#你心中夢想的家是怎樣的呢？
茂德建設-神采飛洋，輕鬆入住洲子洋蛋黃區！

我們現在居住的房子是多年前公婆買下的，但其實我自己一直有買房的打算，覺得可以方便娘家爸媽前來同住，但不得不說北市房價太高，要購屋只能往新北市外圍找，而我本身傾向 #交通方便 的地區，所以在找房時我是朝捷運站周邊或是未來有大型開發的環境做選擇。再加上我自己是鄉下長大的孩子，很注重周遭是否有公園，或是綠意較多的地方，所以找了一下，發現符合我預算和重視的點就要往重劃區去看了。

這次我們來看的神采飛洋就位於 #五股洲子洋重劃區芳洲段，基地位置在新北市五股區新城五路與新城八路口，交通很方便。無論中山高、汐五高、五楊高、台64線、台65線、台1線、新北環快都在附近。搭乘交通運輸工具也很方便，現在有11線公車，約8分鐘直達蘆洲捷運站，未來也會連結機場捷運線輔大醫院站，離五泰輕軌預定地 F08站約400~500公尺唷！

重劃區建築以住宅大樓為主，神采飛洋建築距離交通主幹道有一條街道的距離，讓車輛噪音問題可以降低許多，但生活機能圈還是很便利，我很喜歡這種環境，單純又舒適。住戶皆由一樓大門出入，總共272戶住家、16戶店面，樓下就有公托，對於忙碌的雙薪家庭來說，住在這邊完全不用煩惱幼兒就學問題，直接帶下樓就好，真的好方便啊！

尤其大廳採飯店式規格氣派挑高7.8米的迎賓大廳，整個公共空間運用了大量國際精品，調合的色調與金屬材質完美結合！一進大廳，彷彿置身於金色的森林中，左邊是由藝術家Calvin Lin打造的Adonis公鹿，右側則設計了一個暖爐，讓每個返家的人都可以感受到溫暖。

神采飛洋棟別為A、B、C三棟，外觀由陳朝雄設計師設計，將傳統歐式建築改以新古典風格為基底，樓層規劃地上15層，地下6層，格局規劃二房(15~20坪) 、 三房(25~33坪)，公設比32.5%，一戶帶一平面車位，這邊的管理費也很合理，60元/坪/月。休閒設施有接待大廳、空中花園、交誼廳、健身房、兒童遊戲區、KTV及曬被區。

這次我們參觀了兩個房型，都是三房兩衛的邊間，一間位於A棟一間位於B棟，分別為29和33坪。我自己個人很喜歡邊間的房型，每房都能有完美採光，還能開窗讓空氣流通，在都市要有日光相伴的私有空間，是多麼難得的享受啊！更棒的是標配雙衛浴，只要有小孩的媽媽都懂，爸爸總是住在浴室裡！多一個衛浴不用排隊的感覺多美好啊！

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神采飛洋就位於五股洲子洋重劃區芳洲段，相對其他建案來說未來發展性與可能性更高。主打低總價、低自備，甚至有提供青年首購的優惠方案，最多能貸款到九成，也有部分特惠戶，自備一成即可入住。加上鄰近公園、水岸、交通方便、生活機能等優勢，又結合重劃區的街道規劃，我覺得有相當大的吸引力，很推薦大家去賞屋，評估是否符合需求唷！

神采飛洋
官網：https://hoh.h35.tw/
接待地址：新北市五股區新城五路與新城八路336號
預約電話：02-82951777

營建署長的智商，我的老天爺，怎會有這樣的人來當署長？公設比的高低，都在建商的良心，我家啥公設都有，公設比26%(十年前也不算低的)，怎現在新案啥都沒有只有大廳，然後公設比就35%？？

營建署抓的都不正確，枝微末節，應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等，不能變成房屋的公設，這樣公設比才能降到合理值。

不然建商都在亂登記，尤其是如果你的平面停車位低於十坪，你全社區的公設比都被建商A走了。

【公設比之亂／上】哪裡虛坪最多？營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 ／ 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房，房市今年升溫已是不爭事實，進場買屋的不少民眾質疑，買到的房子坪數被灌水，立委高嘉瑜與內政部次長花敬群，也一度為此在立法院舌戰「實坪制」，讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪，初步方向指出，最虛之處就是「管委會空間」，要「適度限縮」。

北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查，今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%，北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。

在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中，建物權狀上，就是登記主建物、附屬建物（陽台）、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語，就是「共用部分（扣除車位面積）除以建物總坪數（共有部分+主建物+附屬建物）」。譬如一間總權狀坪數30坪房子，共有部分若10坪，公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%，甚至高到50%？由於法律沒有規範，這一切都取決於建商的良心。

減少虛坪 花敬群：免計容積空間再檢討
花敬群說，如果是社區基本使用需求，及必要的消防避難空間，沒有理由說那是「虛坪」；某個空間「虛不虛」、多大空間才合理，要靠「免計容積」空間的再檢討，來減少虛坪。

「建築技術規則」中的免計容積項目，包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等，其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施，但同樣也讓建築物體積增加，因容積率代表建物的身材有多高或多胖，體積愈大的建築當然愈賣錢。

「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處，又以管委會空間，是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說，上述這些地方的總量都應「適度限縮」，但後續還會與建築師公會及地方政府討論。

建管官員說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室，這5項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%，「但後3項是整套的固定設備，建商也不會多做，不過既然都免計容積了，所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿，銷售空間才會更大，公設比就愈高。」

吳欣修說，管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室，後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的，這類案例太多了，也是最常被檢舉濫用的；而機電設備空間，也會刻意做很大提高公設，但裡面通常只放小機器。

他指出，梯廳則是電梯到門口之處，面積上限是該層樓面積的10%，他看過一些豪宅，就把這類通道做得很浮誇、很滿；而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用，結果卻加重住戶負擔公設比；而建商自行增設停車空間，得不計入容積，可是沒買車位的民眾，也要一起負擔公設。

張金鶚：應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示，現在虛坪登記情況不合理，但完全實坪制也不合理，因為公設仍須花成本興建。他認為，政府要改革，除了完整揭露資訊，讓消費者判斷，也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果，發現公設價格只有主建物價格的3成左右。

賴正鎰：是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說，公設是建商吸引消費者買房的誘因之一，例如有建案標榜飯店式管理等，但公設會增加，是政府及業界對消防逃生的嚴格要求，這些設備都有必要存在；且管委會空間變成圖書室，也還是屬於全體住戶共有，官方顯然多慮了，也不甚瞭解市況。至於分離計價，他認為意義不大，買房還是看「總價」，「如果這邊少、那邊就會多啊！」

「根本無濟於事、劃錯重點！」房市作家SWAY指出，重點是建商亂挪用空間，例如車位公設為何能移到房屋的公設？應約束這種行為；且這些分配合不合理，要有一套檢視標準，官方不能任由建商濫灌虛坪，還裝死不管。

【公設比之亂／下】為何持續飆高？營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高，目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，皆雙創新高。而其背後原因，營建署認為，應是大坪數豪宅帶動所致，但目前豪宅不好賣，紛紛改成小坪數，預估往後3年，公設比可望慢慢降回30%左右。

內政部營建署長吳欣修說，這兩年公設比確實飆高，直達32至35%，快超過一般人忍受範圍，但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料，發現戶數成長了35%、達12.8萬戶，但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺（53坪）降到93平方公尺（28坪），降幅近5成。

他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因，「豪宅太大不好賣，結果都變更設計，改成中小坪數了。」

官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例，他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇，但lobby愈大，圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多，公設比就愈高；甚至連二樓以上的梯廳，為了彰顯氣勢，都做到法定面積的上限。

吳欣修說，目前住宅市場都規劃中小坪數產品，以此產品定位，應不會有太多浮誇公設，不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品，公設還這麼高，消費者難以接受，所以他估計往後3年，公設比應該會慢慢降下來到30%左右。

專家不認同：公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然，他認為，豪宅之所以公設比高，是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多，但就算改成小坪數產品，不代表公設比就會變少；且近5年房市走空頭，坪數下修的不只有豪宅，市場上每家建商都推小坪數建案，「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少，」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規，才是正辦。

對於公設比攀高，SWAY指出，消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴，就做一些毫無尺度的公設，如超大的圖書館與交誼廳等，進而拉高公設比與房價。

建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景，來增加居住空間的舒適度，但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池，最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。

SWAY指出特別提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，有的建商會擅自挪用地下室機車格，當成湯屋或健身房，最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤做為全體共有公設的面積就會愈大，公設比也因此增加。

https://vip.udn.com/vip/story/121161/5100030?from=vipudn_main2_cate

https://vip.udn.com/vip/story/121161/5099150?from=vipudn_newest_index

預售契約陷阱多，簽約買屋宜三思

為了解建商對「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」遵循狀況，行政院消費者保護處(以下簡稱消保處)會同內政部(地政司)及各地方政府地政局(處)針對全國50建案所使用之「預售屋買賣定型化契約」進行專案查核。查核結果發現，全部查核項目均符合規定者計4建案，部分查核項目不符合規定者計46建案。經命限期改正後，除1建案拒不改正外，其餘45建案均已改正完畢。

本次共計查核「契約審閱權」、「房地標示及停車位規格」、「房地出售面積及認定標準」等15項目，除「富宇建設—世界花園(臺中市)」、「陶喜建設—陶喜LiHo3(臺南市)」、「富宇地產—世紀美(彰化縣)」及「富宇地產—中山臻邸(南投縣)」等4建案完全符合規定外，其餘各建案均有部分項目不符合規定(詳附表)。

各查核項目中，以下列各項違規情節最為嚴重，其違規件數及態樣如下：
一、違反「通知交屋期限」規定，共計35建案。
（一）擅自降低遲延利息數額。
（二）將「交屋前」之修繕義務，變更為「交屋後」之保固責任。
二、違反「房地標示及停車位規格」規定，共計34建案。
（一）未列明「停車位高度」。
（二）未列明「停車空間面積計算方式」、「車道及其他必要空間面積」、「停車空間面積占共有部分總面積之比例」。
三、違反「驗收」規定，共計34建案。
（一）未列交屋保留款規定或以個別磋商方式，降低交屋保留款數額。
（二）不當轉嫁水、電、瓦斯管線費用。
四、違反「保固期限及範圍」規定，共計34建案。
（一）減列結構保固之「項目」、縮減保固「期限」。
（二）變更歸責事由，降低「保固責任」。

查核結果確認後，消保處隨即要求各地方政府地政局(處) 依消費者保護法第56條之1規定，命建商於30日內限期改正，除「總誼建設有限公司-竹南綻(苗栗縣)」拒不改正外，其餘45建案均已改正完畢，苗栗縣政府已依法裁罰新臺幣3萬元，並再次命限期改正。

消保處提醒消費者，購屋係屬重大決定，所支出之金額亦甚為可觀，預售屋交易契約陷阱多，消費者於簽約前請務必將契約攜回審閱，並依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」逐條核對，倘遇契約內容不合規定之建案，宜請建商改正或拒絕簽約，並可向主管機關檢舉，除維護自身購屋權益外，亦端正整體交易秩序。

資料來源：消費者保護處
https://cpc.ey.gov.tw/…/f89bb5db-e2a7-4b75-b051-bd75eb2ec64f

＃青埔＃青埔特區＃建案

青昇橋橫跨新街溪，往東為中興路，可通往大江購物中心。往西則為30米寬的青昇路。而橋旁有青埔特區居民的信仰中心青昇宮和青昇公園。

與青昇路交接的領航南路三段與四段，有著青埔最美的道路之稱，沿路的社區，若往五青橋方向，則有分四大棟，CD棟相連，AB棟則是錯開，總戶數為335戶，樓高15層的誠佳建設的成家大璽、育嘉京品、總戶數98戶，樓高15層的大睦仁愛匯、總戶數173戶，樓高13層的鉅陞英倫花園、興建高度已達8樓，可能是先建後售的林立開發中壢青昇段397地號建案、2021年9月正式銷售，預計2023年第三季完工，總戶數108戶，樓高10層的寶台A17。

緊鄰新街溪的則有預計2022年第三季完工，總戶數89戶，樓高13層的宜誠有境與總戶數87戶，樓高9層的誼駿城市首席。 若往站前廣場方向，左側有總戶數361戶，樓高16樓的威均國際商業城、總戶數86戶，樓高15樓的華爾道夫II、總戶數78戶，樓高20樓的明日苑NO.3、正在興建中，總戶數78戶，樓高21樓的桃大允、規劃為頂級豪辦，總戶數80戶，樓高18樓的中悅ITC國際商貿中心。

右側則為深受年輕朋友喜愛的藏壽司及總戶數356戶，樓高19樓的璞園的家、至於位於璞園的家旁，正在開挖地下室的，也可能是先建後售的興富發建案。 至於往青埔足球場方向，則有總戶數49戶，樓高13層的宜誠有余、總戶數98戶，樓高20樓的明日苑NO.5、及正在開挖地下室的，也屬於先建後售，大致確定成本後，才會開始銷售的青平段109與110地段皇普建設建案。

青昇路往書法公園方向，與高鐵北路一段交接處，左側就是超過2600坪基地，為青埔地王的潤隆國家大院。早晨的這裡，交通繁忙，車輛來來往往，好不熱鬧，也再度喚醒青埔美好一天的開始。

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【梁震明簡歷】

國立台北藝術大學美術創作研究所畢業。

曾任國立台南藝術大學藝術史系及東海大學美術學系講師。

個展12次，國內外聯展30餘次。

作品曾在香港蘇富比、羅芙奧及沐春堂拍賣成交。

著作「墨色的真相」與「台灣寺廟龍柱造型之研究」獲國立編譯館出版刊行。

現為羲之堂代理之專職水墨畫家。

「山水畫家的藝術」頻道推薦播放清單：

梁震明水墨作品賞析：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UD9nXm38PQcabEIbffxyp-h

梁震明水墨創作介紹：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UATfktfF0G6o3zCLipJvc-n

水墨藝術材料介紹：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UDs1alttOymTOkXl3IhRW04

紓壓療癒輕音樂空拍影片：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UCrrHknKxWuwRy8UIh6EnUQ

台灣海景空拍影片分享：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UD471Ieo4YaalS5yvbDAIyu

4K畫質空拍影片分享：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UD72YQD4vgRR9NaI-brI-4Q

桃園青埔特區記錄：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UBSI3tWDXsgQUuzgKzRSGxY

新北景點空拍：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UAfbQybqr__G4cLGrtVugsl

桃園景點空拍：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UBweKa4jfWGZW39J9ASipD7

新竹景點空拍：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UAk7e3AvAuU6IWQsbvn49e6

宜蘭景點空拍：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UCnNCun9gC5UM3In0ztXDG_

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190131基湖路 鋼骨泳池樹河雙景樓中樓 巴黎花園151-38-9+10
地址─台北市中山區金泰里13鄰基湖路151巷36~38號
影片網址→https://youtu.be/sh6cg4z1h0M

【九+十樓】
售價─2e5468萬；單價─124萬/坪
降價1─2e4498萬；單價─119萬/坪
降價2─2e3526萬；單價─114萬/坪；車位─1400萬
格局─7房/4廳/6衛/1廚房/8陽台/1內梯直達專用超大頂樓平台
房屋權狀─246.37坪；不含車位─194.14坪；車位─52.23坪
主建物─101.01坪(9F-46.51坪+10F-54.5坪)
附屬建物─26.81坪(9F-13.36坪+10F-13.45坪)
公設─66.31坪34%(9F-28.21坪+10F-38.1坪)……↓

【九樓】
格局─2房/2廳/2衛/1室
房屋權狀─114.2坪；不含車位─88.08坪；車位─26.12坪
主建物─46.51坪
附屬建物─13.36坪(陽台6.4坪+雨遮6.96坪)
公設─28.21坪/32%

【十樓】
權狀計算單價─134.7萬/坪；頂樓平台納入計算單價─119.8萬/坪
格局─4房/1廳/2衛/2室
房屋權狀─132.17坪；不含車位─106.05坪；車位─26.12坪
主建物─54.5坪
附屬建物─13.45坪(陽台8.07坪+雨遮5.38坪)
公設─38.1坪/36%

【車位說明】
坡道平面X4/B2/10F-21號、22號、23號、9F-25號

【其他說明】
白紙黑字，約定專用「頂樓平台」約39.52坪，採1/3計價=13.17坪，頂樓平台13.17坪+建物坪數106.05坪=119.22坪。

【共同資料】
發照日期─98年09月02日
建案名稱─巴黎花園；建設公司─良茂建設
樓層規劃─地上10樓/地下3層；總戶數─18戶
構造─SRC，鋼骨鋼筋混凝土造；外飾建材─二丁掛
土地使用分區─住宅區；建物法定用途─住家用；路寬─8米
月管理費─建物120元/坪+車位500元/個=共約25297元/月
大樓外觀朝向─北；室內客廳採光朝向─南；邊間─是；採光─3面
出售樓層─9F+10F+頂樓平台；挑高─3.35米；該層戶數─2戶；共用電梯─2部

【公設說明】
健身房、游泳池、交誼廳(使用每次限3小時)、公設廚房(使用一次3000元)

【生活機能】
商圈─美麗華、西湖
學區─濱江國中/國小
公車─金泰公園、堤頂大道口
公園─中431號公園、河濱公園
捷運─西湖站，google說步行12分鐘、劍南路站

【特色說明】
鋼骨制震樓中樓，室內使用破百坪。
另附內梯可達，約定專用約39.52坪私人頂樓平台！

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【美商ERA易而安不動產】
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥；證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理；營業員證號─(99)148-643
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1.看屋請至少提前一天預約。
2.服務專線→0986-289-679；line ID→chentaiyuan1223
3.房仲服務報酬之計收，合計不得超過實際成交價金6%或1.5個月租金。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2011/01/110121.html

140926大直買屋 低總價 綠景 明水悅
影片網址→http://youtu.be/ouWJ323sOWQ?list=UUTPGyIFWDYCtUL9dAMXQU6g

建案名稱─明水悅；建設公司─興富發
使用分區─商業區；主要用途─商業用(不能做住宅使用)
售價─1368萬；單價─98.1萬/坪
房屋權狀─13.94坪
主建物─7.96坪……↓

附屬建物─1.27坪(陽台0.84坪+雨遮0.43坪)
公設─4.71坪/33%
邊間─否；採光─1面
管理費─100元/坪=約1494元/月
管理員─有，全天候；瓦斯─天然
構造─RC，鋼筋混凝土；外飾建材─二丁掛
建物完工日期─96年05月03日；屋齡─7.5年
總戶數─167戶；單層戶數─21戶；電梯─3部
所在樓層─2樓；總樓高─地上9樓/地下2層
座向─大樓外觀坐北朝南，室內採光坐西南朝東北

公設說明
B1─圖書室，KTV(18:00以前100元/小時，18:00後~22:00pm150元/小時)
1F─2層樓高的氣派大廳(免費WIFI上網)，後面有開放式庭園
3F─健身房、交誼廳

生活機能
學區─永安、濱江國小/大直、濱江國中
公園─永直公園
市場─愛買、家樂福、全聯、頂好、7-11
商圈─美麗華
交通─捷運大直、劍南路站

特色說明
大直難得無車位低總價小坪數，敬請把握！
一樓即是便利商店&銀行，生活機能超方便！
面中庭，綠景圍繞，好安靜！挑高3米6、格局方正、採光佳！
台灣房屋大直特許加盟店─群智不動產有限公司
陳泰源；證號─(99)148643；電話─0986-289-679；
經紀人─廖來萬；證號─(91)00464

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