疫情期間，繳不出房租、店租怎麼辦❓
要解約卻要負擔高額解約金，還有什麼路可以走❓
　
這些問題，現行法律能幫到我們的非常少，一定要透過修法，才能讓「共體時艱」不是口號，具體協助弱勢者度過難關。
　
這篇文章來告訴大家，現行法律工具為什麼不夠，以及我們提出的修法草案，能夠怎麼幫助到大家。
　
ℹ️ 重點說在前面：
　
1️⃣現行民法有「情事變更」和「違約金酌減」的規定，但面對疫情遠遠不夠。
　
2️⃣五月本土疫情爆發前成立的契約，要有合理調整的空間。
　
3️⃣不動產契約，如果當事人不能協議減少租金或延期清償，要讓承租人可以無痛解約。
　
4️⃣租賃住宅出租人如果要以承租人積欠租金為由終止契約，疫情期間要有四個月的彈性。

*️⃣要讓房東的貸款等債務可以適度展延，作為3、4的配套措施。
　
——正文開始——
　
疫情期間，不少公司行號都受到影響，也讓眾多從業人員被迫減班休息甚至被解僱。不少在景氣尚可的情況下締結的民事契約，更因為大環境的變化，難以再依原本的約定繼續下去。
　
對於這樣的問題，有很多人問：法律上，能怎麼辦？
　
⚖️現行法律之下，能怎麼辦？
　
一、請求酌減違約金 💰
　
不少契約約定，如果沒有依照約定的時間和條件履行契約，就要給他方違約金。
　
👉 依據民法規定，如果債務已經部分履行，或者違約金真的太高的狀況下，都可以請求減少違約金。
　
⚠️ 注意
如果債務人已經「自願依約履行」，那就沒辦法在付錢之後，那對於已經付的部分，也不能請求返還。
　
💢 但是，並不是契約終止要給對方的錢，通通都是違約金。最高法院也有判決認為：「若當事人約定一方終止或解除契約時，應支付他方相當之金額，則以向後或溯及消滅契約為目的，屬於保留終止權或解除權之代價」。
　
例如租賃契約有時候會約定，承租人可以提早解約，但是要給房東剩餘月份的租金等等。如果法院認為不是違約金，就不適用「酌減違約金」的規定了。
　
二、依據情事變更調整契約
　
其次，針對契約成立後發生各種天災人禍或重大社會經濟狀況，民法有「情事變更」的規定。
　
👉 只要契約成立之後，出現各種不可預期的狀況，並讓原本契約的約定顯失公平，當事人可以告到法院，請法院變更金額高低或其他法律效果。
　
💢 但是，這條的規定非常嚴格，特別是「情事變更」、「非（契約成立）當時所得預料」這兩個要件。
　
以疫情為例，台灣早在去年1月15日就將肺炎列為法定傳染病，並在1月20日開設中央流行疫情指揮中心。WHO後來也在3月11日就宣布「全球大流行」。
　
在傳染病確定大規模爆發，台灣也陸續有確診案例甚至群聚感染的狀況下，究竟是不是「情事變更」都有問題，更不要說「非當時所得預料」。如果不符合法律規定，當事人也就無法請求法院調整契約。
　
👉 接下來，就是修法的事了。
　
❓ 法律還能怎麼修正？✒️
　
1️⃣ 讓被疫情影響且顯失公平的契約，有調整的法律依據
　
面臨疫情，有的契約當事人可以共體時艱。例如有房東主動減少租金、分期收租。但也有人堅持一毛不少，讓已經陷入困境的相對人，只能咬牙苦撐或無奈終止契約。甚至有人拿到政府紓困之後，馬上就得交給房東。
　
因此，我認為應該透過立法，讓契約可以變更的要件減化。只要在疫情確定爆發以前（5月10日）以前成立的契約，「受嚴重特殊傳染性肺炎影響，而依其原有效果顯失公平」，就要讓當事人「得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」。
　
2️⃣ 讓不動產承租人可以和出租人協議和無痛終止
　
不少不動產租賃契約約定，承租人如果要終止租約，必須給出租人違約金或者剩下租期的租金。因為這些條款，出租人其實享有非常有利的地位，也就沒有太多和承租人談判的動機。
　
面對這樣的狀況，應該要讓承租人有和出租人談判減少租金或延期清償的機會。如果雙方不能達成協議，也要讓出租人可以終止契約，而且不用負擔雪上加霜的任何違約金等負擔。
　
3️⃣ 租賃住宅承租人欠費終止契約，至少要到4個月的金額
　
相對於商業租賃，租賃住宅承租人可以說更為弱勢。面對減班休息甚至解僱的狀況，欠缺財務彈性的無殼蝸牛，更沒有迴旋的空間。
　
依據土地法、租賃住宅市場發展及管理條例等相關法律，只要承租人欠費到二個月以上的金額，出租人就可以終止租約。而隨著疫情管制措施的延長，這樣的狀況就可能越來越多。
　
為了讓租賃住宅的承租人有更大的彈性空間，避免馬上被終止契約而陷入更深的困境，應該適度延長欠費的最低標準。
　
4️⃣ 要讓房東的貸款等債務可以適度展延，作為配套措施
　
契約風險的重新分配，不該讓房東因此面臨財務困境。畢竟，某程度上是要求房東出力「紓困」。
　
因此，除了「紓困」的程度不能過當之外，更應該要讓願意和承租人協調或終止契約受限的房東，貸款等相關費用可以適度的展延清長期，並由政府補貼利息。
　
疫情之下，共體時艱不是口號，而是如何讓整體社會度過難關的關鍵。
　
我希望透過這樣的草案，拋磚引玉，讓大家一起來討論怎麼具體幫助最容易受到疫情影響的弱勢者。
　
——參考資料——
　
⚖️ 民法規定

情事變更：
民法第227條之2第1項：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」

違約金酌減：
民法第251條：
「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」
　
民法第252條：
「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
　
✒️ 邱顯智辦公室紓困條例修正條文草案 ✒️
　
紓困條例第9條之2草擬條文：
「中華民國一百一十年五月十日以前成立之契約，受嚴重特殊傳染性肺炎影響，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」
　
紓困條例第9條之3草擬條文：
（第1項）「不動產之承租人，受嚴重特殊傳染性肺炎影響致收入減少或全無者，當事人得協議於本條例施行期間減少租金或延期清償；不能協議者，承租人得終止契約，出租人並不得請求違約金或因契約終止而生之損害。」
（第2項）「租賃住宅出租人，以承租人遲付租金或費用為由終止租賃契約者，遲付之租金或費用未達四個月之租額時，不得於本條例施行期間提前終止契約。但承租人非因受嚴重特殊傳染性肺炎影響而難以支付租金或費用者，不在此限。」
（第3項）「前二項規定，於本條例修正施行前成立之契約，亦適用之。」

我原本以為疫情爆發後，自己會有一段相對清閒的隔離時間，但沒想到每天的選民服務訊息爆量，許多無法從市政府與中央得到答案的民眾，紛紛求助議員辦公室。有不少問題大同小異，例如發現自家大樓有確診者，不知道該如何是好。

可能擔心相關單位沒有做好防疫措施，又沒有人可以給一個放心的答案。不論如何，這種情緒都是正常與合理的。

我和團隊整理了這兩週最常被問到的幾個問題和作法，希望能幫助大家在第一時間冷靜下來，保護自己和家人。

另外，也有很多人來詢問勞工跟中小企業的紓困方案。雖然台北市已經公告延續去年的九大紓困措施，但中央的紓困方案預計要到週五才會比較明朗。屆時我們也會整理資料給大家，希望我們都能度過這次難關！

#我家這棟公寓，或者我同一棟辦公大樓有人確診該怎麼辦？

A：建議不要太過緊張，衛生局一定會落實消毒。除非與確診者同居、吃飯、面對面交談超過15分鐘，否則並沒有立即染疫的風險。

這一波疫情感染人數很多，而且持續攀升，大家可能會發現自己與病毒的距離比去年近上很多，但不表示你有很高的確診機率。只要有紮實的防疫觀念與行動，你還是可以保護好自己和家人。

#我家或上班大樓、附近商家出現確診者，市府會去消毒嗎？

A：出現確診者足跡的地方，最遲24小時內都會由衛生局、環保局進行消毒；若是在商辦大樓、飯店業等私人建物有確診者，業主會自行消毒，或向環保局及衛生局申請。另外，戶外公共空間（如馬路、公園等）也是由該負責單位自行或向環保局申請消毒；若有多人感染的地方，也會請求中央支援、派出化學部隊清消。

#公司疑似有確診者，卻沒有落實居家上班或分流上班，我該怎麼辦？

A：很抱歉的是，目前沒有特別的法規可以要求公司在三級警戒時，一定要開放大家申請居家上班，但指揮中心在指引中建議公司需建置分流、異地或居家辦公的措施。且如果公司啟動居家上班政策，除非契約有另外規定，原則上都要先跟勞工協商，不能強制一定要居家辦公。另外，雇主有義務消毒工作場所、提供必要的防護用具（如酒精、洗手液等），以確保員工的健康；若員工需要請防疫照顧假或家庭照顧假，雇主也不可以拒絕。

#我被匡列為確診者的接觸者，需要接受快篩，我要多久才會知道自己有無確診？

A：如果快篩呈陽性，衛生局一定會儘速採驗及通知後續PCR結果；如果是快篩呈陰性，採檢完後會附上採檢應注意事項，上面雖有告知需等候採檢天數，但仍有可能需多等候幾天，才會知道PCR結果。

若最終PCR呈陰性，衛生局不一定會主動通知，建議下載健保署的「健康存摺」APP自行查詢。

#我確診了，但還是在家裡等通知。衛生局會接我去醫院嗎？

A：目前衛生局會按照症狀嚴重程度及年齡分流。55歲以下的無症狀確診者都一律居家隔離，55歲以上的無症狀確診者、或55歲以下需要特殊照顧者，才會由防疫巴士接送。輕症者將一律送集中檢疫所或防疫旅館，中重症者則一律由救護車載往醫院收治。如果家中有無人照顧的小孩或長輩，也可以一起至集中檢疫所或防疫旅館隔離。

#我的快篩結果是陽性，已經入住防疫旅館或集中檢疫所，正在等PCR報告。我要自己負擔住宿費用嗎？

A：按照目前觀傳局的回覆，民眾因快篩陽性入住防疫旅館或集中檢疫所，不需要負擔費用。另外每日1000元的防疫補償，仍可線上申辦（兩年內都可申請）：https://swis.mohw.gov.tw/covidweb/

#我的家人被列為自主健康管理者，但需要長照服務。這樣還可以申請居服員嗎？

A：按照指揮中心的指引，除非是居家檢疫或居家隔離的被照顧者，不然都還是可以申請居服員的照顧服務喔！目前社會局也正按照指揮中心指引，規劃居服機構如何評估暫停案家服務的標準流程，希望能讓案家跟居服員都更有明文保障。

#公司強迫我請無薪假怎麼辦？

A：按照勞動局的說明，雇主需要先跟勞工協商是否同意減班休息（無薪假），並簽署「勞雇雙方協商減少工時協議書」才合法。就算是無薪假期間，只要你先前是有領月薪，雇主也必須給予基本工資！也建議雇主可主動向勞動局申報放無薪假，讓勞工可以持協議書，申請中央的「安心就業計畫」補助。

#我家有12歲以下的孩童，但是因為工作關係沒有辦法在家照顧，該怎麼辦？

A：如果是0-2歲的嬰幼兒，目前仍有提供全日托育服務，可以撥打各行政區的居服中心媒合全日托保母，或是與原本的保母協議更改合約為全日托育服務。如果是12歲以下須受照顧孩童，照顧者可以向雇主請防疫照顧假；而另外高中以下學生（含幼兒園）的家長因故無法在家照顧或學生無法進行居家學習者，學校（含幼兒園）仍會安排人力，提供學生到校學習、照顧及用餐。

#臺北市青年創業融資貸款是否有展延繳款方案？

A：只要是向台北市產業發展局申請的融資貸款，目前都有本金及利息展延六個月的措施；青年貸款利息部分，市府會全額補貼。

#我是醫護警消，我因為工作染疫風險較高，擔心回家住宿可能也讓家人暴露於風險中，市府是否有合作旅宿或補助？

A：目前台北市尚未直接提供醫護警消免費住宿，但有20間合作的旅宿，只要向旅館出示服務證，每晚皆能以均價1200元到1600元的優惠價格入住。(合作旅宿名單請上觀傳局官網查詢：https://www.travel.taipei/zh-tw/news/details/27506)

這段時間我們感受到的最大問題就是，雖然很多問題，市府與中央已有對策，但是可能事情發生得太多又太快，所以沒有好好地布達到每個單位。許多服務電話打不通，打通了也未必能回答問題。

例如很多人來問快篩陽性後入住防疫旅館的費用問題，我們發現即使撥打1999，服務人員也無法回答是自費還是公費，但其實市府早已決定可以公費處理。防疫期間的問題我們盡量以勉勵取代苛責，但是還是希望中央與市府可以在資訊流通上做更好的準備。我們也以書面質詢方式，向市府表達這個建議。