0903紐約時報

*【Covid-19實時更新】
#美國南卡羅來納大學超過1000名學生感染新冠。該校學生在8月最後幾天的檢測中感染率達到28%。校方強烈敦促學生採取措施保持距離，並避免不必要的社交互動。南卡羅來納大學共有3.5萬名學生，其中15人因舉辦派對或大型聚會面臨停課處分。
#CDC告知衛生官員準備在11月之前分發疫苗，這引發了人們對政治時間安排的擔憂。疾病控制與預防中心已通知所有50個州和五個大城市的公共衛生官員，準備盡快在10月下旬或11月初向醫護人員和其他高危人群分發冠狀病毒疫苗。
#愛荷華市愛荷華大學的學生和教職員工聯盟集體請病假，以抗議學校在過去一週，確診案例增加的情況下，仍決定進行面對面授課。
#明尼蘇達州一名男子，上個月參加南達科他州斯特吉斯摩托車拉力賽之後，成為首個死於Covid-19的人，這場為期10天的活動聚集了成千上萬的人，其中許多人很少關注社交距離或戴口罩，衛生官員擔心這可能是一個超級傳播事件。根據《紐約時報》的數據庫，整個南達科他州在過去一周內報告了2,000多起新病例，多次創下單日記錄
#最新研究表明，廉價的類固醇藥物可以幫助重症患者生存Covid-19。新的研究包括一項分析，該分析匯總了來自七個隨機臨床試驗的數據，這些試驗評估了1,700多名患者中的三種類固醇。研究得出的結論是，三種藥物中的每一種都降低了死亡風險。
#法官命令加州大學因疫情大流行而停止考慮SAT或ACT考試分發。
#川普的新冠狀病毒顧問對口罩提出了質疑，使政府科學家感到震驚。Scott W. Atlas博士認為，戴口罩的科學尚不確定，兒童不能傳播冠狀病毒，而且政府的作用不是消滅這種病毒，而是保護其最脆弱的公民
#川普政府將“轉移”欠世衛組織的款項。官員說，大部分資金將用於兒童的免疫接種和流感監測。但美國國際開發署將繼續執行計劃，向世衛組織提供6800萬美元，以支持其在利比亞和敘利亞的工作以及在巴基斯坦和阿富汗消除小兒麻痺症的工作。
#內馬爾和另外兩名足球運動員在上週的歐洲冠軍聯賽決賽后測試為陽性。
#一家德國公司開始銷售家用抗體測試。
#拜登發表談話，對川普重新開放學校提出了批評。
https://www.nytimes.com/2020/09/02/world/coronavirus-covid-live.html

*【義大利前總理貝盧斯科尼新冠檢測呈陽性】
這位83歲的媒體大亨誓言，將在9月下旬的地方選舉前繼續政治活動，為其所在政黨的候選人提供支持。據工作人員聲明，貝盧斯科尼目前將繼續在家中隔離。
https://www.nytimes.com/reuters/2020/09/02/world/europe/02reuters-health-coronavirus-italy-politics.html

*【透過聯邦基金，新的病毒測試正在市場投放】
Quidel是一家位於聖地亞哥的診斷測試製造商，它開發了一種基於拭子的冠狀病毒測試，該測試可以在15分鐘內從分析儀獲得結果。它以不到20美元的價格向聯邦政府出售了其中的120萬本，供養老院使用。公司官員說，美國國立衛生研究院（National Institutes of Health）的捐贈，使Quidel的生產量每年增加約1.4億次測試。
https://www.nytimes.com/2020/09/02/us/politics/covid-testing.html

*【邊境衝突釀死傷，印度宣佈禁118項中國Apps】
印度宣佈封禁118個中國應用。兩國在爭議邊境地區的緊張局勢持續升溫，據報導，本周早些時候，一名印度士兵踩到中國地雷被炸身亡。被禁應用包括在印度擁有5000萬玩家的遊戲絕地求生，以及百度、支付寶和微信的部分版本。印度當局表示，這是一項“確保網路空間安全和主權的有針對性的措施”。
https://www.nytimes.com/2020/09/02/world/asia/india-bans-china-apps.html

*【川普政府對中國駐美外交官實施新限制】
國務卿蓬佩奧表示，未經國務院批准，中國外交官將不再被允許訪問美國大學、與地方政府官員會面，或在館舍外舉辦超過50人的文化活動。蓬佩奧稱此舉是北京對美國外交官限制的對等回應，他還敦促美國大學關閉或從捐贈基金中撤除中國投資。
https://www.nytimes.com/2020/09/02/us/politics/pompeo-china-sanctions.html

*【在新一輪民調中，拜登和川普在暴動問題上的衝突加劇】
川普總統和拜登週三的對決辯論中爆發衝突，在美國一些城市發布了有關公共安全和暴力爆發的新廣告，使得競選活動進入新階段，黨派在因應示威暴力問題爭論不休，各自區分他們的選舉版圖。民意調查顯示，拜登仍然保持穩定的勢頭，即使不是壓倒性，也足以讓民主黨引起關注，共和黨也仍有希望，特別是在賓州的關鍵戰場上。福斯新聞週三民調顯示，拜登在亞利桑那州、北卡羅來納州和威斯康辛州領先，這些州是川普在2016年贏得大選的地方。
https://www.nytimes.com/2020/09/02/us/politics/biden-ads-trump.html

*【如同他質疑對手的健康狀況，川普的健康狀況也受到外界關注】
川普總統一生中的大部分時間都在提升自己成為一個虛擬的超人，他有無盡的精力，需要很少的睡眠，很少生病，並且在年輕時擅長運動，他強調自己是有史以來最健康的總統。但在連任之路上，有關他心理和身體狀況的問題，激怒了他。
總統否認外傳，去年他曾因小中風至醫院進行治療，不過他也未能為當時進醫院是做什麼提出合理解釋。
https://www.nytimes.com/2020/09/02/us/politics/trump-health.html

*【澳洲近30年來首次陷入經濟衰退】
澳洲政府表示，第二季度經濟收縮7%，這也是自1959年有記錄以來，GDP最大降幅。儘管澳洲實施了超過千億澳元的經濟刺激計畫，但旅遊和教育行業仍被疫情重創，本土餐飲和住宿業同樣受到影響。
https://www.nytimes.com/2020/09/02/business/australia-recession.html

*【德國稱俄羅斯反對派領袖遭神經毒劑毒害】
該國政府表示，軍方科學家通過毒物學測試得出結論，確信阿列克謝•納瓦爾尼受到神經毒劑“諾維喬克”侵害。2018年，一名身處英國的前蘇聯間諜曾被確診為同樣的神經毒劑中毒。
https://www.nytimes.com/2020/09/02/world/europe/navalny-poison-novichok.html

*【哈利王子和梅根與Netflix簽訂長期協議】
退出英國王室六個月後，定居在加州的薩塞克斯公爵夫婦開啟了好萊塢的新生涯，他們與Netflix簽訂了一份多年合同，將參與制作紀錄片、電影和兒童節目等。但梅根明確表示，她沒有重新做回演員的計畫。
https://www.nytimes.com/2020/09/02/business/media/harry-meghan-netflix.html

*【日本便利店或迎來“改革” 】
7-11、全家、羅森等日本便利店以每年365天、每天24小時不間斷營業聞名。現在，一直在爭取休息權、希望能縮短營業時間的便利店加盟店主有望迎來轉機。日本公平貿易委員會週三發佈一份報告，詳述了便利店商業模式中的諸多問題，警告該國幾家著名連鎖商店，應改善對加盟商的待遇。
https://www.nytimes.com/2020/09/02/business/japan-convenience-stores.html

【產業競爭地圖系列】連鎖咖啡店產業：日本大型集團的烽火戰場

3個你不可不知的日本連鎖咖啡店產業小秘密：

💡本土優勢企業、海外品牌與超商跨足，日本連鎖咖啡店三國鼎立

💡大型集團策略性投資，塑造日本連鎖咖啡店產業版圖

💡女性消費力大爆發引領產業與市場同步成長轉型

==============================

從昭和年代菸氣瀰漫的「喫茶店」到平成時期人氣爆棚的星巴克東京烘焙工坊，揉合了西方文明與昭和懷舊氛圍的咖啡，即使是在進入到令和元年的日本消費市場中，仍舊相當受到當地民眾的喜愛，無論是在住家、學校、辦公室或是咖啡店中，來上一杯咖啡幾乎已經成為日本都會日常。加上日本近年積極發展觀光立國戰略，不少獨具特色的咖啡店更一舉成為旅客熱門造訪景點，成功引入海外消費力道。在日本普遍陷入平疲的內需氛圍中，咖啡店產業相對穩定的成長力道十分引人注目，已成為大型流通集團、海外投資機構與國際知名品牌三軍交戰的經濟領域。

2018年日本咖啡店市場規模約1.16兆日圓，年增1.6%，已是連續第二年正向成長。不過有趣的是，與平成初年相較，雖然咖啡消費市場擴大了1.4倍，但咖啡店數量卻從1991年(平成3年)的12.6萬家大幅下滑至2016年(平成28年)的6.7萬家，主因為以個人為中心經營的小型咖啡店數量快速縮減；但另一方面我們可以看到的是，大型連鎖品牌的在市場中的強勢茁壯，正引領日本咖啡店產業不斷走向大規模經營，背後的集團介入脈絡與資本護城河成為產業觀測的重要指標。

未來流通研究所團隊以日本連鎖咖啡店產業為範疇，爬取日本機構投資人、媒體報導、研究機構及產業領導團隊相關產業論述進行分析，繪製出日本連鎖咖啡店產業競爭地圖，同時儘可能呈現出真實財務數據作為分析基礎。我們以經營型態作為區分，可歸納出5項不同的企業陣營，整理說明如下，歡迎指教與討論。

1️⃣ 自助式咖啡店

日本連鎖咖啡店可劃分為自助式咖啡店與全方位服務式咖啡店兩種主要型態。其中自助式咖啡店為日本歷史最悠久的經營型態，主要特點為周轉率高(平均來客停留時間約30分鐘)，工作團隊配置相對精簡，因此展店彈性也較高，即使是在狹窄的腹地上也能夠設立，不過與全方位服務式咖啡店相較客單價較低(多介於200-400日圓)。自助式咖啡店代表企業包括在日本與全球範圍內均頗具盛名的羅多倫集團(DOUTOR)及ST. MARC CAFÉ，其他如伊藤園旗下的Tully’s Coffee、SUNTORY與UCC共同經營的Pronto、pokka集團旗下CAFÉ de CRIÉ、以及上島珈琲店等，都是日本知名的全國性自助咖啡品牌。不過，這項自昭和年代就開始綿延發展的經營型態，在2013年後開始受到新崛起的超商咖啡挑戰，加上海外龍頭品牌星巴克的強勢競爭，部分企業近年面臨營利下滑與企業轉型困境。

2️⃣全方位服務式咖啡店

與自助式咖啡店相對的則是以桌邊服務、舒適的半獨立式座位、提供餐食為主要訴求的全方位服務式咖啡店，雖然平均周轉率較低(平均來客停留時間約1小時)，但客單價相對較高(400-600日圓)，搭配餐食後客單價甚至可增加至1,000日圓左右。不同於自助式咖啡店以上班族群、海外旅客為主要目標客層，全方位服務式咖啡店更重視家庭、高齡族群以及女性(家庭主婦)消費者，藉由平滑化來客時段舒緩因低周轉率導致的營運壓力。其中最具代表性的企業為近年快速成長並成功於東證一部上市的コメダ珈琲店，目前已成為日本門市數量第4高的連鎖咖啡專賣店，雖然98%為加盟店，但平均每店利益率相當亮眼。2019年コメダ達成於日本47個都道府縣全面展店，2016年上市後營收與營利連續4年正成長，2018年切入台灣後也已開放加盟。此外，作為全方位服務式咖啡店的重要參與者，珈琲館與銀座ルノアール則不約而同將強化以女性消費者為中心的經營戰略，應用「コーヒー(咖啡)＋居心地(舒適空間)×食事」的經營調性切入市場。

3️⃣國際品牌

日本最知名的國際咖啡品牌非星巴克莫屬，星巴克1996年於東京銀座展店，為星巴克首度切入北美以外的市場。由於經營表現亮眼，2014年美國星巴克總公司自Sazaby League收購日本業務股票，將日本星巴克子公司化，2015年星巴克於日本股市下市，此舉可以看出星巴克於全球佈局的原則與財務評估標準。日本星巴克每店平均年營收達1.2億日圓、創造超過1,000萬日圓獲利，超過DOUTOR集團與コメダ，為日本連鎖咖啡店產業指標性企業。不過近年因展店與人事成本提升、產業競爭激烈，同店營收與獲利略有下滑。除了大型品牌外，作為第三波咖啡浪潮代表的藍瓶咖啡與Fuglen，均選擇日本作為第一個海外市場，不難看出作為獨特的內需成長消費型業態，日本咖啡市場所散發出的獨特魅力。而國際品牌的大舉進軍，也對於日本咖啡消費文化產生相當大的影響，加上社群媒體的推波助瀾，更進一步引領當地民眾的咖啡飲用風潮。

4️⃣零售通路結合

日本零售通路跨足典型代表型態為超商咖啡勢力的崛起。日本超商咖啡大多採自助式機台形式，由於具備店點密集與價格廉宜(最低100日圓)的優勢，加上多元的商品項目，十分受到消費者的歡迎。例如日本超商龍頭7-11於2013年推出SEVEN CAFÉ後，目前已成為日本最暢銷的全國性咖啡品牌之一，同時也是7-11門市相當重要的引客商品。推估單店每日銷售量為130杯，全年銷售規模達11億杯。市場銷售額約2,000億日圓，佔日本整體咖啡消費總量的20%。除此之外，日本7-11的咖啡協同生態圈亦相當巨大，包括負責咖啡豆採購的三井集團、負責咖啡烘焙的味之素、以及共同開發咖啡機台的富士電機等，為日本連鎖咖啡產業孕育出規模驚人且實力堅強的產業支援體系，同時也建立起集團規模化經營的競爭護城河。

5️⃣餐飲通路跨足

餐飲通路跨足為日本企業涉入程度相對較低的業態，典型代表企業為樂清旗下的mister Donut。由於來客數下滑，mister Donut近年主要目標為致力於提高客單價，因此2017年推出「ミスタードーナツCafe」都會區餐食複合店，以咖啡飲品搭配甜甜圈、義大利麵等餐點，希望成功提高客均單價。此外，作為外資品牌的麥當勞亦為餐飲品牌跨足代表。日本麥當勞於1998年推出McCafé by Barista(マックカフェ バイ バリスタ)品牌，設置於特定麥當勞門市內(約占全門市總數3%)，由專業咖啡師提供現煮手沖咖啡、烘焙甜點等，定位以咖啡廳功能為主，希望藉此吸引更多消費者。

相對於台灣產業型態，日本連鎖咖啡店產業上市比例明顯較高，不難看出大型企業在其中扮演的角色。大部分日本連鎖咖啡品牌均擁有大型集團的間接投資參與或直接經營支持，因此能夠在規模經濟的基礎上持續多元化營運與創新，支撐起日本少數正向成長的內需消費力道。此外，由於社會型態轉變，女性消費族群在日本咖啡市場中的影響力正在快速增強，這股不容忽視的「女力」使日本咖啡店產業突破早期以男性為主的喫茶店文化。為了迎合女性消費族群偏好，企業在門市設計與商品企劃上也不斷發展出新樣態，例如結合生活雜貨銷售的Afternoon Tea與強化門市禁菸設計的銀座ルノアール等，日本星巴克也推出柔美細緻的櫻花系列商品等，同樣都是希望能夠更大程度的引入女性消費力道。

#產業競爭地圖
#餐飲產業

【產業競爭地圖系列】連鎖咖啡店產業：日本大型集團的烽火戰場

3個你不可不知的日本連鎖咖啡店產業小秘密：

💡本土優勢企業、海外品牌與超商跨足，日本連鎖咖啡店三國鼎立

💡大型集團策略性投資，塑造日本連鎖咖啡店產業版圖

💡女性消費力大爆發引領產業與市場同步成長轉型

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從昭和年代菸氣瀰漫的「喫茶店」到平成時期人氣爆棚的星巴克東京烘焙工坊，揉合了西方文明與昭和懷舊氛圍的咖啡，即使是在進入到令和元年的日本消費市場中，仍舊相當受到當地民眾的喜愛，無論是在住家、學校、辦公室或是咖啡店中，來上一杯咖啡幾乎已經成為日本都會日常。加上日本近年積極發展觀光立國戰略，不少獨具特色的咖啡店更一舉成為旅客熱門造訪景點，成功引入海外消費力道。在日本普遍陷入平疲的內需氛圍中，咖啡店產業相對穩定的成長力道十分引人注目，已成為大型流通集團、海外投資機構與國際知名品牌三軍交戰的經濟領域。

2018年日本咖啡店市場規模約1.16兆日圓，年增1.6%，已是連續第二年正向成長。不過有趣的是，與平成初年相較，雖然咖啡消費市場擴大了1.4倍，但咖啡店數量卻從1991年(平成3年)的12.6萬家大幅下滑至2016年(平成28年)的6.7萬家，主因為以個人為中心經營的小型咖啡店數量快速縮減；但另一方面我們可以看到的是，大型連鎖品牌的在市場中的強勢茁壯，正引領日本咖啡店產業不斷走向大規模經營，背後的集團介入脈絡與資本護城河成為產業觀測的重要指標。

未來流通研究所團隊以日本連鎖咖啡店產業為範疇，爬取日本機構投資人、媒體報導、研究機構及產業領導團隊相關產業論述進行分析，繪製出日本連鎖咖啡店產業競爭地圖，同時儘可能呈現出真實財務數據作為分析基礎。我們以經營型態作為區分，可歸納出5項不同的企業陣營，整理說明如下，歡迎指教與討論。

1️⃣ 自助式咖啡店

日本連鎖咖啡店可劃分為自助式咖啡店與全方位服務式咖啡店兩種主要型態。其中自助式咖啡店為日本歷史最悠久的經營型態，主要特點為周轉率高(平均來客停留時間約30分鐘)，工作團隊配置相對精簡，因此展店彈性也較高，即使是在狹窄的腹地上也能夠設立，不過與全方位服務式咖啡店相較客單價較低(多介於200-400日圓)。自助式咖啡店代表企業包括在日本與全球範圍內均頗具盛名的羅多倫集團(DOUTOR)及ST. MARC CAFÉ，其他如伊藤園旗下的Tully’s Coffee、SUNTORY與UCC共同經營的Pronto、pokka集團旗下CAFÉ de CRIÉ、以及上島珈琲店等，都是日本知名的全國性自助咖啡品牌。不過，這項自昭和年代就開始綿延發展的經營型態，在2013年後開始受到新崛起的超商咖啡挑戰，加上海外龍頭品牌星巴克的強勢競爭，部分企業近年面臨營利下滑與企業轉型困境。

2️⃣全方位服務式咖啡店

與自助式咖啡店相對的則是以桌邊服務、舒適的半獨立式座位、提供餐食為主要訴求的全方位服務式咖啡店，雖然平均周轉率較低(平均來客停留時間約1小時)，但客單價相對較高(400-600日圓)，搭配餐食後客單價甚至可增加至1,000日圓左右。不同於自助式咖啡店以上班族群、海外旅客為主要目標客層，全方位服務式咖啡店更重視家庭、高齡族群以及女性(家庭主婦)消費者，藉由平滑化來客時段舒緩因低周轉率導致的營運壓力。其中最具代表性的企業為近年快速成長並成功於東證一部上市的コメダ珈琲店，目前已成為日本門市數量第4高的連鎖咖啡專賣店，雖然98%為加盟店，但平均每店利益率相當亮眼。2019年コメダ達成於日本47個都道府縣全面展店，2016年上市後營收與營利連續4年正成長，2018年切入台灣後也已開放加盟。此外，作為全方位服務式咖啡店的重要參與者，珈琲館與銀座ルノアール則不約而同將強化以女性消費者為中心的經營戰略，應用「コーヒー(咖啡)＋居心地(舒適空間)×食事」的經營調性切入市場。

3️⃣國際品牌

日本最知名的國際咖啡品牌非星巴克莫屬，星巴克1996年於東京銀座展店，為星巴克首度切入北美以外的市場。由於經營表現亮眼，2014年美國星巴克總公司自Sazaby League收購日本業務股票，將日本星巴克子公司化，2015年星巴克於日本股市下市，此舉可以看出星巴克於全球佈局的原則與財務評估標準。日本星巴克每店平均年營收達1.2億日圓、創造超過1,000萬日圓獲利，超過DOUTOR集團與コメダ，為日本連鎖咖啡店產業指標性企業。不過近年因展店與人事成本提升、產業競爭激烈，同店營收與獲利略有下滑。除了大型品牌外，作為第三波咖啡浪潮代表的藍瓶咖啡與Fuglen，均選擇日本作為第一個海外市場，不難看出作為獨特的內需成長消費型業態，日本咖啡市場所散發出的獨特魅力。而國際品牌的大舉進軍，也對於日本咖啡消費文化產生相當大的影響，加上社群媒體的推波助瀾，更進一步引領當地民眾的咖啡飲用風潮。

4️⃣零售通路結合

日本零售通路跨足典型代表型態為超商咖啡勢力的崛起。日本超商咖啡大多採自助式機台形式，由於具備店點密集與價格廉宜(最低100日圓)的優勢，加上多元的商品項目，十分受到消費者的歡迎。例如日本超商龍頭7-11於2013年推出SEVEN CAFÉ後，目前已成為日本最暢銷的全國性咖啡品牌之一，同時也是7-11門市相當重要的引客商品。推估單店每日銷售量為130杯，全年銷售規模達11億杯。市場銷售額約2,000億日圓，佔日本整體咖啡消費總量的20%。除此之外，日本7-11的咖啡協同生態圈亦相當巨大，包括負責咖啡豆採購的三井集團、負責咖啡烘焙的味之素、以及共同開發咖啡機台的富士電機等，為日本連鎖咖啡產業孕育出規模驚人且實力堅強的產業支援體系，同時也建立起集團規模化經營的競爭護城河。

5️⃣餐飲通路跨足

餐飲通路跨足為日本企業涉入程度相對較低的業態，典型代表企業為樂清旗下的mister Donut。由於來客數下滑，mister Donut近年主要目標為致力於提高客單價，因此2017年推出「ミスタードーナツCafe」都會區餐食複合店，以咖啡飲品搭配甜甜圈、義大利麵等餐點，希望成功提高客均單價。此外，作為外資品牌的麥當勞亦為餐飲品牌跨足代表。日本麥當勞於1998年推出McCafé by Barista(マックカフェ バイ バリスタ)品牌，設置於特定麥當勞門市內(約占全門市總數3%)，由專業咖啡師提供現煮手沖咖啡、烘焙甜點等，定位以咖啡廳功能為主，希望藉此吸引更多消費者。

相對於台灣產業型態，日本連鎖咖啡店產業上市比例明顯較高，不難看出大型企業在其中扮演的角色。大部分日本連鎖咖啡品牌均擁有大型集團的間接投資參與或直接經營支持，因此能夠在規模經濟的基礎上持續多元化營運與創新，支撐起日本少數正向成長的內需消費力道。此外，由於社會型態轉變，女性消費族群在日本咖啡市場中的影響力正在快速增強，這股不容忽視的「女力」使日本咖啡店產業突破早期以男性為主的喫茶店文化。為了迎合女性消費族群偏好，企業在門市設計與商品企劃上也不斷發展出新樣態，例如結合生活雜貨銷售的Afternoon Tea與強化門市禁菸設計的銀座ルノアール等，日本星巴克也推出柔美細緻的櫻花系列商品等，同樣都是希望能夠更大程度的引入女性消費力道。

#產業競爭地圖
#餐飲產業

170923堤頂大道二段 絕版露台樓中樓 雅璞涵館500-9-1
地址─台北市中山區金泰里14鄰堤頂大道二段500號
影片網址→https://youtu.be/1Q6sDZ39Pn8

【物件資料】
總價─3480萬；單價─116萬/坪
降價─3380萬；單價─112.3萬/坪；車位價─350萬
月租金─5萬，含車位，管/稅另計
格局─1房/2廳/1衛/1室/1陽台/1露台
建物登記─38.33坪；不含車位─26.99坪；車位─11.34坪
主建物─15.54坪
附屬建物─2.28坪(陽台0.92坪+雨遮1.36坪)
公共設施─9.17坪/34%
土地登記─6.76坪
月管理費─約4279元
室內客廳採光─朝東；邊間─否；採光─1面
出售樓層─9+10樓；該層戶數─11戶；共用電梯─2部

【社區資料】
警衛管理─全天候
大樓外觀座向─朝東
發照日期─99年12月1日
管理費─建物140元/坪；車位─500元/個
土地使用分區─娛樂區（供娛樂健身使用）
建物結構─鋼筋混凝土；外牆建材─玻璃帷幕
建設公司─雅璞建設；設計人─李祖廉建築師
樓層規劃─地上10樓/地下3層；總戶數─85戶

【車位說明】
坡道平面x1/B3-5號

【生活機能】
市場─家樂福
公園─北勢湖環保公園
商圈─美麗華百貨商圈
學區─濱江國小、濱江國中
交通─捷運劍南路站，google說步行9分鐘

【特色說明】
稀有挑高 露台花園 面公園棟距景觀棒
管理嚴謹 稀有產品 美麗華商圈機能佳

【開發方】
台灣房屋-大直特許加盟店
群智不動產有限公司
經紀人─廖來萬；證號─(91)00464
營業員-卓偉程0922-954-660；證號-(91)000-345

【銷售方】
美商ERA易而安不動產-大安營業處
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥；證號─(95)01183號
營業員─陳泰源0986-289-679；證號─(99)148-643

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/09/170923-500-9-1.html

120401大直買租屋GOing大直秒殺樓中樓
影片網址→http://youtu.be/N6BUnA98gEY

物件名稱─GOing大直秒殺樓中樓
建設公司─興益發建設
使用分區─商業區
格局─2房/1廳/2衛/1廚/1陽台
建物權狀─15.69坪
主建物─9.13坪......↓

附屬建物─1.16坪
公設─5.41坪/34.4%
土地持分─4.51坪
邊間─否；採光─1面
戶數─1層5戶；電梯─2部
警衛─有，全天候；瓦斯─天然
建物管理費─80元/坪=共約1256元/月
所在樓層─7樓；總樓層─地上8樓/地下1層
座向─大樓外觀坐南朝北；室內採光坐北朝南
建物完工日期─92年/11月/21日；屋齡─8.5年

公設說明
1F內─會議廳、健身房、棋藝室
1F外─人造景觀池、露天咖啡餐桌廣場

生活機能
學區─永安/濱江國小、濱江/大直國中
公園─美堤河濱公園
商圈─美麗華
市場─愛買、家樂福
交通─捷運劍南路站

特色說明
挑高4米5，無壓迫感樓中樓！
大直區新屋齡標準2房產品中低總價！
緊鄰美麗華商圈，位處靜巷，離塵不離城！
高坪效，管理費繳1坪用2坪，低廉更超值！

台灣房屋大直特許加盟店─群智不動產有限公司
副店長─陳泰源─0920-120-504；經紀人─廖來萬；證號─(91)00464
(此物件為大樓介紹，欲知此社區是否有釋出物件在出售or招租，請來電詢問)

網址→ http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/48581765

110718大直買屋Going大直高坪效邊間三房
影片網址→http://www.youtube.com/watch?v=QaVrAYeUbGY

物件名稱─Going大直高坪效邊間三房
建設公司─興益發建設
使用分區─商業區；主要用途─商業用
格局─3房/2廳/2衛/1廚/1陽台
總坪數─32.814坪；建物權狀─26.982坪
主建物─15.74坪......↓

附屬建物─2.23坪
公設─9.02坪/33%
土地持分─7.97坪
邊間─是；採光─2面
戶數─1層5戶；電梯─2部
所在樓層─6樓；總樓層─地上8樓/地下1層
建物完工日期─92年/11月/21日；屋齡─8年
警衛─有，全天候；瓦斯─電，有天然瓦斯管線
建物管理費80元/坪+車位800元/個=共約2958元/月
座向─大樓外觀坐南朝北；室內客廳採光面坐西朝東

車位說明
5.83坪/坡道機械/B1/9號/170萬

公設說明
1F內─會議廳、健身房、棋藝室
1F外─人造景觀池、露天咖啡餐桌廣場、泳池SPA

生活機能
學區─永安/濱江國小、濱江/大直國中
公園─永直公園
商圈─美麗華
市場─愛買、家樂福
交通─捷運劍南路站

特色說明
邊間2採光，一面看摩天輪，一面看城堡，絕版景觀！
挑高4米5，無壓迫感樓中樓！大直區3房產品中低總價！
此社區保證稀有大坪數釋出！裝潢、家具、家電客製化，一只皮箱即可進住！
高坪效，管理費繳1坪用2坪，低廉更超值！緊鄰美麗華商圈，位處特殊靜巷，離塵不離城！

台灣房屋大直特許加盟店─群智不動產有限公司
副店長─陳泰源─0920-120-504
經紀人─廖來萬；證號─(91)00464
(此物件為大樓介紹，欲知此社區是否有釋出物件在賣，請來電詢問)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/39801711