【海邊路都更案會影響水岸天際線嗎？】

海邊路海邊幸福公寓民間自辦都更案，夾在領袖、領航企業大樓中間，流行音樂中心鯨魚堤岸及輕軌光榮碼頭站對側，由金廣成建設擔任實施者，歷經7年整合私地主終於成功，2018年核定都更事業計畫，2019年實施者報核都更權利變換，於今年8月25日市府正式核定權利變換計畫，全案預定於2024年完成都更事業。

基地面積1,209平方公尺，屬第五種商業區（容積率840%、建蔽率70%），原為1棟屋齡近45年之5層樓50戶無電梯公寓社區，將更新後為地上28層、地下5層之住宅大樓，並捐贈公共腳踏車站。

然而，真愛碼頭的風景，可能比龍虎塔還常出現在近年的高雄相關影像中，也是城市門面一環。海邊路此案，因為基地限制，很剛好的就會填滿領袖、領航兩棟大樓中間空隙，會讓人擔心形成水岸第一排「屏風樓」，也讓屢次出現在燈會等活動的城市天際線突然大變。

先前，我們在【摧毀天際線還是豐富天際線？城市景觀誰決定？】一文中，提到了「#景觀協調性」的問題。而除了天際線、量體、以外，重要的還包含色彩、材質、語彙等建築，並不是管制高度就能達到良好景觀。

舉例而言，在領袖、領航企業大樓中間，插入一棟同色系帷幕大樓，或是一棟台灣常見的仿巴洛克假歐風大樓，造成的視覺印象就天差地遠。而海邊路都更案提出的現行方案，雖已採用較低彩度的白色系，但在風格上仍顯突兀。

以現行法規而言，免環評門檻已經拉高到120m，此案若能再縮減建蔽率，仍可選擇向上發展並增加開放空間，在建築色調與建材上，也能調整更融入周遭環境。在不影響都更容許容積率下，透過都審機制，要求實施者創造更優美的城市景觀。

不知道你怎麼看未來的愛河灣風景呢？

210422蘋果 北市十大熱門交易社區出爐 賠售王竟也是交易王
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北市交易最熱門10社區出爐，小至萬華區小宅「台北晶麒」，大至億級豪宅如中山區「西華富邦」、士林區「華固天鑄」等皆列榜，房價分布廣，從4字頭至154萬元盡有。市調業者進一步追蹤北市成交單價行情，大安區平均93.7萬元居冠、信義區86.6萬元位亞軍、中正區85.9萬元搶進TOP 3寶座。惟社區均價存在格局差異，建議查詢實價登錄，篩選同格局物件才會精準。

（施智齡／台北報導）......↓

「591實價登錄」今（22日）公布2020年北市屋齡3~30年住宅交易量前10名，剔除特殊交易後，被市場封為賠售王的「台北晶麒」屋齡5年，去年共21筆交易，稱霸北市住宅社區，平均單價64.8萬元。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，「台北晶麒」社區量體大、多達685戶，又主打小宅產品，推出以來接連吸引投資客搶入，去年打炒房氛圍下，讓有擔憂的投資客縮手，但因為該社區地理位置佳、近西門捷運站，加上價格從7字頭下修至6字頭，更受小宅投資出租或首購族的青睞，因此有人拋售、也有買家願意接手，致成交量衝高。

第2名「西華富邦」屋齡6年，去年成交20筆，平均單價154.3萬，美商ERA不動產資深經理陳泰源表示，該棟堪稱北市唯一擁河景又有山景的豪宅，「南眺基隆河、北靠劍南山，共236戶，是大直在地富豪居民的換屋首選」，去年企業鮭魚返鄉，國內房市大熱，高端資產族更積極置產，讓該社區詢問度大增，「寫下20筆銷售佳績，十分罕見但不意外」。

觀察名單及房價，中山區奪下4席，分別為「西華富邦」、「新東京宅」、「大直美堤花園」、「遠雄首府」；內湖區有2席，各為「瓏山林國際館」、「華固i-PARK」，另萬華、士林、文山、南港各拿1席。

整體看來，交易量前10大之平均單價，最低49.3萬元、最高154.3萬元，社區價格落差大。另分析北市行政區過去1年歷史成交單價，截至4月12日止，每坪均價前3高為大安區93.7萬元、信義區86.6萬元、中正區85.9萬元，緊接著是士林區78.8萬元、中山區76.5萬元、松山區元74.2萬元及大同區73萬元。

「591實價登錄」行銷部鄧夢銀指出，士林、中山區近年交易新成屋佔比高，特別是士林區有捷運北環段、北投士林科技園區等發展議題，帶動高資產客戶入手，因而拉升交易均價；另一匹竄前的黑馬則是大同區，因都更整合進度較快，推案量大，包含成交量高的捷運大橋頭站聯開宅「超站Ｓ」、「圓山花賞」等交易，都拉高區域成交行情。

買房參考實價登錄，如何查詢更精準，鄧夢銀說明，歷史成交物件的格局、坪數差異較大時，平均單價的參考性會降低，比如十大社區排行中，不同房型單價跟整體社區均價即有5%的落差。例如轉手交易冠軍的「台北晶麒」，社區平均單價64.8萬元，但1房格局單價63萬元，2房格局單價65.9萬元，相當於每坪有1~2萬元的差距。

「若社區交易物件的格局、坪數極為不同，單總價差異性就會拉大」，鄧夢銀建議，買房民眾可進一步篩選同格局成交物件來進行比對，參考價值會更高。對此，「591實價登錄」新推出「格局查成交」功能，幫助買屋者更方便、精準查詢社區同格局的實價。

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210402蘋果 扛20萬月租 饒河街百年名店搬家
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位於饒河夜市內、曾獲選米其林餐盤美食的東發號油飯麵線，最近搬遷到斜對街，新店面更寬敞明亮，卻要負擔每月20萬的租金，讓業者倍感壓力；第三代經營者透露，該店舊址和建商談妥合建，將蓋13樓層的住商混合大樓，興建期間本想歇業，3年完工後再回原址復業，卻擔心員工生計，決心咬牙撐下去。

（施智齡／台北報導）

饒河街94號，是東發號1937年創立以來的店址，上月19日，該店搬至斜對街的新址，第三代顏小姐說，「品牌是在阿公那代登記的，但其實阿祖時期就在這經營了，算起來也有90年。」

屹立近一世紀之久的據點，位在松山福德宮後方，入口狹隘、店內僅14坪、外觀也不顯眼，但長年吸引無數饕客光顧，日前舊址參與危老重建，將打造地上13層、地下2層的住商混合大樓「松捷樂」，業者改到斜對街開業，預計3年後完工，將再搬回至1樓店面。

記者目測新店店內加上騎樓空間，約莫20坪數，視覺也更明亮，但部分老顧客覺得，「在新店吃起來，少了點土地公味。」

顏小姐透露，在新店經營起來壓力很大，「這邊一個月租金就約莫20萬，疫情下房東還收比較便宜，但費用加總後，其實收支很難打平，此外樓上住戶也會嫌樓下吵，顧客機車暫停店前也會被旁邊店家嫌。」

她說，原本想要歇業，等大樓蓋好後再重新開業，「但父親擔心客人會流失，員工生計也會受影響，因此不答應，於是我們跟房東簽下4年約，咬著牙繼續照常營業，等蓋好後，我們就馬上搬回去」。

同建商合建，談到什麼分回的條件，顏小姐低調回應，「建商初始只有跟旁邊店面談，我們是最後一刻才加入，條件沒有談得很好」，她透露，家族考量店面右側是福德宮，左側若改建完，「我們卡在中間，以後會更不好開發，所以就把握這波一起重建。」

至於福德宮是否會因工程而遷移，商圈內攤商說，「這幾年土地公方位被更動了2、3次，不能再弄祂了啦，聽說建商有跟宮廟管理員承諾，不會動到福德宮，應該是沒問題。」

根據「松捷樂」銷售資料，113.74坪基地將打造地上13層、地下2層的住商混合大樓，共54戶住家、3戶店面，總價1540~2640萬、每坪95至120萬之間，未來門牌將掛八德路四段，取代現行的饒河街門牌，銷售人員表示，目前已賣出20多戶。

美商ERA不動產資深經理陳泰源表示，饒河街屋況普遍老舊，近年危老容積獎勵的誘因，加上疫情衝擊夜市商圈生意，地主更有意願和建商談合建，一來屋況從舊變新、住得安全，二來建物由矮變高，可創造更多效益，何樂而不為；目前該區房市，無電梯公寓高屋齡屋單坪40~50萬，有電梯的大樓則單坪可到7字頭。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄分析，饒河街使用分區為商三，基地原可開發辦公室、旅館、月子中心、住宅等多類產品，惟此塊整合土地面積小僅100初坪，無法做更高強度的使用，她認為，「危老案遍地開花，傳統夜市風貌會逐漸改變，但完工後亦有機會帶動居住氣息，替夜市挹注更多人潮。」

「松山區過去是稍嫌雜亂的老舊風貌，近年吸引建商進入搶地改建」，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該區鄰近捷運松山站及松山車站，在CITYLINK商場開業後，不少建商看準商場跟夜市人潮商機，紛紛進來松山區推案，其中以一樓規畫店面、樓上為套房或中坪數的住商型態物件最常見。

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210125中天財經【房市普拉斯】揭富豪大直置產 保值抗跌秘密
中天原影→https://youtu.be/b0s3yvt3VXQ

大直現有的房產優勢以及未來規劃的加分點。大直是有錢人置產的地點為何這麼說？有怎樣的優勢？

記者/賴正鎧、林意欽 採訪報導……↓

A.大直是重劃區，所以是棋盤式街道，比較整齊，房子的屋齡比較新也比較一致性，跟市區相比，豪宅旁邊是老舊公寓的情況，在大直看不太到。

B.大直由於與松山機場僅一橋之隔，礙於法規限制，房子不能蓋高（除了西華富邦特例核准），也因此，社區總戶數不多，整個大直地區的人口密度較低。

C.大直目前有兩個捷運站：大直站（海基會）、劍南路站（美麗華），與松山機場僅一橋之隔，交通機能便利，這是環境類似的天母，所沒有的優勢。

D.政商名流集中區，對房價也是加分。

E.部分明水路以及樂群一路的河景第一排景觀豪宅，也是市區及天母區所沒有的。

未來台北大直有怎樣的規劃，是對房產有更大的加分？

A.除了既有的美麗華百樂園、大直ATT、家樂福，西元2020年9月，大直又迎來全新複合式商場「春大直」，還沒完，忠泰建設也即將在大直設立「NOKE 忠泰樂生活」商場，預計於 2022 年春季開幕！

B.大直除了既有了兩個捷運站（文湖線大直與劍南路）之外，還有一個未來捷運線，汐止民生線也會在大直設立一站，未來的大直，將會是兩線交會處。

陳泰源youtube→https://youtu.be/DaiPeF2dD9c
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/01/210125.html

150317大直買屋 忠泰Taste
地址─台北市中山區成功里17鄰敬業一路59號
影片網址→https://youtu.be/FUpBxqJ6XE0

售價─7688萬；單價─157.2萬；車位─300萬
降價─6878萬；單價─140萬；車位價─300萬
格局─3房/2廳/2衛
房屋權狀─61.24坪；不含車位─46.99坪；車位─14.25坪
主建物─29.32坪
附屬建物─5.46坪(陽台3.09坪+雨遮2.37坪)
公設─12.2坪/26%......↓

座向─坐西朝東
月管理費─6239元/月
邊間─是；採光─2面
發照日期─96年11月30日
基地面積─214.63坪；土地持份─13.99坪
建設公司─忠泰建設；王克誠建築師事務所
構造─RC，鋼筋混凝土；外飾建材─二丁掛
總戶數─13戶；該層戶數─2戶；電梯─1部
建築規劃─地上7樓/地下2層；出售樓層─4樓
使用分區─商業區；主要用途─商業用(不得做為住宅使用)

車位說明
坡道平面/B1-12號

生活機能
學區─永安、濱江國小/濱江國中
公園─河濱公園
商圈─美麗華商圈
市場─愛買、家樂福
交通─捷運大直、劍南路站

特色說明
忠泰建設好口碑
屋齡新、屋況佳、邊間雙採光，格局方正

台灣房屋大直特許加盟店─群智不動產有限公司
陳泰源─0986-289-679；營業員證號─(99)148-643
經紀人─廖來萬；證號─(91)00464

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/87592376

141222大直買屋 高樓綠景新裝潢 維多利亞二期
影片網址→http://youtu.be/Kek37LSjqVg

建案名稱─維多利亞二期；建設公司─富永祥建設
使用分區─住宅區(住商混合使用)；主要用途─住家用
售價─7397萬；單價─135萬；車位─270萬
格局─3+1房/2廳/2衛
基地面積─398.19坪
房屋權狀─66.36坪；不含車位─52.78坪
主建物─32.12坪……↓

附屬建物─5.21坪
公設─15.46坪/29%
邊間─是；採光─3面
警衛─有，全天候；瓦斯─天然
構造─RC，鋼筋混凝土；外飾建材─大理石
總戶數─25戶；單層戶數─3戶；電梯─2部
建物完工日期─98年/08月/19日；屋齡─5.5年
樓層規劃─地上10層/地下3層；所在樓層─7樓
管理費─建物120元/坪+車位500元/個=共約6834元/月
座向─大樓外觀坐北朝南；室內客廳採光面─坐西朝東

公設說明
1F─會議室、花園
B1─垃圾冰箱
B1~B3─每戶各有一間儲藏室

車位說明
13.58坪/坡道平面/B3/29號/270萬

生活機能
學區─濱江國小/中
公園─河濱公園
市場/商圈─愛買、家樂福、美麗華
交通─捷運劍南路、西湖站

特色說明
開放式廚房、邊間3採光！
位處大質住宅區精華純住地段，住戶素質高！
格局方正，全新裝潢，使用空間感大！一只皮箱即可入住！

台灣房屋大直特許加盟店─群智不動產有限公司
陳泰源；證號─(99)148643；電話─0986-289-679
經紀人─廖來萬；證號─(91)00464

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/83307721