【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」

外電指地產商受中央施壓引起全城烘動，地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點，「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線，如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義，以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」，從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。

￭ 1 #囤積居奇

單是四大地產商抬面有上千公頃土儲，估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲，亦未完全反映入公司年報， 圈地規模遠超枱面所及。

這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地，都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展，現時都歸咎政府阻礙他們點地成金，也不讓出來還原各種用途，為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋，收回之後又能借機變豪宅。

地產商的囤積壟斷，並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備，還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案，準備好通過最後都可以失踪泡湯，繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽，彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。

￭ 2 #壟斷式圈地

除了大規模囤地自肥，過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。

一直以來透過在新界與村長「打好關係」，大地產商之間已形成了無形的收地地盤，亦令其他潛在競爭者無法進場，明顯的例子如新界東北及洪水橋，明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地，大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。

土地業權外，亦透過不限於「田地生產」的手法，從小業主手上集中化市區業權作重建，亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策，大大加強收購議價能力，掃平中下階層在舊區的生存空間。

￭ 3 #操控衣食住行每個環節

過往談到「地產霸權」，一般都指不單是在住屋問題上由地產主導，而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動，深植日常生活的每個環節，各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中，連街市規劃也可以操縱。

真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事，而當今被套上「壟斷行為」的罪名，很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位，未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。

￭ 4 #公眾輿論帶風向

地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內，過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士，透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式，讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情，帶出有利地產商利益的論調，實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音，曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。

透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果，過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調，令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題，主導土地房屋施政。

而當今還能保有「帶風向」的權力，在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。

￭ 5 #利益主導政府施政

當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策，例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度，放寬祖堂地等，都會獲得過政府大力幫手背書成訂立， 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程，卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。

人脈財力使然，這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力，就能輕易破除，這些都應該會被明眼人看在眼內。

￭ 6 #區位租值壟斷

壟斷不僅只在資源上、媒體中，還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷，令區域中心地段全面配合地產利益，才能有效收割小市民的租值。

這樣就不停留於大地產商的行為，領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇，不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。

￭ 7 #阻礙政府收地與發展

近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置，1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃，可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場，守護著他們愈儲愈多的土地儲備。

事實上，過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴，發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍，政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。

現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派，但明顯土地發展最有力的反對派，其實就是地產商本身，這並不是發展商憑口就能帶過的事實。

￭ 8 #非正規掠地起豪宅

地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷，更甚者是「不務正業」，利用這些公共事業大搞地產，懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目，如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。

這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力，變相廉價搶地，將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。

￭ 9 「#智商勾結」

還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織，一方面能因慈善牌可獲免稅優惠，另一方面亦能借助他們影響政府施政，製造對地產利益更有利的政策環境，一石二鳥，可謂「智商勾結」，但這些行為大眾是看到的，亦可理解是另一種助長壟斷的行為。

￭ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」

根據不少過往報導，傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」，有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商，這種富豪「共富」的合作模式，方便在過往地產股票市場大手交易，互惠互利做Deal。

不論鋤Dee會是否存在，或者是否已經在新時代香港式微，外人不得而知，但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」，今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。

小結：風聲已聞　危難未至

現時其實只聞風聲草動，未有實質行動，但現今地產商還想以小恩小惠打發就算，更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆，現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關，靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗，但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化，如何換莊，畢竟香港地產收益供養不同利益版塊，政商之間還是你中有我的利益共同體。

想留意更多有關地產商壟斷行為：

【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩？
🎧Spotify：https://spoti.fi/3EwCgMw

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【九龍大洗牌﹕旺角油麻地重建現況報告】

市建局的角色設定就是以法定機構身份𢯎盡著數，發展可以免補地價，又有收回土地條例特權收地，以往仲會食街賺發展面積等。最新旺角油麻地重建研究正提交發展局審視（註1），預期會攤大手板要求放寬發展地積比 / 發展密度以及免費取得附近官地等新優待。

市建局準備在旺角和油麻地兩區範圍食大茶飯的前夕，值得一齊檢視重建對旺角、油麻地兩帶來的主要改變。透過整理屋宇署批出拆樓紙（拆卸工程同意書）的樓宇，一共整合了2005至2019年間樓宇重建後的現況：

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●發現一：15年60個重建地盤用途大不同

油旺中15年來有60個重建地盤的發展紀錄（註），當中11個為市建局項目，49個為私人重建，重建地盤佔地合共約340,000平方呎，。重建前後比較，寓所/商業處所（旺角區內住宅大廈類型），佔整體重建地盤面積的比例由71.8%，減少至62.1%，與此同時，酒店的佔地盤面積則由0.9%上升至19.1%。

市建局及私人重建後用途分佈 （地盤數目）
| 用途 | 市建局 | 私人 |
| 住宅 | 9 | 10 |
| 酒店 | 1 | 20 |
| 商鋪 | 1 | 4 |
| 租住* | -- | 7 |
| 商廈 | -- | 5 |
| 工廈 | -- | 3 |
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| 小計 | 11 | 49 |

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●發現二：住宅用地酒店化

其中一個最明顯的趨勢，可以留意到許多油旺重建地盤都變成了酒店，佔油旺重建地盤數目裡面三分之一（21間），單是油麻地12個重建地盤佔9個都是酒店。

雖然旺角予人印象是人多車多的商業中心，但係規劃格局來說，商業用途 (Commercial) 規劃其實主要集中彌敦道兩面延申一條街範圍，其他地方大部分都是高密度住宅 (R(A)) 規劃，變化不單只侵蝕了市區住宅土地資源，不少新酒店都夾雜進高密度住宅用地裡，大量來港旅客的需求對旺角、油麻地基層社區環境帶來龐大壓力。

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●發現三：加劇「貴細擠」

另一個趨勢可以看到重建過程將較廉價的平民房屋拆毀，改為投資需求（租值）帶動的次級（subpar）私樓房屋，例如區內的尚璽、逸新、珀軒、奧朗‧御峰（市建局項目）、利奧坊等，近期落成的重建項目均有納米單位（260呎以下），而當中恆基地產發展的利奧坊曉岸及凱岸兩期，便合共興建 694個納米單位。

重建過程不少都有公帑、法律（強拍條例）、公共政策支持，但結果是舊樓劏房變成貴價納米樓，夏寶龍說2049年香港無劏房，按現時重建趨勢，2047年劏房居民可能要搬進納米樓住，「貴細擠」可能會更嚴重。

投資需求對重建的影響，同時體現在7棟重建後發展商沒有出售*，保留整棟大廈出租的重建發展，這類重建部分是服務式住宅如﹕31 Argyle、碧薈，亦有以一般代理招租的，如中旅社持有的中旅閣，市區有價值的土地慢慢被財團以收租物業的形式持有。

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●發現四：蛋糕商場層層疊

區內重建亦帶來一種特別的建築風格，不少重建住宅樓盤均會有三層的「蛋糕商場」底座，加上平台花園及會所又高一兩層，務求將最低層的單位比鄰近的舊樓天台更高，確保住客在單位內不會看到附近街道環境，又將社區的公共空間，圍起作私人後花園。某程度反映重建發展商或是住宅的矛盾心理，本身因為地區交通及生活方便，即是單位坐落的環境才會使單位有價值，同時間又厭惡最接近的街道景觀，形同在舊區裡面建立與外隔絕的瞭望台。

另一種在旺角重建出現的特別情情況，就是將唐樓大修成整棟商鋪。例子有市建局上海街618號項目將唐樓改裝成商場，豉油街Adidas鋪位，中國移動西洋菜南街鋪位等。這類重建好可能是因為商業區高昂的店鋪租金 / 商業活動需求，引來將商用樓面面積向上擴散空間重組的細規模重建。

旺角與油麻地的重建歷史，似乎反映商業/地產主導，種種酒店化、納米樓化、蛋糕商場化的發展脈絡，市建局將公佈的「油旺」大規模重建，亦好可能會延續甚至加速基層生活空間被壓縮、小店地區文化被邊緣化的漫長過程。

香港如果有一日可以變得更公義，重建帶來的社區區隔和社會不平等的問題，會是必須處理的一座山。而市建局在重建過程亦必須由今日的逐利者，改為推行公共政策的執行者。

重建項目地圖
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全國港澳研究會今日（16日）早上舉行國安法實施一周年研討會，本港多名政府官員和嘉賓出席活動，就是敢言小伙伴一起出席協助活動當義工💖

《港區國安法》不僅是香港止暴治亂的定海神針，還從根本上完善「一國兩制」的貫徹落實，令「一國兩制」繼續行穩致遠，發揮正本清源、撥亂反正的成效，我認為維護國家安全不是一時的，而是需要時刻持續。另外維護國家安全人人有責，不止特區政府，社會團體組以及普通市民也有責任齊齊維護國家安全的責任，缺一不可。我舉一個例子，我在今次活動有幸擔任義工，負責接待嘉賓和擔任安檢小組工作，負責大會安全之工作，如果我們有所乏視或跟進不足，將令活動構成風險。面對西方國家的虎視眈眈，我們不能鬆懈，更應該團結一致，做好中央對我們的期望，上至管治、下至教育和媒體等，齊齊做好維護國家安全之工作，維護國家主權、安全、發展利益。只有國家安全，香港才安全，只有香港安全，香港才能過安全繁榮的生活，香港才可以有更加安全穩定的發展環境融入國家發展大局，最後再次衷心感謝中央堅定不移為香港制訂實施港區國安法，讓香港回復安寧，讓人民百姓生活平安。

這間餐廳坐落在油麻地「旺區」的唐二樓，推門走進，偌大的進餐區一片死寂，是現時疫情中飲食業的寫照，但在廚房卻是繁忙依舊，廚工們正為稍後的派飯活動做準備。

派飯在兩年多前已經開始，社企餐廳「銀杏館」行政總裁麥敏媚說，起初派飯的對象只是餐廳附近的弱勢社群，如獨居長者及露宿者等，然而近日經濟轉差，多了不少新面孔前來。「有好多隱形需要，有批朋友可能面對失業已經幾個月」，而從他們的外表中其實難以辨認，「你睇到佢哋乾淨企理，點解會揹背嚢嚟拎呢？其實個個案係我早幾日見，佢最近係露宿者嚟。」

餐廳派的飯不是一式一樣，而是每天都有肉有素，總共三款供選擇，「人有選擇都好重要」，意念的背後是尊嚴。麥姑娘又指，其實部分受助朋友可能過往都沒有拿社會津貼，而他們的需要在今天可能更大。因此，她希望來拿飯盒的朋友都是很隨意的，無損人的尊嚴。

活動中，麥姑娘碰到不少令人難忘的個案，如有位中年男人每天堅持來拿兩個飯盒，原來他與傷殘的爸爸住在一個非常破爛的地方。他從荔枝角走到佐敦，每天來回兩次，拿過午飯回家跟爸爸吃，又再出發來拿晚餐，「佢每日來回就係因為呢兩個飯盒。」

麥姑娘感嘆每人背後其實都有故事，「能夠有一日三餐嘅人，未必明白由青衣坐兩蚊車，就為咗拎一個飯盒，因為佢唔使再為點果腹擔憂。」

面對更多的需要，同時餐廳跟其他同業一樣也抵受經營壓力，麥姑娘估計生意下跌了七至八成。餐廳於二月時曾停了一星期的晚市，晚上的派發活動亦因而被叫停。豈料麥姑娘很快便收到消息說很多露宿者反映，坊間不少社福機構都因疫情而暫停服務。她才恍然大悟︰「唔派好容易，但原來個飯咁重要！」

麥姑娘隨即在疫市中恢復派飯，甚至增加飯盒的數量，現時五間分店每日共派900個飯盒，與去年下半年比較多了一倍。麥姑娘強調行動只是回應社會需要，「依家經濟最艱難嘅時候，佢要嘅係一個真心煮出嚟嘅飯，你要用心做好佢」，她又指派飯可以繼續為長者員工提供工作機會，也是十分鼓舞。

現實的帳還是要算，她不諱言派飯是依靠市民捐贈支持，「喺困難嘅時候，如果我哋見到自己有，會唔會願意付出少少畀冇嘅人呢？呢個係我哋最想用呢個飯盒表達」。她也親手收過市民捐贈，感覺愛在流轉。因此她對有心人充滿信心，也視之為鼓勵，「有人話你知呢件事係啱嘅話，即使辛苦都要做。」

活動將派出去的飯盒命名為「福飯」，「喺呢個時刻有份參與，我諗都係福氣嚟嘅」，除了希望疫情快點過，麥姑娘也盼望來拿福飯的人滿載祝福，「佢今日諗起『福飯』，他朝佢可能靠自己去祝福其他人。」

銀杏館五間分店而家每日大概派900個飯盒，有興趣將呢份溫暖延續嘅朋友，可以去佢哋網站睇吓:

www.love.org.hk
除咗可以出錢認購飯盒，都可以捐抗疫物資或者出力做義工架??????

聖誕佳節，天下有情人或者都會趁著這節日，向心儀的另一半表白。而在十多年前的英國亦發生了一個浪漫的愛情故事：一段童話式的邂逅，月老把來自兩個國度、兩種文化的Pat和Sam牽起來。

然而，這段異國戀情要開花結果並不容易，一切都需要靠兩人辛苦經營，但「從此幸福快樂地生活下去」是否只是童話故事裡的情節？

80後香港女生Pat，外表文靜有禮，上大學前都未曾拍拖。志願成為老師的她，大學時期到英國當交流生，在一次偶然的機會下，她遇到了斯里蘭卡男生Sam。

「我參加咗一個行山活動，去到嘅時候覺得好凍，突然有一個人走埋嚟，俾咗件外套我，然後佢就行開咗。」十四年前的畫面，Pat仍然歷歷在目，那一刻她既是感動又驚訝，對這名陌生男子的好感油然而生。

那天遠足活動完結後，Pat找Sam歸還外套，言談間她被他的國際視野吸引著，而他亦被她渴望為人師表的夢想所觸動。二人相約一起參加更多活動，就這樣慢慢認識對方，然後成為戀人。

可惜，交流生計劃僅為期數個月，Pat很快便要回港繼續學業。她淡淡然地說：「嗰時都知道會開展一段Long Distance Relationship。」而這段牛郎織女般的遙距戀，他們捱足七個年頭。

二人分隔兩地，每六個月才有一次見面的機會，Sam會來香港找她，兩小口子亦會結伴到別國做義工。但其餘的日子，不會感到孤獨嗎？

Sam眼神堅定地說：「雖然我唔能夠長期喺佢身邊，但我一直喺精神上同情感上陪住佢。」在視像通話還未普及的年代，兩個人天各一方，唯有靠講電話以聲音傳情，維繫這段感情。

心靈上的富足戰勝地域上的界限，遠在香港的Pat能感受得到Sam的愛：「我可以將我嘅感受，例如喺學習上或工作上遇到嘅困難同佢分享，佢會好有耐性咁去聆聽，好多時候都俾到我好好嘅建議。」

Pat和Sam都是對方的初戀，Long D期間，亦曾經有男生向Pat示好，究竟誰才是真命天子？「我好坦白同Sam講，有其他男仔接近我。」

出乎意料地，她得到的回覆是：「你可以去嘗試同其他男仔拍拖，但我都會等你。」就是這一份信任，這一種無條件的愛，Pat沒有去嘗試，反而令她確定Sam是可以付託終生的人。

不過，即使兩人認定對方為終生伴侶，亦需要得到雙方家人的同意。「呢段關係入面，我覺得最困難係父母反對。」Pat生於傳統中國人家庭，爸爸媽媽不明白女兒為甚麼會與少數族裔拍拖，亦擔心她會離開香港生活。

「呢個問題有好長時間都困擾住我，有諗過結束呢段關係。」為了家人，Pat願意犧牲自己的幸福。但故事就此完結？

不，Sam沒有放棄。Pat的家人有顧慮源於不理解另一個文化，而Sam就以行動去化解疑慮，花時間和Pat的家人相處，並承諾不會帶走她到他國生活。

終於，在2010年，她和他結婚了。隨著Sam來港定居，二人朝夕相對，更加珍惜彼此。他們以自身作為例子，把這一份超越距離和文化的愛帶給年輕人。

「我哋希望將世界各地嘅人聚埋一齊，俾佢哋有機會喺另一個國家居住，並對人哋嘅生活作出貢獻。」Sam現時在香港組織很多國際義工活動，帶領香港青年到貧困國家，協助當地人建屋和種植等。

聖誕是愛的季節，今集《港。故》為你帶來一個童話般的愛情故事。

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