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不知道大家有沒有去過民事的調解呢？
小編對調解的印象就是想大喊「𝔹嘴！給我講正事！不許打溫情牌！！」每次都對調解委員充滿崇敬之情🥺

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🔳#調解 是由法院簡易庭的法官或其所指定的調解委員1至3人（通常都是調解委員啦），以第三方的角度為雙方當事人斟酌提供適當的解決方案。
當然，這得雙方當事人同意，不同意的話調解就不成立，大家法院見！（拍桌）

🔳調解的效力？
如果調解成立，調解書的效力和 #法院確定判決 一樣。
⇉可以拿調解書去強制執行！
⇉當事人以後不能再為同一件事提起訴訟，雙方都不能再拍桌子法院見囉！

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還會有很多人發出疑問，為什麼我明明是提民事訴訟，卻叫我去調解？oh my god why(ﾟﾛﾟ)
民事訴訟法其實有給答案喔！
下面第403條就是答案，拜託拜託看一下💯

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#民事訴訟法 第403條
下列事件，除有第四百零六條第一項各款所定情形之一者外，於起訴前，應經法院調解：
　一、不動產所有人或地上權人或其他利用不動產之人相互間因相鄰關係發生爭執者。
　二、因定不動產之界線或設置界標發生爭執者。
　三、不動產共有人間因共有物之管理、處分或分割發生爭執者。
　四、建築物區分所有人或利用人相互間因建築物或其共同部分之管理發生爭執者。
　五、因增加或減免不動產之租金或地租發生爭執者。
　六、因定地上權之期間、範圍、地租發生爭執者。
　七、因道路交通事故或醫療糾紛發生爭執者。
　八、雇用人與受雇人間因僱傭契約發生爭執者。
　九、合夥人間或隱名合夥人與出名營業人間因合夥發生爭執者。
　十、配偶、直系親屬、四親等內之旁系血親、三親等內之旁系姻親、家長或家屬相互間因財產權發生爭執者。
　十一、其他因財產權發生爭執，其標的之金額或價額在新臺幣五十萬元以下者。
前項第十一款所定數額，司法院得因情勢需要，以命令減至新臺幣二十五萬元或增至七十五萬元。

#民事訴訟法 第406條
法院認調解之聲請有下列各款情形之一者，得逕以裁定駁回之：
　一、依法律關係之性質，當事人之狀況或其他情事可認為不能調解或顯無調解必要或調解顯無成立之望者。
　二、經其他法定調解機關調解未成立者。
　三、因票據發生爭執者。
　四、係提起反訴者。
　五、送達於他造之通知書，應為公示送達或於外國為送達者。
　六、金融機構因消費借貸契約或信用卡契約有所請求者。
前項裁定，不得聲明不服。

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徵才機關：法務部行政執行署屏東分署
人員區分：其他人員
官職等：無
職系：無
名額：1
性別：不拘
工作地點：90-屏東縣
有效期間：108/10/25~108/11/04
資格條件：
壹、基本資格:
(一) 中華民國國民（不得兼具外國國籍），年滿18歲以上（算至考試前一日，戶籍登記年齡為準），男女不拘，男性須服畢兵役(替代役)並附退伍證明文件，惟免服兵役之男性應附免役證明文件。。
(二) 高中(職)以上學校或中華民國以外相當學制以上學校畢業，領有畢業證書。
(三) 以中華民國以外相當學制以上學校之學歷報考者，依教育部頒訂大學辦理國外學歷採認辦法及大陸地區學歷採認辦法檢附相關認證學歷證明，如未及於報名時檢附，最遲於第二試階段測驗當日補正學歷認證文件，否則以不符報考資格論，應考人不得異議。
(四) 具基礎電腦操作、中文繕打、文書軟體運用之能力。
(五) 具備汽車或機車駕照較佳。
(六) 具擬任行政助理工作性質相當之經驗較佳。
貳、特定資格:
(一) 有下列情形之一者，不得甄選為本分署之臨時人員：
1. 進用時為機關首長、機關內各級主管或其上級機關首長之配偶及三親等以內血親、姻親。但就任前已在機關服務者，不在此限。
2. 未具或喪失中華民國國籍。
3. 具中華民國國籍兼具外國國籍，但其他法律另有規定者，不在此限。
4. 動員戡亂時期終止後，曾犯內亂罪、外患罪，經有罪判決確定或通緝有案尚未結案。
5. 曾服公務有貪污行為經有罪判決確定或通緝有案尚未結案。
6. 犯前二款以外之罪，判處有期徒刑以上之刑確定，尚未執行或執行未畢。但受緩刑宣告者，不在此限。
7. 依法撤職停止任用或受休職處分尚未期滿、或因案停止職務其原因尚未消滅者。
8. 褫奪公權尚未復權。受監護或輔助宣告，尚未撤銷者。
9. 大陸、港澳地區人民在臺灣設有戶籍未滿10年者。
(二) 身心障礙人員：須檢附身心障礙證明(或手冊)正、反面影本(有效日期須為108年6月1日(含)以後)。
參、甄選方式及成績計算
依甄選職缺需求，報名書面資格及文件經審查符合於簡章規定者，始得參加第一階段測驗；第一階段測驗符合者，始得參加第二階段電腦測驗及口試。書面審查結果於108年11月12日(星期二)起公告於本分署網站，不另行通知。
一、第一階段測驗:
(一) 測驗日期:108年11月14日(星期四)，詳細時間及地點另行於本分署網站公告。
(二) 測驗科目:行政執行相關法規及實務暨行政執行態度等 選擇題(50題) 考試時間60分鐘
(三) 第一階段測驗科目成績以100分計，缺考者，不得參加第二階段測驗。
(四) 依甄選人員第一階段測驗成績順序(分數計數至小數點第二位)，按成績順序取前6名次為第一階段測驗符合者，最後一名同分者列為同一名次，結果名單於108年11月15日公告於本分署網站，不另行通知。
(五) 請攜帶具有本人照片之身分證件正本(限國民身分證、護照，請擇一攜帶，護照須於有效期間內)供查驗，並依指定測驗時間及地點應試；未攜帶前述指定身分證件正本者不得入場應試。
(六) 第一階段測驗時間、地點及試場分配，108年11月12日公告於本分署網站。
二、第二階段測驗:電腦打字測驗及口試。
(一) 測驗日期:108年11月18日(星期一)，詳細時間及地點另行於本分署網站公告。
(二) 電腦測驗及口試同日於本分署舉行。電腦測驗依報考編號，採分組測驗。電腦測驗完成後，依順序進行口試。
(三) 電腦測驗成績以100分計，每分鐘需符合至少40個字，始予基本分數70分，並予以口試。
工作項目：
(一) 協助辦理公法上金錢給付義務強制執行業務之機關事務性工作，如協助公文資料繕打。
(二) 協助處理民眾來電或到場洽詢事項，就民眾所提簡易性或經常性問題，作初步回覆。
(三) 協助辦理機關一般性行政業務事項(如秘書室、人事室、會計室、統計室、政風室之行政事務)。
(四) 其他交辦事項。
(五)薪資：
1.採月薪制新臺幣23,100元，內含臨時人員依法應自行負擔之勞、健保等費用。
2.享有勞保、健保(依勞、健保相關規定辦理)、本分署按月提撥勞工退休金及積欠工資墊償基金(依勞工退休金條例相關規定)，不提供膳食、住宿及交通費。
3.臨時人員年終工作獎金之核發，參照軍公教人員年終工作獎金發給注意事項核發年終工作奬金。
工作地址：
法務部行政執行署屏東分署(以下簡稱本分署)(90055屏東市建豐路180巷28號)
電子地圖
聯絡E-Mail：
聯絡方式(含檢具文件)：
秘書室馮先生、聯絡電話（08）7366626分機2202，週一至週五9:00~12:00；13：30~17：30。

191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺

【前言】

無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導，多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶，讓買家可以把錢匯入，等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念，對雙方來講都蠻有保障的。

只是，有了「履約保證」機制，買房的交易流程是否就真的萬無一失？除了履約保證，還有一種制度叫「價金信託」，這兩者之間究竟又有何不同？

【案例1】

2018年1月的新聞，安新建經被一狀告上法院。根據原告表示，勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣，委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證，並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。

殊不知在進行交款過程中，安新建經公司委託的毛姓代書，竟以要繳1.3億元土增稅為由（事實上稅款只有三千多萬元），自安新建經申請了這筆款項，而安新建經不知因何緣故，在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書，導致勤德公司遭受損失，因此依法向安新建經求償。

相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html

【案例2】

2018年7月的新聞，中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法，至少13人被害，不法獲利超過2億元。

檢方查出，陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員，尋找低於行情、急欲求售的房屋，先由沈姓代書（沈咨凡）出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」，並在買賣合約書的內容做手腳，騙走賣家房子，再以人頭名義貸款取走現金，讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。

相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240

【履約保證與價金信託的差別】

看完上述兩個案例之後，是否發現，無論是「履約保證」還是「價金信託」，只要遇上黑心代書，其實都有漏洞可鑽。

究竟哪種制度比較好？且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。

《帳戶有別》

履約保證：由四方成立的契約書，上面清楚記載著委託人是「建經公司」，受託人是銀行，買賣雙方只是被保證人，而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢，進的是建經銀行的價金信託帳戶。

價金信託：單純扮演「管理價金」的角色，買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司（沒有建經公司的存在），錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。

《便利性》

履約保證：因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶，因此在簽約當下就能立即給帳號戶，比較便利。

價金信託：銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶，因此帳戶通常需隔一天才能給，最快也是上午簽約、下午給帳號，這的確是稍微麻煩一點的地方。

《撥款效率》

在撥款文件事先準備好的前提下，

履約保證：代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。

價金信託：代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。

小結：看起來履約保證多了一道程序，實則不過就是多一通電話通知而已，所以其實差不多。

《簽約形式》

履約保證：建經公司100%不會派專員到簽約現場，都是代書直接處理，因此，只要碰上黑心代書，漏洞便出現。

價金信託：銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係，因此會派專員到現場，至於派哪家分行的專員去，代書無法事前掌握，而且，簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外，也會多1方（銀行）見證，這樣的簽約形式，對黑心代書多少有震攝的效果。

《買賣契約書》

履約保證：由建經公司出，契約書內的條文採統一格式，較難在內容做手腳。

價金信託：銀行沒有「買賣契約書」，所以，若找A代書簽約，就會採用A代書事務所版本的買賣契約書；若找B代書簽約，就會使用B代書事務所的買賣契約書，因此，倘若出現黑心代書，漏洞便出現。

《代書代繳稅的方式》

履約保證：代書將撥款單交給建經公司，建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶，通常是代書事務所或代書的個人帳號，也因為代書能經手到錢，倘若代書黑化，漏洞便出現，這也是上述案例1會發生的主要原因。

但自從案例1事件發生後，建經公司開始有了新規定，一旦稅金超過50萬元，會改出到代書就近的分行，請代書直接在分行繳納，不入代書指定帳戶。

價金信託：請代書把稅單交給信託銀行，由信託銀行繳納，或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行，直接到分行窗口繳稅；換句話說，代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可，代書在全程是碰不到錢的。

《收取相關費用》

履約保證：費用通常為總價的萬分之6，買賣雙方各付萬分之3。

價金信託：因為少了建經公司這一層的「服務」存在，價格會比較便宜，費用通常不到總價的萬分之3，有的甚至才幾千塊錢而已，至少便宜一半以上。

《服務有別》

履約保證：一旦發生交易糾紛，能提供主動調解的服務。例如，買家延遲不匯款，這時建經公司就會代替賣方，提供相關的法律行動，比方說催告（寄存證信函）、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解，建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之，建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。

價金信託：單純管理價金，發生糾紛時銀行亦不介入，買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好，若真進行訴訟程序，銀行就得等法院判決下來，再依照結果執行價金去向。

小結：這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。

【買房，你該這樣做】

無論是「履約保證」還是「價金信託」，概念都是把錢放在銀行保管，可一旦出事了，差別就會出現。但強調，履約保證提供的並非「保證」而是「服務」（法律面的催告程序、主動調解交易糾紛），這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。

再回頭細讀案例1與2，不曉得讀者注意到了沒？遇到「履約保證」，只要一名黑心代書即有漏洞可鑽；但遇到「價金信託」，由於代書全程碰不到錢，因此，除非買家亦是共犯，才能破解。

再試問大家：銀行跟建經公司，誰的資本額比較大？誰比較容易出現財務危機？誰承擔風險的能力比較強？誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉？採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶，還是用「價金信託」制度把錢存進銀行，到底哪個讓人覺得比較安心？答案呼之欲出。

不過，你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務，假設此次的交易金額不大且相對單純，你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的，基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」（如果仲介公司能讓你選擇的話）；但如果交易金額龐大且案件本身較複雜，委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟，或許選擇履約保證可能比較好。

話又說回來，兩種制度皆有漏洞可鑽，與其這樣，不如採用「雙代書制」，找你信任的代書陪同，並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序，這樣更能萬無一失。

===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===

【法律教室】

依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定，銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時，對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定，賣方於產權移轉登記與買方後，買方未依約結清尾款或辦理代償時，建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。

代書（地政士）受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續，因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應依地政士法第26條之規定，因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時，對買賣方負損害賠償責任。

【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】

買房是人生大事，誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約，就有不履約的可能性。因此，越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險，保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現，才能做到「有事無恐」，除向違約方求償外，若可歸責於銀行或建經公司，也可連帶請求損賠。

【履約保證增添違約處理簡易流程】

買賣契約簽訂後，最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記，或買到凶宅、海砂屋，身為買方的你，該怎麼辦？辦完產權移轉登記後，但買方遲遲不付尾款或辦理代償，身為賣方的你，又該怎麼辦？

遇到上述情況，最怕就是違約一方避不見面、置之不理，尋求法律訴訟途徑，耗時冗長，徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託，非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定，不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」，若買賣之任一方發生違約情事，一般經他方七日以上催告未履約，再經建經公司最終催告仍未履約，亦未提起訴訟，未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司，得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收，以維持買賣契約之公平性，並提昇交易糾紛解決效率。

【慎選合法代書】

在上述案例1、案例2中，受任代書因一己私心，觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應負起相關損害賠償責任。

然，在現行不動產交易制度下，無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證，買賣雙方通常都需委任代書，協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外，若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者，買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書，可獲得較好的制度監督及保障。

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