【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」

外電指地產商受中央施壓引起全城烘動，地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點，「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線，如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義，以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」，從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。

￭ 1 #囤積居奇

單是四大地產商抬面有上千公頃土儲，估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲，亦未完全反映入公司年報， 圈地規模遠超枱面所及。

這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地，都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展，現時都歸咎政府阻礙他們點地成金，也不讓出來還原各種用途，為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋，收回之後又能借機變豪宅。

地產商的囤積壟斷，並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備，還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案，準備好通過最後都可以失踪泡湯，繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽，彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。

￭ 2 #壟斷式圈地

除了大規模囤地自肥，過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。

一直以來透過在新界與村長「打好關係」，大地產商之間已形成了無形的收地地盤，亦令其他潛在競爭者無法進場，明顯的例子如新界東北及洪水橋，明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地，大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。

土地業權外，亦透過不限於「田地生產」的手法，從小業主手上集中化市區業權作重建，亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策，大大加強收購議價能力，掃平中下階層在舊區的生存空間。

￭ 3 #操控衣食住行每個環節

過往談到「地產霸權」，一般都指不單是在住屋問題上由地產主導，而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動，深植日常生活的每個環節，各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中，連街市規劃也可以操縱。

真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事，而當今被套上「壟斷行為」的罪名，很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位，未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。

￭ 4 #公眾輿論帶風向

地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內，過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士，透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式，讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情，帶出有利地產商利益的論調，實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音，曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。

透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果，過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調，令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題，主導土地房屋施政。

而當今還能保有「帶風向」的權力，在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。

￭ 5 #利益主導政府施政

當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策，例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度，放寬祖堂地等，都會獲得過政府大力幫手背書成訂立， 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程，卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。

人脈財力使然，這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力，就能輕易破除，這些都應該會被明眼人看在眼內。

￭ 6 #區位租值壟斷

壟斷不僅只在資源上、媒體中，還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷，令區域中心地段全面配合地產利益，才能有效收割小市民的租值。

這樣就不停留於大地產商的行為，領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇，不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。

￭ 7 #阻礙政府收地與發展

近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置，1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃，可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場，守護著他們愈儲愈多的土地儲備。

事實上，過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴，發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍，政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。

現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派，但明顯土地發展最有力的反對派，其實就是地產商本身，這並不是發展商憑口就能帶過的事實。

￭ 8 #非正規掠地起豪宅

地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷，更甚者是「不務正業」，利用這些公共事業大搞地產，懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目，如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。

這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力，變相廉價搶地，將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。

￭ 9 「#智商勾結」

還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織，一方面能因慈善牌可獲免稅優惠，另一方面亦能借助他們影響政府施政，製造對地產利益更有利的政策環境，一石二鳥，可謂「智商勾結」，但這些行為大眾是看到的，亦可理解是另一種助長壟斷的行為。

￭ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」

根據不少過往報導，傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」，有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商，這種富豪「共富」的合作模式，方便在過往地產股票市場大手交易，互惠互利做Deal。

不論鋤Dee會是否存在，或者是否已經在新時代香港式微，外人不得而知，但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」，今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。

小結：風聲已聞　危難未至

現時其實只聞風聲草動，未有實質行動，但現今地產商還想以小恩小惠打發就算，更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆，現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關，靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗，但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化，如何換莊，畢竟香港地產收益供養不同利益版塊，政商之間還是你中有我的利益共同體。

想留意更多有關地產商壟斷行為：

【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩？
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【土地共孽：濕地門口層層疊　林村樓39層高人口Double】#土地共享

繼南豐打頭陣之後，恒基新鴻基今日再入兩個大型「土地共享」申請，分別建議喺大埔汀角路起17層、對著南生圍起25層、林村裡面起39層嘅住宅大廈，位置偏遠，一睇就知呢種由地產商主導既規劃模式出現極大問題。

極高密度唔單只衝擊地區規劃佈局，當中政府要俾動輒億億聲既修橋補路收地成本，為左服務地產商提出既山卡啦位置，拖走埋本身處理房屋土地問題既規劃資源，重有機會順路破除埋同區地產商土儲既發展限制。

如果你睇新鴻基個塊可謂貪婪之最，本身位處濕地緩衝區，發展密度由0.34變4.14，暴增12倍。地產商建議政府開個條路，重會駁到去丁屋大王王光榮(部分)持有既超巨型潛在套丁土儲，亦都好有機會順路緩解埋附近新鴻基剛拎左既1500間「跨代共居」豪宅項目。咁濕地啲雀冇得留底? 新鴻基話個樓契會要求住戶唔好光污染對出南生圍濕地，就做到減低對濕地環境影響，真係好「有效」。

其實恆基個塊都不相伯仲，39層勁過誠哥個洞梓觀世音像，本身揀個塊地係曾經先破壞後發展既經典例子，呢個發展計劃仲會帶來額外多34000人，係現時整個林村谷人口嘅約莫1.5倍，想像下林村條雙線雙程路會發生咩事，即使政府開多兩條大路幫佢駁到入林村既樽頸位，起好後包保日日大塞車，同引發原有選擇鄉村生活既居民移民潮。

究竟呢條屎橋邊個咁叻諗出黎? 翻查翻成個土地共享政策既歷史脈絡，最早追溯到工商界代表黃友嘉既智庫2012年已經提出相類似既建議，及後2017年由林鄭開展「土地大辯論」，預設地產商農地要用「公私合營」模式發展。政府話避免土地共享計劃令人有官商勾結嘅觀感，成立個「土地共享小組」提供第三方意見，竟然委任返黃友嘉做主席，真係好可信噃。

歸根究底，係公私合營呢個遊戲設定，必然導致規劃災難。呢個分地遊戲既最核心精神，說穿了就係透過倍大原有用地上既發展密度，將額外多左既樓面俾7成政府起公屋，地產商自己再在原有地盤以上擸多3成。在此玩法之下，註定左地產商一定會拎啲本身好低密度/豬頭骨既地出黎玩，再將密度無節制擠到最極大，反正都係政府出錢支撐個交通負荷，再圈埋附近既官地入去計大條數，亦都可以幫地產商收埋啲自己收唔到既小地主/民居既地。

本身一直行之有效既政府主導收地規劃，可以平衡到發展密度/生態環境/社區配套/用地選址等等元素，依家因為政府唔忍心收地產商土儲，變左由地產商主導呢個層層疊遊戲，註定左成個城市要為地產商暴推發展密度既貪婪而承受土地共孽。

#貪心的小狗
#濕地保育區前起24層係咩玩法
#林村人口一招double
#土地共享計劃
#土地研究

參考資料：

🙁發展局 2021年8月6日 土地共享先導計劃再接獲兩宗申請
https://www.devb.gov.hk/tc/issues_in_focus/land_sharing_pilot_scheme/land_sharing_pilot_scheme_applications/application_received/index.html

😲香港公私合營的歷史真相
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【Fact Check「告別劏房」注定失敗】

夏寶龍展示國安法通過後管治香港的新秩序，揚言2049年前香港要「告別劏房」。財政司司長陳茂波隨即附和「有得搞」，但被御為「豪宅劏房」的納米樓又是否會告別香港?

我們年初公佈《納錐之地》研究報告，盤點過往十年 (2010-2019) 新落成單位的「納米化」（實用面積260呎以下）狀況，從數據庫中發現愈起愈多。現時我們特意再進一步更新了2020至2021年5月，以及正在出售樓花的納米樓的最新數字。

分析整體趨勢，可以見到並非如一些「市場消息」指納米樓已經愈起愈少：2019年一共落成了1805間納米單位，到2020年數字已經破頂，上升至2143間，佔整體一手供應10.26%，同時間仍有1299間納米單位正在預售樓花。

如果仍有如此大比例的納米單樓落成，計其建築50年壽命必超2049年，今天繼續容許起這些豪宅劏房，豈不是在暗中與「告別劏房」打對台?

在最新納米樓數據中，興建最多納米單位的樓升恆大 · 珺瓏灣，提供了604個單位，似乎官方論調一邊打「劏」，內房地產商就一邊在大建納米樓。

另一個矚目樓盤，是第二多納米單位的帝國集團、合共有417個納米單位的帝御樓盤，同樣位於屯門黃金海岸附近，見證屯門掃管笏一區成為納米樓重災區的發展。

2020年至2021年5月落成，以及現在發售樓花，合共2979個中，有361個單位位於香港島，530個位於九龍，2088個（70%）位於新界。地產節目推銷納米樓面積小，會伴隨生活便利的都市生活形態，以上最新趨勢明顯為以上說法打面。

而2021年首5個月納米單位數目回落，只佔一手單位3.48%（271間），原因可能是今年發展商過去一兩年因各種原因「減慢」了發展和賣樓的走伐，不少潛在有納米單位的樓盤由售轉租，或轉型成服務式住宅，沒有包含在今次統計之內，例子有﹕高山道18號、新柳街3號、堅道18號、堅道48號等，所以納米單位是否開始有減少之趨勢仍是未知之數。然而官方數字仍然只以「激細」面臨 (215呎以下)作統計，根本未能全面反映一般無房開放式單位 (260呎以下)的實況。

林鄭早年完說「規管」劏房，最尾變成劏房工程「自願」登記，到今日陳茂波又和應「告別劏房」，又早已注定失敗，房屋政策幾時才可以擺脫雷聲大雨點少，人人都說會搞劏房，但永遠都沒有實施住宅面積標準的永劫輪迴呢？

Data Excel: https://bit.ly/3lcEfOL

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這間餐廳坐落在油麻地「旺區」的唐二樓，推門走進，偌大的進餐區一片死寂，是現時疫情中飲食業的寫照，但在廚房卻是繁忙依舊，廚工們正為稍後的派飯活動做準備。

派飯在兩年多前已經開始，社企餐廳「銀杏館」行政總裁麥敏媚說，起初派飯的對象只是餐廳附近的弱勢社群，如獨居長者及露宿者等，然而近日經濟轉差，多了不少新面孔前來。「有好多隱形需要，有批朋友可能面對失業已經幾個月」，而從他們的外表中其實難以辨認，「你睇到佢哋乾淨企理，點解會揹背嚢嚟拎呢？其實個個案係我早幾日見，佢最近係露宿者嚟。」

餐廳派的飯不是一式一樣，而是每天都有肉有素，總共三款供選擇，「人有選擇都好重要」，意念的背後是尊嚴。麥姑娘又指，其實部分受助朋友可能過往都沒有拿社會津貼，而他們的需要在今天可能更大。因此，她希望來拿飯盒的朋友都是很隨意的，無損人的尊嚴。

活動中，麥姑娘碰到不少令人難忘的個案，如有位中年男人每天堅持來拿兩個飯盒，原來他與傷殘的爸爸住在一個非常破爛的地方。他從荔枝角走到佐敦，每天來回兩次，拿過午飯回家跟爸爸吃，又再出發來拿晚餐，「佢每日來回就係因為呢兩個飯盒。」

麥姑娘感嘆每人背後其實都有故事，「能夠有一日三餐嘅人，未必明白由青衣坐兩蚊車，就為咗拎一個飯盒，因為佢唔使再為點果腹擔憂。」

面對更多的需要，同時餐廳跟其他同業一樣也抵受經營壓力，麥姑娘估計生意下跌了七至八成。餐廳於二月時曾停了一星期的晚市，晚上的派發活動亦因而被叫停。豈料麥姑娘很快便收到消息說很多露宿者反映，坊間不少社福機構都因疫情而暫停服務。她才恍然大悟︰「唔派好容易，但原來個飯咁重要！」

麥姑娘隨即在疫市中恢復派飯，甚至增加飯盒的數量，現時五間分店每日共派900個飯盒，與去年下半年比較多了一倍。麥姑娘強調行動只是回應社會需要，「依家經濟最艱難嘅時候，佢要嘅係一個真心煮出嚟嘅飯，你要用心做好佢」，她又指派飯可以繼續為長者員工提供工作機會，也是十分鼓舞。

現實的帳還是要算，她不諱言派飯是依靠市民捐贈支持，「喺困難嘅時候，如果我哋見到自己有，會唔會願意付出少少畀冇嘅人呢？呢個係我哋最想用呢個飯盒表達」。她也親手收過市民捐贈，感覺愛在流轉。因此她對有心人充滿信心，也視之為鼓勵，「有人話你知呢件事係啱嘅話，即使辛苦都要做。」

活動將派出去的飯盒命名為「福飯」，「喺呢個時刻有份參與，我諗都係福氣嚟嘅」，除了希望疫情快點過，麥姑娘也盼望來拿福飯的人滿載祝福，「佢今日諗起『福飯』，他朝佢可能靠自己去祝福其他人。」

銀杏館五間分店而家每日大概派900個飯盒，有興趣將呢份溫暖延續嘅朋友，可以去佢哋網站睇吓:

www.love.org.hk
除咗可以出錢認購飯盒，都可以捐抗疫物資或者出力做義工架??????