598開價底價再560...

年中的時候,剩下六百多開價...

前一個月是不是突然clean,剩一間748開價還出租中不能看屋...XD

當然這幾天有一間688掛出來(破壞行情的籌碼...外行人持有的房子)

以及一間精裝的938開價...

這也很典型有人在拱價格...XD

你手上沒貨,你沒在車上...那你就只能在旁邊流口水看我們價格短短幾個月,一次跳20%.

so.....這就是中長期投資的高級技巧和奧義精神之所在.

也因此,回歸到你中長期投資...

你進場抓的是"上漲的時間點"..而不是在那邊貪便宜.

看到要噴,就加價追上去....

你貪便宜,還在看實價登錄...XD...

那狂噴的物件和區域,你根本買不到.


因此...回到原主題.

一般來講,這市場最會買東西的人,就是投資客.

正常來講,投資客怎樣買,你們就怎樣模仿就對了.

馬化騰說:模仿是一種學習,是一種截長補短,是一種快速成長.

你要靠自己關在家裡土法煉鋼研究出微積分??...給你300年你都做不到..XD

你一輩子才買幾間房子??...你要靠自己的經驗去累積成長??....

你不如去看人家投資客怎麼做,然後整個複製貼上,學個五分像都比你自己摸索好百倍.

甚至,投資客彼此還不是都抄來抄去...XD

我玩短期..我自己發明的??..我玩中期...我自己發明的??..我玩預售屋..我自己發明的??

沒有...我全抄人家的...XD

差別只是因為買賣經驗累積很多,所以別人玩甚麼把戲,看一眼就可以複製起來.

甚至只要閃一個邊,有人講某個投資客玩甚麼賺錢...

大概就可以模擬出它的操作方式和眉角奧義在哪.

然後再生出一小筆錢去操作一個小物件走一輪...

這個絕招就變成我的...XD

so....我們投資客買賣三位數的玩家,也都嘛學來學去抄來抄去...

你...買賣過幾次??...你確定要關著門自己胡思亂想..??

至於仇視投資客,然後認為我們講的東西都是屁,都是詐騙的..

那...慢走不送..XD

社會需要底層,市場需要韭菜....我們代替廣大的不動產感謝各位韭菜的貢獻...!!


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歷史以來,房價跌的時間大約5%...

也就是10年中平均只有半年再跌.

但這還不是重點.

重點是,你要等他到跌,請問要等多久??

例如今天,資金氾濫大家都知道.

25年屋好了,三房平車700萬...

你要等他跌嗎?

你可以等,也許在未來七八九年後跌了.

你那時候終於進場了.

買價大概兩千萬跌到一千五百萬左右....終於等到跌了...終於.


so....

如果今天我們用賭博的角度來看好了.

你也不管甚麼行情阿,市場阿,政策阿.

今天,漲的機率40%,平盤的機率50%,跌的機率10%.

請問你只有買 不買 兩種選擇.

你要買還是你不買...XD


當然你會說,阿如果買了跌了怎麼辦.

這時候歷史又告訴你,在慘的崩盤,一般中古屋大概在3~5年就漲回來原本價格.

崩盤當下買最高點的新屋,又遇到市政轉移蛋黃變蛋白,集所有帶塞在一身.

大概10~12年可以漲回原本價格.

那...

請問你自住房子要住多久?住兩年?住五年?還是住20年?

那跌了怎麼辦??

跌了你就不要管它就好了啊...XD

你會被斷頭??為啥你有房子跌了你會被斷頭的錯覺.


然後這一波武漢肺炎事件.

請問世界各國嚴重疫情爆發的地方.

房價是漲還是跌??

我知道你可以指出矽谷舊金山是跌的...
(因為產業和員工型態改變,所以租金大跌引發房價下跌)

但是,是不是世界上絕大多數的主要大都市,都是漲.

那....現在要看跌的理由是甚麼?


一般來講,投資客對跌會更敏銳.

最直覺的問題就是會發生在.

他的房子賣不出去..

然後他盯籌碼就會看到,去化狀況很差..

所以他就可以很敏銳的察覺到,市場不好.

因為他手上的貨的流動會變很差.獲利也整個大幅壓縮.

而這時候自行調整就會變成,因為貨沒出去,所以不進貨,進貨價格不好,所以買價不往上追.

甚至因為太難賣,所以開始收縮資金.

因此,市場上最清楚房價跌的人,一定是投資客.

所以你要問市場到底跌還是漲...你還是去問投資客比較快..XD


最後講到籌碼型態.

量縮跳階式噴出是"中長期"的奧義.

所以他只是某一種型態.

但如果你用區域來看.

中古屋市場,一個平穩的地方..供需平衡.

某一天他漲了一波...你說會怎樣?量縮??...

不,他剛漲一波,會一堆人把房子拿出來賣...這是很有趣的現象.

所以剛漲一波可能會產生熱潮,這個熱潮不是只有買方增加,賣方也增加.

所以你會看到物件量變多,但是去化速度也變大.

這扯到.

有些屯屋的會獲利了結想說賣個好價格就好,自住的看到房價漲就賣掉換屋.

或是菜鳥投資客看到利潤就壓不住釋出.

而中古屋市場第一波大量釋出的主力,會是自住戶和長期置產..中短線投資客很少.

但是買家,中短線投資客的比率會不少...

而熱潮產生後可能又推升了一段漲幅...因為不少人追價去買.

之後就要看,這邊擠進來的中短線投資客有多少人.

如果很多很多,那推升漲幅後,這些中短線投資客會持續釋出獲利了結(賺小錢就跑)

因此量都還會維持不小量....

但如果擠進來的中短線投資客不多,或是是少數人包場.

這樣就會快速量縮.

先不管量縮..如果中短線投資客很多造成量沒縮.

這時候很容易會進入盤整..

最典型就是過去幾年的諾貝爾...菜鳥投資客太多,一大堆都在11~12這個價位釋出.

所以他盤整很久很久,要等這些中短線的貨都出光了才會再變化.

當然等這些中短線的都釋出,換手給自住和中長期投資客...

那就會開始量縮...

量縮後,如果有炒手,就可能產生上面那種跳躍性的漲幅.
(所以菜鳥投資客很多時候都是,房子賣掉後,才看到他噴出去...XD
阿,怎麼跟股票那麼像...)

但是如果量縮後買家都是自住戶...那..就會變成跟著環境走,並沒有特別的區域性大漲.

so....量縮後要看有沒有人在拱價格...沒人拱價格,你也不用太開心..

股票只有散戶買,是不會漲的....是這一樣的道理

一定要有炒手...他去拱價格...或是少數幾個投資客有共識把價格哄抬上去.

因此..你看我們投資客要追,也不會亂追...很多好案子,多棒多棒,為啥我們都不追..XD

沒炒手追個屁..XD..房子好又不代表它會漲..XD..只代表他貴而已...

我又不是買貴重物品來獻寶...我要漲阿..我要賺利潤阿...

當然挑貨不只是這些因素拉,這還考慮到相對價格有沒有被低估,有沒有更高價的推升理由.

也就是,同樣兩個地方都是500萬.

但這邊周杰倫要住在旁邊..所以有推升理由,所以可以把他吵到550萬.

這是理由...跟基本面實際面無關,是你要為你的拉抬作一個"表面解釋"...XD

因此,重大建設很容易被拿來當作炒作的理由也是這樣子.

你看,高雄紅線黃線捷運宅..是不是一點都沒比沒捷運的貴.

但是...為啥大家要炒劣質品輕軌??....

阿政府在鼓吹輕軌多棒多棒..然後他又是一個變化...所以怎樣都是一個"炒作理由".

當然下一件事情就是,市場買不買單...

市場買單,那我們就可以把價格往上炒..但如果市場不買單...去炒的就會哭哭.

但不管怎樣,有輕軌可以炒,總比甚麼都沒有的地方有優勢...

至於本質上自住戶要買來住的....我只能講.

"你幹嘛大腦壞去不去買捷運紅線橘線...要去買輕軌...甚至你幹嘛去買捷運黃線..XD"

當然啦重大建設也只是炒作理由之一...

但一般時候,我還是崇尚"價格相對被低估"...

因為..不動產很強調價格比對...

所以我買價格被低估,比追話題還有更容易炒作成功的優勢.

當然啦,你說要噴得快...話題還是比較強...也就是你要發大財,追話題還是比追被低估快.

所以我中長期就會去追話題...

因此我31期,美術館,71期或是後譯的店面等...

這些就是強勢區,話題區,利多可以寫整個版面.

這就做為期可能五年十年的中長期配置.

反正我放得夠久,總有等到噴出的那一天.

AND..這也是自住戶最近我都建議,這是最後一個切入蛋黃區的機會...

因為蛋黃區永遠不缺話題...他只缺市場熱度..

而現在資金氾濫,市場熱度夠,外加建商炒作興起...

該到的要素都到了之外..

並且已經看到很明顯地在噴發.也就是已經確定發動了..

再加上目前並沒有市政轉移,蛋黃區蛋白化的現象...並不存在中長期隱憂.

所以對自住戶來講,今天不追蛋黃區..你這輩子就不用追了...

除非你中樂透或是買到40倍漲幅的美德醫.

就像你2000~2003沒切入台北,很多人就喪失了擠入台北的機會.

但是對中短期...你看我還是跑去買諾貝爾,而不是在美術館再多買一間兩房.

因為買相對價格落後,然後有炒作準備要補漲的...勝率和反應時間效力更好.


而對自住戶來講.

買房基本上是顧慮不到那麼多細節.

因此,基本作法還是.

你要買700萬,你就把700萬的物件看個50間.

看完你就知道你要買哪一間.

然後你設一個1,2,3號.

1號去出價,殺看看有沒有達到目標價.

不成就立刻去下斡旋2號3號..

不要小劇場那麼多,不要為了一號在那邊掙扎...

那都是沒有意義的...

至於說,在等等會不會有更好的掉出來.

恩...如果在盤整區間,就像我講的,如果釋出籌碼量多,然後價格又拉不動.

你可以等阿,你可以慢慢買阿.

就像今年要買老公寓,我都會建議可以慢慢挑慢慢買,因為差不多進入盤整區間.
(前面漲太誇張)

但如果你買的東西他有再漲...

你還要等??....你是打算四房等成三房,三房等成套房喔??

這間不行就快點去下斡另一間...你在等就全都被買光了...剩下+20%價格的.

so..今年的蛋黃區,話題區,都沒有機會給你等...想買就手腳要快.

這種價格錯過了,你未來看到大跌,跌完後也是今天的兩倍價格以上...XD

所以你到底要等什麼?

※ 編輯: ceca (1.173.24.160 臺灣), 12/28/2020 19:12:24

他們現在差1.5成.

但是之後連帶硫酸亞那一塊開發,差價應該會逼近到一成.

所以中長期我選擇買31期.


不過短期內,中山三多那邊的幾棟會比較早噴.

※ 編輯: ceca (1.173.24.160 臺灣), 12/28/2020 22:12:04

那樓上感謝你的貢獻..
※ 編輯: ceca (1.173.24.160 臺灣), 12/28/2020 23:29:45

這時候搭配實價登錄拉.

另外,你也要實際去看屋.

你實際去看屋,就算沒有下斡旋,你也可以口頭探一下價位大概要賣多少.

※ 編輯: ceca (1.173.24.160 臺灣), 12/28/2020 23:37:07

其實...

你如果有一段時間盯盤.

你會很清楚實價登錄的價格是當時你看的哪一間的成交價.

所以盯盤為啥是基本功.

因為你會很清楚哪一間屋況怎樣條件怎樣,他最後賣了多少錢.

外地投資客突然跑過來立刻就要買.

本來就很容易吃鱉.

尤其很多年前,北中南的開價和底價落差額度是不一樣的.

2013年左右,北部中古屋開價抵價的落差可能只有一成上下.

但是南部那時候很多都在兩三成....

所以那時候有一票台北投資客在這方面吃大鱉,殺價沒殺夠,買貴...

因此,要投資還是要做一定的基本功...


另外,投資的時候,例如你就只能買到1000萬.

那你也不用想太多.

1300以下的全都給他下斡旋950萬...XD

管他的.

反正仲介不收就拉倒,下一間.

so...先看一輪,然後開始一間間的下斡旋,直到買到為止..

到最後你還是成交1000萬...

至於他開價多少??...疑...我忘了..
※ 編輯: ceca (1.173.24.160 臺灣), 12/29/2020 00:39:33