為什麼這篇第四種商業區好嗎鄉民發文收入到精華區：因為在第四種商業區好嗎這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者ceca (生活藝術大師 N)看板home-sale標題Re: [閒聊] 當市區新屋貴...
重劃區會有市中心甚至蛋黃區.
當然也有外圍.
你今天講的是老蛋黃區還是蛋黃區的重劃區?
你要知道一點.
蛋黃區的大坪數也許住的人不多.
但是中小坪數可是住很多很多人.
因此年輕人買不起蛋黃區重劃區的新屋,跑去買外圍重劃區的新屋.
這一點都不代表蛋黃區重劃區的新屋沒人住喔.
而是....住滿了"買得起"的人...XD
那你以住宅人數來看商圈.
蛋黃區重劃區人數沒比較少阿.
並且這些人的財力遠高於外圍重劃區.
那你說商圈會怎樣?
阿不就很簡單.
七期給你插兩根百貨.
農16也給你插兩個商場.
還不包含重劃區旁邊的百貨和商場...
外圍給你家樂福...喔不,最近家樂福不太展店...全聯好了.
阿這不就現在進行式?
至於你說老蛋黃區.
老蛋黃區會凋零沒錯.
但實際上,你既然是台中阿良,那你也知道台中蛋黃區的轉移.
從火車站轉移到西區再轉移到西屯.
那你回頭看火車站.
也許因為消費習慣的改變,火車站的商圈強度遠不如當年.
但是如果擬以"現在整個台中的商圈"去看火車站.
他也沒很弱阿...甚至有一定強度.
你看一中街也沒比別人弱阿.
阿為啥?
因為雖然火車站蛋黃區已凋零,但是老房子裡面還是住滿了人.
老屋的空屋率甚至比重劃區還要低非常多....XD
阿那麼多人住,自然商圈怎樣都不會太弱.
就像高雄火車站,一堆人再說多弱.
問題是如果你真討論火車站這邊的居民商圈.
自立路商圈很弱??
七賢路也麻一排火鍋店.
三民夜市也穩穩地.
六和和平商圈也微幅再擴張.
當然你無法跟當年補習街,當年電腦街比.
但實際上擬以整個火車站前站居民商圈來看.
這些商圈一點都沒比其他地方弱.
(除非你拿最強的巨蛋 富國明誠,或是次強的熱河來比)
阿為啥?
阿不就火車站前站還是住滿了人..
你是哪隻眼睛看到火車站前站一堆空屋??
他只是房價相對其他一線二線比較便宜.
so...老蛋黃區凋零大概就是這樣.
當然啦,蛋黃區凋零還是會產生商圈萎縮.
為啥?
因為他不會特別吸引其他區甚至觀光客過來.
七期的百貨公司,老虎城等,會吸引台中一大堆其他地方的人過去.
(向我要吃凪拉麵,還不是跑去老虎城)
當年鹽埕區熱鬧的時候,地下街整個高雄的人都去朝聖等等.
所以蛋黃區的商圈會有額外吸收非住戶的效應.
所以會特別旺.
但當蛋黃區凋零後.
商圈就會退回成為"民生專門"商圈...單純服務這邊的居民.
阿這樣自然商圈必然萎縮很多.
但因為畢竟這邊還是住滿了人.
所以這個萎縮會到一個限度就停止了.
之後就成為一個地方型商圈,住這邊的人才會在這邊消費的型態.
至於你說外圍重劃區.
外圍有幾個問題.
1.他周圍的其他住宅腹地比較小,居民比較少.
你想無論台中火車站,西區還是哪,他都是被房子給包圍.
附近旁邊都滿滿的房子...這些都是區域重疊的人口.
但是你外圍,烏日好了...
阿你就烏日一個重劃區,外圍不是河川就是農田就是工廠.
所以實際上你的延伸人口遠不如市區那麼多.
2.不會有人特定跑去外圍重劃區消費.
各位非桃園人,請問幾個人專程跑去青埔消費?
非高雄人,幾個跑去高雄大學/橋頭新市鎮消費?
這更不論你也沒有觀光客.
而且幾乎9x%的活動都不會辦在外圍.
3.外圍只要一旦凋零,崩潰後要再起很難.
尤其如果遇到大跌,例如2000年那種.
外圍有機率變成鬼城....除非他有產業園區的支撐.
(興達港不就這樣)
所以企業不敢做大規模投資,更不敢置產.
對喔,企業蓋百貨公司,也是置產的一種型態.
他百貨公司的不動產,會因為他自己的百貨公司而增值...
增值就又成為他公司的資產...顆顆..
看看高雄大遠百蟬聯多少年的"地王"...直到近幾年才被巨蛋幹掉.
而外圍凋零的話,如果遇到大跌他的不動產除了掉價會遠高於市區外.
(並且市區還可以拆掉都更)
他要轉手處分掉會極度困難.....誰去買??買了幹嘛??你要在外圍搞都更"大樓??"??
所以外圍通常不會做高密集度開發.
台中港三井也是低密度開發.
敢在外圍開發的,我看只有義大世界....不過他仗著整個山頭都是他的...XD
(義大開發其實嚇破一堆旁邊看戲老闆的膽....."投資是這樣衝的喔"...XD)
so....
市區和外圍就是這樣一回事.
外圍永遠要注意.
重劃區如果蓋滿了,你要小心遇到大跌(不是2008 2016那種...而是1980 1990 2000那種)
一次大跌再起很難,會被所有人放生.
政府會去開心地重劃區,建商會去新的地方炒做.
然後永遠要注意你的立基點會不會出問題.
靠產業園區,會不會遇到產業轉型你的產業掛掉.
就像興達港本來靠遠洋漁港,結果國際法一改就死定了....
然後不要期待你在離市區那麼遠的地方,可以變成市中心的蛋黃區.
那是不可能的事情...你看多也不要太愛幻想....
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推 yiliang1107: 推 05/24 23:20
推 kerorokk: 但像北屯重劃區，水湳是目前政府首推重地，應該不太會 05/24 23:20
→ kerorokk: 有C大所說蓋滿之後，房價大跌的現象吧？求解～ 05/24 23:20
這種都算是市中心蛋黃區.
因為他是市區的延伸+台中很愛搞市中心慢慢挪移.
不過這每個縣市個性不一樣.
台南就不太會挪移,中西區和安平港有點綁住發展中心點.
高雄就更明顯,主要是高雄擴張出去四周被"山"做切割.
(半屏山,中寮山,大寮那個山...)
因此市中心怎樣轉都會在群山裡面.
推 Mithra: 推～ 05/24 23:21
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:27:42推 bucketpacker: 我感覺去老虎城幾乎都住附近的 05/24 23:26
→ bucketpacker: 我有些比較年輕的台中朋友根本沒去過老虎城 05/24 23:27
一般中彰的人還是會去七期的大遠百和新光..
不過凪在老虎城....
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:28:24
推 spermbox: 一中街跟中區根本就不一樣吧...... 05/24 23:37
→ spermbox: 你怎麼拿繼光街那種地方跟一中街放在一起比較 05/24 23:37
商圈這種東西.
他支援範圍其實不小.
你想,騎機車五分鐘可以跑多遠就知道.
因此這一區住宅密度很高,但商圈不一定在正裡面.
他只要還在旁邊就可以支援到了.
當然一中街有額外的觀光效應.
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:38:54
→ spermbox: 火車站住滿人，這個無懸念 05/24 23:38
→ spermbox: 但空屋率，這個我不認同 05/24 23:39
→ spermbox: 因為按資料顯示低度用電比例，中區還比七期多 05/24 23:39
新式大樓有很多額外的用電統計.
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:40:29
→ spermbox: 結果被酸是蚊子樓，晚上暗的七期，反而空屋率不是最高 05/24 23:40
→ spermbox: 的 05/24 23:40
其實七期已經算是很成熟的重劃區,他空地都要光了.
你拿南區來看好了.
一個土地蓋到50~70%的重劃區.
其實他空屋比率會比老市區高不少.
主要是因為有很多房子都還在"換手階段".
換手階段就會空在那邊.
然後需要好一段時間,才會換手完成然後滿住.
因此發展中的重劃區空屋率都會比較高.
換手階段是最主要的原因...遠高過單純長期屯空屋的影響.
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:42:32
→ spermbox: 好吧 05/24 23:40
→ spermbox: 中區目前有不少是外地人進去租的 05/24 23:41
→ spermbox: 依據我出租經驗，這邊有不少彰化和南投仔 05/24 23:41
→ spermbox: 其實我發現外縣市人對中區沒落的體會似乎沒有台中本地人 05/24 23:42
→ spermbox: 深刻 05/24 23:42
租客也是要商圈買便當的..XD
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:42:55
→ spermbox: C大，你覺得那些中區店面該怎麼辦？ 05/24 23:43
→ spermbox: 我看不少中區店面都處於空置狀態 05/24 23:43
→ spermbox: 淒慘 05/24 23:43
老市區的商圈變化會很遲鈍.
所以店面要是沒有都更或是土地整併機會的話.
那他只剩下拜拜一條路.
也許政府在他旁邊丟一個世界奇觀成為觀光景點.
(例如高雄駁二)
也許哪個財團想不開在旁邊插一根百貨公司.
也許哪個名店突然開在旁邊吸引大量排隊人潮.
但這些都只能拜拜....
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:45:49
→ spermbox: 連麥當勞都離開中正路了 05/24 23:44
推 lynxes: 所以老蛋黃區的房地產即使是老屋，也比外圍新屋保值（？） 05/24 23:44
一般來講,蛋黃區殞落的時候不要進去.
蛋黃區殞落當下,那個地方是整個都市最爛的投資地點.
也就是她第一名退成第二名的時候.
而等到這個殞落把它王者光環價值全都吐光後.
你要進場就可以進場.
王者有光環,他有優勢,有無上限沒人押的無限天空.
當你把王者光環交出去後.
你需要很長一段時間未這件事情付出代價.
當然有一種情況就是.
如果快速崩盤.
快速崩盤的話,除非產生很惡性的不可逆現象.
例如高雄地下街掛掉連帶城中城整個老時代的商圈殞落後,產生龐大廢墟.
不然他快速崩盤會快速讓蛋黃區把王者光環交出去的代價都付光.
那他把代價都付光....價格和她退成二線的地位相當後.
那他就可以進.
所以你要規避的是,老大變老二這件事情產生的區域利空現象.
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:49:12
推 spermbox: 尤其是中區本來的都市計畫是商業區，如果連店面生意都淒 05/24 23:46
→ spermbox: 慘 05/24 23:46
蛋黃區商圈因為蛋黃區殞落而收縮.
很容易產生大量悲情的店面屋主正常.
因為所有人未來,都會跑去其他地方消費..
所以金店面就要賣.
沒事等崩盤幹嘛?
商圈除非有強力支撐,例如觀光景點,例如永不消失的人群據點.
不然...商圈沒有在活到天長地久的..總有死掉的一天.
推 Mithra: Ceca大 想請問如果一個區塊三房 新成屋34-35 10年屋31 2 05/24 23:48
→ Mithra: x年屋22 4X年公寓14 實務上你會偏向買2x年或公寓呢？ 05/24 23:48
差這麼多?
如果你買了都不想動.
買4x年屋.
但如果你中間願意換.
先買20年屋,等到20年屋跳上去4x年屋還在後面爬的時候.
換成4x年屋...
推 spermbox: 大概也就只能當住家租給中漂仔了 05/24 23:48
可以嘗試隨便租給任何店看看.
也許有拜拜,給你租到一個名店.
然後變成一個商圈.
名店很威的...!!!
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:52:46
→ Mithra: 還是中期選2x年，長期屯公寓？ 05/24 23:50
推 spermbox: 等下，C大你怎麼一下說他也沒很弱，甚至有一定強度. 05/24 23:50
→ spermbox: 一下又說只能拜拜 05/24 23:50
蛋黃區的商圈萎縮後,會變成地方型商圈.
哪個地方型商圈不會很弱.
但是本來蛋黃區商圈例如範圍有100.
萎縮成地方型商圈範圍40.
這樣其他60的店面屋主就悲慘了...XD
而這個40還可能會移動.
so....回原PO單純是以住宅角度來看.
一個殞落的蛋黃區,他還是會有民生用商圈.
並且商圈不會太弱.
但是如果以店面屋主來講.
就是普通悲慘和極度悲慘兩種情況.
→ spermbox: 到底是他有一定強度，還是必須一直拜拜XD 05/24 23:51
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:55:07推 Mithra: 我2x年沒殺下來 是別人成交的 後來買了4X年公寓 謝謝cec 05/24 23:55
→ Mithra: a大解惑 05/24 23:55
上面分割沒看清楚.
要買2x年屋...
因為10年屋已經31了....
(我剛才看成10年屋22)
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:56:44
推 spermbox: 這樣來看，蛋黃店面旺的時候是否意味著差多該賣了？ 05/25 00:00
→ spermbox: 一直不賣，等他開始變爛大概也租不出去賣不掉了？ 05/25 00:01
推 Narok: 蛋黃店面旺的時候是否意味著該賣了？是 05/25 00:04
推 yonex12: 請問C大現在買預售自住（價格差不多）想要選日後增值最 05/25 00:11
→ yonex12: 有爆發性的，是要買14期還是后庄？ 05/25 00:11
自住一般是有需要就買.
但如果你租屋然後買房先投資...
這...看你手腕.
房價會漲,你賺的錢要比房價漲的還多才行.
做得到你先租屋去炒房是可以的.
推 frowning1226: 這篇含金量很高耶...XD 05/25 00:12
推 fireheart988: C大文化中心現況你怎麼看？ 05/25 00:14
他的公寓還是超貴.
所以我還是不買他的公寓.
以及有幾棟指標性大樓(我指老大樓)很貴.
這些都沒投資價值.
那是少數人還死抓著往日榮光的殘留.
基本上文化中心你就對比,中央公園,民生路,後譯.
同樣產品,價格差不多就可以買.
那是文化中心該有的地位...
推 XMASRICCCH: 一個城市的發展要看他的地理環境跟產業各方面，台中 05/25 00:15
→ XMASRICCCH: 腹地大，自然有這種商業區轉移，但一個城市到一個發 05/25 00:15
→ XMASRICCCH: 展的限度蛋黃區就會固化。我認為台中就是漸漸固化了 05/25 00:15
→ XMASRICCCH: ，未來不會有大幅度的轉移了。七期水湳未來就是最強 05/25 00:15
→ XMASRICCCH: ，至少50年內不會有地方能替代。尤其未來重大建設蓋 05/25 00:15
→ XMASRICCCH: 下去，捷運圖書館會展中心台灣塔，這些東西是搬不走 05/25 00:15
→ XMASRICCCH: 的。台北信義未來還是最強，大樓都是搬不走的 05/25 00:15
推 HowardChan: 十四期很妙，撇除漢神、洲際那一段，其他地區其實就 05/25 00:16
→ HowardChan: 比較大的單元二重劃 05/25 00:16
推 spermbox: 水湳要蓋滿都不知道要花幾十年了XD 05/25 00:17
→ spermbox: 大概有生之年就是七期和水湳而已 05/25 00:18
推 spermbox: XMA你的捷運，我到現在都還在懷疑藍線是要蓋不蓋 05/25 00:21
→ spermbox: C大覺得看起來有像要蓋嗎XD 05/25 00:22
這是中央可以主導的.
背後會牽扯到政治.
所以很難講哪時候會蓋.
但遲早會蓋..XD
我們台灣政府"表面"上還是很左派..顆顆.
推 HowardChan: 藍線一定要蓋的啦，只是這已經是政治的問題了 05/25 00:24
對.
而且不是單看哪一黨當總統那麼簡單.
推 robot456: 水湳跟十四期蓋滿差不多500多公頃，應該三十年跑不掉.. 05/25 00:42
無法判斷.
火熱的時候蓋的速度會很快.
冷盤蓋的速度會很慢.
然後主要是"有沒有下一個王者"來跟他競爭.
不過通常來講至少25~30年都不用跑...
推 fuzzycool: 這篇應該是在講台中港啊，淡水？ 05/25 01:31
推 ryc: 請問C大文化中心到美麗島這個區塊，自住未來性如何？謝謝 05/25 01:50
沒啥特別變化和沒啥特別話題的地方.
會跟著整個高雄走.
整個高雄漲5%,他就漲5%,整個高雄跌1%,他就跌1%.
但是民生路和愛河邊和中央公園那一區.
那一區比較強勢一些...
所以要注意景觀宅的推案.
之前建商要炒景觀宅,想要炒double價格,結果炒失敗.
(那時候京城天下現在都30年屋的,一度面愛河要炒到30萬一坪,面後面16萬一坪)
但是是否會哪一天景觀宅炒作會死灰復燃不確定.
而景觀宅如果狂炒,這一區會有連帶炒作效應.
最近愛河邊除了建國路那一個案子外.
最大的呼聲應該是國賓飯店案.
這兩天設計圖不是出來.
兩棟5x樓,高雄第三高樓的"住宅"+"飯店"規劃.
那個價格應該不會太客氣,比遠雄the one明顯貴都不用太意外.
(畢竟遠雄the one不是第一排)
推 kel518: 推C大 05/25 02:15
推 XMASRICCCH: 藍線已經在做地質調查了，所以肯定蓋的 05/25 02:18
推 peteryen: 有時候真的是需要拜拜，就像我在2010年買在新竹風城的 05/25 05:02
→ peteryen: 套房一樣，突然變遠百後整個飛天了 05/25 05:02
推 ice1015: 比較沒有飛天的機會，但還是穩步打底再向上 05/25 06:42
推 grotwpig645: 推ceca高雄王！ 05/25 06:49
→ reil: 良心的建議： 05/25 08:12
→ reil: 沒落區店面的房東，便宜租也要租出去，讓商圈維持活力 05/25 08:13
→ reil: 堅持租金而閒置，到頭來是害人害己，商圈更蕭條損害店面價值 05/25 08:14
推 qqphor: 推， 05/25 08:34
推 ajstyles1: 精闢 05/25 09:07
推 testPtt: 快去買85大樓 05/25 09:26
推 Beard5566: 推 只是因為焦點在重劃區 但不代表舊市區是弱的 05/25 09:34
推 destinygirl: 商圈轉移就回去不了，因為人們消費習慣改變了，除非 05/25 09:38
→ destinygirl: 再創某個特色商圈，吸引新的客群。 05/25 09:38
推 jejeyu: 我想問c大對於瑞隆和五甲的看法，謝謝 05/25 10:12
捷運黃線會有一個話題.
但大眾運輸工具在高雄已經很久了,紅線和橘線.
所以黃線帶動的炒作效應會很有限.
因此長期來看變化並不大..
推 CCOOGG: 不錯 05/25 10:26
推 ByronX: 舊商圈人還很多? 在臭搬不走的人? 05/25 14:04
商場只看錢.
誰搬得走誰搬不走不重要.
可不可以在其中賺到錢比較重要!!!
推 wayne3058: 請問c大高火前站算是政府在全力做多嗎 05/25 15:16
目前沒特別感覺有做多.
不過政府應該在等火車站體好.
站體好之後再一次炒熱之後才開啟71期開發招商..
這政府老招.
政府很會蟄伏.
人家炒地皮高手...XD
→ remotefly: 推台中, 確實就算商圈轉移, 區域還是會支撐住需求 05/25 17:26
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/25/2023 19:38:32推 yoyoboy1: 七期就沒地了。沒辦法繼續炒， 怎麼看都像即將殞落的王 05/25 22:27
→ yoyoboy1: 者， ceca大你怎麼看七期？ 05/25 22:27
要注意水楠和七期的黃金交叉時間.
and.若可以七期換水楠,以投資來講優先換一換.
當然自住的話,現在水楠遠沒七期好住.
自住就晚點看情況再說.
推 ashyu1129: 請問C大怎麼看台南 南區 05/25 22:28
東區延伸下去的.
通常市府後面會想平衡發展.
但是有時候不是市府可以控制的.
尤其目前科學園區炒做很夯.
不過投資的話可以看價差.
當價差拉大的時候,南區會補漲.可以賺這個.
當然價差小的時候,北邊比較強勢.
所以看哪個時間點,價差多少,決定買哪邊.
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/25/2023 22:33:32
推 spermbox: 請教C大，以後台南五期市政府和平實南紡，哪個會比較強 05/25 23:03
→ spermbox: ？ 05/25 23:03
→ spermbox: 我看兩個都各有優點 05/25 23:04
→ spermbox: 目前是平實暫時領先 05/25 23:04
五期的問題在哪?
在交通.
不然他本來N設計是台南的蛋黃區.
但交通實在太爛了...顆顆.
而五期的解藥是甚麼.
北外環+西濱.
這兩條出來立刻五期的交通問題超大幅改善.
次要才是甚麼台南捷運.
但是在交通改善前.
平實自然比較強.
人家東區嘞!!!!
https://www.youtube.com/watch?v=qVKLNfbpCZ0
推 pepp412: 想請教ceca大，那果貿園區算是左營外圍重劃的概念嗎？？ 05/26 00:14
→ pepp412: ？ 05/26 00:14
這是環市區.
不過果貿..喔..你應該是指桃子園,問題也是交通.
不過新台17線已經快完工了.
另外這邊也是台積電主要影響範圍.
所以這邊至少在這10年都是看台積電.
其他影響都會被台積電效應掩蓋住.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 09:09:34
→ pepp412: 對不好意思，是桃子園那邊！謝謝C大撥空回覆～ 05/26 10:24
推 ryc: 請問C大鳳山中心外圍的93期和77期值得期待嗎？等未來國七？ 05/26 10:45
→ ryc: ？ 謝謝 05/26 10:45
推 ashyu1129: 感謝C大！ 05/26 13:28
推 seraph3110: 想請問安南區商60 跟文山特區週邊的機會 06/25 13:34
推 chen831030: 謝謝 07/18 22:51
推 yomodo: 烏日高鐵有三鐵共構凋零不會凋零到哪吧 07/27 23:29
推 chen831030: 謝謝 02/26 19:45
推 chen831030: 謝謝 03/16 01:04