【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！資深房仲陳泰源老師分享挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權...
【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！資深房仲陳泰源老師分享挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷
👨🏻💼陳泰源老師
現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！
⚠️租客注意事項
🔸Q：租屋簽約的注意事項？
租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益
🔸Q：可自行裝修租屋處嗎？
原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」
🔸Q：房東可提前收回房子？
這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客
🔸Q：如何避免遇到惡房東？
在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換
🔸Q：房屋修繕責任該歸誰？
假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷
🔸Q：若不提供入戶籍怎辦？
基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障
⚠️房東注意事項
🔹Q：篩選優質房客的方法？
不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！
1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？
2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）
3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了
🔹Q：準備合約該注意面向？
1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方
2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款
❤️宅妝
若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實
#凱鈞的專家會客室
簽約後反悔法律 在 賣厝阿明 Facebook 的最佳解答
買賣屋消費糾紛多 電眼揪錯上傳公正第三方
買賣經驗有好有壞，踏入房市堪比新鮮人踏進職場更複雜，除準備好頭期款外，接下來熟悉相關買賣規則、業者話術、房屋條件怎麼看、網路評價等等，皇天不負苦心人，終於迎來簽訂契約那天，只差一步晉升有殼族，如果在重要簽約場合被騙，或是出任何差錯，是否還能反悔嗎?
魔鬼藏在細節裡，密密麻麻又陌生的契約條文，不見得每一條都懂，見面簽約又有心理壓力，因此建議民眾透過房屋仲介居間買賣確定成交後，在協助雙方簽定正式契約時，必須全程錄影錄音留證，除了到場的當事人之外，也應該要有客觀的紀錄，否則事後有任何糾紛，大家任憑印象去竄改記憶，只保留對自己有利的說法或見解，那實在是不公平。
錄影音不只保障買賣雙方，針對目前高房價引來民怨，導致買賣方在房仲居間成交之後，稍有不滿意的地方，就可能向房仲或代書求償，也導致民眾對於房仲居間服務充滿質疑態度。
▲▼買賣房屋簽約時由房仲或是代書負責全程錄影、錄音，並再加上當場的簽約文件電子檔一併上傳到地政、消保或第三方公正機關存留，避免之後雙方產生消費糾紛。
希望相關單位正視此案，透過明文規定的法律強制力，要求房仲在居間成交後，在代書、房仲、買方、賣方簽定不動產買賣契約書當下，必須在具備完善錄影錄音處所簽約，全程錄影錄音，在簽約之後15天內，簽約相關文件用電子檔方式，留存於各地方地政、消保或第三方公正機關存查，再進一步解釋下列三點：
一、在實價登錄系統增加此服務功能
實價登錄系統查詢當時錄影片段，原始呈現現場始末，這麼一來，可以保護房仲專業服務價值被肯定，不因為民眾買或賣後悔時情緒歸責於房仲，超出合理範圍要求賠償，同時可以加強保障買方與賣方權益，在此機制下可以減少有心人士操弄空間，也為買賣雙方留下相關交易事證。
二、簽約電子檔文件以房仲或代書為責任提供者
為警惕、防範杜絕遇到不良業者，全程錄影、錄音外，再加上當場的簽約文件電子檔，一併上傳到地政、消保或第三方公正機關存留，由房仲或代書負責提供，可以加強代書執業協助買賣雙方簽約過戶公正第三方角度，不因為房仲或買方或賣方壓力，而失去第三方公正與客觀立場。
三、此文件存檔後僅提供利害關係人查閱
政府若建置完好的機制，在實價登錄機制下，協助民眾保存相關交易電子文字檔，開放利害關係人付費查詢，適度的收費可以有效增加國家稅收，創造良善的金流回饋到系統上，未來更便利、使用上也更友善，還能夠避免民眾濫用資源，造成多餘人事或行政的成本，一舉兩得！
在有錄影存證和電子文件留存的情況下，有一分證據，只可以說一分話，有三分證據，然後可以說三分話，一旦上路之後，能夠減少雙方的疑慮，也能夠在簽約現場提升彼此的信賴程度喔!
新聞網址
https://house.ettoday.net/news/1914107#ixzz70qCeqX6B
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簽約後反悔法律 在 Facebook 的精選貼文
加盟創業如何挑選誠實總部
不知道是不是疫情影響，去年朋友或朋友的朋友來問離婚（疑）與加盟的法律問題變多了，而加盟展今天開始展出幾天，又有朋友問逛加盟展挑總部有什麼要注意的？我簡單提了幾點，順便分享於此，給這幾天要去逛加盟展與想加盟創業的朋友參考：
一、我國加盟不像直銷有專法，但公平會有個加盟處理原則
這點最重要，列為第一點。首先必須知道我國有獨立機關（？）「公平交易委員會」，而這個機關有個「公平交易委員會對於加盟業主經營行為案件之處理原則」。
依照公平會加盟處理原則，加盟總部原則上在簽約前必須事先說清楚講明白，告訴加盟者：加盟前要付出多少錢、加盟營運後必須付出多少錢、加盟營運期間會受到什麼什麼限制（例如那些東西不可以自己叫貨、可不可自己做廣告等）、加盟總部終止契約的條件（這很重要，攸關能不能繼續經營加盟店，實務上發生情況，可參照《便利商店加盟契約實務研究》一書，https://reurl.cc/dV7EX2）等等。
剛剛說到加盟總部原則上在簽約前必須事先說清楚講明白，但是如果加盟總部有收你訂金，而且約定你簽約前反悔將沒收訂金或負賠償責任，加盟總部就必須在收訂金前事先說清楚講明上述重要事項。
二、問清楚加盟後每月賺多少錢是怎麼算出來的
去一趟加盟展，最容易碰到有加盟總部說加盟後每個月可以賺幾十萬等這種廣告術語。對於這樣廣告術語，公平會加盟處理原則在2018年以前原本有要求加盟總部必須說明每個月賺幾十萬是怎麼算出來的。可是，這規定後來刪除了。所以當你看到加盟總部打出每個月賺幾十萬時，請保持理智，然後問加盟總部每個月賺幾十萬的計算方式或現存加盟店經營實績。為了避免加盟總部說話不算話，記得拿書面資料或拍照。
三、搞清楚加盟後要付什麼錢
加盟者必須知道，加盟後除了要付加盟金、原物料成本外，依加盟契約可能還需要付權利金、輔導費、商標使用費等費用，每家總部收的項目不同，必須仔細看契約。
其中權利金可能就有二種收法：固定制和比例制。所謂固定制，就像是加盟總部每個月收五千元。所謂比例制，就像是加盟總部每個月依照加盟店營收、毛利或淨利收百分之三。
而如果碰到加盟總部只收加盟金，或甚至不收加盟金，這時候你必須思考他要從那些地方賺錢？還有你加盟他後，他可以幫你什麼？不收加盟金或權利金的，多半都是從原物料賺錢，如果這家總部賺得少，依照經濟理性之人，你覺得這家總部會積極做行銷？會燒腦研發？有錢建置總部後援系統嗎？
如果加盟總部可以事先講清楚說明白、據實以告上述三件事情，就是誠實的加盟總部，至於賺不賺錢....。
＃加盟創業
＃趨吉避凶的法律思維課
簽約後反悔法律 在 Facebook 的最佳解答
#近期最後一次現代山海經連載
我身為一個小小的KOL，當然知道當我公布惡質房仲、破壞皇城和諧後，會被各種找碴。
我沒有在怕， #因為我就是沒有做錯事。
這一個禮拜髒水一桶桶， #一個證據也沒有。
房仲說我多次威脅她，事實上她交屋前兩天反悔不退佣金後，我至今跟她完全無對談。連房屋簽約那天，我也完全沒講話。
德州版版主公告說”有人”要下架德州版，
下面群情激奮，各種對我的謾罵，說人家要毀了我們我們就要回敬、鼓吹大家檢舉我的粉專。
這些人不在乎我是不是真的有這樣的言行、
也不在乎私人群組能怎樣被下架，
他們好像就是單純的， #很喜歡被煽動。
即便後來版主編輯內文澄清我並沒有號召粉絲這樣做，但仇恨值已經吸好吸滿，還有人把我比喻為鄭捷🤷♀️
不好意思，你們這些人， #能不能拿出任何證據啊？
Btw, 我沒有刪掉任何所謂不利於我的留言喔，黨羽的留言我當成珍禽異獸好嗎？我根本捨不得刪，我怕大家沒欣賞到。
我非常愛惜羽毛的，
如果你們真的有我威脅房仲、說要下架德州版、或是其他我道德敗壞或犯法的證據，拜託出示，
有任何證據的話，那我可能是身體裡住了24個比利，我要去看醫生。
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#惡質房仲事件時間線
以防從一半開始追的搞不太清楚情況。要進入尾聲了我簡介一下。
上禮拜我在粉專上寫了屁事分享文，提到我去年最屁的事就是遇到惡質房仲。
老實說原本我以為事情就這樣結束了，甚至如果房仲來好好道歉，我可能都會心軟刪文。
結果房仲用假帳號Sara Chen來留言造謠說我多次威脅房仲。我請她拿出證據或道歉，不然我就要公布無良房仲在德州群組上幫大家避雷。
想當然房仲拿不出造謠的證據、也沒道歉，所以我就在德州版上po我們遇到的惡質房仲與她的各種違反道德法律事蹟(全附證據)。
然後我的文章被版主秒刪。
（我至今都沒有在粉專上公布房仲名字，但有在群組直接寫出來，不寫出來怎麼幫大家避雷？房仲身為一個business ，她的執照、名片，不是個資，是公開資訊。）
老楊重新撰寫了一篇沒提到房仲名字、純買房經驗分享的文章。
德州版版主在下面留言：「房仲認真努力工作，可以做為許多人的榜樣，大家要相信她沒做錯，更沒有違法德州房地產業的道德標準。」
接著我們被踢版。
在裡面幫我們講話的不認識的陳姓和許姓女子被踢版、一個休士頓仲介發文說房仲真的不能透露個資，被刪文。
還有一些比較委婉幫我們發聲的人，謝謝你們願意為了陌生人說兩句話。
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#給房仲的親友們
如果你們不是法盲的話，你們沒有一個人是真正的為她好。
如果我的朋友犯了法，對方已出示手中有證據，身為朋友的我絕對不是瞎挺、向對方做人身攻擊，而是叫我朋友有錯就要道歉，能和解就不要走其他途徑。
但是房仲的提油親友團採取的是對我各種抹黑造謠威脅、並且在房仲嗆聲「首席大律師隨時恭候」的時候來叫我得饒處且饒人、不要兩敗俱傷。
這種態度，我不採取些行動，感覺都對不起你們啊。
法盲仔不要再說什麼個資很容易查到了，
你肉搜沒犯法，房仲給陌生人你的個資犯法。很難懂嗎？（況且她給了很多是查不到的喔，已進入正式程序不便多說)
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然後提醒所有遇到這種屁事的人，
#公布惡質房仲沒有違法
惡質房仲與她的法盲小夥伴，在那邊叫囂也要告我。
跟大家科普一點 #法律小常識
1. 對商家進行好評差評，是憲法第一修正案所保障的言論自由。
2. 以前也是有惡質廠商會到處告寫下差評的消費者，讓寫差評的消費者心生畏懼。德州已在2011年設立了專法（Anti-SLAPP）來保護消費者的言論自由，消費者可以用這個法案來撤銷並請原告來負擔訴訟費用。
3. 要告我毀謗，前提是證明我說的是假的。
可惜我沒有說任何一句謊話。
當然房仲還是可以拿去找第二專長的時間來告我，
她告我的話我們會好好陪她玩一玩的。
鼓勵大家受到不平對待，不要怕！
🎸🎸🎸🎸🎸🎸🎸 Rock n Roll🤟
#今天已提交相關文件請大家耐心等候大結局
（約六個月內）
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#工商
原本沒有要有那麼多團中通知的，但一想到房仲黨羽非得點進來，我就忍不住再加一個。
想到能為你們心裡添堵哪怕一點點，我都很快樂。
而且房仲黨羽有去煩AnKomn 廠商，廠商跟我說：挺你啦，那些腦殘沒藥醫，而且我們去年是跟館長合作，沒有在怕仇恨值，直接慢走不送。
帥😎
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