❤️【疫情下 學收息】【第一篇】【索羅斯都投資~低利率下收息與看漲-FH富時不動產ETF(00712)】【文末轉發+抽書】
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❤️談到不動產REITs一般投資人會以為是投資一籃子不動產， 但其實不動產REITs分兩類:
1.權益型REITs:資金投資一籃子不動產，收入來自於租金，目前台灣掛牌不動產投資信託都屬於權益型REITs
2.抵押型房貸REITs(Mortgage Reits ): 簡稱為mREITs，其獲利模式-槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差
抵押型房貸REITs主要是投資房貸債券而非不動產建築物本身，以政府機構發行的不動產抵押貸款證券做為主要投資標的，由於政府機構發行的不動產抵押貸款證券違約風險較低，收益率也僅略高於政府公債，這類不動產抵押型REITs會透過藉由將房債債券抵押給金融機構取得額外資金，並利用借入資金再投資的再融資操作，槓桿5-8倍以上賺取倍數利差，簡單來說:mREITs獲利來自於槓桿投資房貸債券扣除短期利率後的利差，並乘上倍數，目前台股唯一檔掛牌抵押型REITs: FH富時不動產ETF(台股代碼00712)

❤️甚麼是美國不動產抵押債券?
美國不動產抵押債券以投資標的區分為商用不動產抵押證券和住房不動產抵押證券
 商用不動產抵押證券顧名思義抵押品為商業大樓/商場/辦公室等非住宅用的商業不動產，其債券配息來源為商場租金/辦公室租金
 住房不動產抵押證券，其債券配息來源為房貸借款人的償還的利息與本金，住房不動產抵押證券以發行機構來分，可分為政府機構發行房貸證券Agency MBS 跟民間機構發行房貸證券Non-Agency MBS(說明 房貸債券Mortgage-Backed Security 簡稱MBS) ，其中 Agency MBS有美國政府隱性擔保所以違約風險低，目前大部分的抵押型房貸REITs，旗下資產組合標的都是以Agency-MBS為主，也就是美國政府機構發行的房貸債券
政府機構發行房貸證券Agency MBS，美國政府發行機構有三家: 吉利美（Ginnie Mae)、房地美 （Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae），在2008年之前僅有吉利美（Ginnie Mae)為美國政府所有，但2008年後另外兩家也被美國政府接管，目前Agency MBS信用評等都接近於美國政府信評，機構房貸抵押證券可視為經美國政府擔保的債券，另外美國政府接管後放貸標準及相關審查機制均參照美國政府，因此只有優質的借款人才能取得貸款，另一方面大幅降低了違約風險
❤️抵押型房貸REITs價格漲跌因素
投資人要怎麼觀察抵押型房貸REITs未來的價格走勢? 有兩個觀察指標
1.長短天期利差:
由於抵押型房貸REITs獲利模式是槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差，所以若投資的長期房貸債券利率越高/借款成本越低，獲利就越高
2.不動產房貸證券違約率:
因為抵押資產為房貸證券，若房貸證券違約率提升或是價格暴跌，將會被迫追繳保證金，降低槓桿或被迫斷頭清算

❤️2021年抵押型房貸REITs三大有利市場因素:
抵押型房貸REITs目前市場存在三大有利因素為
1.聯準會持續每月持續購買400 億美元MBS
根據2021年4月聯準會會議內容: 聯準會承諾每個月將持續購買至少 800 億美元美國公債、和至少 400 億美元房貸擔保證券 (Agency MBS) ，這對房貸擔保證券市場價格提供支撐，也對抵押型房貸REITs資產價格提供支撐
2.美金長短天期利差擴大
目前由於聯準會維持零利率，故目前短期借款利率很低，但長期殖利率隨近期經濟重啟通膨走升，長短天期利差擴大，所以抵押型房貸REITs受惠長期利率走升，利差擴大、獲利越大
觀察短天期利率指標美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor與長天期利率指標美國10年期美債殖利率
• 2020年4月美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率1.41%/美國10年期美債殖利率0.65%,長短利率差距為負利差0.76%
• 2021年5月18日美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率0.16%/美債殖利率1.64%,長利率差距為正利差1.48%
• 2020年5月前長短利差為負利差/2020年5月後為正利差且正利差持續擴大

3.不動產景氣熱絡
標準普爾 Case-Shiller 房價指數顯示，2021年 1 月全美主要大城市平均住房房價年增長為 11.2%，創 2006 年 2 月以來的最高漲幅，至於商業不動產隨著各州在夏季逐漸重啟經濟活動，預期商業不動產價格也會跟著回升

❤️抵押型房貸REITs: 高配息+ 參與美國房貸證券低違約風險收息上漲潛力
FH富時不動產(台股代碼00712)為台灣唯一一檔抵押型房貸REITs，從2020年5月美國大力購買公債及房貸擔保證券 (Agency MBS) ，股價由:2020年5月29日股價10.17元,至2021年5月18日股價14.24元上漲40%
FH富時不動產為季配息，發放的配息在扣除繳給美國政府的股息預扣稅額30%後，過去1年的配息率為4.86%-11.76% 之間，而各期間報酬率可參考下表。配息率降低有一部分因素為股價持續上漲，但其最新的配息率4.86%仍高於一般債券ETF及股票型ETF，在目前低利環境下，抵押型房貸REITs以低違約風險，不動產抵押債券+槓桿投資賺利差的投資模式，適合追求高配息與潛在價格上漲空間的投資人可以考慮FH富時不動產
*配息率計算方式：以各季度每單位配息金額除以各季度最後除息前交易日。
各期間報酬率(含息)
三個月 六個月 一年 二年 三年
18.25% 42.13% 63.85% -10.78% 1.25%
資料日期：2017/08/09–2021/04/30
資料來源：投信月報 MissQ整理
以上內為純粹個人投資組合經驗&研究之分享，內容範例僅供教學使用，閱讀本文時每位讀者應行量自身投資知識/經驗程度/資金應用，金融市場過去績效不代表未來績效
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💡1:04 MissQ觀察這檔ETF/投資時機
💡3:21富時不動產ETF (00712) 基本介紹
💡3:55配息率高的原因
💡5:06 影響富時不動產ETF 漲跌的因素
💡7:06如何配息? 哪一季配的比較多? 相關稅賦
💡8:29 2020 疫情下重挫的原因
💡9:56 索羅斯基金2020年也投入不動產抵押債券大賺
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#寫在疫情波之後

行情自4月開始反彈，在昨日S&P500收復失土了，市場氛圍逐步轉向，從悲觀>中性，未來逐步轉向樂觀。我也終於有時間可以好好回顧這次疫情，好好說明我怎麼想、怎麼用總經結合這次疫情、怎麼傳遞訊息希望幫到用戶。然後關於最近很多人說總經數據無用等，也覺得應該說些什麼。

先說因為這波疫情，我更相信了總經的重要性! 從2007年來一次次的經驗，都讓我更確定這點! 總經就是我的投資圭臬!

我自己也透過這波疫情，反覆驗證、不斷挑戰我的初衷和做法，還有與團隊的夥伴理念是否相同，大家是否能一同承擔。

所以這波疫情，我是怎麼運用總經？我盡量還原完整觀察原貌，以及我們做了什麼。

猶記在1月以前，我都認為這波疫情的影響若局限在亞洲區域，帶來的衝擊不高。直到2月中，中國境外新增的肺炎案例增加到千人以上，3/1中國公布了史上最差的PMI，我因為這2個數據認為疫情帶來的衝擊將超過預期!

3/3發布的投資月報，我公開了當時在228連假畫在紙上的疫情三階段劇本圖 (參考3月月報)，告訴用戶這波疫情將超過預期，目前處在第二階段下跌段的初期，因為疫情的不可測且將重度影響經濟，股市風險大幅攀升。同時在劇本裡，我寫出了若行情要落底，必須關注的三大落底訊號 (#肺炎數據必須止跌、#財政政策必須推出、#公布經濟數據必須利空不跌)，提醒用戶三大落底訊號沒有出來時一定要保留現金，因為之後會出現非常好的甜蜜點。當時的道瓊下跌還不到10%左右。

而為了讓用戶能第一時間掌握與觀察，我們團隊也建立了即時的肺炎疫情專區，自動更新第一手的疫情數據，擔心各位認為訊號過多，還編制了肺炎信心指數(https://pse.is/SALNB)，提醒一定要觀察指數落底的時間，疫情可以控制時再進場。

至於經濟數據不重要嗎? 當時我也直接闡明因為疫情來的突然，過往我們在觀察的經濟數據會落後，但經濟數據很重要! 因為可以拿來測試利空! 在最強經濟體美國與台灣沒有公布爛數據前，都不要貿然進場，一定要等到爛數據出來且股市沒有反應時，才可以開始留意轉多的時間點。

後來的行情也真的出現了很明顯的崩盤，尤其油價直接崩落至我認為的40美元/桶基準點、美元指數向上突破100，這些訊號都是我長期觀察非常嚴重的訊號，我知道經濟會出現衰退，股市一路下跌，道瓊最終崩盤了將近4成。

當時我認為這波疫情若影響美元循環核心，讓美元壓制不下來，經濟影響將更嚴重，但若政府能讓美元可以緩解，則會重啟多頭，但無論哪種劇本更重要的還是觀察三大落底訊號。

而這段時間團隊做了什麼? 我們追蹤各大央行的政策，美國政府的每一個細節我們都盡力去拆解，解讀聯準會降息至0%，從購買公債>企業債>墮落天使，從短天期買到長天期，解讀川普2.2兆財政政策細節，確認借貸還是資助，歐央行的重點等等。流動性影響資金回流美元的部分，我們建置了各種利差 Ted、信用風險利差、商業票據與EFFR等，希望能夠提供用戶最即時和公正的流動性更新，因為唯有疫情與流動性止穩，市場才有藥方 。疫情的更新上，也持續追蹤這些數據的準確性，有時數據源出問題團隊手動更新也是會發生的，我們就是盡力去做。

(流動性數據真的難更新又難建，謝謝團隊! https://pse.is/T5Q29)

這整波，我都不建議在下跌段做太多的資金布局，先保有現金，並把控制風險放在第一位。我從不預設低點在哪裡，因為低點本身就是事後論，會去糾結沒有買在低點或推在低點的人本身就是事後諸葛，金融海嘯時很多人認為台股10年線7000多點就是低點，最後跌到3955。我真心希望各位能一起躲過這波浩劫，因為我知道即使未來行情會回來，但這過程有多煎熬，會有多少人因此畢業，失去財富，這是我創立M平方最不想看到的。

3月底到4月，我密切留意落底訊號是否實現，這三大訊號既然是我畫給各位的，就是我本波真實奉為關注的圭臬，我自己操作上也真實關注這三大訊號，而資訊上的更新M平方都有，我希望用戶也能即時自己掌握，我們抓重點，我們幫更新，希望能協助你判斷! 有幾個關鍵的時間點：

首先，訊號一的財政政策在3/27終於通過，在劇本裡曾提及，必須等到政府看見嚴重性、宣布財政政策行情才會止穩。再來，3/26美國公布了首個最爛的數據-初領失業金人數，大增300多萬人，當晚美股不跌反漲，利空測試通過，後來的非農、GDP也是如此。最後，我們編制的疫情指數在4/6時終於見到落底。我們也在4/14更新了訊號文章，在4月底的5月投資月報引言提及，落底訊號已經抓到，可以分散配置方法開始進行布局，以美國、台灣、黃金為主。(https://pse.is/QP4DM)

「訊號(疫情)沒好轉，任何點位都是風險，訊號好轉了，也不會只漲這些」。

「趨勢是緩慢成型的，並非在某個時間點就突然改變，勝率也是、投資也是、部位也是」。..#持續想告訴大家一些觀念。

確認落底訊號後的5月進入上升段，我知道大多數我們平常看的美國經濟數據落後公布，所以操作上應該把重點放在哪些國家先好轉，就有機會成為領先指標! 簡單來說，只要亞洲好轉，就可以布局歐美。我在4月底的月報畫出疫情週期圖，並把區域好轉的順序分為三類，認為一個個國家按照劇本好轉，行情就會持續。(https://pse.is/TA8RK)

接著率先復工的中國數據在3月落底，4月V轉成為全球經濟的領先指標、台灣電子出口優於預期(以為會受歐美影響，看錯修正)、歐美新增確診下降、非農-2000萬並沒有那麼差等，根據這些數據我們出具這一篇篇的報告，一項項的check勝率的增加，甚至還建置了自動更新的蘋果移動趨勢、疫情控管指數、也密切更新解封進程，優化了肺炎指數，希望透過這些數據，能夠讓用戶清楚判斷方向和趨勢。

回顧整波行情，我可以在每一個check的時點說出「強力買進」、「世紀大行情」，但我不想，我著重在資金配置與風險控管。在知道風險極高下，透過確立位置、找出重點，依據重點訊號一個個完成，來講風險降低，逐步布局，再提供數據讓用戶佐證。我重新檢視了自己的做法，然後確認重來一次的話我還是會選擇原本的做法，恩，這就是我的做法。

接下來的行情，根據疫情圖的畫法，我認為在大家都轉樂觀前 (https://pse.is/SXSRP)、數據真正明顯轉好前、市場開始去反應明年基期超低不用怕前、補單效應前都不用太過擔心泡沫，當然這波5月超好賺的一波行情下，會有獲利了結的可能，但一樣在上述觀察重點出現之前，上升趨勢沒有改變，逢回可布局。#Q4前不要做空拜託 (最新月報：https://pse.is/TEDGB)

最後，這波疫情我從頭到尾沒有一刻停下來，我想讓大家看見總經的力量，總經數據的價值，因為我確實是這樣看的。我自己的布局沒有買在3/23的最低點，大概從4月初開始隨著落底訊號慢慢布局，帳上資金水位大概65%，分別有20~60%獲利，這波這麼好賺，一定有很多達人比我還厲害，投資市場上我永遠戰戰兢兢，保持謙虛，相信市場的力量，相信有很多自己不知道的事，這些都是我平常在說的，我就也真的這麼做了。

但更重要的是希望能傳遞我所知道的給你們，讓各位有機會找到自己的方法，真心希望有幫到你們。

有很多用戶說可不可以報告寫短一點告訴我們買點就好，我不要我們就是要寫那麼多教你怎麼看!

就這樣了，打好多，希望可以透過真實的回顧讓我自己更強，也讓各位更了解我怎麼運用總經走這一波，然後我想休息了，也該休息了。

#關於預測上_我預測超不準的當初疫情圖不知道怎麼畫出來的
#但我相信數據在哪裡_數據改變勝率提高
#拜託大家持續關注數據_當事實改變時_看法就要改變
#總經真的好重要
#以上言論都出自我個人與MM無關

這是我們在 2018 年 9 月，在 PressPlay 寫的第一篇報告。

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在美元相對強勢的現在，談論強勢美元循環的終結好像有點奇怪？

不過我在 2011 年，當美元處在谷底的時候曾出版了《美元圈套》這本書，那一年，美國公債的信用評等被調降，美元指數跌到了 80 以下，黃金每盎司突破了1,900 美元，一美元兌新台幣則是出現了 28 元的價位。

但我在那本書中寫到，美元跟美元資產即將要迎來逆轉勝，所以你在當時應該要做的是賣出黃金、買進美元資產。當然，在那個當下大多數人應該都還是半信半疑吧？回過頭來，七年後的現在，美國股市應該是過去這段時間，全世界最強勢的市場之一了，而當時最強勢的商品-黃金，卻是下跌了將近 30％。

而我認為現在有一些跡象顯示，強勢美元很可能在一兩年後就會結束。

比如說，美國的升息循環已經來到尾聲，我預計今年還會有兩次升息，而以目前長短天期公債利差來看，很可能在今年底就會見到負斜率的殖利率曲線。

就過去的經驗來看，當這樣的情況出現，那麼最快在一年之後，也就是在 2019 年底或 2020 年初，我們就會見到美國經濟正式陷入衰退，美元也可能由盛轉衰。

七年多前，我算是頂著市場一片質疑聲浪來作多美元資產，而這些年來，很多出版社跟朋友都在問我什麼時候要寫新書？但問題是，我的看法在過去很長一段時間以來都沒有什變化，出新書是要寫些什麼呢？

不過也許這個時候快要來到了吧？

https://www.pressplay.cc/link/B5A6A212C?oid=35BBB528