【第四場公私協力改革都更效能論壇 再度召開】

今(12)日共同與柯市長出席由本府都市發展局與都市更新處、國立臺灣科技大學建築系及臺北市不動產開發商業同業公會共同主辦【第四場「公私協力改革都更效能」】論壇。該系列論壇已從去年開始定期舉辦，今天已是第四場，主要針對臺北市都市更新整合實務推動經驗，如何透過公私協力以增進推行效能。柯市長、行政院張景森政務委員、中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會吳寶田理事長以及臺北市不動產開發商業同業公會陳春銅理事長受邀致詞，本府更新處方定安處長、台灣銀行呂桔誠董事長、中華民國不動產開發公會全聯會于俊明秘書長以及臺灣科技大學建築系李威儀教授進行專題演講。內政部營建署柯茂榮專委、中國建築經理公司謝慧鶯副總經理、昇陽建設股份有限公司簡伯殷總經理、仲量聯行股份有限公司趙正義總經理、台灣法學基金會謝哲勝董事長、立法院法制局陳耀東研究員、永春都更案自救會劉德玢會長以及本府都發局林洲民局長等則是共同出席進行綜合座談，就臺北市目前辦理都市更新工作面臨之困境及未來政策方針討論並發表意見。

柯市長致詞時提到，目前臺北市屋齡30年以上的房屋約有60萬戶，占臺北市房屋總量的67%。都市更新對於臺北來說是必要且迫在眉睫的，尤其這次花蓮發生強震所造成的建物倒塌，更加顯現了台北推動都市更新的必要性以及急迫性。市府曾於99年推動「老舊公寓更新專案」5年專案本來是要引導民間面對四、五層樓公寓老舊都更困難問題，試圖以「一坪換一坪」的增額容積，誘導民間建商願意進場整合難度較高的老公寓。但該專案已於104年落日，統計共79案申請但僅3案開工，成效相對有限；原因包括增額容積與無成本觀念，使民眾胃口變大，導致整合日漸困難;審議程序也很複雜，不易提升效率。目前民眾早已有都更意識，無需再以一坪換一坪當誘因，反而要宣導民眾建立成本觀念，面對防災都更的高度急迫性，應從提高審議效率，包括公私協力改革都更效能、續推168專案以及政府職能到位以公辦都更引動民辦都更等方面下手，才是加速推動都更的良方。

為此，柯市長一上任就指示市府組成了都市更新機制檢討專案小組，並於去年(106)的第一次論壇中提出7加1的改革要項，藉由每季舉辦都更論壇，持續發掘問題集思廣益，避免政府閉門造車，找到解決方法，並提出全方位、全流程的改革方案。今天是第4場論壇，透過前3次的論壇本府整合各公會及相關單位提供的意見，提出30+5項行動方案，目前皆已完成，我相信將能有效的加速推動都市更新，另外本府主要推動的蘭州斯文里公案都更案與永春都更民辦案也在今年有重大的成果，尤其是蘭州斯文里公案都更案，面臨的是等待將近半個世紀的窳陋整宅地區的再生，若能成功，對於北市未來推動都市更新將更有示範性以及激勵性的領頭作用，目前該案也預計今年五月開始拆除工程。

張景森政委致詞時也提到，都市更新這幾年受到嚴重的污名化，導致都更推動不易，其實都市更新是一種具完整公共利益的公共事務，如何透過公平、公正、公開的程序讓政府、所有權人以及開發者三者的協力共同推動，讓此公共利益得以落實，是政府應該要專注改革的方向。經歷這一年的論壇舉辦市府提出了許多針對目前都更制度流程的改革方案，中央也積極的在進行都更條例的修法，相信透過台北市的都更推動寶貴實務經驗提供，未來都更條例的內容也將更為完善。最後，張政委也對本府積極推動「蘭州斯文里三期公辦都更案」以及「永春都更案再度開工」表示肯定。永春都更案在去年法院判決後已迅速重新完備都更程序，將於明日（02/13）重新復工；而蘭州斯文里公辦都更案，更是協助弱勢整宅地區重建的典範案例，也預定於本年3月起協助居民搬遷並目標訂於5月間，正式拆除重建。

我一直主張都市更新勢在必行，且實為城市發展公共建設必要的一環！台北市當下對於都市更新應為作為在於以下兩項：其一為發動「公私協力●改革都更效能」，引動公、私力量注入活水，為台灣現行都更制度修正其機制的困境。其二則是以政府職能到位運用公辦都更來引動民辦都更。本府會持續積極推動都市更新，並利用公私合夥的力量整合實務推動經驗，持續的改革都更流程效能，並加強政府職能，讓都市更新在台北市得以快速且穩定的落實，提升整體城市的環境品質以及災害應變能力，保障人民該有的舒適且安全之居住環境，並活化城市發展與推升經濟動能。

1060425工務部門質詢新聞稿暨影片

「南機場大火，燒出弱勢家庭的無奈，更顯示老舊社區都更推動工作刻不容緩
郭昭巖籲市府災後三部曲，加強災後重建、協助整建維護積極推動社區之更新」

郭昭巖議員於106年4月25日台北市議會工務部門質詢時指出，106年 4月7日凌晨6時發生於萬華區的南機場二期整宅大火，不只是8戶人家房屋受損心靈受傷的問題，也燒出了弱勢家庭的無奈，燒出了老舊社區都更推動是刻不容緩的問題。郭昭巖議員要求台北市政府相關單位應就南機場二期火災後，分三階段來做協助與因應。第一階段是災後重建，第二階段是整建維護，第三階段是社區更新之推動，尤其是公辦都更。同時，市府應就南機場一、二、三期為鼓勵老舊社區更新，比照蘭州斯文里社區有所謂的「產權坪換室內坪」做為權利變換的基礎原則，且對於弱勢租賃戶有相關協助辦法的方式，讓同是弱勢居民和獨居長者甚多的水源二三期整宅也能比照辦理，以加速老舊社區改建並關照弱勢族群。
4月7日南機場火災發生當天一早，郭昭巖議員即和萬華區區長、里長，至現場安撫受災及驚嚇的居民，並對救災狀況做了解，也在當天早上即刻發文給社會局、區公所、產發局、消防局與建管處，針對災後安置、修繕等問題要求相關局處作協助。之後也持續和里長尋求民間公益團體的救助，在部門質詢前兩天還邀集專家學者至現場聽取受災戶和居民的心聲，以為救災與未來都更政策的問政做參考。然在災後重建上，雖然社會局和民政局有對受災戶做緊急安置與關懷，但因其中有幾戶災情慘重，這些弱勢居民不一定有能力做立即修繕，且市府補助有其上限，故郭昭巖要求社會局和民政局繼續為受災戶協尋相關社會資源。
另外，郭昭巖易議員表示，南機場二期公寓起建於1959年八七水災後，政府為安置堤外違建戶分別興建立南機場一、二、三期的大社區。雖然在當時真是政府為弱勢居民興建住宅的典範。但歷經半世紀，都面臨建物老舊結構毀損、公設與管理不佳，逐漸不堪居住的地步，加上這裡多是6坪、8坪、10坪，最多也只有12坪，而早期消防救災規劃設計亦不足，孩子長大後根本不夠居住，常是全家擠在一個小屋，生活毫無品質可言；因此不少住戶在買不起他處較大房屋之下或多或少皆有陽台窗戶外推的老舊違建，這些都可能致使建物安全堪慮。而受災戶的災後修繕也恐在不揞法規之下涉及新違建，萬一被舉報就要面臨拆除又花錢的情況！因此郭昭巖在火災發生當天即要建管處現場協助指導，然建管處卻未有相關作為，因此郭昭巖要求建管處要在直詢的當週和消防局、里長和受災戶做聯繫並提供相關諮詢與協助。建管處長回答會盡速派員前往。
據郭昭巖瞭解，南機場二期建物的耐用年限是60年，從興建至今也有50多年了，雖然99年適逢郝市長正在推一坪換一坪老公更新專案時，郭昭巖議員也曾為此要求都更處做都更說明會，可惜當時大家尚未有此共識便不了了之。經過這次大火，居民意識到即將到達用年限的南機場2期的確有改建的必要性。其實柯市長在火災後的當天中午現勘時，也認為這裡確有都更之必要。但是一個民間自辦都更從申請自劃更新單元、事業計畫…，一直到最後都更完成，平均大概要花個10年左右，南機場二期因住戶高達500多戶，更也多是經濟弱勢的一群，要順利達到自辦都更不但很困難更緩不濟急。因為50多年的老宅，不少處皆有鋼筋裸露的情形；如今歷經火災，萬一遇到強度不小的地震，恐怕都更還沒成功就先坍塌一半。因比郭昭巖認為在都更前可能應先透過對老舊建物的整建維護做結構補強。
目前市府有電梯增設的補助、老屋健檢與耐震結構補強等方案，關於電梯設備的增設補助，早在郝市長時代郭昭巖議員就已經為之成功爭取，連位置設在哪都已經勘查，只可惜因該社區無管委會加上增設後住戶可能要分攤爾後的電梯保費最後破局。郭昭巖表示，如果住戶現在有增設電梯的需求，希望市府予以促成。但因該建物即將屆齡使用年限，電梯所費不貲，輕重緩急考量下，要求都更處和建管處應先就老屋健檢和耐震結構安全的補強經費補助辦法，在質詢後兩周內派員前往社區和里長做相關說明與協助，建管處與都更處處長承諾照辦。郭昭巖更提醒都發局未來該社區若真有整建維護補助經費申請需求時，也去瞭解市場處共同分攤部份經費的可行性，以減輕弱勢住戶的經濟壓力，因為該社區內有部份公設為市場處所屬。都更處長表示會和市場處進一步做瞭解。
針對老舊社區的南機場二期整宅，郭昭巖認為最根本解決方法就是實施都更，尤其是公辦都更。為讓居民能對都更的推行與相關法規明瞭進而加速凝聚共識順利推動都更，郭昭巖議員要求都發局在質詢後的一個月內，由駐點辦公室著手規劃在此社區舉辦至少10場的都更說明會，不只廣邀民眾參加，更以淺顯易懂的方式做說明，並和里長就時間與進行方式的配合做討論。
同時因當地里長曾表示，目前這裡多是住三，住戶擔心容獎不足因而改建意願不高，即使一坪換一坪對他們來說都不具誘因，畢竟這裡的坪數之小常不夠二代同堂，所以如果連1坪換1坪都達不到，他們寧可不要改建勉強住到老，但這卻也因此潛伏著公安問題。郭昭巖議員認為，政府不論是站在保護市民生命財產安全的角度還是城市景觀改造來看，都要去思考如何提出更利於民更加速老舊社區的改建的方案。郭昭巖議員並以99年推行老舊公寓更新專案成果來顯現，目前的都更政策誘因不足無法提高居民更新意願，好比萬華區截至目前為止實際核定件數是敬陪末座的只有12件！
所以郭昭巖要求都發局在地方需求考量下，研擬土地使用分區使是否能轉換成商業區或住商混合區？同時參考香港1坪換2坪，上海的1坪換4坪這些國際大城市推動都更的作法積極和中央進行相關法規之研討，同時因新北市目前有委託推動師來針對老舊社區都更做專案處理，故請該局處同仁去做相關研議，並標求其在總質詢前將研議結果做函覆，都更局與都更處表示願意做此努力。
郭昭巖議員強調，針對老舊社區尤其多是弱勢家庭和獨居長者的社區，公辦都更該是唯一的希望，所以，不僅是中正區的水源二三期、南機場一、三期還是萬華區的南機場二期，市府都應為實現居住正義、關照弱勢居民，要積極作為，要把都更的責任扛下，實施公辦都更。至於公辦都更到底要採取那種樣貌也應該以民眾最大利益為前提，好比水源二三期的更新改建。郭昭巖並提醒市府若因目前都更處的同仁人數不足無力負擔過多的公辦都更案，若市府真有心推動，該增員的地方就當增員。
最後，郭昭巖議員為加速推動水源二三期的更新改建，要求都發局，除了南機場1-3期公辦都更將比照蘭州斯文里有所謂的「產權坪換室內坪」做為權利變換的基礎原則，能將水源二三期比照辦理。在郭昭巖一再要求下，都發局、都更處終於表示會做相關研議。

130701東森財經 一坪換一坪 南港 松山 都更3案通過
影片網址→http://youtu.be/wE44As6c3kI

感謝記者 劉思妤 的採訪，針對這則新聞，小弟有以下幾點感想↓第一：誰說「後文林苑時代」=「都更已死」？我從來就不認同，只要建商對住戶坦承，表達誠意，努力溝通，都更當然可以順利進行，不要醜化釘子戶。

第二：所謂的「一坪換一坪」，其實有好幾種概念，"一坪換一坪"其實也是一個相對模糊、大概的口號，原則上可以分幾種類型↓

指的是「權狀不變」→假設老舊公寓原本是30坪，都更後，建商就送還住戶權狀30坪的房子。但！新房子因為含1/3公設，所以實際上使用空間就變小了。
根據「地目」、「土地坪數」為參考依據，換算建物坪數給住戶，舉例：某棟位於地目「商3」的透天厝，按照商3土地，原則上1坪土地可以換取5坪多的建物坪數，假設透天厝土地50坪，換算下來等於至少250坪的建物坪數。
總支，不管是怎漾的算法，最後就是會得到幾個狀況↓

房價至少漲3成，舊變新漲1成，公寓變電梯華廈漲1成，預售案賣2~3年後的未來價再漲1成。
原地主戶，獲得的建物坪數不變，甚至更多，但因為原本3~4層公寓變成10層以上的華廈，原地主持有的土地持分變少了。

以下是新聞報導......↓

記者 劉思妤：記者目前位於南港老舊公寓更新案都更地點，因建商與住戶取得不錯共識，目前住戶同意率已高達99.7%。

北市府提供一坪換一坪，老舊公寓都更案，3件個案過關，南港區住戶同意率最高。

記者 劉思妤：而位於小巨蛋附近，南京東路松山區開發案，目前住戶同意率也有88%。

松山區都更案，還有10戶在協商，實施建商分別為興富發、首泰、國泰建設，都更如火如荼進行，住戶確是兩樣情。

就怕釘子戶讓都更案原地踏步，畢竟老舊公寓改建後，房價可是翻倍漲。

房仲業者 陳泰源 表示：都更之後，賣的是預售又是新房子，預售案本來就是賣2~3年之後的未來價，至少絕對是差3成以上。

南港舊公寓附近目前行情每坪60~80萬，松山區南京東路和敦化北路周邊房價，每坪約65~70萬元，老宅更新成大樓，房價每坪上看百萬元。

房仲業者 陳泰源 表示：樓地板面積，也就是所謂的建物坪數，你實際上真正的使用空間假設是30坪，你未來換到的就是有30坪的使用空間。

符合舊公寓條件者，104年8月前能依據「一坪換一坪」專案申請都更，不過案件曠日費時，更新老宅不是短時間，就能看到成效。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/65897431