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老協珍新光三越 在 Joe Huang Instagram 的最佳貼文
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老協珍新光三越 在 數位時代Official Youtube 的最讚貼文
2015-02-02 23:36:49封面故事
商場革命──科技零售時代來了!
圖解零售商機:瞄準環抱你的消費者
工具1:App
梅西百貨|App無縫接軌,再造實體店魅力
新光三越|會員的尊榮,一指體驗
遠東百貨|App領路,逛街不迷路
工具2:運用Beacon
義大世界|節省消費者時間,就能賺到更多營業額
銀泰集團|馬雲力挺,零售特種部隊出擊
燦坤|收集動態資料,讓客戶自己訂價
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老協珍新光三越 在 Facebook 的最佳貼文
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老協珍新光三越 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最讚貼文
210308台視 高額租金悄調降 台北東區商圈拚復甦
台視原影→https://youtu.be/iAi2OhQ0HLE
台視新聞→https://news.ttv.com.tw/news/11003080002800W
本土服飾品牌2020年租下永福樓舊址,月租金一口氣從600萬元砍到320萬元
東區商圈發展促進協會統計,疫情爆發期間,東區空店面不增反減
記者/蔡佳珍、陳信志 採訪報導......↓
人來人往、車水馬龍的忠孝東路四段,曾經是東區商圈人潮最多、競爭最激烈的一級戰區,現在卻經常可以看到店家拉下鐵門,愈往巷內走情況愈嚴重,幾乎每隔幾公尺就有一家空店面,除了受到疫情影響,東區空店原因其實與西門町大不相同。
房仲公司總經理葉國華:「東區大概5、6年前,就出現商圈節節敗退的狀況。」消費市場研究顧問公司副總監楊少夫:「東區商圈沒落,最主要是在於鄰近的信義商圈崛起,將東區消費者吸往信義商圈。」
大門一開,滿滿人潮全往店內衝,不用一下子,幾乎人手一袋戰利品,信義區百貨公司週年慶盛況空前,創造驚人坪效與提袋率,除了原有的新光三越、台北101之外,微風廣場、遠東百貨…等,百貨一家接一家開,整個信義區百貨公司數量超過10家,密集度相當高。大量的打卡熱點,再加上各種年齡層商品應有盡有,相較之下,以街邊店為主的東區,逛街人潮自然很容易被吸走。
房屋仲介陳泰源:「民眾他想要去實體消費,會比較希望可以一站式購足,也就是說,我希望可以到一個複合式商場,購物中心、百貨公司等,但是如果你要我走街邊店,一家店就只賣單一種類型的商品,那就可能沒有辦法滿足消費者了。」
消費市場研究顧問公司副總監楊少夫:「現在消費者透過網路購買商品的習慣,因此租金是實體店面營運的狀況,其實已經受到電商影響,而疫情的衝擊,加速了整個循環,讓各個實體店面不得不提早面對,他們得去重新布局。」信義商圈再加上電商崛起,分散東區原有的逛街人潮,而居高不下的租金,更是加速東區沒落。
房屋仲介陳泰源:「東區過去租金也相對在一個高點的情況之下,就剛好反轉線下來。」
2019年,在東區經營40年以上的老牌餐廳永福樓,因為扛不住租金壓力,忍痛熄燈,後來房東依然堅持不降房租,讓店面空置達到半年,而永福樓歇業後,還有一連串骨牌效應。東區商圈發展促進協會理事長韓修和:「3年前我就任里長後,東區沒落是最嚴重,我上任之後,在整體東區計畫裡面,我們開始做整體的空店盤點,這一條就大概有11家空店面,整個東區,真的是沒落得像一個空城一樣。」
一度有如空城的東區商圈,近年卻悄悄發生變化。換上嶄新明亮的裝潢,本土服飾品牌2020年租下永福樓舊址,月租金一口氣從600萬元砍到320萬元,幾乎打了對折,其他遲遲找不到租客的房東,也陸續調降租金,房仲業者透露,東區店面的月租金從每坪最高3萬元,大約已經降到1萬到1萬5千元,特別是巷內降幅更高。
房屋仲介陳泰源:「如果說是東區的巷弄內,甚至1坪的月租金,大概只到7、8千元而已,所以說其實也算是降幅滿明顯的,也是一半以下。」
東區商圈發展促進協會理事長韓修和:「東區的房東大概有6、7成都願意降租,降的幅度也是滿高的,但是疫情嚴重,各商圈其實空店率都很嚴重,那房東自己有感覺,所以在去年度的降幅度最高,那之後很多年輕人對東區有信心,大家都陸續回來做投資開店。」
東區巷內一家手搖飲料店,以調酒方式製作飲料,搭配俏皮的插畫牆,成為人氣飲料店。東區商圈飲料店業者小怪:「現在疫情期間租金有降比較多,所以現在東區其實比較適合做生意,我們才敢做,降租快5成。」
勇敢進駐東區,邁入第二年就碰上新冠疫情,坦言不是沒受影響,不過,會選在東區開店,除了房東願意降租,主要還是看上商圈未來的發展性。東區商圈飲料店業者小怪:「降租是其次,再加上東區一定還有發展,因為每間店就算它不開了,再開就會有新的人潮。」
從韓國進口女裝的服飾店業者,疫情期間即使運費成本漲到過去的5倍,依然願意留在東區,同時,還有服飾業者,在東區一口氣開出4家分店,都是希望趁租金便宜時搶占店面。東區商圈服飾店經理黃小姐:「房東他就是有降一些租金,其實我覺得主要還是說,我們公司自己的強化。」東區商圈服飾店業者盧又瑄:「如果真的比較稍微高一點,都有降價一些,穩穩做的話就都還算OK。」
東區空店面從2020年1月,疫情爆發前的193間,6月不增反減降到159間,到了今年1月底,只剩下120間空店面待租。線上消費市場研究顧問公司副總監楊少夫:「公共區域的造景,甚至說獨特節慶的氛圍形塑,當然最後一個就是獨一無二的一個品牌進駐,這些都可能是商圈可以塑造商圈的差異。」調降租金只是第一步,想把更多消費者帶進東區,專家認為還需要打造出,有別於其他商圈的特色,才有機會重返昔日榮景。
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/03/210308.html
老協珍新光三越 在 高雄好過日 Facebook 的最佳貼文
【記憶的保留與新生:高雄車站的故事】
(陳信諭 醫師)
(這是陳醫師2017年的舊文,在228時,也重新和大家分享高雄車站的前身今世。由於當時高雄車站尚未通車,因此部分語句有重新經過調整)
若在市區,聽到人家說要去「車頭」,大家第一印象應該是高雄車站吧。
隨著鐵路地下化工程的完成,市區內一舉多出七座新車站,這樣的印象或許正在逐漸改變。
在鐵路地下化通車、中博地下道拆除後,雖然高雄車站距離全部完成還要兩年以上,就像是通過一個漫長的隧道,從我高中以來,十多年一直是「大工地」的高雄車站,終於可以看到盡頭的光亮。

★★最久的臨時車站★★
2017年夏季,傳出高雄車站天花板掉落的新聞,令人發覺這座車站確實已經老了。繞著車站走,外面的隔熱材和外牆已經開始斑駁,站內充滿歲月痕跡,特別是幾處閒置的商店,看來更乏人清理。站內看來最新穎的,反而是牆上貼的大幅地下化願景圖、新車站和綠廊,即將在明年實現。
高雄臨時車站自 2002 年啟用,是台灣使用最久的臨時車站。
這十五年,是半代人的時間,我仍依稀記得高雄車站廣場前的鯉魚、挑高的大廳、和狹小的後站。但現在進出車站的這代學生,應該已經沒有舊車站的記憶了吧。
移到一旁的老車站,以「高雄願景館」的面貌風光開幕。但不知是否等了太久,那些本來是展示「願景」的展品,早一步在願景達成前凋零。目前已重新修繕,改為「高雄鐵路地下化展示館」。

★★延宕和凋零的高雄車站★★
回到車站遷移的開始,2002 年到 2007 年,進行的並不是「鐵路地下化工程」,而是捷運紅線高雄車站的工程,鐵路本體並沒有施工。因此,2018年以前的「捷運高雄車站」也是位在永久站南側的臨時站。
其實,地下化工程早在 1996 年開始規劃,1999 年完成左營至鳳山地下化計畫,但經建會因規模龐大並未核定。直到 2006 年謝長廷擔任院長任內,才又核定此項計畫。但後來又陸續追加左營與鳳山計畫。繞了一圈,回到原點,直到 2009 年,地下化工程才真正開工。途中又遇到中油管線遷移等諸多問題,讓計畫幾經延宕。
就在計畫不斷延遲之下,高雄車站也逐漸凋零。
左營新光三越開幕後,左營站的進出總人次就已超越高雄車站;近兩年,捷運左營站人流也穩定超越高雄車站。左營車站儼然站穩大高雄最大交通樞紐的位置。
反而高雄車站周邊的幾個商圈,隨著商圈轉移、以及商業模式的改變,欲振乏力。缺乏明確的建設期程,也讓民間投資卻步。
在計畫過程中,多次的計畫變更,中央與地方的協調困難,缺乏不同工程間的整合等等,都是台灣大型建設屢見不鮮的問題。

★★公民參與 X 高雄車站★★
幾經波折的高雄車站,卻有個少見的亮點,就是車站本體的「公民參與」嘗試!
原本的工程顧問公司,找了知名的 SOM 來做車站設計,先是被民間批評對老車站量體缺乏尊重,背後卡在超大頂棚沒有單位想維護的窘境。工程多次修改,改了個小頂棚方案,卻越改越糟糕。
2013 年,許多公民團體組成「高雄車站公民參與行動聯盟」,除了直接對官員提出訴求,也在雄中與願景館辦了多場論壇與工作坊,邀請市民來參與對車站的想像。
在雄中的那幾場,有眾多每天搭火車上學的學弟、畢業的學長、有鐵道迷、有世居周邊的居民,紛紛發表對車站的看法。
加入民眾意見後,雖然最後並非重新競圖,都發局還是擋下了車站都審案,讓工程公司重新更換合作團隊,找來 Mecanoo 規劃車站。
雖然過程並非人人滿意,但此行動已寫下了台灣公民參與都市重大開發案的典範。在眾多官僚爭論推托的曲折過程中,讓我們看到對高雄有期待、想付出的市民,願意關心公共議題。
我想,民主就是在這一連串衝撞的過程中產生的吧。
★★想像我們的城市★★
早年,隨著港市發展,現代化都市計畫因此而建立。高雄車站,承載著帝國前進基地的期許,也見證過再殖民的殘暴鎮壓,也終於能凝聚更多市民的記憶與夢想。
我們真心期盼,這樣的美事不應該只是特例,我們更應該在制度上創造鼓勵公民參與的機制,讓「公民參與」的精神,深入到市民對城市公共議題的日常關懷。
讓我們一起來想像,一起打造屬於我們的城市吧。
我們認為,一個「前瞻」的城市,不能忘記自己的過去,要成為具有歷史厚度的城市,必須珍惜有形和無形的歷史資產,讓市民的共同記憶有所連結,讓我們更清楚城市為何是現在的樣貌,更清楚未來又該走向何方。
★★回顧高雄鐵道發展史★★
歷史上,高雄的主要車站曾經出現過五代車站。應該不少人都知道,高雄第一座火車站不是在「大港埔」,而是在「哨船頭」一帶。
鐵路會在這裏興築與選址,和高雄港的發展息息相關。
19世紀的鐵路建設,為國家經濟與軍事發展重要基礎。日本時期,為了運輸軍需物資,先在清國修築的官道上鋪上輕便軌道供台車行駛,稱為「台灣陸軍補給廠輕便鐵道」。1895年底,打狗到台南的軌道就已完成,終點就鋪到接近哨船頭附近,以利銜接海運,後來縱貫線的工程物資便由這裏上岸運輸。
同時,總督府以發展全台縱貫鐵路列為優先建設,並由南北兩端分頭興築。因清國所建路線選線與施工標準太爛,故北段大部份廢除重建。南段則於1899年底在打狗動工,往台南建設(清國時期縱貫線的規劃最南只到台南)。隔年底就通車到台南。
1907年又興建打狗到九曲堂的鳳山支線,1912年再延伸為屏東線。

★第一代火車站:鹽埕埔庄
1900年通車的第一代高雄車站「打狗停車場」,位置在鹽埕埔車路頂,山下町十七番地,大約在今日鼓山一路87巷口,也就是第二代車站北方500公尺,當時車站的南邊就是海了。
由於縱貫線完成之初抱持速成主義,因此可以推測當初木造站房也只以實用為考量,在第二代站房完工後就拆除,今天已難尋覓存在過的證據。

★第二代火車站
而由於港口鐵道業務量不斷上升,1904年總督府開始往車站南方填築碼頭用地,1908年第二代「打狗駅」就落成在海埔新生地上,而周邊填海造陸的新市街(淺野埋立地),也在1908年「打狗市區改正計畫」後,形成了高雄第一個棋盤狀的現代都市計畫區。
不論是行政,金融,商業等機能都集中在車站周邊。車站延著碼頭往魚市場延伸的鐵路,稱為濱線(Hamasen),就是「哈瑪星」名稱的來源。在2017年9月,這個歷史地名也將重新成為輕軌車站的正式站名。
打狗車站擴建後,鐵道和碼頭的轉運更為便利,現代化船舶已經能直接靠港,鐵道也鋪軌到碼頭上,中間不需再由駁船轉運,便於提供米糖等物資外銷的海陸聯運機能,是高雄現代化港市之始。
1920年日本政府「地方制度改正」,打狗改名高雄,哈瑪星一帶成為高雄州高雄郡高雄街,車站也改名高雄駅。但在港市蓬勃發展下,僅4年高雄街就升格為高雄市,市區也繼續往東擴張,「市區計畫變更」也跨過高雄川納入三塊厝,苓雅寮等地。港口設施在1937年也已經完成到高雄川口。
可以說這時期,高雄的市區、鐵道、港口發展是密不可分的。
★第三代火車站:大港埔
1930年代,高雄市人口超越台南,高雄港吞吐量直追基隆,自然需要更新的計畫。在1936年公布的「大高雄計畫」中,高雄駅遷移大港埔的現址,位居都市計畫中軸線位置,整個市區以環狀臨港線為界,範圍和設計居住人口均擴充數倍,預計以1965年飽和人口40萬人為目標。
順道一提,雖然1950年代高雄人口就超過設計的40萬人,但缺乏都市計畫概念與施政能力的中華民國政府,將這個計畫一直沿用到1970年代以後。
第三代高雄駅在1941年6月20號落成,這時候已經是日本偷襲珍珠港前不到半年了,在軍部執政下,國內氣氛轉向「忠君愛國」,「不惜一戰」等口號。採取興亞式建築的高雄駅,似乎也反映著大日本帝國的自信滿滿。
同年,東港線、鳳山雙軌化也陸續完成,鐵路隨著港區也擴大到苓雅寮,戲獅甲工業區,新高雄車站成為高屏平原的集散核心,高雄市除了港口機能外,也被賦予南向商工基地的角色。
然而,二戰很快就轉向對日本帝國不利的走向,1944年開始,美軍多次空襲台灣,攻擊目標集中在高雄港周邊,高雄港駅也被完全燒毀。現在看到的站房是戰後重建的混凝土建築,位置稍稍偏南一點,已非原始木造站房。
★★再殖民屠殺的見證★★
戰後,中華民國政府佔領台灣,受到戰火波及的鐵道雖然迅速修復,但高雄車站卻成為另一樁悲劇的舞台。
1947年228事件發生後,憲兵佔領高雄車站,並在站房二樓架設機槍,高雄對外鐵路交通遭到切斷,糧食無法進入高雄。3月5日雄中自衛隊進攻高雄車站試圖驅逐憲兵,卻被開火壓制,雄中畢業生顏再策中彈喪生。
3月6日高雄鎮壓開始,民間推派的處理委員會在市府被逮捕槍決,彭孟緝命令部隊攻擊高雄車站和雄中一帶,第21師獨立團第3營開拔到場後,便開火掃射車站與地下道人群,死傷慘重。
3月6日至7日,軍隊調來迫砲砲擊雄中並派出步兵攻堅,雄中也成為228事件中唯一遭到國府軍攻擊的學校。
就像是筆者前幾天提到的「我只是個計程車司機」場景,在高雄車站前,中國軍隊對著所謂的「同胞」人民開槍,除了槍彈下的死傷,往後數十年白色恐怖下對歷史的扭曲與壓抑,讓相關的記憶成為禁忌,更長年在台灣人民心中投下恐懼。
我就讀高中時,雖然已是民主開放的年代,但還是對發生在自己城市的血腥歷史所知無幾。
★★城市蔓延造成的衝突和陷阱★★
隨著經濟發展,過去作為城市邊界的鐵道開始被蔓延的城市翻越,在數十年未重新檢討都市計畫下,眾多的矛盾成為城市中暗藏的陷阱。
例如,臨港線旁凱旋路埋設的油管,在1970年代前還在田野之間,卻很快的在短短數十年被密集的住宅所包圍,但是,周邊的居民乃至地方政府,卻是渾然不覺有何危險。

★都市縫合:第四代/臨時火車站
在北高雄逐漸從農田與水塘轉變為高樓大廈之際,鐵道成為交通的阻隔。1970年代之後,南北向的主要幹道陸續興築立體交叉,中博地下道也在1987年貫通,此時隨著台北地下化工程如火如荼進行,「鐵路地下化」儼然也成為每次選舉候選人的政見。
在高雄車站地下化工程終於被核定後,龐大的站區先後進行了多項工程,高雄車站進入超過20年的大施工期。
2002年3月28日,臨時車站先行啟用。雖說是臨時車站,但引進了「準跨站式站體」的概念,站內空間也比原先擴充。在超乎預期的十多年服務後,給予「第四代高雄車站」的地位應該是不為過。

★第五代
隨著文資保存的意識提升,和台北車站的命運不同,市民與市府均有保存高雄車站的高度共識。2002年8月,重量3500噸的車站建築,下方被挖空裝上滑輪,花了3天移動85公尺,推到原址的東南側。
市府當時就拍板敲定,第三代車站未來將移回原址,成為第五代車站的軸線核心。新車站配合舊車站的設計,也將是全台唯一。
值得一提的是,遷移工程是由當年興建第三代車站的清水營造公司台灣分公司吉普營造所延攬。據當時市長謝長廷所述,高雄爭取2009年世運時,世運副主席與秘書長來高雄參觀,跟謝市長說:「一個有能力保留火車站的城市,也一定有能力舉辦國際性運動賽會」。
★★文資保存應該要更完善★★
然而,在風光保存車站之餘,對於鐵道文資的保存意識與實踐卻有更多令人憂心之處。
2002年,高雄港站南號誌樓因興建橘線被直接拆毀。後續雖在「打狗驛保存聯盟」等團體努力下,高雄港站取得歷史建築地位,並改為「打狗鐵道故事館」,然而台鐵仍一直有開發全站區的計畫。2015年高雄港站土地的保留運動,更引起鐵路工會與市民團體的對立。
高雄車站本身雖獲得保留,但在新車站設計的過程中,對於舊車站遷回原地後的利用方式,能否保有部分車站機能,比如說售票,服務中心等,都未得到確定。
而前幾年多位市議員主張舊車站無用,要拆毀舊車站,更讓人看到了地方政治人物對歷史與文化的漠視。
高雄具有台灣最豐富的鐵道文史資源,最多形式的軌道運輸,一頁軌道運輸史,更是和港市的發展與茁壯密不可分。濱線復駛,鐵道博物館......等等計畫,在地方被提及多年,卻常常是有了希望,更多失望。
★★未來展望★★
作為在地高雄人,我一向主張「軌道建設,以人為本」,屬於全體高雄人的記憶,也更該在建設的過程中妥善保留,或轉化嵌入未來的發展之中。回顧高雄車站百年回憶,我們這代更有責任,串連大家的過去記憶與未來期望,訴求更好的公民決策參與機制,讓高雄人對自己的城市有更多的了解與認同!