210915Smart自學網 世上沒有十全十美的房子，假如有，唯一不完美的就是價格
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新書發表會，最終場，台北場，報名網址→https://reurl.cc/gzzW1b

房子對了，人不對也沒用

我原本預計要在2020年7月28日買到房子，目標當天簽約，因為那是我從事房仲滿10週年的日子。

一開始，我直接找屋主談，物件位在中山區，因為我就住在那裡，想說若買到便能就近管理十分方便。可惜，釋出的物件不是格局怪，就是陽台加蓋導致與對面大樓超緊鄰，一伸手就摸得到對面住戶的窗戶，光線整天都進不來毫無日照可言。雖然還是有出價談，不過屋主一副嫌我出價低的態度，還一直強調「快賣掉了」看我是否會加價，感覺有點差便算了。沒想到，我都已經買到房子，甚至出書了，他還是沒賣掉。……↓

後來，我透過同事出價談文山區景興路的高樓邊間戶，這是我心中接近90分的物件，可我出價已是近年實價登錄第2高，卻只出到屋主的「實拿價」而已（不含服務費）。於是再度作罷。

之後，我請同行幫我出價談萬華區開封街二段的高樓邊間戶，這間房子各方面條件都只讓我勉強接受，像是電熱無瓦斯、屋況頗糟一定要花幾十萬元整修，加上屋主出售心態接近實價登錄史上最高價，最終因不想被當盤子而3度作罷。

接著，我跟同行下斡旋談中山區民生東路一段的社區，屋齡縱然超過40年，但公設比低，室內使用空間大，覺得很划算。入口處有住商分流，前棟與後棟的動線規畫，陽台看出去又是公園第一排景觀。尤其是一層共用3部電梯，每部都跟貨梯一樣大，公設區域含走道間也格外乾淨，顯然住戶在維持社區的單純與整潔有高度共識。可惜屋主想賣天價，屋況也需要重新整修以後才能住，所以4度作罷。

然後，我又看到1間位在內湖區成功路四段的高樓邊間戶，A仲介告訴我「屋主說他根本不想賣」，純粹是因為B房仲有進案壓力，所以才簽委託讓B對店長有交代，後來我又委託C房仲再去試探一次，沒想到C直接跟我說那間出行情價是絕對買不到的，便5度作罷。

由於實在是找不到心儀的物件，有出價談的卻因為屋主的價格心態過高而放棄，最終沒能如期買到房子，雖有些遺憾，卻也不再糾結這個無謂的紀念日，讓我之後找房反而理性許多。

在妥協中讓房子找到你

我知道，世上沒有十全十美的房子，假如有，唯一不完美的就是價格。於是我開始檢討我的購屋10要件：
1.要有電梯。
2.垃圾處理。
3.天然瓦斯。
4.不要夾層。
5.有管理員。
6.兩面採光，廁所開窗。
7.至捷運站步行8分鐘內。
8.要有能放洗衣機且能洗衣與曬衣的工作陽台。
9.預算1,000萬元內全含，包括服務費、契稅、代書規費、屋況整理費等。
10.不要五木門牌（林森北路），若是新生北，景觀也不能是高架橋第一排。

後來，我捨棄了條件3、7、10。理由是，小坪數使用明火煮飯的確滿危險的，洗澡容易冷就買公升數大一點的電熱水器便可解決；只要在台北市區，縱然至最近的捷運站步行超過8分鐘，生活機能也不會太差；我承認明水路聽起來比較高級，但門牌不過就是名稱而已又何必太在意？

當我將購屋需求放寬後，又在市場上重新找一輪，終於找到了1間林森北路門牌的套房，便與刊登廣告的房仲聯繫預約看屋，接著展開後續洽談，最終買到我人生的第1間房子！

缺點的背後是優點

坦白說，這間房子我並不喜歡，一來是我對林森北路門牌有既定的負面印象，二來是管理費1坪150元頗貴，再來公設比36%讓我不太能接受（我希望低於33%），最讓我抗拒的，是它的三角梯形格局。因此，我試著逆向思考說服自己…。

門牌：不過是個名稱，何況地點並非在燈紅酒綠的道路，縱然至捷運中山及雙連站走路要10分鐘～12分鐘，但生活機能仍相當成熟，走到最近的公園及全聯皆不用2分鐘，環境熱鬧卻不複雜。

管理費與高公設比：這皆因社區戶數少，在小套房為主的社區中，10棟大樓至少有8棟是1層超過10戶以上（有些甚至超過20戶）！因此規畫單層僅6戶相對單純且稀有，而建商當初是為了要符合消防法規（8樓以上雙梯，11樓以上需設置排煙室），才導致公設比較高，這都是為了讓住戶更安心，反而是個優勢！

格局：因為結構採「SC鋼骨」才導致邊間戶呈三角梯型，要知道SC不僅耐震，且小套房社區中採鋼骨結構的極少！而先天格局的缺陷可以透過後天的裝修與家具擺設來解決。

更重要的是「廁所開窗」，拿格局換通風及採光，絕對是划算的取捨！

就這樣，想著想著也就接受了。

人在找房子，房子也在找人

看了一輪房子之後突然覺得買房跟談戀愛有點像，在找房（心上人）的過程中，有時看不上眼（不是我的菜），有時看上了卻買不起（覺得高不可攀），有時看「照騙」會錯意，到了現場才發現浪費時間。有時你喜歡這間房子（認定交往對象），偏偏屋主（愛人的父母）看不上你（嫌棄嫁妝太少），或惜售而反對這樁喜事（覺得你是癩蝦蟆想吃天鵝肉，怕你糟蹋他的孩子）。

最終，買到並長久居住的房子（與你結婚白頭偕老的另一半），往往不是你最愛的那一間（那一位），卻是你愈看愈順眼的房子（愛人）。

對首購族來說，「先求有，再求好」才是上策，如同初戀者，先試著跨出交往的第1步，相處過後覺得適合再論及終身，如果不合只好再賣掉（離婚）囉。只是萬萬沒想到，我人生的第1間房子竟然是一開始相當排斥的林森北路，只能說是緣分啊！

書籍簡介_省出一棟房：24招易上手的存錢絕技

省出一棟房：
24招易上手的存錢絕技
作者：陳泰源
出版社：台灣遊讀會股份有限公司
出版日期：2021/05/31

作者簡介_陳泰源
現職：不動產仲介公司資深經理

從業超過10年的專任約房仲、客串無數戲劇的特約演員、尾牙與婚禮的最佳主持人、長期榮登熱銷榜的作家、超級偶像第7屆的入圍歌手、分享房地產知識的講師，六位一體的斜槓小生。

歷經參選議員失敗、被黑心房仲店長詐騙及交易糾紛，人生最高負債達380萬元，仍自不量力買了2萬美元6年期的儲蓄險保單，展開一連串從負債→還債→省錢→存錢→最終圓夢買房的歷程。明明家中富裕，卻仍堅持靠自己努力，把存錢當有趣，號稱「台版貧窮貴公子」。

雖已買房，但至今仍不懂股票與基金，希望透過本書傳達一個重要的訊息：不懂投資沒關係，只要養成低度消費的習慣，就已經具備人生逆轉勝的DNA！

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我原本預計要在2020年7月28日買到房子，目標當天簽約，因為那是我從事房仲滿10週年的日子。

一開始，我直接找屋主談，物件位在中山區，因為我就住在那裡，想說若買到便能就近管理十分方便。可惜，釋出的物件不是格局怪，就是陽台加蓋導致與對面大樓超緊鄰，一伸手就摸得到對面住戶的窗戶，光線整天都進不來毫無日照可言。雖然還是有出價談，不過屋主一副嫌我出價低的態度，還一直強調「快賣掉了」看我是否會加價，感覺有點差便算了。沒想到，我都已經買到房子，甚至出書了，他還是沒賣掉。……↓

後來，我透過同事出價談文山區景興路的高樓邊間戶，這是我心中接近90分的物件，可我出價已是近年實價登錄第2高，卻只出到屋主的「實拿價」而已（不含服務費）。於是再度作罷。

之後，我請同行幫我出價談萬華區開封街二段的高樓邊間戶，這間房子各方面條件都只讓我勉強接受，像是電熱無瓦斯、屋況頗糟一定要花幾十萬元整修，加上屋主出售心態接近實價登錄史上最高價，最終因不想被當盤子而3度作罷。

接著，我跟同行下斡旋談中山區民生東路一段的社區，屋齡縱然超過40年，但公設比低，室內使用空間大，覺得很划算。入口處有住商分流，前棟與後棟的動線規畫，陽台看出去又是公園第一排景觀。尤其是一層共用3部電梯，每部都跟貨梯一樣大，公設區域含走道間也格外乾淨，顯然住戶在維持社區的單純與整潔有高度共識。可惜屋主想賣天價，屋況也需要重新整修以後才能住，所以4度作罷。

然後，我又看到1間位在內湖區成功路四段的高樓邊間戶，A仲介告訴我「屋主說他根本不想賣」，純粹是因為B房仲有進案壓力，所以才簽委託讓B對店長有交代，後來我又委託C房仲再去試探一次，沒想到C直接跟我說那間出行情價是絕對買不到的，便5度作罷。

由於實在是找不到心儀的物件，有出價談的卻因為屋主的價格心態過高而放棄，最終沒能如期買到房子，雖有些遺憾，卻也不再糾結這個無謂的紀念日，讓我之後找房反而理性許多。

在妥協中讓房子找到你

我知道，世上沒有十全十美的房子，假如有，唯一不完美的就是價格。於是我開始檢討我的購屋10要件：
1.要有電梯。
2.垃圾處理。
3.天然瓦斯。
4.不要夾層。
5.有管理員。
6.兩面採光，廁所開窗。
7.至捷運站步行8分鐘內。
8.要有能放洗衣機且能洗衣與曬衣的工作陽台。
9.預算1,000萬元內全含，包括服務費、契稅、代書規費、屋況整理費等。
10.不要五木門牌（林森北路），若是新生北，景觀也不能是高架橋第一排。

後來，我捨棄了條件3、7、10。理由是，小坪數使用明火煮飯的確滿危險的，洗澡容易冷就買公升數大一點的電熱水器便可解決；只要在台北市區，縱然至最近的捷運站步行超過8分鐘，生活機能也不會太差；我承認明水路聽起來比較高級，但門牌不過就是名稱而已又何必太在意？

當我將購屋需求放寬後，又在市場上重新找一輪，終於找到了1間林森北路門牌的套房，便與刊登廣告的房仲聯繫預約看屋，接著展開後續洽談，最終買到我人生的第1間房子！

缺點的背後是優點

坦白說，這間房子我並不喜歡，一來是我對林森北路門牌有既定的負面印象，二來是管理費1坪150元頗貴，再來公設比36%讓我不太能接受（我希望低於33%），最讓我抗拒的，是它的三角梯形格局。因此，我試著逆向思考說服自己…。

門牌：不過是個名稱，何況地點並非在燈紅酒綠的道路，縱然至捷運中山及雙連站走路要10分鐘～12分鐘，但生活機能仍相當成熟，走到最近的公園及全聯皆不用2分鐘，環境熱鬧卻不複雜。

管理費與高公設比：這皆因社區戶數少，在小套房為主的社區中，10棟大樓至少有8棟是1層超過10戶以上（有些甚至超過20戶）！因此規畫單層僅6戶相對單純且稀有，而建商當初是為了要符合消防法規（8樓以上雙梯，11樓以上需設置排煙室），才導致公設比較高，這都是為了讓住戶更安心，反而是個優勢！

格局：因為結構採「SC鋼骨」才導致邊間戶呈三角梯型，要知道SC不僅耐震，且小套房社區中採鋼骨結構的極少！而先天格局的缺陷可以透過後天的裝修與家具擺設來解決。

更重要的是「廁所開窗」，拿格局換通風及採光，絕對是划算的取捨！

就這樣，想著想著也就接受了。

人在找房子，房子也在找人

看了一輪房子之後突然覺得買房跟談戀愛有點像，在找房（心上人）的過程中，有時看不上眼（不是我的菜），有時看上了卻買不起（覺得高不可攀），有時看「照騙」會錯意，到了現場才發現浪費時間。有時你喜歡這間房子（認定交往對象），偏偏屋主（愛人的父母）看不上你（嫌棄嫁妝太少），或惜售而反對這樁喜事（覺得你是癩蝦蟆想吃天鵝肉，怕你糟蹋他的孩子）。

最終，買到並長久居住的房子（與你結婚白頭偕老的另一半），往往不是你最愛的那一間（那一位），卻是你愈看愈順眼的房子（愛人）。

對首購族來說，「先求有，再求好」才是上策，如同初戀者，先試著跨出交往的第1步，相處過後覺得適合再論及終身，如果不合只好再賣掉（離婚）囉。只是萬萬沒想到，我人生的第1間房子竟然是一開始相當排斥的林森北路，只能說是緣分啊！

書籍簡介_省出一棟房：24招易上手的存錢絕技

省出一棟房：
24招易上手的存錢絕技
作者：陳泰源
出版社：台灣遊讀會股份有限公司
出版日期：2021/05/31

作者簡介_陳泰源
現職：不動產仲介公司資深經理

從業超過10年的專任約房仲、客串無數戲劇的特約演員、尾牙與婚禮的最佳主持人、長期榮登熱銷榜的作家、超級偶像第7屆的入圍歌手、分享房地產知識的講師，六位一體的斜槓小生。

歷經參選議員失敗、被黑心房仲店長詐騙及交易糾紛，人生最高負債達380萬元，仍自不量力買了2萬美元6年期的儲蓄險保單，展開一連串從負債→還債→省錢→存錢→最終圓夢買房的歷程。明明家中富裕，卻仍堅持靠自己努力，把存錢當有趣，號稱「台版貧窮貴公子」。

雖已買房，但至今仍不懂股票與基金，希望透過本書傳達一個重要的訊息：不懂投資沒關係，只要養成低度消費的習慣，就已經具備人生逆轉勝的DNA！

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【龔成問答信箱】（Q22561-Q22680）

Q22561：

想請教如何分析物業是否有質素？是否從地點上分析？我手頭上兩個物業，一個在西營盤港鐵站附近，另一個在馬鞍山港鐵站附近，附近也有幾個大型商場和公園。

西營盤的樓齡比較高，而馬鞍山是新樓接近十年樓齡。

是否港島區的樓一定會比新界、九龍的樓優質呢？

謝謝！

龔成老師︰

最重要都是睇翻該物業的質素，呎價，預期租金回報率，特別是利用「呎價，預期租金回報率」去比較同區同類單位，以確定該物業的平貴水平。

另外，你再要審視其升值潛力，未來地區上、交通上、生活等等的配套發展，才去下一個結論。

一般而言，港島區樓係會相關較有價值，因為長線土地供應有限，而且又有中環這個主要商區存在，會較睇高一線。

但當然，我地都要再仔細分析，持有物業有無其他優勢或問題。

西營盤始終算係接近中環一帶，地理上會有一定優勢，加上你近港鐵站，係加分位。而且將來明日大嶼計劃中，如果將有道路連接西環地區，都係一個潛力所在。

但由於你物業有一定樓齡、維修保養會係有一個考量。另外，較高樓齡的物業，按揭年期都會較短，有機會令新投資者郤步。

至於馬鞍山，同樣近港鐵站係加分位，加上港鐵站附近生活配套都較完善，都會令投資價值提升。

近年屯馬線通車﹐進一步令交通完善，有利於居民進出東九和中環這2個商區，故都有一定投資價值。

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Q22562：

點睇1022飛魚科技

我高價買，而家蝕左好多

龔成老師：

如果從過往的業務情況，飛魚科技（1022）質素不太好。業務不穩，持續虧損，投資價值不高。

之前得到騰訊（0700）入股，往後會提高企業價值，潛力度高左，但由於仍有未知數，業務不能推算一定成功。只可以話，不宜持貨太多。

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Q22563：

騰訊比高位跌唔少，已經無質素？

龔成老師：

騰訊（0700）仍有質素。但受政策因素影響，中短期弱，企業的賺錢能力會略減，以及企業估值都會略減，不過，政策影響未到核心性，無令到企業無法賺錢，只是賺錢減少。

這企業長遠仍有質素，有發展力的。佢最有價值的，就是「平台」，這亦是現世代好有發展的資產。

佢業務模式係提供平台，如通訊平台、交易平台、入門網站、遊戲平台等，而收入來源則是其廷伸的服務，如增值服務、網絡廣告、電子商務交易等。

過往的業績理想，又身處長遠有增長的行業，加上擁有重要的資產，即龐大的客戶群，將來發展各業務都有相當的優勢，這都是騰訊值錢的地方。不過，政策會令其賺錢能力減，不過，長遠騰訊仍找到賺錢方法，簡單來說，就是現時定了新的遊戲規則，而企業要時間去適應，中短期賺錢能力減，但長遠會慢慢好轉。

現價合理區中間，分注或月供可以。

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Q22564：

老師，想問如想長缐收息，中銀香港同工行比較，怎樣選擇？工行現價好似持續偏低，是否比中銀香港更抵買，或買了工行會否賺息蝕價？

龔成老師：

兩隻都是不差的優質股，而中銀香港（2388）在長遠發展及增長力上，會略好。

中銀香港（2388）係本地銀行股裡面，是較有質素的一隻，有長線投資價值。

不過，整個銀行業的賺錢模式已有減弱，無以前咁好賺，之後主力是收息及平穩增長模式。現價合理。

至於工行（1398），其實本身質素都不差，有一定的規模，在全球都有網絡，本身不會無質素的。

不過，這股增長力不算強，只是一隻收息股，現價投資可以，因為在合理價，但唔好對股價有太大期望。

同時，佢前景算是不過不失，中短期會因中國經濟有影響，銀行業的賺錢能力不及從前，加上壞賬因素，都會令佢中短期弱。不過，初步已好轉，但不是高增長型。

而長遠，會慢慢穩定的，不過，增長力不強。

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Q22565：

老師，我買了6666恆大物業，這股票急速下降，我7.x買現在跌到@@

是否應該加倉，我知道這股有一定質素，想問老師現在應怎麽操作、持有股份不多，大概6000股，感激！

龔成老師：

我地決定加注與否，要睇幾個因素，記住，並不是「拉低平均買入價」為目的。

第一，要分析這股的質素，如果無質素，就再跌都唔加。

第二，這股的類別，如潛力或增長或收息類等，是否與你的財富組合匹配，比例是否適合。

第三，你要先計算加注後，這股佔你股票組合的比例會否太多，因為同一行業，同一股票。不能佔股票組合的比例太多。

第四，現價是否有投資價值率，要平，或起碼合理，不能貴。

第五，你要在加注後，仍有現金剩。

記住，重點不是「拉低平均價」，而是組合比例與配置。

恒大物業（6666）算是恆大系裡，較高質素的一隻。不過，現時整個系都有風險，要小心，小心。

佢係物業管理服務運營商，佢係中國物業服務百強企業中，以項目所覆蓋城市數目計，佢排名第二，如果以總收入、總毛利及總淨利潤計，排名第三。

類別為中高端住宅物業、寫字樓及商用物業，並已訂約管理其他物業類型如主題樂園、產業園、康養項目、特色小鎮及學校等。

佢絕大部分物業管理服務收入，來自集團控股股東恒大集（3333）所開發物業提供的服務。

由於始終有風險，只建議你小注持有，原有貨就守，但不要加注，你預佢上落都大。

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Q22566：

老師，我最近考慮買居居自位，但20年後 居屋樓齡已達50年。

下手買家無法做9成按揭 只能做8成

市場範圍狹窄也不用怕嗎？

龔成老師：

居屋有自住價值，但始終投資價值，會比私樓差少少。但我相信，不會大幅貶值，日後賣出仍可。

但你首先應以自住角度去想，如果有自住需要，買居屋後每月可省去一些現金流，就算日後的售價不及私樓，只要能在這段時間，利用節省現金流的數目去進行投資，只要投資滾大到一定的財富，其實已經做到財富增長的效果，因此無問題。

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Q22567：

龔sir你好。我之前買左楓葉教育（1317）和睿見教育（6068）諗住作長期投資，前者買入價為1.87，後者為4.3。請問兩者既買入價，算不算是合理價

我見現在中央對教育行業既規管加強左好多，特別係K12教育呢方面，有人說直頭毀滅左呢個板塊。

學生想問下，現時既楓葉教育和睿見教育既本質是不是已經完全改變了？還有沒有投資價值呢😅學生我現在應該繼續持有好還是止蝕好

謝謝老師

龔成老師：

由於教育政策大方向是收緊，因此，建議減部分。但這兩股，又未去到劣質，因此，你餘下部分守都可以。

楓葉教育（1317）不是無質素的，但教育類股票增長力比過往減慢，加上政策因素，成為不確定性，始終市場都會擔心之後不少有甚麼政策。

佢的賺錢能力，確的有影響。

睇翻近幾年，教育行業的政策，中國政府都偏向收緊，無論在學費收費上及發展上。

由於市場擔心企業之後的增長力，令這股的股價較弱。

睿見（6068）都有類似情況。

始終政策風險難估，因此唔建議持有太多。

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Q22568：

老師你說的2845，現時價位合理嗎？現價每月逐步買入儲貨是嗎？

謝謝你！期待你來澳門教班

龔成老師：

GX中國電車（2845），這基金的目標是追蹤Solactive中國電動車指數NTR「相關指數」表現緊密相關的投資回報。

持股中最重就係比亞迪A股（002594），以及與中國電動車產業有關的股票，中國因為能源問題，長遠一定要發展電動車，這是大方向，故此股有一定投資價值。

此股現價合理區頂至略貴。無貨可以現時入少少，到有明顯回調才再慢慢加注。

潛力度是有的，但會比較波動，如投資宜慢慢分注，可長線。

其實我之前都有開過澳門班的，不過現時疫情，所以暫時停左，之後會再開翻的。

你或者可以預早留位，只要whatsapp 852-55457212我同事講，打「留位澳門班」就得。我地有具體資料就會 whatsapp你。

因為現時已有好多澳門人留左位。

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Q22569：

請教老師有沒有其他具較增長力股票可推介？

龔成老師：

可考慮：安碩恆生科技ETF（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、ＧＸ中國電車基金（2845）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177）、三星FANG ETF（2814），如果有投資美股可考慮QQQ。

但就要明白波動性比一般的平穩增長股高左，同時風險大左，你要自己平衡。部分要等回少少先入。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q22570：

龔sir，你真係好勁，$14x叫人可以開始留意比亞迪，講完無耐真係開始升返！

當時因為我手上吉利佔我股票比例都算重，所以無買到同樣係車股的比亞迪，其實係咪應該轉股？

龔成老師：

其實這是大量分析的結果，無人能預測到股價走勢，但我地會分析企業質素，叫投資者多留意某一類股票。

同時，會盡力計算企業的價值，去分析投資值博率。

雖然比亞迪（1211）的長遠增長力會好過吉利（0175），但現價你將吉利轉去比亞迪，投資值博率又唔算好高，因此，你保持原有的狀態。

其實吉利本身的質素不差，擁有一定的銷售網絡及品牌，不錯的市場策略及定位，而又能把握中國汽車市場增長的機遇。

長遠來講，佢的品牌與發展在中國仍理想，2018年，吉利透過旗下海外企業，動用超過$500億人民幣收購戴姆勒股份公司9.69%股份。由于戴姆勒股權結構分散，所以吉利已經成為了戴姆勒集團最大單一股東。

另外，佢早前杭州灣新工廠正式發布純電動新品牌新車「極氪（ＺＥＥＫＲ）００１」，宣布吉利進軍高端電動車。

這些動作不單有利佢有中國發展，同時長遠，可能加快了海外發展速度。因此，這股長遠仍是正面的。

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Q22571：

老師，想問下你對銀娛的睇法，之前澳門有確診，股價下跌，係咪入市時機？謝謝你

龔成老師：

銀河娛樂（0027）可以分注。

佢中短期會弱，加上全球疫情反覆，都對佢有不利影響，不過，相信這只是中短期，以長遠的角度分析，企業仍是有質素的。

在正常的經營環境分析，佢持有的資產好有質素，行業本身好賺，雖然疫情略有反覆，但全球疫情最壞的情況，相信已過。

但由於仍有未知數，加上之前虧損，因此將企業估值調低左。

現水平在大約在合理區中下部分，如果本身有貨，可長線，耐心持有就得，如果無貨，現價已經可以分注，但都要留現金。投資貨要有心理準備，中短期會弱，要長線，企業有長線投資的價值。

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Q22572：

龔 sir. 不明白你的問題。但我可簡述自己資料。我在台灣工作，零售管理，約100店，80-90k salary. 冇樓，

期待樓價回在港物色麗醫城供家人住慳租，只是以前經歷負資產，嚇怕了。剛申請IB account, 想找穩健ETF or ReIT 儲錢。

只係個人睇法覺得個市好狂，直覺有挺大調整，所以資金在過去一年都沒有動用。

龔成老師︰

我地唔好去用"感覺"或者"估"個市架走勢，我地要客觀分析，用企業價值，去判斷個大市平貴水平。

現時大市只在合理區，未算貴，不少優質股依然有投資價值。

若你不想選股，相直接投資一些ETF或者REIT，以下都是一些合適選擇，你可以參考下。

潛力股︰安碩恒生科技(3067)、ＧＸ中國電車基金（2845）、三星FANG ETF（2814）、QQQ

平穏增值股︰盈富（2800）、VOO、領展(0823)

收息股︰置富（0778）、陽光（0435）、收息基金(3110)

以你48歲年紀，最好以平穏增長股，作為組合主力。潛力股風險較高，不宜佔高於組合2成。而收息股增長力不算高，適量就可以。

現時大市只係合理水平，現金佔比重大約3-5成。餘下資金，就等大跌市出現，才加大力度掃貨。

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Q22573：

我29歲. 潛力股 將阿里巴巴 資金轉小米同其他板塊可唔可以？

9988 馬雲減持股 對公司業務有冇影響. 我怕返唔到我201

龔成老師︰

阿里(9988)近期受大市氣氛和中央政策等因素影響，有較明顯下滑。但本身企業有質素，相信會慢慢適應新政策，令業務重回正軌。

但你預佢中短期會較波動，馬雲減持，跟企業質素無關，長線投資價值依然存在。長線要回到$201，相信係可以。

雖然阿里隻股票無問題，但問題是佢佔你組合太大心重，接近一半。因此，你必需沽出部份，轉至其他股票去平衡風險。

小米(1810)係一個選擇，但現價偏貴，要回多1,2成才合理。而且佢同是科技股，單一行業唔好佔組合3成以上，否則都會有問題。

不少平穏增長股，現處於合理水平，可分注入市。但潛力股，部份係略貴。

現時只有安碩恒生科技(3067)、ＧＸ中國電車基金（2845）、騰訊（0700）、阿里（9988）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、QQQ勉強算在合理區中上至頂部，可分注入貨，其餘都略貴，想買就要等一等。

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Q22574：

700,9988 股價都好差

想問收息股有什麼比較好

龔成老師︰

不要太著重短期股價，要睇長遠企業價值。

阿里(9988)和騰訊（0700）近期受大市氣氛和中央政策等因素影響，令股價大幅回調。但佢地本身係有質素，相信會慢慢適應新政策，令業務重回正軌。

但你預佢地中短期會較波動，長線投資價值依然存在。

至於收息股，你可以參考以下幾隻。

我地投資會運用「先增值，後現金流」作方法，初期應投資較多增值類資產，較後期則應投資較多保守類項目。所以係分配投資項目時，會因應番你的人生階段。

如果你年青，可以「平穩增值股」+「潛力股」。中年人士，可以較集中翻係"平穏增長股"。當你已近退休之年，就應集中在「收息股」，去創造平穏現金流。你可以睇翻自已年紀，去作出配置。

若你係較年青，收息股就未必適合持有太多。

目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。

另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）、富豪產業（1881）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。

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Q22575：

謝謝老師意見，但3067喺HSBC冇得供。如改為:金沙, 港鐵，港交所，中生製藥各$2000, 剩低的$2000儲現金，這樣好嗎？

其實我都唔知2800供到幾多為之夠，但以現在情況睇，就佔我的持股比例中最多。

還是把剩下來的$2000分別加大港交所及港鐵各$1000，這樣安排會否好啲？

龔成老師︰

3067每一手唔貴，你直接每個月自己買一手，咁就可以。

盈富(2800)是包括58間質素不錯上市公司股票的組合，由於佢唔係單一企業，就算佔組合幾大比重，其實都無問題。

但由於你比較年青，只有24歲，全部用晒盈富(2800)，個組合變相有少少保守。

因此，我建議你長遠計，盈富(2800)最多佔5成。餘下資金，你可以分散去供上述5隻股票。

現時大市只在合理區，每月儲蓄唔好盡用。最好留有部份，等大跌市出現時，可以用來掃貨。

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Q22576：

投資年金同埋股票 ETF 基金有咩分別？

目標係買千萬既樓 可以點做？

龔成老師︰

"年金"，純粹為你提供現金流收入，唔會有增值能力，主要係適合退休人士。

如果你係為增值買樓，就應選擇有增長力的ETF。

ETF都分好多種，有對應不同指數(如盈富2800 - 恆指 / VOO - 標普500指數)、不同行業(3067 - 科技股)、特定目的(3110 - 收息股份)等等。

而你選擇的，就是一些有質素的增長型ETF，例如盈富2800、安碩恒生科技(3067)、VOO、QQQ等等，都可以考慮。

但你要先了解這些股票，才好入市。當中QQQ和3067風險會較高，你要自己衡量。

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Q22577：

感謝大師百忙之中抽空回覆我這位投資小白，之前因有朋友分享了大師您對小米的睇法（24進取小倉、20-22加碼）

當時覺得30蚊的小米根本無可能跌咁低，自己高追後跌到27蚊就割了，然後其仍跌跌不休，仲見到20蚊。但現在看回去又對大師對小米的完整投資計劃很精準，心感敬佩

另因小弟係澳門人，無法參與大師您的課程。實言未來也只能白漂大師您的投資策略。但大師您一直慷慨解囊，深知大師為大好人，在此祝願大師在港股賺到家財萬貫！幸福美滿！

龔成老師︰

多謝你的支持，其實我之前都有開過澳門班的，不過現時疫情，所以暫時停左，之後會再開翻的。

你或者可以預早留位，只要whatsapp 852-55457212我同事講，打「留位澳門班」就得。我地有具體資料就會 whatsapp你。

因為現時已有好多澳門人留左位。

另外，你可以睇我架《80後百萬富翁》、《財務自由行》和《股票勝經》，都適合初學者。

緊記，我地做財富增值，最重要不是睇「賺蝕」，不是睇「買入價」，而是睇質素。質素不好，增長力弱，就有可能賣出，蝕都要賣。

你要分析「之後的組合情況」，不是過去，是將來。應該持有那些優質股，比例如何，能為你帶來怎樣的長期財富。

你要分析你的投資目標，你想潛力股的比例多少？平穩股的比例多少？組合風險程度如果？

即是你想設計一個怎樣的投資組合？長期、優質、平衡、適合你。

小米（1810）有潛力的，佢的產品性價比高，相信在全球好多個國家都會有市場，佢長遠只會進一步增長。

同時，佢建立的平台是佢長遠的增長動力，先賣手機，再利用手機的平台延伸銷售小米家電。長遠正面的。

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Q22578：

老師你好，我現在上緊你的進階班！內容非常豐富！報左你初班及進階班係我今年做得其中一個最好的決定。我今次都係想問番隻788，中國鐵塔。

問題一：
係損益表入面，折舊及攤銷佔左營運開支入面好大部份，係分析時將它除去是否正確？

2020年報除去後的數字變化：
年度利潤（百萬人民幣）：6427》53942
ROE：3.45%》28.96%
純利率：7.92%》66.51%

調查後的ROE及純利率好似有少少誇張地好！係唔係正常？

問題二：
佢營業額5年複合增長大約7.69%，若減去折舊就變成大約14.29%。純利就27.03%（不計2016年，基數太細）。收入及純利近年都有少少減慢情況。

我應該用7.69%，14.29%定還是27.03%去總結鐵塔既複合增長率呢？

問題三：
另一方面，兩翼業務增長好強勁，特別係能源經營業務，最近出新聞指係換電網點係市場佔有率超過50%，鐵塔公司亦宣報同華為數字能源、比亞迪弗迪電池、百度智能雲、郵儲銀行等多家簽署協議。

能源經營業務對收入潛力會唔會加多d分？同埋呢方面的發展應該唔會比三大電訊商好似租塔咁樣壓制？

問題四：
我的持倉
1448（18.4%）
1177（17.5%）
788（17.1%）
3918（11.4%）
968（10.3%）
9988（9.4%）
1810（8.4%）
2318（5.6%）
1211（1.9%）

我今年就27，我真係好想做個倉平均回報有15%甚至係以上，我明白我潛力股佔左好大部份，我願意承受高風險！我會利用多d時間跟進持有股票的情況去平衡番集中風險。

我考慮緊將唔將鐵塔換馬去其他股票，暫時想等到有合理/平位再加去1810/1211，令組合回報更加有潛力！

鐵塔表面睇佢年增長做唔到15%，但佢新業務潛力好似很不錯，我唔知自己係唔係過份睇好788，佢未調整roe及純利率，負債比率等等雖然呢刻普通，

但我見佢5年中都係每年有慢慢改善中。我好掙扎究竟應唔應該留佢係我組合，謝謝老師見

龔成老師︰

1) 其實你唔洗特別去扣除這個數字，因為我地做估值時，都會同時審視經營現金流。這部份係會將折舊及攤銷加回去，以反映企業實際有多少資金係入帳。

因此，只要折舊及攤銷數字係合理，唔係有好大變動，咁就可以。

2) 如果你係用市場比較法，即係市盈率去做估值，你應該直接用營業額和純利個增長去做參考。去解佢有無增長之餘，佢賺錢能力，有無唔同到。

若以中國鐵塔(0788)計，你發現佢整體純利增長，係優於營業額增長，就可以大致估計到佢賺錢能力高左。但當然都要睇埋細節，當中有無其他問題。

但若果你係用現金流折現法，你就要在盈利之上，加回折舊及攤銷，並扣除資本開支去計算。(如果你覺得太複雜，同樣直接用盈利作參考，都可以。)

3) 會係利好，但會有多利好，暫時係未知之數。係能源部份，由於這些客戶並非完全壟斷市場，也非其大股東，故相對被壓價壓力較細。

但你要明白，現時能源相關收入，佔集團比重好少。就算利好，中短期對盈利相信唔會有太大影響，故不會特別去加分。但這部份暫時發展算正面，可以留意。

4) 中國鐵塔（0788）不是無質素的，但增長力係弱左，算係水桶1至2之間。如果你願意承受較高風險，將部份換至小米(1810)和比亞迪(1211)係可以。

但小米(1810)要回多1,2成才開始合理，而比亞迪(1211)係貴，就算月供都要回到近$200才可以考慮，而直接入的話，最好等回到$140以下。

另外，你要明白現時組合，係好進取。雖然潛力股增長潛力較大，但唔代表你最終回報，一定會係最高。

因為佢地發展係符合預期，回報上當然無問題。但如果佢地發展未如理想，就會有較大調整。所以，你要明白高風險，唔一定係有高回報。

係配置組合時，你明白這個風險，才作選股考量。

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Q22579：

碳中和有咩股票推介

龔成老師︰

你可以考慮一些跟綠色能源相關企業，例如信義光學(0968)、福萊特玻璃(6865)等。

但佢地現價唔平，前者要回多1,2成，才開始合理。後者更要有好明顯回調，才好考慮開始小注。

如果你無特別睇好邊隻企業，純粹係睇好行業發展，你可以考慮GX中國潔能（2809），其目標為追蹤SOLACTIVE中國清潔能源指數NTR之表現。

當中佔最多為"半導體產品與設備"股份，約組合4成，其次是逾2成的"獨立電力及可再生電力"。

此股平貴不易分析，而且頭10大股份中，除了信義光能（0968）外，其餘都在內地上市。

潛力度是有的，但會比較波動，現價在合理區頂至略貴，如投資宜要慢慢分注，可長線。

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Q22580：

你好老師，一直持有的中生製藥價位一直下跌，請問你點睇呢隻股票的前景？

另外，現在現金持有約50萬，計劃在3年內增至90萬- 100萬，每月的人工大約2.5 K，在投資上應該怎樣計劃呢？感謝老師。

龔成老師︰

中生製藥（1177）是潛力股，人口老化令佢長遠有唔錯的增長，無論是政府投入的行業資源，又或是人民生活質素令可控制資金上升，都令人們更在醫療方面投入更多。

佢已建立一套完整的商業系統，有多個已賺錢的藥品類別，同時毛利高，可以不斷將錢投資在新藥裡，這模式運作很好。

但這類藥物企業，難免有一點風險，因此要久不久檢視，中短問題不用理會，但如果有一些核心性的問題，就要再全面分析。

就這刻來說，這股可以一直持有，因為商業模式理想，高回報，不斷再投資令股東利益快速增長。加上睇翻佢的業績，保持增長，這令企業價值有實際的上升，令股價得以支持。

近期由於大市氣氛較弱，加上中央政策等不明朗因素，都令佢股價受壓。但暫時唔見佢長線質素，有明顯轉差，這股可以照長線持有的。

以你目標，可以選擇一些「平穩增值股」+「潛力股」作投資目標。

一般我地預期投資有增長力優質股，年增長約10-15%。要做到你的目標，除了50萬本金外，建議你每月投入$10000預算，去做月供增值。

以現時大市合理區狀況，你可以考慮用部份儲蓄，進行月供股票。你可以每月先用一半儲蓄(即$5000)，另一半就先儲起架策略。

若你投資知識不高，因此可較集中在平穩增長類股，至於潛力股，只宜小小注。

大市現處於合理水平，那50萬資金，你可以先用一半，以"分注"形式慢慢入貨。餘下一半和每月儲蓄，就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。

同時你要明白，3年唔係一個好長時間(一般建議最少5年以上)，就算再優質股票，都有機會出現價值波動，影響你最終回報，你要知道有這個風險存在。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

今天（4）是我的市政總質詢，我準備八項題目，質詢陳其邁 Chen Chi-Mai市長，我將質詢內容條列整理，提供給市民朋友參考，有任何建議也歡迎隨時跟我說。

⚾職棒高雄隊進度
我向市長提到，職棒擴編球隊資金，最少要六億三千四百萬，且兩年後才能打一軍賽事，因此我提出成立「業餘城市隊」的建議，作為培養職棒「高雄隊」基底，市長表示目前積極與高雄在地企業、職棒聯盟洽談第六隊，有任何進度也會隨時跟市民報告。

🐈爭取鳳山寵物公園
2020下半年，毛孩及小孩已經越過黃金交叉，犬貓也成為多數人家裡最小的成員，為了照顧毛孩，我強力爭取在五甲公園、鳳山公園、鳳翔公園選址，成為合格寵物公園，並希望促成《高雄市寵物公園標準設置規範》，市長也承諾將在兩年內完成鳳山寵物公園。

☁改善空污扶植綠電
空污是我們高雄人的痛，高雄鋼鐵、石化業等產業比例高，固定汙染源致使pm2.5紅害日居高不下，且位於東北季風背風處，空汙更容易滯留。
我建議應全面建立校園光電系統，輔導違建屋頂轉光電，並將用電大戶企業認購綠電納入實施辦法，搭配興達降載和冬季停爐，才能加速改善高雄空污問題。

🏚公告違法房東
現今不管是中央還是地方法令，對租屋權益保障都相當不足，因此我建議市府「主動公告違建出租屋名單」、「優先拆除具公安風險的出租屋」、「稽查住警器裝設情形」，並成立稽查小組盤點各學區狀況。
陳其邁市長也回應，會從各大學取得學生租屋名單，進行現場勾稽，並加強危險違建出租屋拆除，務必保障租屋族權益。

🌊鳳山溪曹公圳禁止放生
市長期許還河於民，但卻忽略相對的生態風險和管理。雖然《鳳山溪水環境改善計畫》中要「建立亮點營造護岸改善、鏈結自行車路網」，與「鳳山溪整體綠水基盤與生態迴廊建置」，但卻沒有針對放生、餵食等破壞生態的行為規範，我也看過鳳山有民眾在曹公圳和鳳山溪餵食魚群。
我要求市府應制定全市一致的水域管理自治條例，避免外來種入侵威脅台灣的原生物種，以及影響水域原來的生態系。對此市長表示認同，也責成相關局處，在下個會期之前提出水域管理自治條例的草案。

🖐性騷擾防治宣傳
性犯罪的防治重點之一即是根本的教育，但高市府的性騷擾防治宣傳標語，卻要求要受害者自己「勇敢制止、大聲呼救」，而不是像其他類型預防犯罪的宣導喊話對象都是行為人，嚇阻「你不能犯罪」。
目前市府的宣導方向已經變相將犯罪防治的責任轉嫁到被害人身上。我以日本地鐵性騷擾防治海報為例，強調宣傳對象即是犯罪人，著重在犯罪預防而不是事後救濟。市長也承諾，將會盤點性騷擾宣傳，並在一個月內做出改善計畫。

🚷人行道稽查小組
人行道佔用及騎樓不平整的問題，已經嚴重危害到孩童、長輩、及身障朋友的安全，不但逼他們冒險走上馬路，每天都面臨交通事故威脅！然而高市府先前所成立的人行道稽查小組，對違法行為卻不強力執法，還拿日常所做業務糊弄我，這也是我在議會重複提出的問題！
陳其邁市長允諾會先編一千萬預算，並優先人潮較多的區域做改善，除了人行道至少有兩公尺淨空，也陸續朝向騎樓整平的目標前進

🎙金曲32文化鳳山
我提出鳳山黃埔新村的道路設計、人才基地合約、出入口停車問題，也應該重視與改善。我也要求市政府，一定要積極爭取明年的金曲32移師港都，海音中心周遭交通及接駁問題，高市府也要超前部署，希望陳其邁市長能再為高雄市民迎來睽違十六年的金曲獎。
我最後提到，鳳山中城未來應延續徒步區建設，進行街區環境改造計畫，也應整備水岸建設，規劃整體親水場域，並結合衛武營、大東、鳳山車站，打造鳳山中城現代軸線，全面提升鳳山的生活及消費品質。

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#阿里山公路 #奮起湖 #石棹
這一次是開車體驗台18線公路的沿線景點，要去阿里山一定會行駛台18線公路，這一條公路沿途也是有值得拜訪的景點。行駛在蜿蜒的山路，不妨停下來走入影片中的景點，讓阿里山之旅更豐富。

[阿里山交通指南] 教你如何在嘉義和台北搭公車到阿里山，沒有車也可以去阿里山玩透透！
https://youtu.be/Vv54RaYk-Pc
[嘉義一日遊景點攻略] 阿里山石棹大自然秘境，櫻花、紫藤花、竹林及杉木林，森林中聆聽清脆的鳥叫聲身心放鬆好地方
https://youtu.be/oS3iNaqRpa4

影片時間表：
1:17 觸口射箭、梅花鹿
觸口遊客中心是開車前往阿里山的休息好地方，來到觸口一定要到隔壁的逐鹿部落，有梅花鹿園、體驗射箭等設施以及特色店家。

3:42 逐鹿部落
逐鹿社區是八八風災後，紅十字建立的永久屋，居民大多是阿里山上的受災戶，每家每戶的永久屋上，經由族人的巧妙工藝。讓整個部落呈現有別於其他部落的藝術氛圍

6:53 土匪生態園區、龍美步道
土匪生態園區也是一處休憩的好地方，一旁還有平易近人的龍美步道。土匪山又名番路山，海拔高度794公尺，當時以林爽文事件抗清以及後來抗日義士為據點，日據時期命名為土匪山。

龍美步道主線全長874公尺，沿途林相主要有杉木林及油桐樹，落差不到100公尺，沿途可以看到山寨建築，宛如真的步入土匪地盤了呢！

7:55 石棹林園製茶，特色茶點午餐
在林園製茶的餐廳遠眺這一片綠油油的茶園，老闆娘分享茶點料理以及沏一壺好茶搭配點心，再加上遠方的美景，人生就是要如此享受啊！

地址：嘉義縣竹崎鄉中和村石棹19之57號
電話：(05)256-1523

9:22 石棹頂湖步道
頂湖步道海拔約1680公尺，青山綠樹環繞，茶園景緻優美。因地形關係，經常霧氣繚繞、宛若仙境，步道由頂湖福德宮開始，沿途是好走的木棧及階梯
，翠綠的孟宗竹、柳杉林夾道林相優美，一片綠意盎然，還有化石紋理的巨大觀音石、龍珠石等景觀，路程不長且好走，適合全家健行的步道。

10:13 奮起湖老老街，奮起湖餅創始店
老老街從清朝，就已經是齊聚人口且熱鬧的市集，是當時著名的「下腳店仔」，也是大家口中的「休睏寮ㄚ」。可惜太晚到來，店家都已經打烊休息了，不過走在充滿復古氣息的街道。難怪被稱為奮起湖第一街

奮起湖餅創始店官網 https://www.fenchifu.com/
奮起湖餅創始店來自嘉義奮起湖的在地好滋味，國際獲獎的台灣米餅品牌!不但延續傳統米餅的溫度，也運用現今不需油炸的膨發製程技術融合當地食材，製作出一項項經典又天然的美味點心。

12:02 十字社區鐵道鳴心咖啡
十字路站是阿里山森林鐵路的最終站，早期因其獨特的地理位置，在此地設置車站。在公路未開發的年代是當時阿里山鄉南北地區的交通樞紐，當時是原住民和漢人互換商品的重要地人來人往、熱鬧非凡。

十字路鐵道旁有一家鳴心咖啡，老闆Max返鄉創業，以咖啡結合鐵道出發，成為當地的熱門景點。老闆開店時間也很有個性「老闆睡醒；休店則是老闆開心」。套一句老闆的話「如果家裡覺得旅遊太累，又不想待在家裡一整天」就來鳴心咖啡，放空吧，鳴心咖啡真的是一個很放鬆的地方！
鳴心咖啡電話：0933-274774

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Hello大家好我叫阿Tsar

大家最近為了食好煩惱, 一時不可以堂食, 一時又可以

這麼麻煩, 都是買餸回家自己煮吧,

我一向去外國旅行, 都好鍾意行街市, 而且這類影片深受男性網友支持

鐵漢柔情，勁過黎明，當你公主，為你下廚

一對情侶或夫妻，一起落街市買餸

都可以是另一種樂趣, 當然是疫情沒那麼緊張,而你覺得舒服的時候

就好像我今天去了將軍澳的寶琳市場

真是可以用街市遊樂團來形容, 先看看裝修先吧，

寶林市場沿用墨綠色為主調，融入大型圓柱、傳統拱門、金屬罩燈、

鐵枝架等設計元素，型格別致，簡潔明亮，洋溢濃厚的歐陸傳統市場風格，

來到寶琳市場就可以感受到這種異國風情

彷彿置身於歐洲，再望下四周親切的面孔

有令人窩心的笑聲， 這裹絕對是個街市遊樂團

在這麼歡樂的氣氛買餸，人都健康些、更美

雖然一個二個戴住口罩, 但是你們都可以由他們的眼神見到

善良和勤奮就是最好的美容靈丹妙藥, 你們都快些來感受下這一種歡樂氣氛呀

這絕非廣告, 所有影片裏面我買的吃的，都是自己付費

因為這裹真是有好多好多貨品是物超所值

平日我去最多的，就是正街街市、西環、銅鑼灣還有灣仔

因為一個街市我買不到齊全東西，要走來走去

來到寶琳市場，除了你可以一次過買齊想要的東西之外，貨品齊全

價錢還當抵買、抵食，新鮮、健康、好味

小販對顧客提供專業的產品知識，

我不經不覺就行了幾個小時，還跟這裹做事的人傾談，學了好多

這個市場經營得這麼好, 其實是有賴一班上上下下的工作人員

甚至每一位在這裏售賣的小販和店主，努力付出的成果

講多無謂, 快些來看看今日的十大必買必吃店舖啦!

第一必買, 這間叫做牛四方手切牛肉專門店,

主打騸牯牛肉以及多款刁鑽的牛肉部位，質素相當有保證。

價錢平過我平時買開的地方好多

騸牯牛是指已閹割的牛，公牛被閹割後的激素較少，

性格比較溫文，肉質又不會因活動過量而變韌，

脂肪分布因而較平均，不像和牛般入口膩滯，牛味更濃郁，

口感亦比較嫩滑而不韌，全港每日只有少量供應，

不是處處吃到架!! 騸牯牛的牛頸脊位置，油脂少而肉味濃，

富嚼勁，而質感更為嫩滑，牛骨可以用來淆湯超級鮮甜有益啊

牛骨湯就含有豐富蛋白質，脂肪，維他命和鈣質等

促進人體鈣質吸收，提高免疫力，健脾開胃的作用，

用牛骨湯湯底，再加上一些內臟及這裏刁鑽的牛肉部分去打邊爐，

食完精力充沛,老虎都鍊低幾隻,

而且店舖裏面的刁鑽牛肉部分比較多

可以提供不同口味和口感，要視乎你自己的喜好

你可以親臨這間舖頭，問問老闆娘提供意見

他們好樂意為您解答疑問，還有他們經常在自己 “牛四方牛肉”

或”寶琳市場”的facebook, 發佈當日的優惠和每日新鮮產品

你可以直接在facebook留言，或打電話給他們, 預留那款你喜歡的牛肉

因為太受歡迎，而且老闆娘人緣很好，我親眼見到的

你看我笑到手都震曬啦, 所以facebook 一post 出來無耐,

最好和最優惠的貨都好快給人搶曬啦

尤其是星期六日, 好多清水灣或者附近一帶的居民

都會專誠揸車來到這裹購買， 因為寶琳市場後面有一個停車場

亦好方便外來人在這裹泊車, 我由中環搭地鐵去到寶琳站45分鐘，

再行七分鐘就到這個市場, 超級方便, 多話短說，

快些去like他們的Facebook 吧，手快有手慢冇!

第二必買, 營品凍肉, 這裹有聯合國那麼多的凍肉選擇

貨品靚而價錢平，多款式氣炸鍋食品，價錢都很便宜

16/ 磅的德國豬手, 每一件大約不用100HKD

買回家用氣炸鍋煮，就可以食到脆卜卜的德國咸豬手

你在餐廳吃最少要200HKD， 這麼大包氣炸鍋韓國炸雞75HKD

出面賣最少要90HKD, 這包細一點來自日本33hkd

跟這包韓式辣醬雞一樣價錢， 這包炸蝦扒26hkd不是處處有得買

荷蘭曲薯條，大到我一隻手都拿不起，28hkd, 2KG包裝都只是50KD

釀蟹蓋又是幾特別6勺氣炸鍋食品，薯絲蝦、炸帶子、日式吉列大炸蝦、

韓牛漢堡、北海道薯餅、 北海道牛肉薯餅一包十大件

這麼大條荷蘭豬腩，可以紅燒大蒜爆炒都得，

紐西蘭羊肉片、 丹麥無激素豬梅、 一包多隻鴨舌都是43HKD，可以用麻辣醬來煮

泰式青黃咖哩, 多款抵買日本醬料，還有多款超值抵食來自北海道的冰凍海鮮

食材解凍後如何辟除雪味？專家建議，雞肉、豬肉可用適量的鹽醃20分鐘，

再沖水洗淨，即可除掉雪味；煮食時加入薑、葱、蒜等再調味，亦有助去除雪味。

牛肉解凍後，只需用鹽及胡椒調味即可。

海鮮就可以用一大碗水及一匙羹醋或檸檬汁，除掉雪味及腥味。

另外急凍蔬菜只需要浸水，回復原狀即可。

第三必買, 勇記鮮果，多款來自世界各地的水果，獨家售賣

好多是來自日本，價錢跟我在日本買到的差不多，

在香港叫做買得平㗎喇，這期8424西瓜好紅, 他們都是賣118hkd

8424特點是瓜身較圓、頂位有莖藤、

瓜紋上的綠、白兩色分間明顯，輕力拍打時會聽到清脆的聲音。

切開後會見到內裏是深粉紅，而不是血紅色，

瓜皮特別薄，心位不會有黃筋或爆開，會有少許白色瓜籽。

入口多汁而甜，甜度大概有12、13度左右，味道有冰糖味，因此又叫冰糖麒麟。

美國桃駁李, 全場只此一家, 桃駁李當造時間是6月至9月

揀桃駁李的時候, 攞上手要夠聚手, 代表水分充足

表皮要冇損傷或碰撞， 果頂位置要完整

果頂凹陷就會容易變壞, 除了當生果吃，

還可以取代菠蘿煮生炒骨，果香更濃沃口味,

冇核黃皮, 不僅味道甜美，而且無核、果大、肉厚、嫩滑，是黃皮中的珍品。

黃金桃是近年人氣急升的桃品種，果肉鮮黃，故又叫黃金桃。

果肉細嫩光滑有咬口，追熟後囗感軟潤順滑，甜味突出，

果汁豐盈，還真的帶有芒果香，桃味甚濃，

是桃味與芒果味混合的獨特味道。每年中秋都是人氣熱賣商品之一！

台灣水仙芒，大過我隻手呀， 台灣黑金蜜，香甜可口，清脆汁濃，

外形呈橢圓形，果皮是墨綠色的，點綴著金黃色的條紋，

生長期接受光照超過1000小時以上，充分的光照產生積累了豐富的糖分，

它融合了西瓜的清爽，還有蜜瓜的甜蜜，

含有多種蛋白質，醣類，攝取纖維，營養成分非常好，老少皆宜。

第四必買， 泰靚手撕雞，我經過這間店舖的時候

是被這位阿姐的笑聲吸引住，她們客人傾偈笑到好開心

跟住我站著一邊，看到她做事，好勤力、對客人好好

好開朗，見到她令人好開心, 那就吸引了我去幫襯了，

雖然阿姐讀書不多，但我看得到她很熱愛自己的工作

贏取到我對她的尊敬，在這經濟低迷的環境，

能夠請到一位這麽開朗的員工,是老闆的福氣

手撕雞有原味,香辣和麻香, 有不同size,自然就有不同的價錢呀

一人份量40HKD一盒,都好大盒喎, 我揀了麻香花椒味,

超級好味, 但我覺得一點也不貴, 泰式冷盤每磅75蚊,

冷盤有牛肚,鴨腎,魷魚,豬腳, 皮蛋 ,海蜇, 嘩！好多口味呀

你看看那麼多明星來幫襯, 阿姐話不止這幾位名人來買㗎

有些名星來買但沒有影相, 所以超級受歡迎㗎

連烹飪高手（陳）煒哥都落嚟幫襯, 味道真是非同小可

幫襯一次真的不夠喉呀, 我會再嚟㗎,

這個市場真的好開心,講開好的員工又何只一個呢

我在這個店舖買炒麵食,阿姐又陪我傾計講笑

它的豬腸粉又是即整喎, 大大盒面都是15HKD, 都好好食喎

多款生滾粥,22HKD,真的超平囉, 如果我住在附近呀

一日起碼下來幾次呀, 我叫阿姐給我影相的時候,

阿姐起初話唔靚影乜嘢呀, 我跟她說一個人善良和勤奮就會靚㗎啦

你們認同嗎？

第五必買， 德興草堂, 我是被這包極正的羊肚菌吸引到

自從我上年在西班牙食過一道羊肚菌菜式, 一食難忘

羊肚菌味道極之鮮甜，而且營養價值非常高

羊肚菌含有抑制腫瘤的多醣和抗菌及抗病毒的活性成分，

因此具有增強機體免疫力，抗疲勞，抗病毒及抑制腫瘤等功效的作用。

這個就是雪蓮果, 雪蓮果含有豐富纖維，潤腸通便

排毒降火， 清肝解毒，控制血糖，能夠增強免疫力

五指毛桃，加淮山、粟米及栗子煲瘦肉湯, 可以補肺益氣

龍脷葉1 兩,青欖4兩, 煲滾水之後細火兩個鐘頭, 當水飲(一人份量)

化痰止咳, 你喜歡可以加蘋果，瘦肉，當湯水飲都ok

印度椰子營養價值極高，有助清燥熱、止咳功效、滋陰補腎、潤肺養顏的功效，

簡單煲青紅蘿蔔豬骨湯，加印度椰子，湯的口味即時會變得香濃清甜好多

捱夜瞓不好就最適合啦, 第六必買, 包點先生,

這裏有條小食街有十幾間店, 開放至凌晨一點

這間店舖經常排長龍，你看那些足料湯水，45HKD咋

豐富的炆餸 都是38至到40HKD， 我覺得這間店舖的設計非常之好

客人點餐之後，即時可以在身後這個蒸爐拿出來外賣

視覺上非常之流口水，還有這個親民的價錢，值得一試

第七必買, 聯光海味, 由一對年青夫婦主理

老闆娘親手包製的純手工包製養生茶 ，有25HKD至到38HKD不等

買夠三包就送一個茶壺，其實真的不是賺你好多，

但我跟他們傾計，就知道他們寧願薄利多銷

希望街坊幫襯了之後，食得身體健康，多些回頭客

我站在他們店鋪片刻，就聽到一個街坊跟老闆説

“你幫我執啦”，輕描淡寫一句，就充分表現到街坊對他們的信任

這並非送一個茶壺，就那麼容易建立到的信任，

而是做生意講求誠信、優質服務、品質至上長年累月的建成

薄利多銷，都要靠來貨比較平，怎 樣可以做到來貨比較平呢

就要靠你自己店舖人流多，貨如輪轉，你就可以跟供應商攞一個較優惠的來貨價錢

這個要靠信譽，所以做生意誠信是好緊要的，顧客信你，幫襯多

攞貨攞得快，供應商給你的價錢就自然會平些

我差不多一個星期去上環海味街一兩次，你看看這些羅漢果那麼大個都是賣四蚊一個

上環海味街都末必買到, 你看看羅漢果又大個，外殼色澤鮮明，

我平日會攞一個羅漢果，壓碎之後用水煲20分鐘, 攤凍後放入雪櫃平日當水飲

羅漢果可以有清熱涼血、生津止咳、滑腸排毒、嫩膚益顔、潤肺化痰等功效，

我幾年前被人傳染咳得好利害，看了整個月四次醫生都醫不好

我有一日在廚房忽發奇想，煲了一個羅漢果來飲，之後好了八成的咳

飲了兩三次羅漢果水已經完全好番曬

所以對於我來說, 羅漢果是最平的神丹妙藥, 但如果體質寒涼就不太適合了

還有鱈魚膠、花膠這些美容產品，我寧願買千幾元一盒花膠煲好多次湯水

都不寧願買一樽好貴的護膚品, 因為煲靚湯除了可以美容之外還可以調理身體

但是美容產品就未必可以做到兩者兼得,

還有18蚊一斤的椰棗，來自中東，英文叫做Date

每年大約五月至六月是伊斯蘭教徒的齋戒月，

在日照的時間不可進食。晚上開齋時，

傳統上會先吃一粒椰棗，以補充能量。所以在中東一帶十分受歡迎

如果你減肥的時候, 都可以食三四粒椰棗取代一餐

它可以補充能量，但千萬不可以食得多，因為怕太高糖分

椰棗具有排毒功效，治療肝病,

椰棗的排毒功效會清理肝臟里的毒素和重金屬。

另外飲用椰棗汁也可治療扁桃體發炎以及感冒、發燒。

第八必買, ........請支持收看影片!!!