讓自己被自己騙在養套殺中，是很多購屋人的問題，你身邊很多朋友就是如此，打了購屋的卡，用了寬限期，媽媽給的自備款，並且還和爸媽一人付一半貸款(利息)，讓你跟你的朋友以為，他輕鬆的買了一間房。

會使出利誘的建案，九成九是爛房子。買了之後大家都得了斯德哥爾摩症候群，會上網護自己建商及建案的盤。比如我最近就看到：「寶咖咖其實也沒有不好，他讓我買得起房」，然後被他的朋友罵翻：「漏水或售後不服務你就知道慘」、「轉售困難」等等的實話。

你願意聽實話，還是願意被自己騙？
不少購屋人喜歡被自己騙，寶豐昌茂遠日盛每年推出數萬戶房屋，遍佈在全台，這些建商還沒倒，就代表一定還有市場，有人就甘於受騙。

我前同事買了一間雨遮台灣第一大的翔譽房，他還客氣的邀請同事們去他家參觀，我是婉拒了這種場面，你想想，一定會發生：

同：我家很漂亮吧！這格局超方正的，你一定挑不出啥毛病，你看那採光多好！我還花了200萬裝潢咧！你要不要採訪我家寫成一篇美麗裝潢文啊！
S：我可以看一下那知名的超大雨遮嗎？你家的雨遮應該也有3坪大，天氣熱的時候晚上可以躺在那裏睡覺吧。
同：房仲說有這個雨遮就不怕雨噴進來。
S：3坪值150萬耶，你這雨傘也太大太貴。
同：我不知道那個要錢…。想說以後外推可以賺回來，等我多存點錢就來改造。
S：你確定你違建不會被拆？不會被鄰居檢舉？
同：現在鄰居很少，多爽，公設等於我專用。
S：啊有人在繳管理費嗎？

S：你看(指窗外)你鄰居正在換衣服，嘖嘖嘖景觀真好。
同：所以起床第一件事是拉緊窗簾，哎呀開冷氣就不怕悶熱。

S：這樑好粗喔，你該買個厚一點的床頭櫃。
同：可是房間就沒走道了，沒關係我可以釘上六帝錢，掛隻蕭撐住。
S：咁有效……？

S：你房間有魚味？？
同：喔，昨晚我老婆煎魚。

然後我就被趕出去了。

下為原文：
「自備30萬起，月付輕鬆」、「低自備10萬交屋‎」，房市不景氣，建商祭出低首付小宅猛藥催眠年輕人，但小心落入「養套殺」陷阱！台中一名上班族，被88萬低自備方案吸引，購入預售小宅，原本銷售人員承諾，可向建商貸款並結合信貸，填補頭期款不足的缺口，豈料交屋前才發現信貸核不過，不只淪為斷頭戶，可能還要將已付款全賠進這間房，他只好委託仲介低價轉單急售，最終只拿回一半自備款，人生第一次買房，落下財房兩失的遺憾。

32歲的張姓上班族，月入4.5萬元，他被建商「自備88萬圓夢購屋」吸引，心想自己年過三十、存簿也有近百萬元，心一橫就簽下權狀21坪、總價780萬的預售小宅案。

差34萬，買房夢一場空
總價780萬元的預售屋，至少要二成頭期款、156萬元，可想而知88萬元根本不夠，這時候銷售人員告訴張男，可以一半向建商貸款、一半用信用貸款，補足剩餘68萬元缺口，張男心動答應，但沒想到的是，直到交屋前半年，他才發現在自身還有車貸的情況下，34萬元信核過不了，在家人也無法支援的情況下，面臨違約風險，依照合約，建商最高可收最高總價15%的違約金，換句話說，不只88萬元拿不回來，房屋也面臨斷頭危機，他只好為託仲介以低於市價轉單急售，最終只拿回一半自備款元，一場購屋夢，讓他賠掉44萬元血本。

按照一般購屋流程，簽下預售屋合約後，要陸續付出定金、簽約金；建案開工時，繳交8％至10％不等的開工款；之後依建案進度，每期繳交工程款，到交屋前付出的總金額，大約就是屋價的二、三成，也就是所謂的購屋頭期款。

但張男的低自備方案，從下定到開工，建商只收88萬元，直到交屋前才需繳足頭期款餘款，而張男直到交屋前半年才發現信貸不過，房屋根本過不了戶，這就是建商的經典的養、套、殺三部曲。

第一步養，誘你衝動下定
建商除了大打心理戰，從簽約後到交屋前，消費者只要付不出價金，房屋所有權都還在建商手上，真的遇到斷頭屋主，沒收已繳價金之餘，還能再將房屋重新出售，實際上穩賺不賠。

資深的代銷業者就透露，建商第一步曲「養」，先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等，讓年輕人衝動下訂，尤其第一次購屋的年輕人，在銷售人員糖衣包裝之下，毫無抵抗力，儘管有《預售屋定型化契約》規範，但在頭期款付款項目，也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款，差額顧客需自行補足。」等約定。

第二步套，哄你掏出老本
當被廣告吸引來的購屋客，擠滿案場後，建商的第二步「套」就展開了，不具名的建設公司老闆就表示，在低自備的條件下，當然不足以應付頭期款，此時滿手鈔票的建設公司，就能夠利用「建商貸款」、或是幫忙找「信用貸款」來加速成交，也就是說至少兩成的自備款，屋主僅自備一成，「其他的，建商幫你想辦法」，讓民眾無後顧之憂的簽約，反正建商、代銷賺到業績，銷售一路長紅，誰管無知的購屋客貸款能不能通過。

歡喜簽約做足成家夢之後，一路到了交屋前半年，就是建商第三部曲「殺」的收割期，最容易引爆斷頭危機的，是自備款關卡，繳不出來就會面臨建商不交屋，被沒收已繳價金，或是急於降價轉售求現等窘境。

第三步殺，繳不起等斷頭
群義房屋名星逢甲加盟店彭育峰表示，今年已進入第一波低自備交屋潮，只要是當初打出低首付、低自備的建案無一例外，在交屋前半年的時間，進入貸款對保程序時，都出現貸款不能過，約5%的資金斷頭屋主，急售需求，看似比例很低，但小宅預售案少則百戶多則上看400、500戶，數量也不容小覷。

不過更多人選擇撐過頭期款門檻，先用盡全力補足差額咬牙拚交屋，但別忘了「低首付」不等於「低房價」，入手後才是惡夢的開始，舉例來說780萬的預售案，頭期款屋主自備80萬，加上建商無息借貸80萬分三年償還，共支付兩成160萬；用現在房貸1.7%試算，620萬房貸分30年，一個月須支付約2.2萬，再加上建商貸款每月也須繳交2.2萬。

加總起來交屋後，一個月房貸竟高達4.4萬，資深的代銷業者表示，大多數被「低自備」建案吸引來的消費者，財力本就不雄厚，即便使用「寬限期」也只能多生存兩年，當初埋下年輕人衝動購屋的因，已造成未來幾年財務隱憂的果。

看懂合約，自備至少三成
中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，預售屋就是賣一個夢，建商、代銷口頭上會允諾購屋者貸款成數能達到8成，但其中有部分可能是信用貸款，在購屋前建議消費者先了解貸款組合，並且注意在合約中是否有載明若達不到貸款成數是否可以解約，還是消費者必須用現金補齊。

現在市況的確是買方市場，適合入手，不過最穩妥的做法，江龍名建議，在購屋前至少備足總價的三成，甚至更多一些，以備不時之需；另外銀行在審核貸款時，會依循用戶信用卡繳納是否正常、工作的穩定度來評斷放款成數，自身評估十分重要。

最後他提醒，預售屋只是將頭期款繳納時限分期、拉長，工程款一但結束，在交屋前還是須備齊所有款項，斷頭危機一旦出現，一場成家美夢立刻變惡夢。（陳筱惠/台中報導）

私隱：誰管、點管、有乜資源管？

最近有兩單大嘢：國泰資料外洩、環聯出現保安漏洞。我起了條題，問三個問題，並嘗試找答案。

誰監管私隱？

答案本應明顯 — 香港個人資料專員公署（公署）。但有意見認為環聯事件「金管局責無旁貸」，我不想爭辯，不如看看環境證供。

私隱專員根據《私隱條例》第12條發出「個人信貸資料實務守則」，裏面有獨立章節講「信貸資料機構為資料保安及系統完整性所採取的措施」，並指明「信貸資料機構須自費聘用由專員核准（或專員選擇由其委任）的獨立循規審核人進行定期循規審核」，而且「每次進行循規審核開始後三個月內向專員呈交審核報告，供其考慮及/或評論」。環聯作為信貸資料機構，好明顯係完完全全受公署監管。

如果唔係環聯，而係其他被監管機構（例如銀行/證券行），咁又邊個管？有賊打劫銀行，斷估你會覺得應該搵差人，由警方建議銀行如何做好防盜。但點解私隱外洩就覺得關金記事？因為有個「重疊位」 — 數據安全。不同監管機構對數據安全各有要求，目的都是履行各自的法定責任。例如金記要確保銀行體系穩健和存戶保障等等，而公署則是保障私隱。兩者要求可能近似但未必完全相同，而銀行就要同時滿足兩者要求。所以要分清楚權責範圍，當牽涉到私隱問題，合規與否及如何改正是公署的權責範圍。如果銀行蠢到唔聽公署話，金記從企業管治角度已可出手，但這是後話。

公署點管？有無資源管？

嘗試從公署的年報找答案，裏面有case studies，值得睇，學到嘢。但有三個驚起（驚到彈起）位。

第一個驚起位是人手和資源。原來公署只有75人，涵蓋傳訊及教育、投訴、合規及查詢、企業支援、法律、和政策及研究六個部門，而且一年開支只有八千幾萬 （證監開支係佢20倍，17億幾）。以咁嘅人手資源，一年可以處理到萬六宗查詢、千六宗投訴、273個循規審查及調查行動，仲有時間做68次傳媒訪問，真係堅過梁栢堅！但大話怕計數，inputs（資源 x 方法） = outputs（質 x 量）。雖然我深信公署職員必盡力工作，但75人要完成咁嘅量，除非「方法」好特別，「質」難免有所犧牲。

講到「方法」就發現第二個驚起位，公署在「執法」和「監察及監管符規」兩項工作的策略都有這句：「夥拍其他規管者，憑藉他們的法定權力、制度和執法權力，履行公署的責任」。我對此策略感到很奇怪，公署怎能把法定責任外判給其他規管者？其他規管者知唔知、有無同意？公署與其他規管者有無合作備忘錄說明如何分工？《私隱條例》有無賦予公署足夠權力履行責任，點解要借他人之力？ 這策略會否導致受規管機構與不受規管機構出現雙重標準（因後者無得借力）？對於這些問題，希望公署能多說明，讓公眾理解。

第三個驚起位是有關Facebook的調查，年報提及「Facebook HK 並不控制香港帳戶資料的收集、持有、處理或使用，所以不能被視為《私隱條例》下的「資料使用者」; 雖然Facebook Ireland是香港帳戶的「資料使用者」，但沒有香港帳戶向公署表示受影響，故《私隱條例》 相關規管條文未能適用於是次事件。」這結論可能建基法律觀點，但從風險管理角度看就不太合理。要預防風險，公署不應只看結果，還要看有關安排，在最壞情況下可導致什麼惡果。另一個是操作問題：如真有香港帳戶表示受影響，公署究竟有無辦法搞得掂負責人員不在香港的 Facebook Ireland？
我非常尊敬及同情公署，管私隱即是管晒全世界所有可能有港人個人資料嘅機構，單是擁有大量個人資料的機構如金融機構、航空公司、旅行社、電訊公司、超市、藥房等等都唔知有幾多間！得咁少資源，除了扮管同埋屈其他監管機構幫手，仲有什麼辦法？希望公署能想清楚應該點管，要幾多資源管，然後積極向政府爭取。

鄭發
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信用卡如何玩轉金融科技 引領銀行轉型

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近年來互聯網金融的興起，讓「脫媒」成為了金融行業的熱詞，作為傳統金融機構「一哥」的銀行也在這一潮流中受到了衝擊，銀行的市場主導地位、傳統業務都面臨著互聯網金融的挑戰：名目繁多的第三方支付平台改變了我們使用現金、銀行卡支付的習慣，各種「寶寶」類理財則導致了銀行存款量的減少，而P2P、現金貸等的出現更是直接影響了傳統銀行最重要的盈利來源——信貸。面對這樣的環境，傳統銀行的轉型成為必然趨勢。

在這一過程中，信用卡以其作為支付工具的基本功能及「先消費后還款」的天然信貸屬性，無可爭議地成為了轉型的先鋒，而促成轉型成功的力量來源則是近年來突飛猛進的金融科技（FinTech）。金融科技，通常是指那些可以改變和升級傳統金融服務方式的高新技術，而如今對金融科技領域影響最大的當屬人工智能、雲計算、大數據等技術。以金融科技為「核動力」，憑藉在風控、徵信等領域積累的行業優勢，信用卡正在完成從前台的獲客到中台的運營再到後台的服務的優化重塑，發起了對互聯網金融的全面反擊。

作為國內信用卡行業領先品牌的招商銀行信用卡，依託金融科技，以客戶需求本源為出發點，對標互聯網金融企業，在信用卡產品、服務、風控等方面全面提升科技含量與競爭力，無疑成為了金融科技時代信用卡最為典型的樣本。

關鍵詞一：便捷——縮短服務時間、路徑、成本

移動互聯技術的發展，拉近了時間與空間的距離，而互聯網金融的興起影響着我們對於金融服務的訴求變化，例如更及時的反饋、更多樣化的渠道、更低的成本等等。

在傳統的信用卡申請流程中，從客戶提交申請資料到審核通過、卡片寄送、寄達，需要近10天的時間。招行信用卡2017年全新推出的「e招惠」虛擬卡，通過對接實時審核系統，運用後台大數據進行精準獲客，顯著提高了審核效率；通過核發虛擬卡的方式，支持實時激活開卡。「閃電審核、電子交付、實時消費」，讓客戶真正獲得了更快的信用卡申請體驗，也解決了卡片申請與使用環節脫離的痛點。

幾年前，客服電話幾乎是連接企業與客戶的唯一渠道，但隨着智能終端設備的迅速普及，客戶利用碎片化的時間，通過互聯網隨時隨地連接企業，獲取服務的訴求逐步增加。招行信用卡本着「用戶在哪裡，服務即在哪裡」的理念，2013年作為全國首家接入微信公眾號提供服務的機構，開創微信服務模式，突破了傳統的電話及人工服務模式。2016年，面對掌上生活App每日億級的瀏覽數據所可能引發的複雜服務需求，小招服務廳入駐掌上生活App，通過精細化入口布局和多元化內容經營，實現平台生態閉環。目前，招行信用卡智能微客服全渠道粉絲量突破1億、全渠道年交互量高達10億多次。

關鍵詞二：智能——變被動服務為主動預測

移動互聯時代，我們的一舉一動都會以數據的形式被記錄被留存下來，進而形成了我們通常所說的大數據，通過對於大數據的科學有效分析與應用，使得銀行可以前所未有的了解自己的客戶。

海量的信息常常使得客戶顯得手足無措，為了滿足不同客戶的個性化需求，打破傳統的被動服務模式。招行信用卡進行了多維度、顆粒化的客戶數據挖掘，通過客戶卡片狀態、賬戶狀態、行為偏好等標籤化系統構建客戶畫像，逐步建立客戶需求的預測模型，將服務由同質化轉為個性化，開創了「千人千面」的管家式服務新模式。

為了滿足廣大持卡客戶對額度服務的強烈需求，提升客戶體驗，「全景智額」應運而生。客戶只要登錄掌上生活App，即可瀏覽額度全景視圖，自助完成查額、調額、分期等業務的「一站式」辦理。「全景智額」致力於與場景化、事件化緊密結合，及時精準捕捉客戶需求，為因額度不足刷卡失敗的客戶主動提供臨時額度調整服務，為即將或正在境外消費的客戶提供境外臨額預約服務，為臨時額度即將失效的客戶提供臨時額度延期服務，「全景智額」不斷努力為持卡客戶提供適應互聯網金融時代更為差異化、個性化的服務體驗。

面對當今市場上消費品類繁多、良莠不齊的金融產品，如何找到既適合自己又值得信賴的產品成為消費者面臨的一個普遍難題。針對這一「痛點」，掌上生活App6.0重磅打造了可實時推薦符合客戶個性消費金融需求的智能消費金融引擎——e智貸。通過大數據的深度應用以及實時金融決策平台的支持，客戶打開e智貸即可知曉最大可貸額度，在選擇金額、還款偏好后，系統會自動推薦相關產品並支持一鍵申請，非常便捷。

關鍵詞三：安全——銀行級的安全保障

在今年的金融工作會議中，習近平總書記指出做好金融工作要把握好的重要原則之一就是強化監管，防範風險。在風險管理上，相較於互聯網金融機構，憑藉自身的積累與經驗，銀行無疑是具有先天優勢的。

招行信用卡在2016年推出的「一鍵鎖卡」，是國內第一款由銀行自主研發，可幫助客戶在掌上生活App客戶端自主管理卡片交易從而降低風險的功能，其打破了由銀行主導風險管理的固化思維與體系，傳遞了招行信用卡讓客戶參與到銀行的風控體系中，共同守護客戶的賬戶安全的創新理念。根據央行2017年的最新通知，為提高風險防控精細化程度，銀行卡交易安全鎖已成為各商業銀行的標配功能。

同時，生物識別技術因其具有不易遺忘、防偽性能好、不易偽造或被盜、隨身「攜帶」和隨時使用的特點，在近幾年得到了越來越廣泛的應用，從智能手機上的指紋識別到遠程網絡的人臉識別。目前招行信用卡已搭建了自己的生物識別技術平台，並在不同的業務場景中開始使用，例如人臉識別，通過採集現場人像與公安部數據進行比對驗證，在獲客、登錄等環節更加精準的識別客戶身份，並且藉助「動態人像檢測技術」，可有效識別被採集對象是否為活體。

擁抱FinTech，讓招行信用卡70%的消費金融服務都通過互聯網渠道來銷售和承接，4500萬綁卡用戶的掌上生活App和1億粉絲的智能微客服則構建起了全渠道服務矩陣。在金融科技戰略指引下，招商銀行信用卡開啟的是一場由FinTech驅動的渠道革命和服務升級。

從招商銀行信用卡的一系列實踐來看，金融科技無疑將成為信用卡業務以及整個銀行業轉型升級的重要推力。金融科技的目的在於更好的為用戶服務，同時提升自身的運營效能。銀行業在「金融脫媒」時代受到衝擊並不意味着行業的倒退，相反，當銀行利用金融科技進行轉型之時，金融科技不僅讓銀行的運營成本大幅降低、產品業務更為豐富，也讓銀行從互聯網金融的「敵對」者變成了互聯網金融的競跑者。

未來，人工智能將使得機械人服務的邊界不斷擴大，人機協作將成為趨勢，兩者協同工作、無縫銜接，將有效提升服務效率；大數據將建立更為立體的客戶信用審核評定體系，使得信用卡業務可以覆蓋到更多的客群，實現金融普惠的目標；與互聯網的深度融合，也將為客戶提供越來越開放和便捷的服務入口。金融科技的發展將向著連接更多的生活場景、開拓更完善的應用生態的方向進行，而憑藉對於消費、信用大數據的掌控，信用卡的價值也將得到更大的展現，成為新一輪金融革命的領跑者。

資料來源：https://www.hksilicon.com/articles/1488709