數十年沉痾徹底解決 鳳山區合法房屋認定開啟危老重建都更推動契機

高雄縣市合併迄今，爭議多年的鳳山區合法房屋認定議題，一直是陳其邁市長努力尋求突破的困局，而交付予我必須在保障民眾權益及公共安全的前提下，積極研議解套的任務。在市府工務局、都發局、法制局共同研析法令並蒐集各方意見後，我在今年1月8日，率領工務局蘇志勳局長、建管處江俊昌處長及都發局蘇俊傑副局長，北上與營建署建管組、都計組溝通，並得到吳欣修署長的支持，得到「都市計畫以可實施建築管理為主，且由地方政府本於權責認定」的合理結論；鳳山區多達1萬2千棟建築物，終於恢復合法房屋身份。

在獲得中央營建署的肯認後，市府團隊立刻重新檢討鳳山區可實施建築管理的時間點為民國62年，據此將有1萬2千棟建築物(14,945戶)可恢復合法房屋身分，建物所有權人可向工務局提出申請，取得合法房屋證明，同時申請接水接電，並且可依高雄市建築管理自治條例第65條規定，申請補發使用執照，免由建築師及營造業簽章，也可向地政局辦理保存登記，繼而辦理營業登記，自然也能享有租金補貼的政策扶助，對市民而言，可謂開啟一扇權益保障之門。

事實上，市府突破僵局根本要解決的問題，還是市民朋友的居住安全、公安隱憂。鳳山區即將恢復合法房屋身份的這些老屋，多數為民國62年以前建築完成、屋齡也高達30年，均有機會透過危老重建及都市更新手段，促使鳳山地區的市容景觀大幅度翻新。市府的工務局與都發局正投入大量人力及資源，要協助民眾一起投入。

首先是高雄危老168興革制度，自110年起，由工務局專案窗口受理，從危險及老舊建築物認定、受理審核重建計畫、申請建使照等業務提供一條龍服務，簡化程序加速行政效率；爭取中央的6項經費補助，包含結構安全性能評估費用，初評每案1.2至1.5萬、詳評每案40萬，符合資格的危老重建申請人，也可提供最高5.5萬的擬具重建計畫費用，減輕市民負擔；訂定本市危老作業要點、辦理鄰里說明會、成立危老輔導團、培訓危老重建推動師等8項行動方案的推動，要用優質的諮詢服務及專業人力協助，提高市民的參與意願與信心。

都發局同步提出的都更168專案，係「更新單元內土地及合法建物所有權人100%同意實施都市更新，且全無爭議者，在都市更新事業及權利變換計畫報核送件後6個月（180個工作天）內完成相關行政作業程序，8個月內就能核發建照，有效縮短開發時程。

工務局與都發局共同將行政效能極大化，全速推動都更及危老重建，在高雄開花結果，並且通力合作，在鳳山行政中心及大東藝術文化中心成立兩處危老重建都更專案辦公室，並導入高雄市建築師公會及高雄市建築學會的專業人力，由專業建築師駐點提供民眾諮詢、釋疑，讓危老重建及都市更新成為點燃高雄城市風貌轉變新生的火種。

＃鳳山區合法房屋認定
＃鳳山市中心區開啟危老重建都更推動契機
＃危老重建都更專案辦公室

高雄危老168興革制度明年元旦上路 法規、獎勵措施整合輔導 鎖定鐵路地下化潛力區域先行

危老重建全國首案在高雄，由蔡英文總統親臨動工，並稱許高雄為全臺危老屋重建暨都市更新奠立新的里程碑，繼而陳其邁市長在此基礎上，指示我推動「危老168興革制度」，要將行政效能極大化，全速推動都更及危老重建，在高雄開花結果。

—工務局1條龍服務—

自110年起，由工務局專案窗口受理，從危險及老舊建築物認定、受理審核重建計畫、申請建使照等業務均由工務局提供一條龍服務，簡化程序以加速行政效率。

—爭取中央6項經費補助—
針對自然人等符合資格之危老重建申請人，將提供最高5.5萬之擬具重建計畫補助。高雄將積極爭取中央經費補助，包含結構安全性能評估費用，初評每案1.2至1.5萬，詳評每案40萬，讓市民安心無負擔。

—8項行動方案—

「訂定本市危老作業要點」，「高雄市政府工務局受理都市危險及老舊建築物加速重建計畫作業要點」自110年1月1日起生效；「主動輔導危老建物」拆除執照申請、合法房屋證明案件。

為讓民眾瞭解政策利多，舉辦「社區鄰里說明會」，鎖定鐵路地下化周邊廊道兩側300公尺範圍內土地，提出沿線鼓山站、三塊厝站、科工館站及高雄車站等周邊地區為重點潛力地區之更新活化整體規劃。

成立「危老輔導團及工作站」深入社區，同時結合高雄厝成立單一窗口，每日有專業人員、每週有建築師駐點服務。

「培訓危老重建推動師」，集訓整軍專業人士，免費提供法令解說、協助社區住戶整合意願、輔導申請耐震能力評估等，擴大便民服務量能。

「調查重建潛力地區」，以既有依災害防救法或建築法列管之建築物、海砂屋、既有住宅耐震安檢結果等相關資料建置資料庫。

「危老案優先補助」，太陽光電、立體綠化、智慧電表等，以危老案為優先補助對象。

「成果發表與宣導」—有政府、會做事，讓市民看得到危老政策成效。

—高雄危老重建就是快—
受理案件1條龍，6天內認定危險及老舊建築物，8天內核定重建計畫書—在高雄，危老重建就是快！

我夢到一個從後面傳來的聲音😱😱😱
他說只剩下12天，還不去把危老重建寫一寫
然後，我立刻醒了，這，我不是早就寫過了⋯⋯
是自己在嚇自己🥵🥵🥵

****作者張渝江
為加速危險及老舊建物重建，提升國人居住安全與品質，行政院在2016年底趕著通過「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案，送立法院審議，2017年3月16日更在立法院完成初審修名，移掉「獎勵」二字，成為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，危險老舊建物重建條例是「法律」，位階很高，其對市場的衝擊和技師的工作環境息息相關。技師報1051期2017年春節的社論已提過這議題，因應3月16日完成初審，借此一隅再說明，提供給技師先進準備與建議。

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」草案，短短13條，核心的議題是什麼樣的房子可適用？怎麼確認其可適用？而其獎勵又是什麼？
什麼樣的房子可適用？基本上都計區內「非文化資產古蹟」，「危險與老舊與其相連」的都可以適用。草案第3條說明了危險和老舊範疇：
「經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者」(第3條第1項第1款)
「經結構安全性能評估結果未達最低等級者。」(第3條第1項第2款)
「經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準改善不具效益或未設置昇降設備，且屋齡30年以上者。」(第3條第1項第3款)
早先在媒體公佈時，行政院內政部的計畫，及於40年屋齡無電梯即可適用；今30年以上屋齡，且無電梯「或」要耐震能力不足者，始適用。從上述可看出關鍵在「結構安全性能評估」，但這是什麼？容本文後述。

其原有獎勵又是什麼？要者就是容積獎勵(第6條)，其獎勵高達40%。原內政部的草案，重建建物不受都市計畫法與建築法在建物「高度」上的限制，惟3月16日初審通過的條文，則刪除此部份。
重建條例其實開放突破都更的街廓限制，就算是最小的十來坪的透天建物(在雙北外很常見)也可以適用，這是個創新。「合法建築物重建時，得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積，不得超過該建築物基地面積。」(第3條第2項)初審通過的條文，限縮了原來的規劃，比鄰的土地超過1,000平方米的部份，沒有容積獎勵(第6條第3項)，但亦提供不少誘因。

我們要特別留意什麼是結構安全性能評估，「結構安全性能評估之內容、申請方式、評估項目、權重、等級、評估基準、評分方式、評估報告書、經中央主管機關評定之共同供應契約機構與其人員之資格、管理、審查及既有住宅結構安全性能評估等事項，由中央主管機關定之。」(第3條第4項)，住宅性能評估實施辦法(2016)，其實是很怪的一個行政命令，因母法「住宅法」授權定這個辦法的目的，是用來作「社會住宅」開發商的績效評估，而今卻拿來作一般建築的評估已很怪；然而這和「結構安全性能評估」又有關，因內政部為減少行政成本，很可能會拿住宅性能評估來用，其實和「結構安全性能評估」必然不同。住宅性能評估實施辦法的評估方式充滿大量表格要勾填；與耐震詳評利用計算機進行結構模擬實算，有很大不同。

「結構安全性能評估」依目前的條文來看，出現「評估結果之建築物耐震能力未達一定標準」與「共同供應契約」暗示了耐震詳評的重要；直指住宅性能評估套用的可能繆誤，與921以來進行近二十年的耐震詳評的引入，是施義芳理事長的提議，也是他的遠見。究其極要有40%容積獎勵還是在評估的結果，這評估的方法的決策操在內政部手上，仍待內政部後續的處理。

又，重建的核心仍是財務，缺少資金的支持都是空談。放寬建蔽率(第7條)與容積獎勵(第6條)是重要的財務誘因。高達4成的容積獎勵，簡單的算法就是，這多出來四成的樓板在市場上的價格，要是大過整體重建的成本加上預期的利潤，就可推動。新屋單坪價格低於30萬的地區，都是不易透過建商推動的地區，所以雙北以外的地區，不易看到建商會主動推動這些工作。

至於條文中出現諸多的補貼，比如「補助結構安全性能評估費用」(第4條)、土地稅房屋稅減半十年(自用且不賣，第8條第1項第3款)、提供社會住宅或租金補貼(第9第2項)、就重建計畫給予補助、並就資金取得困難或優先推動地區提供必要融資貸款信用保證(第10條)...，這些均尚待市場考驗。

由於公務員有公務人員退休法24-1條「公務人員在職期間涉犯貪污治罪條例或刑法瀆職罪章...剝奪或減少退離給與」的緊箍咒，所有的「給付行政」，都很難進行，是否思考由容積移轉來補貼和促進即可。不要有太多主管機關「得...」「認定...」再「補貼」「保證」的事情，以免公務員認定不同也不敢執行。都市計畫容積移轉實施辦法(2014)，有限制一定條件容積才能移出(拿去賣錢，§6)，法律位階大於命令，所以技術上不是問題，而是內政部要思考的議題，其風險是不動產市場屋齡30年以上無電梯的房屋，價錢會和當年在推都更時一樣，會有一定的波動。

最後，要提出的是「建築師開車，技師騎機車」的議題。建築師的角色，和券商幫公司上市IPO公開發行一樣，他們幫建商發行不動產的權狀，所以他們收入不同。他們不只要懂技術，還要有財務智商。危險老屋重建條例，須解決危險老舊建物安全問題，對技師而言，也是一個新的契機，其工作(結構安全性能評估)的對價，不再是成本加公費法，而是『如有4成的容積將給住戶帶來合理價值的費用』。而「結構安全性能評估」，不外乎耐震詳評，目前國內最主要的評估方法，有國震中心(TEASPA)與內政部(SERCB)的方法，我們該了解這些方法的概要，同時結合熟稔這些方法的技師，提供完整服務：包含耐震詳評到基地與比鄰土地規劃，及容積計算(生產交貨)，用團隊給住戶一站式的高質專業服務，這才是這波變革，所能帶來新的工作環境與價值的契機。我們只要讓危險老舊建物能重建，得到安全保障，那麼建築師開車，就不再是我們羨慕的願景，他們能，我們當然也能。

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圖1 921過後15年，台中霧峰斷層旁未拆的房子，還歪歪斜斜地佇立在那，張渝江攝影。

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圖2 2015台中太平，這些連棟透天的房子將會拆除原地重建，有電梯且耐震，張渝江空拍，DJI Inspire 1。