【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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#葉郎每日讀報 #娛樂產業國際要聞揀3條

│主導開發 Disney+ 的 Kevin Mayer 正在用黑石集團的20億美元打造一個專注在內容、商務和社群的未來商業模式上的新娛樂集團│

•兩位來自 Disney 集團的畢業生 Kevin Mayer 和 Thomas Staggs 不久前組了一個 SPAC 特殊目的收購公司，並獲得 Blackstone Group 黑石集團大手筆的20億美元資金，開始到處收購影視製作相關的公司。Kevin Mayer 在拿下估值高達8、9億美元之多的 《The Morning Show 晨間直播秀》製片公司 Hello Sunshine 並讓該公司創辦人 Reese Witherspoon 成為好萊塢身價最高的女明星之後，今天首度在一場英國皇家電視學會的活動中談及他創辦的這家連沒有名字都還沒取就已經在影視產業投下震撼彈的新公司發展方向。

• 人物背景複習：被黑石指定為新公司共同執行長的兩位好萊塢資深高管，包含 Disney 前營運長 Thomas Staggs 以及原本在 Disney 主管 DTC 和國際業務的 Kevin Mayer。 Kevin Mayer 原本會是 Disney 執行長 Bob Iger 呼聲最高的接班人選。從 Miramax、Lucasfilm、Pixar、Marvel 到 Fox 的併購都有 Mayer 的身影，更別提如今整個 Disney 未來命脈所在的 Disney+ 正是他一手主導開發。然而去年初 Bob Iger 在一片錯愕聲中將 Disney 執行長的位置交給了主管主題樂園業務的 Bob Chapek，逼使 Kevin Mayer 黯然離開 Disney（後來曾短暫擔任 TikTok 執行長3個月）。

• 黑石和 Kevin Mayer 看準了串流大戰對於內容製作的史無前例強烈需求，將投資主力放在有串流經驗的製作公司之上。除了 Reese Witherspoon 的製片公司 Hello Sunshine 之外，根據先前 Variety 的報導他們也在評估購買 NBA 球星 LeBron James 的製片公司 SpringHill 和導演 Ron Howard 的 Imagine Entertainment。加上早先讀報中注意到的新聞說黑石集團與房地產投資商 Hudson Pacific 合作買下倫敦北邊大約 36.8萬平方公尺的土地用以興建新的 Sunset Studios 攝影棚的倫敦新棚，讓這家連名字都還來不及取的新公司在還沒開張營業時就已經讓許多好萊塢公司另眼相看。

• 黑石和 Kevin Mayer 並不是市場上唯一到處在買公司的金主。事實上他們原本看上的 LeBron James 的製片公司 SpringHill 這兩天就被另一個投資公司劫標成功。買下 SpringHill 的 RedBird Capital Partners 同時也投資了運動頻道 YES network，並且和前運動明星、現任好萊塢片酬最高明星 Dwayne "The Rock" Johnson 集資1500萬美元買下美式足球聯盟 XFL。

• 回到 Kevin Mayer 身上，他今天的演講重點：

1. Kevin Mayer 先承認了這兩天媒體報得沸沸揚揚的傳聞說他已經洽談準備收購 Will Smith 和 Jada Pinkett Smith 夫妻創辦的製片公司 Westbrook Inc。該公司除了製作 Will Smith 夫妻參與演出的相關節目之外，也是最早在 YouTube 播出、後來成為 Netflix 熱門節目的電視劇《Cobra Kai 眼鏡蛇道館》的製作公司。

2. Hello Sunshine 和 Westbrook 只是該公司整個大計畫中的一小部分。他們將繼續尋找各種類型的傑出企業和品牌，以滿足整個消費光譜中的所有觀眾。他沒有透露後續還會併購什麼樣類型的公司，但明白表示確實還有好幾家公司正在評估中。

3. Mayer 說這家新公司將專注在內容、商務和社群的未來商業模式之上，並將以全世界的消費者為目標。他特別強調「社群」將是他們業務的重要一部分。雖然 Mayer 只當了 TikTok 抖音的執行長沒幾天，顯然很有自己的社群心得。

4. 因為是在英國電視學會的場合，因此 Mayer 說他和創業夥伴 Thomas Staggs 搜尋併購目標的範圍涵蓋全世界各國，當然也不排除併購英國本地的公司。然而被問到正準備私有化的英國公共頻道 Channel 4，他有點失禮地斬釘截鐵說「我們不買廣播電視台」。畢竟串流才是未來，誰要買天知道還能撐多久的日落產業。

5. Mayer 也提及了跟新公司無關的議題。他自己擔任董事長的運動串流服務 DAZN 最近被排除在英格蘭足球聯賽的轉播權競標的資格之外，Mayer 表示遺憾之外並希望未來 DAZN 仍有機會在談判桌上和其他對手一起競爭出價。另一方面值得注意的是他特別強調 DAZN 短期內應該不會參與美國職棒大聯盟的轉播權競標，理由是美國市場並非他們的策略重心，因此不打算投注太多資源在美國賽事上。這一點其實也符合他在黑石投資的新公司的市場策略——優先打造一個滿足全球觀眾的服務，而不是打造一個美國服務然後再推銷給全世界其他人。


◇ 新聞來源：

Kevin Mayer Teases Further Acquisitions From Blackstone-Backed Media Firm & Talks Potential DAZN Premier League UK Rights Deal – RTS Convention（https://flip.it/bZnbsy）

Kevin Mayer Reiterates English Premier League Rights Ambitions, States Global Acquisition Plans for New Media Company（https://flip.it/0ueHdE）

Will Smith And Jada Pinkett Smith’s Westbrook Studios In Sale Talks With Kevin Mayer & Tom Staggs’ Blackstone-Backed Media Venture（https://flip.it/sl5O.W）

LeBron James’ SpringHill Co. Moves Closer To Clinching Investment From Group Led By RedBird Capital（https://flip.it/XDFcYC）

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其他今天也可以知道一下的事：

│Netflix 還不打算放棄漫畫超級英雄業務，將開拍由 Dark Horse 漫畫《Grendel》的電視劇 │

◇ 新聞來源：Netflix developing adaptation of Dark Horse comic series ‘Grendel’（https://flip.it/ViG7HL）

│各種各樣新電視機和機上盒將企圖改變我們觀看電視的模式│

◇ 新聞來源：A New Generation Of Smart TVs Is Changing The Way We Watch TV（https://flip.it/17qpq6）

【你一定要認識的越南咖啡（一）】

我們之前大概有幾篇的文章有稍微聊到越南咖啡，喝習慣阿拉比卡咖啡的人初次到越南喝咖啡會非常不習慣，濃厚的咖啡味其實跟原本我們一邊喝的咖啡種類也都不太一樣，其實這種咖啡豆又叫做羅布斯塔咖啡豆，在越南非常的盛行，且價格也相對阿拉比卡來的低，這禮拜就用兩篇篇幅的時間，讓我們來跟大家好好地介紹越南咖啡的來源以及一些特色地方。

1.越南咖啡的起源
講道一個東西我們就喜歡先介紹起源，最早在1857年由法國傳教士帶入越南的第一個品種的咖啡其實是阿拉比卡咖啡，一開始在寧平、清化、義安以及河靜開始進行測試與栽種，後來將這個種植面積延伸到中部的省份，包含廣治與廣平，原本有在往更南部發展，但是最後發現栽種最適合的就末屬於中部的一些高地地區。後來在1908年，法國人將羅布斯塔咖啡豆帶入越南，最主要原因是阿拉比卡咖啡在越南環境的種植下產量不高，因此希望用這個新的品種來取代阿拉比卡咖啡，所以在1910年代開始，種植羅布斯塔咖啡的面積就愈來愈多，在1940年代種植咖啡的面積來到13000公頃，咖啡數量來到1500噸左右，而讓整體越南咖啡經濟起飛，要從1986年後開始說起。

2.越南咖啡的政策改革
在1975年越戰結束，當時從蘇聯複製到越南的經濟政策有些失靈，所以在1986年越南政府開始進行改革策略，其中咖啡就是一個大項目，越南政府就將很多的資源投入在咖啡產業上，其中還將咖啡特別作為一個農業部門，也在此時成立越南咖啡聯盟（LHXNCPVN；VinCafe的前身）希望能夠擴大種植的面積，除了國營農場外，政府也鼓勵個人家庭栽種咖啡，來擴大越南咖啡的產量，在1980年代後期，阿拉比卡咖啡才回來到越南種植，包含越南已經有技術去種植阿拉比卡咖啡，能夠生產Catimor的咖啡（其實Catimor咖啡算是阿拉比卡與羅布斯塔的雜交種類），就這樣，在1990年的後期，越南成為東南亞主要的咖啡生產大國，越南咖啡也是每年20-30%的產量成長，主要生產的羅布斯塔咖啡豆佔92%，所以其實在這段期間的成功要素包含了咖啡國有化、民營企業不斷的經濟複製，咖啡加工業興盛，讓整個產業突飛猛進。

3.越南咖啡的種植技術
在這邊簡單聊一下越南咖啡技術，在1990年開始，越南創造許多咖啡農業研究會，特別去研究一些雜交種的羅布斯塔咖啡，因此也在此時培育出10幾種的羅布斯塔種類，對於土壤、病蟲害對抗能力以及氣候方面都更有適應性，這個也是產量能夠提高的關鍵。其次是生產系統，在越南咖啡種植上主要有兩種種植方式，其中有一種是交叉混種的方式，意味著在咖啡農田裡面種植其他種類的植物，包含辣椒、鳳梨等作物，其中很大的效果是能夠為為咖啡樹遮陽、防風以及保持水分，讓咖啡的整體產量可以提高，也因為大量種植其它的果物，所以也幫助當地就業機會的提升。最後是在咖啡的採收方式，越南較大型的咖啡商會用水洗加工的技術來確保咖啡豆的品質，因此在多榮市（Đắk Lắk）就有16座的水洗加工廠，年產值可以來到64000噸的咖啡，以上就是簡單的介紹越南咖啡的一些種植技術。

這篇主要就著重在越南咖啡的歷史，1986年開始的改革政策的成功因素，最後就是越南在這段時間以來技術上面的提升，咖啡對於越南算是非常大的出口產品，相信很多人到大叻都會去買咖啡豆，下一篇就來介紹越南咖啡種植的地方以及羅布斯塔咖啡與阿拉比卡咖啡的比較。

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Pokemon GO正式推出PVP功能(訓練家對戰)，讓我們馬上試玩，還能挑戰電腦喔！

捕捉寶可夢、和朋友交換寶可夢、和其他訓練家對戰一直是『精靈寶可夢』系列遊戲體驗的原點。至今以來，Pokémon GO只提供了道館對戰和團體戰這兩個對戰模式，但好消息是，遊戲內即將新增「訓練家對戰」功能！

開發「訓練家對戰」功能時，我們謹慎地評估了遊戲平衡度的問題。我們希望無論是不熟悉『精靈寶可夢』系列遊戲系統的新手訓練家，或是能以複雜戰略對戰的資深訓練家都能樂在其中。因此，我們導入了對戰聯盟制，將訓練家對戰分做三個聯盟，每一個聯盟設定的寶可夢CP值上限不同，讓資歷深和資歷淺的訓練家都能享受寶可夢對戰的樂趣。

即使你不是一個為培育寶可夢而投注大量心力的訓練家，你仍然能參與「訓練家對戰」。對戰聯盟的CP上限有助於減少訓練家等級造成的差距，讓每個訓練家可以公平對戰。而且不論你參加的是哪一個聯盟，結果是輸是贏，訓練家對戰結束後的可獲得的獎勵都不會改變。所以不管你是只想體驗對戰樂趣的休閒玩家，還是還在學習對戰技巧的新手玩家，你都可以在這個新功能中找到適合自己的玩法。當然，如果你對自己的寶可夢陣容有絕對的信心，歡迎挑戰沒有CP限制的大師聯盟！

對戰聯盟的制度不僅拉低了新手訓練家參加「訓練家對戰」的門檻，而各聯盟的CP值上限也將影響訓練家們在對戰時使用的策略。在大師聯盟中，對戰實力強大的寶可夢將能盡情發揮，因此強大的傳說的寶可夢或擁有同等實力的寶可夢將會是致勝關鍵。然而，在有CP值限制的超級聯盟及高級聯盟中，雙方寶可夢陣容的CP將會被限制在一定範圍內，訓練家必須謹慎考慮寶可夢的屬性、招式組合，以出奇不意的戰術給對手致命一擊。

當我們在設計「訓練家對戰」時，我們希望能強調戰略的重要性。舉例來說，為了讓對戰更加多元化，我們不僅讓訓練家能為寶可夢解鎖第二招特殊招式，同時也增加了招式的種類。這些變更除了能讓訓練家們體驗Pokémon GO特有的即時對戰及戰略攻防的臨場感，同時也提供訓練家更多思考戰略的空間。是應該打造一支隊伍專門對抗常常在朋友對戰中被派出來的寶可夢？還是該準備一支能對應多種寶可夢的全能隊伍？該讓寶可夢學會哪種屬性的特殊招式？對方又會讓他的寶可夢學會什麼特殊招式？我們希望各位訓練家能在參與「訓練家對戰」時盡可能地去思考各種可能性，讓遊戲體驗更加豐富多元。

對Pokémon GO來說，人與人之間的交流是非常重要的。也因此，只有友誼等級為麻吉好朋友或正港好朋友的朋友之間可以使用遠距對戰功能。我們非常期待能看到各位在當地社群中與其他訓練家見面，讓對戰成為社群交流的一部份，並讓每個人找到最適合自己的玩法。在此同時，我們將會持續觀察「訓練家對戰」的遊戲平衡度。

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