【倫敦居大不易EP8：漫長的買房程序】

忙碌好像從2020延續到了2021，一直想著：「這波忙完就可以休息一下」，結果一波接著一波忙！媽友和粉絲朋友們敲碗的買房程序，終於來了～

我覺得，買房的過程，有點像產程XD，大致的程序階段差不多，但每個人遇到的狀況都不太一樣⋯這篇也只是寫大概，有很多細節都省略了⋯

有些遇到不積極或問題很多的賣家，有些遇到不專業的律師，有些是買家提供不出一些文件⋯也有可能房子本身遇到一些問題⋯

買房大概的程序我分為以下幾個階段，我們這次買房，從出價到交屋，總共歷時9個月！（我們比較特別一點，就是買家和賣家都不積極，再加上疫情的關係，所以拖得有點久）我和蘿蔔一直抱著渣男的心態，有了女友還一直去看其他房子拈花惹草！

這間房，其實在我們上一次出價新建案，出價被接受，但我們決定放棄新建案，改看二手房屋後，看了2-3間後，就出價了這間！

1️⃣出價
房屋廣告上的開價，我們第一次出價直接大膽的殺10%，然後經過了幾次你來我往之後，屋主接受了比開價低4%的出價，買家確認接受出價後，就開始進入買房程序⋯
《然後，好像幾天後，英國就第一次封城了》

2️⃣貸款
我和蘿蔔之前有自己和各家銀行約，試算貸款金額，因為之前文章說過，有些要看房或要出價時，房仲會要求看銀行出具的貸款意向書（AIP），我們自己去銀行試算的金額都不高，後來決定找貸款專員（mortgage broker），超開心找到一個台灣人，幫我們各種計算也教我們一些訣竅，有任何問題馬上打電話或傳訊息，都可以找到人，最後幫我們貸到了一個超過我們想像的金額，和很不錯的利率，我們非常感謝她！（我們名下所有帳戶都要給3-6個月的明細、各種身分證明文件）

《但是，貸款下來後，貸款專員和律師就因為疫情被暫時furloughed了（被放有薪假），銀行也下架了一些房貸產品，賣方律師也有問題，一切的一切都變得非常緩慢》

註：AIP-Agreement in Principle 一些銀行叫DIP- Decision in Principle，基於貸款人的基本信息，如：房價、個人收入支出水平以及存款水平等，來進行信用調查和基本貸款量計算。拿到AIP，表示通過該銀行的基本信用評估（真的要申請的時候要附上更細節的資料），也可以看到最多可以從該銀行貸款的金額。

3️⃣Solicitor 買家律師vs賣家律師
銀行的貸款下來後，律師那邊就可以開始進行一系列的調查，買方賣方都各自要聘請一個律師/法律顧問，律師對律師（有時候房仲也會加入）⋯
這邊賣家律師拖了好一陣子，因為原本律師太落漆，又換了一個新的～

4️⃣Survey
除了solicitor做的調查以外，我們也自費做了Home Buyer Survey（房屋報告）和Market Search（市場價格報告），洋洋灑灑40多頁，把房子可能有的問題都列出來（其實沒什麼大問題，但都是要花錢修繕的），再加上市場平均價格又比我們出價低了一些，所以我們決定拿著這2樣報告回去跟屋主議價！

5️⃣重新議價
我寫了一封email，第一段列出所有房屋報告裡面所說的問題，第二段寫市場價格比較低，第三段寫脫歐和疫情影響前景不明，最後要求降價5%！
（屋主最後同意降價2.5%）
議價成功後，更改所有相關文件金額！

6️⃣交換合約（付頭期款的10%當訂金）
英國買房「交換合約」算是一個里程碑，在交換合約之前，任何時候買/賣雙方都可以因任何原因說不買或不賣，我們這期間也是一直卯起來看了10幾間房子，但交換合約之後，若想改變主意，可能就要有失去頭期款10%的心理準備！

7️⃣ 交屋（付頭期款的餘款）
交屋當天，下起傾盆大雨，我們一家4口（包含婆婆），一起到了新家門口想要參與交屋拿鑰匙🔑，結果被房仲放鴿子🕊️
只好打給住附近的朋友載蘿蔔去仲介辦公室拿鑰匙～

#英國二手房購屋程序

家就是有人時時刻刻為妳沏一壺茶/有女兒可以抱抱/有老公可以靠靠
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【倫敦居大不易EP8：漫長的買房程序】
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【倫敦居大不易EP7：終於成為有殼蝸牛】
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【倫敦居大不易EP6：新房的美麗與哀愁】
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【倫敦居大不易EP5: 天長地久？曾經擁有？】
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【倫敦居大不易EP4: 我們的內憂與外患】
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【倫敦居大不易EP3：看房的入場卷】
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【倫敦居大不易EP2：現在租屋處】
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【倫敦居大不易EP1：前情提要】
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最近房市非常火熱，房價也一直翻漲。根據清華安富房價指數的試算，直到8月為止，全台房價相對去年同期就漲了2.73%，而9月跟10月更是嚴重。央行的這本業務報告裡面也有提到，房價在今年第一季相對去年同期漲了3.6%，新推案價格更是漲了9.4%。

今天早上財委會中，央行的業務報告提到這次房價上漲的主要原因是因為台商回流以及國際大廠來台投資，帶動周邊住宅需求，加以建商加碼購地，推升土地成本。楊總裁回答我，綜合來看利率不是這一次房價上漲的主要原因，要解決高房價的問題，關鍵在於當前房市仍存在不動產持有稅負太低，無法抑制囤地、養地，透明性不足等制度面的問題。

我也認同中央銀行的觀點。所以我從進立法院以來就一直在推動居住正義這一制度性的問題，要求內政部做實價登錄2.0修法，財政部推動囤房稅。我的修法提案也早早送進了財委會。

但是財政部蘇建榮部長，還有內政部次長花敬群次長，針對這一次的房價上漲的回應，居然是說要央行來主導，降低買房者的貸款成數，或者用「選擇性信用管制」去提高買房者的房貸利率。財政部跟內政部至今不願意回應民眾對囤房稅與實價登錄2.0的要求，卻想要把問題推給中央銀行，這是回應民眾期待的政府嗎？

小英總統曾經就房價問題提出過“房市三支箭”，其中只有財政部應該要做的“提高不動產持有稅”（即囤房稅），從來沒有將箭射向過中央銀行。但是今天蔡政府執政後，沒想到不僅立場會髮夾彎，連射出來的房市三支箭也轉彎。

如同中央銀行楊總裁說的，解決高房價的問題，重要的是各個部會的協力配合。我呼籲財政部與內政部，不要再閃躲，應立刻提出囤房稅與實價登錄2.0的修正草案，從制度層面處理房價問題！

#房價
#居住正義
#囤房稅

讓自己被自己騙在養套殺中，是很多購屋人的問題，你身邊很多朋友就是如此，打了購屋的卡，用了寬限期，媽媽給的自備款，並且還和爸媽一人付一半貸款(利息)，讓你跟你的朋友以為，他輕鬆的買了一間房。

會使出利誘的建案，九成九是爛房子。買了之後大家都得了斯德哥爾摩症候群，會上網護自己建商及建案的盤。比如我最近就看到：「寶咖咖其實也沒有不好，他讓我買得起房」，然後被他的朋友罵翻：「漏水或售後不服務你就知道慘」、「轉售困難」等等的實話。

你願意聽實話，還是願意被自己騙？
不少購屋人喜歡被自己騙，寶豐昌茂遠日盛每年推出數萬戶房屋，遍佈在全台，這些建商還沒倒，就代表一定還有市場，有人就甘於受騙。

我前同事買了一間雨遮台灣第一大的翔譽房，他還客氣的邀請同事們去他家參觀，我是婉拒了這種場面，你想想，一定會發生：

同：我家很漂亮吧！這格局超方正的，你一定挑不出啥毛病，你看那採光多好！我還花了200萬裝潢咧！你要不要採訪我家寫成一篇美麗裝潢文啊！
S：我可以看一下那知名的超大雨遮嗎？你家的雨遮應該也有3坪大，天氣熱的時候晚上可以躺在那裏睡覺吧。
同：房仲說有這個雨遮就不怕雨噴進來。
S：3坪值150萬耶，你這雨傘也太大太貴。
同：我不知道那個要錢…。想說以後外推可以賺回來，等我多存點錢就來改造。
S：你確定你違建不會被拆？不會被鄰居檢舉？
同：現在鄰居很少，多爽，公設等於我專用。
S：啊有人在繳管理費嗎？

S：你看(指窗外)你鄰居正在換衣服，嘖嘖嘖景觀真好。
同：所以起床第一件事是拉緊窗簾，哎呀開冷氣就不怕悶熱。

S：這樑好粗喔，你該買個厚一點的床頭櫃。
同：可是房間就沒走道了，沒關係我可以釘上六帝錢，掛隻蕭撐住。
S：咁有效……？

S：你房間有魚味？？
同：喔，昨晚我老婆煎魚。

然後我就被趕出去了。

下為原文：
「自備30萬起，月付輕鬆」、「低自備10萬交屋‎」，房市不景氣，建商祭出低首付小宅猛藥催眠年輕人，但小心落入「養套殺」陷阱！台中一名上班族，被88萬低自備方案吸引，購入預售小宅，原本銷售人員承諾，可向建商貸款並結合信貸，填補頭期款不足的缺口，豈料交屋前才發現信貸核不過，不只淪為斷頭戶，可能還要將已付款全賠進這間房，他只好委託仲介低價轉單急售，最終只拿回一半自備款，人生第一次買房，落下財房兩失的遺憾。

32歲的張姓上班族，月入4.5萬元，他被建商「自備88萬圓夢購屋」吸引，心想自己年過三十、存簿也有近百萬元，心一橫就簽下權狀21坪、總價780萬的預售小宅案。

差34萬，買房夢一場空
總價780萬元的預售屋，至少要二成頭期款、156萬元，可想而知88萬元根本不夠，這時候銷售人員告訴張男，可以一半向建商貸款、一半用信用貸款，補足剩餘68萬元缺口，張男心動答應，但沒想到的是，直到交屋前半年，他才發現在自身還有車貸的情況下，34萬元信核過不了，在家人也無法支援的情況下，面臨違約風險，依照合約，建商最高可收最高總價15%的違約金，換句話說，不只88萬元拿不回來，房屋也面臨斷頭危機，他只好為託仲介以低於市價轉單急售，最終只拿回一半自備款元，一場購屋夢，讓他賠掉44萬元血本。

按照一般購屋流程，簽下預售屋合約後，要陸續付出定金、簽約金；建案開工時，繳交8％至10％不等的開工款；之後依建案進度，每期繳交工程款，到交屋前付出的總金額，大約就是屋價的二、三成，也就是所謂的購屋頭期款。

但張男的低自備方案，從下定到開工，建商只收88萬元，直到交屋前才需繳足頭期款餘款，而張男直到交屋前半年才發現信貸不過，房屋根本過不了戶，這就是建商的經典的養、套、殺三部曲。

第一步養，誘你衝動下定
建商除了大打心理戰，從簽約後到交屋前，消費者只要付不出價金，房屋所有權都還在建商手上，真的遇到斷頭屋主，沒收已繳價金之餘，還能再將房屋重新出售，實際上穩賺不賠。

資深的代銷業者就透露，建商第一步曲「養」，先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等，讓年輕人衝動下訂，尤其第一次購屋的年輕人，在銷售人員糖衣包裝之下，毫無抵抗力，儘管有《預售屋定型化契約》規範，但在頭期款付款項目，也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款，差額顧客需自行補足。」等約定。

第二步套，哄你掏出老本
當被廣告吸引來的購屋客，擠滿案場後，建商的第二步「套」就展開了，不具名的建設公司老闆就表示，在低自備的條件下，當然不足以應付頭期款，此時滿手鈔票的建設公司，就能夠利用「建商貸款」、或是幫忙找「信用貸款」來加速成交，也就是說至少兩成的自備款，屋主僅自備一成，「其他的，建商幫你想辦法」，讓民眾無後顧之憂的簽約，反正建商、代銷賺到業績，銷售一路長紅，誰管無知的購屋客貸款能不能通過。

歡喜簽約做足成家夢之後，一路到了交屋前半年，就是建商第三部曲「殺」的收割期，最容易引爆斷頭危機的，是自備款關卡，繳不出來就會面臨建商不交屋，被沒收已繳價金，或是急於降價轉售求現等窘境。

第三步殺，繳不起等斷頭
群義房屋名星逢甲加盟店彭育峰表示，今年已進入第一波低自備交屋潮，只要是當初打出低首付、低自備的建案無一例外，在交屋前半年的時間，進入貸款對保程序時，都出現貸款不能過，約5%的資金斷頭屋主，急售需求，看似比例很低，但小宅預售案少則百戶多則上看400、500戶，數量也不容小覷。

不過更多人選擇撐過頭期款門檻，先用盡全力補足差額咬牙拚交屋，但別忘了「低首付」不等於「低房價」，入手後才是惡夢的開始，舉例來說780萬的預售案，頭期款屋主自備80萬，加上建商無息借貸80萬分三年償還，共支付兩成160萬；用現在房貸1.7%試算，620萬房貸分30年，一個月須支付約2.2萬，再加上建商貸款每月也須繳交2.2萬。

加總起來交屋後，一個月房貸竟高達4.4萬，資深的代銷業者表示，大多數被「低自備」建案吸引來的消費者，財力本就不雄厚，即便使用「寬限期」也只能多生存兩年，當初埋下年輕人衝動購屋的因，已造成未來幾年財務隱憂的果。

看懂合約，自備至少三成
中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，預售屋就是賣一個夢，建商、代銷口頭上會允諾購屋者貸款成數能達到8成，但其中有部分可能是信用貸款，在購屋前建議消費者先了解貸款組合，並且注意在合約中是否有載明若達不到貸款成數是否可以解約，還是消費者必須用現金補齊。

現在市況的確是買方市場，適合入手，不過最穩妥的做法，江龍名建議，在購屋前至少備足總價的三成，甚至更多一些，以備不時之需；另外銀行在審核貸款時，會依循用戶信用卡繳納是否正常、工作的穩定度來評斷放款成數，自身評估十分重要。

最後他提醒，預售屋只是將頭期款繳納時限分期、拉長，工程款一但結束，在交屋前還是須備齊所有款項，斷頭危機一旦出現，一場成家美夢立刻變惡夢。（陳筱惠/台中報導）

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