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緊急升降機排煙室 在 Sway房市觀測站 Facebook 的最佳貼文
【買車位注意/上】內政部拿車道試刀 減少無買車位者分配到不合理公設
房市升溫、房價居高不下,民眾買房當然要計較有無虛坪,有不少民眾質疑房子坪數被灌水,讓建案「公設比」過高問題再受關注。內政部開始研究如何降低虛坪,將先從「車道面積」試刀,要減少「沒買停車位者」分配到不合理的地下室公設,預計下半年推動。
先前瓏山林建設在大台北地區的不少建案,就因在預售屋買賣契約中,並未揭露「車道」屬公共設施的資訊,直到交屋時才把車道面積分給住戶,並要求補交價款,讓沒購買停車位的住戶也要多付錢買公設,後經住戶檢舉,被公平交易委員會裁罰上千萬元。
車道由買車位人還是全體共同分擔? 買賣契約寫清楚
業界人士說,一般建案的停車場車道,有些由買車位的人共同分擔,也有些由所有住戶共同分擔,重點是看買賣契約有無寫清楚,不能隱匿重要交易資訊。
內政部營建署長吳欣修說,建案公設比過高問題再受關注,民眾最常反映的就是「我又沒買車位,怎還分攤到這麼多車道面積公設」。他認為,地下室兼具防空避難與停車空間,現行多數建商的作法是,扣除掉所有停車位之後,剩下的車道公設面積,就由全體住戶分擔,但依照「使用者付費」原則,有買車位的人,當然要多負擔一些車道面積公設。
建案「公設比」過高問題不斷受關注,有的建案在廣告看板上都會載明公設比,尤以「低公設」的推案更會詳列數字。
不過,內政部地政司則說,雖有人沒車位,但也會用到地下一樓的垃圾間、機電設備室等,怎樣的登記規定比較合理,將繼續研究,但有車位者,確實應多分攤一點公設。吳欣修也說,現已著手檢討「建築技術規則」,會在上半年與業界充分討論,預計下半年推動此制度。
此外,另一個常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」,也是建商最容易作怪之處,常被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等。吳欣修說,管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急升降機的機道、特別安全梯與緊急升降機的排煙室,這五項雖不計入容積,但其面積的總和,也不得超過該基地容積的15%。吳說,現研議兩種「適度限縮」作法,一種是整體降低這15%,另一種是限制管委會空間的比率,像是最多只能有5%。
住展雜誌研發長何世昌指出,車道面積最常被建商灌水,只要地下室車位的面積設定愈少時,地下室其他部分,分攤為全體公設的面積就會愈大。
房市作家SWAY則提醒,地下室車位是最容易動手腳之處,一些看不到的角落、閒置空間,都常遭建商擅自挪用,如當成湯屋或健身房,最終還被檢舉而拆除。他建議官方應表列清楚,哪些設備屬於全體可分攤的公設。
【買車位注意/下】買房被讓價別開心太早 小心是漲在車位
聯合報 / 記者何醒邦
大台北地區不只房價貴,車位價格也令人咋舌,自有實價登錄以來,最貴的停車位落在北市信義區豪宅皇翔御琚,一個要價870萬元,近期車位價格也有持續拉高趨勢。專家表示,其實車位一直是用來「喬房價」的好工具,有的銷售人員會故意不漲房價,卻在車位動手腳,消費者一定要留意。
此外,內政部地政司說,為了解決停車位過小的問題,曾在6年前建議建築業界,停車位空間至少要8點多坪才屬正常合理,所以若小於8坪,有可能是被灌入到公設中;而為配合民法規定,今年起預售屋買賣契約中的共有部分停車位,已經無土地持分。
車位價格不太會因屋齡而減損 近年有拉高趨勢
房市作家SWAY說,一般停車位的價格都是固定的,不太會因建物屋齡而減損,但最近車位價格漲價很多,有持續拉高的趨勢。住展雜誌研發長何世昌表示,很多人會殺房價,但停車位鮮少有人殺,常常是「不二價」,現在卻有不少預售建案邊賣邊調高停車位價格,新北市郊區甚至已開出200萬元一格的行情;桃園青埔重劃區竟出現一格要價220萬元,直追雙北市。
何世昌說,車位是調節房價的好工具,尤其是在眾多建案競爭激烈的重劃區,有的銷售人員會故意不漲房價甚至讓價,卻默默在車位上動手腳,消費者要留意;而先前房市大多頭時,很多豪宅的單坪價格不敢超越每坪300萬元的「彭總裁防線」(指央行前總裁彭淮南對房價的最高容許限度為300萬元/坪),就刻意將車位價錢拉高,使每坪房價落在290多萬元、不超過300萬元。
停車位小於8坪 恐是車道被算在公設中
房產專家SWAY表示,最常被建商灌水的公設就是「車道面積」,一般平面停車位約8到15坪,機械則為5到8坪,若登記的車位坪數過小、在8坪以下,很可能是車道被灌入到公設中,等於被扒了兩層皮。
目前停車位大致有三種類型,分別是法定車位、增設車位與獎勵車位;法定車位原本就多計入共有部分內,沒有獨立權狀,必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀,可以登記為專有部份,可以單獨買賣。
修法將車位列入「共有部分」 無土地持分
內政部地政司表示,依現行民法規定,土地持分以「專有部分」,像是客廳、廚房、臥室等主建物,及附屬建物如陽台等面積去計算比例;但修正後、已在今年上路的預售屋買賣契約中,停車位是屬於「約定專用」,並非「專有部分」,所以此次修法將車位列入「共有部分」,未來不管買多少車位,都不會分配到土地持分。
內政部也表示,本次契約修正僅是配合民法規定辦理,不會影響已完成產權登記的原有建物。但業界人士指出,因修法到上路較為倉促,許多賣到一半的預售建案,就出現去年的買方適用舊制、配有土地持分,而今年的買方適用新制、沒有土地持分,這種「一樓兩制」的怪象。