200722ETtoday 惡鄰退散！律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋
影片網址→https://youtu.be/Yh5fMCdhlpU

惡鄰居不斷製造噪音，讓人夜間難入眠；陣陣菸味不斷從通風管飄來，該如何處理？由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》，昨（21）日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇，分別從法律和社區管理角度，探討惡鄰該如何處置？

新聞節目中心／綜合報導......↓

魔音傳腦！律師教你「三招」抗噪音，面對半夜噪音，律師蘇家宏提供三種對應策略：

第一走《民法》途徑，請求法院讓鄰居在特定時間內，不能發出噪音。

第二報警，只要有「兩人以上」報案，就構成妨礙「公眾」安寧，警察可依《社會秩序維護法》開罰。

報警的優點是不用上法院，甚至能讓警察幫忙蒐證，且報警會留下報案記錄，日後若上法院，只要法官調閱通聯記錄和筆錄，確認鄰居屢勸不聽，到時即使鄰居在法庭說自己很可憐，法官也可以判重一點。

第三，依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」，決議要求住戶強制搬遷，並變賣他的房子，讓惡鄰直接從社區消失。

善用「惡鄰條款」四步驟拍賣惡鄰房屋

若對於惡鄰忍無可忍，希望他搬走，目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」，只要住戶同心協力，就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離！

具體作法如何操作，蘇家宏律師將過程簡化成四步驟：

第一，公寓大廈必須先有明確的「社區規約」，而規約可由「區分所有權人會議決議」制定，讓住戶知道有哪些事情不能做，例如不能堆積、亂丟垃圾。

第二，要求住戶改善，依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期，可透過寄出「存證信函」的方式處理。

第三，若三個月後沒改善，可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」，訴請法院強制出讓房屋。

蘇家宏律師提醒，在召開住戶大會時，要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例，若注意大會決議要符合法律要求，必須至少有2/3的住戶（即67戶）出席。而同意權的行使，必須是出席人數的3/4同意（即67戶的3/4）。

在住戶大會決議結果做出後，管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序，才能要求惡鄰搬遷。

第四，若惡鄰在法院判決確定「三個月內」，沒有搬遷完成移轉登記手續，《公寓大廈管理條例》22條規定，管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋。

像這類訴請法院強制遷離的情形，在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調，「要讓你的房屋有價值，請自己要保護你的家。」只有好的管理，才會有高的房價。

菸味害他看醫生 法官：居住正義 > 吸菸自由

除了噪音問題，菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調，十大惡鄰之首，抽菸就排在第一名！

不動產經紀人陳泰源表示，有些人有躲在廁所抽菸的習慣，但有些大樓整棟的管線是互通的，過去曾發生有人在一樓廁所抽菸，結果透過浴室管線，連16樓住戶都聞得到菸味！

陳泰源指出，在大直就有個高級住宅區，管委會就乾脆強制規定，抽菸必須到戶外，不可以在大樓內。住戶也很識相，因為一戶房要上億元，所以不論是抽菸或抽雪茄，住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸，味道會飄散，影響到其他住戶。

若私下勸阻無用，也可以走法律途徑。蘇家宏律師表示，在社區裡有個房客是老菸槍，一直抽菸，抽到樓上鄰居受不了，從警衛到管委會來勸阻，老菸槍都不聽。

鄰居只好買空氣清淨機，又因身體不舒服去看醫生。最後，鄰居實在受不了決定上法院提告，要求禁止老菸槍在屋內、陽台、廁所抽菸，並要求精神損害賠償。

這個案子到法院後，法官發現其實已經有不少人反映過這個住戶（老菸槍）的問題，且不論是管委會或警察，來勸導也無法處理。最後，法官就判這個抽菸的鄰居敗訴，禁止他菸味飄到樓上，並要他賠償空氣清淨機的錢，還有精神損害賠償。而這個住戶最後因為官司輸了，社區住不下去就搬走了。

蘇家宏律師指出，這個判決最重要的意義在於，法官在判決書提到：每個人都有抽菸的自由，但是相對居住自由，居住自由和正義大於抽菸的自由。

社區抗菸：里長爭取「綠地禁菸」成功案例

除了走訴訟途徑，大安區大學里里長吳沛璇也分享社區抗菸的成功案例。

大學里坐落於台大對面的溫州社區，里內有許多商家和咖啡廳，常有客人在社區綠地抽菸聊天，干擾社區安寧。

所以里長就約了北市政府衛生局辦會勘，透過公權力直接規定「溫州街46巷旁的水圳和綠地」，從七月一日開始禁煙。

「那其他綠地可以抽煙嗎？」主持人蘇位榮問。

「那塊綠地是特別爭取來的！」吳沛璇里長表示，台北市綠地很多，其他綠地或許可以抽煙，但溫州街那塊綠地是里長特別跟北市政府爭取「禁止吸菸」的區域。

影片網址→https://youtu.be/PaoSm4-xXd0

新聞網址→https://forum.ettoday.net/news/1766028?redirect=1

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200722ettoday74-3.html

市議員陳怡君踢爆 台北市民政局推社區防疫 不應將防災士及里長、社區主委聚集於密閉大禮堂開會

台北市政府民政局推動社區防疫工作，運用防災士社區防疫衛教宣導會議，做全民防疫工作，會議中透過里長、里幹事進行。但不可思議的是，此防疫會議第一步卻是把12個行政區的主要幹部召集，再加上各區公所，主任秘書、民政課長聚集出席，而受訓對象是區內所有管委會主委、總幹事進行社區防疫教育訓練。

市議員陳怡君擔憂：「從各區公寓大廈及防災士活動宣導場地中顯示，12個行程區，每場舉辦地點都在行政中心大禮堂內，防災士人數每場都有數十人參加，多則一場56人在密閉空間受訓，12場次辦下來，總計共有473人次參與過密閉會議。市議員陳怡君擔心若這之中，受訓者若疑似被感染，且在密閉空間受訓，疫情不變本加厲也難，再帶回每個里、每個社區大樓內，豈不讓人憂心社區感染？

雖然公文寫說「因應武漢肺炎防疫活動規範辦理」，但根據條文就是室內不建議辦理，直接打臉民政局自己。難道防疫的第一步，就把各區公所所有地方重要幹部集結至密閉空間嗎？受訓過程中里長、鄰長、防災士，若有疑似案例，豈不成為社區感染的傳播者，再帶回每個社區的角落嗎？

市議員陳怡君在乎防疫工作，並非阻擋市政進行防疫訓練，而是這樣的場地根本就是讓受訓者曝露於高危險環境中，請市府三思！

#台北市議員陳怡君
#中山大同陳怡君
#陳怡君
#中山區服務專線25091939
#大同區服務專線25971939
#24小時服務專線0966-511-060
#中山服務處台北市龍江路449號
#大同服務處台北市重慶北路三段295巷6號
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#武漢肺炎
#防災士
#社區安全

【社區常見問答集】
住在社區、公寓大廈的你，想必碰過不少社區住戶之間的問題與爭執，總是有些鄰居製造麻煩、總是有公設被弄壞、總是有莫名其妙的規約說「這不能做、那不能做」。今天整理一些常見的問題，告訴大家法律上能怎麼處理。
　
🎸堆放雜物在車位、走道
　
你是否曾經在回家的時候，看到「走廊」滿是鄰居的雜物、私人物品？
這其實是違法的行為。
　
依照公寓大廈管理條例第16條，住戶不能在開放空間、樓梯間、共同走廊等處堆放雜物。一方面是確保逃生與防火，另一方面也是確保公用處所不被單一住戶占用而影響全體住戶使用，如有違反，各地政府可以對違規住戶開罰4-20萬元的罰鍰。因此，你可以先向管委會反應，透過內部解決；如果沒有結果，再尋求外部介入，讓政府直接來開罰。
　
比較複雜的是「停車位」堆放雜物的問題。
停車位根據建築時的規劃，有「共用部分」與「專用部分」的差異，簡單來說，就是「大家的」與「自己的」。
在自己的地方放雜物，原則上別人不能多說什麼，因此要處理停車位堆放雜物的問題，就比較仰賴社區的規約，來限制個別住戶的使用方式。
（之前我寫過關於社區停車位的問題，你可以參考：https://www.facebook.com/LawyerGuitar/posts/1530188467066574）
　
🎸鄰居菸蒂亂丟、菸味飄散
　
不管是樓上樓下還是左鄰右舍，如果有人抽菸，其實菸味都很容易飄散到自己家中，更離譜的是有些人在公共區域菸蒂亂丟，還會直接丟到你家陽台，每天安心的家變成菸味工廠，實在很惱人。
　
我國法院曾作出判決，認為人有「居住安寧權」，享有不受菸味飄散自己住宅的自由，有幾位受菸味所苦的住戶就向法院提告請求抽菸的鄰居賠償，最後成功勝訴並禁止鄰居抽菸。
如果你真的被燻到受不了，向對方反應以後也沒用的話，或許直接起訴才能讓對方知道怕。
（之前寫過的完整文章分析在這：https://law.medpartner.club/neighbor-smoking/）
　
另一個辦法是直接要求社區訂立「禁菸規約」。
在效力上，依照公寓大廈管理條例第6條，所有住戶都有遵守租約的義務，不管是房屋永久所有人或暫時租屋人都是一樣的，如果有禁菸租約，就可以約束住戶。
住戶違規時，雖然不能像堆放雜物的問題一樣請政府介入，但法院有時也會同意規約採取的「處罰手段」，例如罰款，允許社區內部有自治手段。
（類似判決可參考臺北地院107年度訴字第1005號民事判決，停車管理辦法的相關罰款）
其次，規約其實代表的是社區住戶的意志，假如社區的大部分人都不喜歡菸味、抽菸，還訂了規約要求禁菸，我覺得這樣的輿論壓力也許比起罰款來說更有力。
　
🎸規約怎麼訂？可否處罰違規住戶？
　
上一個問題也衍伸到「規約可以怎麼訂」。
依照公寓大廈管理條例第25條，社區每年至少要開一次區分所有權人會議，也就是常聽到的「區權會」，除了選管理委員會（「管委會」）的成員以外，還包含社區規約。
　
原則上，要超過3分之2的住戶出席，並超過出席人數4分之3的住戶同意，才能生成新規約、修改舊規約。
　
規約的內容，除了依法要記載社區內專有、共有部分範圍外，法律沒有限制「什麼可以規定、什麼不行規定」。尤其是一些常見的問題，法律更是說「可以規定」，例如「禁止飼養寵物」、「違反義務的處理方式」、「共用部分（公共設施）該如何使用」。
而就像上面提到的判決，規約在一定程度內，也可以針對違規住戶採取處罰。但要注意的是，規約也算是一種契約，因此也要符合民法規定，不能「違背法律、善良風俗」，也不能「以損害他人為唯一目的」喔！
　
🎸住社區有大家一起凝聚向心力、共同努力的好處，但同時也因為住戶的關係比起其他住宅來的更緊密，時常產生不少糾紛。
要如何拿捏最適當的距離，除了日常生活上的禮貌與倫理外，法律上的規矩也是一個重要的因素。
由於契約與法規繁瑣，實務上也不少社區會向外部尋求法律顧問與協助，如果你的社區也有住戶、規約的相關問題，不妨找律師事先諮詢，才能避免後續處理更多麻煩。

200722ETtoday 惡鄰退散！律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋

惡鄰居不斷製造噪音，讓人夜間難入眠；陣陣菸味不斷從通風管飄來，該如何處理？由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》，昨（21）日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇，分別從法律和社區管理角度，探討惡鄰該如何處置？

新聞節目中心／綜合報導......↓

魔音傳腦！律師教你「三招」抗噪音，面對半夜噪音，律師蘇家宏提供三種對應策略：

第一走《民法》途徑，請求法院讓鄰居在特定時間內，不能發出噪音。

第二報警，只要有「兩人以上」報案，就構成妨礙「公眾」安寧，警察可依《社會秩序維護法》開罰。

報警的優點是不用上法院，甚至能讓警察幫忙蒐證，且報警會留下報案記錄，日後若上法院，只要法官調閱通聯記錄和筆錄，確認鄰居屢勸不聽，到時即使鄰居在法庭說自己很可憐，法官也可以判重一點。

第三，依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」，決議要求住戶強制搬遷，並變賣他的房子，讓惡鄰直接從社區消失。

善用「惡鄰條款」四步驟拍賣惡鄰房屋

若對於惡鄰忍無可忍，希望他搬走，目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」，只要住戶同心協力，就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離！

具體作法如何操作，蘇家宏律師將過程簡化成四步驟：

第一，公寓大廈必須先有明確的「社區規約」，而規約可由「區分所有權人會議決議」制定，讓住戶知道有哪些事情不能做，例如不能堆積、亂丟垃圾。

第二，要求住戶改善，依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期，可透過寄出「存證信函」的方式處理。

第三，若三個月後沒改善，可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」，訴請法院強制出讓房屋。

蘇家宏律師提醒，在召開住戶大會時，要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例，若注意大會決議要符合法律要求，必須至少有2/3的住戶（即67戶）出席。而同意權的行使，必須是出席人數的3/4同意（即67戶的3/4）。

在住戶大會決議結果做出後，管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序，才能要求惡鄰搬遷。

第四，若惡鄰在法院判決確定「三個月內」，沒有搬遷完成移轉登記手續，《公寓大廈管理條例》22條規定，管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋。

像這類訴請法院強制遷離的情形，在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調，「要讓你的房屋有價值，請自己要保護你的家。」只有好的管理，才會有高的房價。

除了噪音問題，菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調，十大惡鄰之首，抽菸就排在第一名！

不動產經紀人陳泰源表示，有些人有躲在廁所抽菸的習慣，但有些大樓整棟的管線是互通的，過去曾發生有人在一樓廁所抽菸，結果透過浴室管線，連16樓住戶都聞得到菸味！

陳泰源指出，在大直就有個高級住宅區，管委會就乾脆強制規定，抽菸必須到戶外，不可以在大樓內。住戶也很識相，因為一戶房要上億元，所以不論是抽菸或抽雪茄，住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸，味道會飄散，影響到其他住戶。

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