有時地緣問題是「不得不」的結果，沒得選擇

常聽到有顧客說："現在竹北房價動輒四五十萬好嚇人，這種價格我不如去買雙北"。

一般人會有這般直覺性想法這很正常。畢竟雙北是全台公認的核心都市，同時兼具醫療、教育、文創、建設、商業、金融、娛樂等，可說是集所有資源於一身。反觀新竹這個地方，若本鄉不是新竹在地，對不少人來說，新竹就純粹只是一個"就業"的城市。

但這沒有辦法，今天工作地點就是在新竹，除非你能接受每天從外縣市通勤來新竹上班。但此方式除了交通費的支出、車程時間外，有時突發遇到的路況問題，更容易令人抓狂。此外，家中若有小孩，通常也直接在新竹就學了。

故新竹憑著地緣性，龐大的住宅需求是顯而易見的，這是不得不的選擇。

有些人可能會說："既然新竹只是暫時工作的地方，那我就一路租屋就好了，何需要去扛那麼高價的房子？"。

關於這問題，你可以看一下你周遭同事學長姐，在能力之餘，他們是選擇租屋居多還是買屋居多。其實大家都很會算，寧可自己付貸款當作存錢且房子可彈性使用，也不想一直幫房東付貸款。

除非你今天
1.房子租金超級便宜，2.也很確定房東會一直讓你租下去(不會有趕你走的一天)，3.且多餘的資金你拿去作其他資產操作也跟房地產具同樣的保值性。如果以上三種情況皆符合，那麽是否要在新竹買房子，我認為又另當別論了。

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總結：

新竹最常被拿出來提的是：學區問題嚴重、長年交通問題無解、重大建設發展緩慢、商業娛樂缺乏等。新竹雖逐年有在開發，但畢竟非屬直轄市，資源有限，很難一時之間在建設紅利上有重大突破。

而我們可以看到：支撐新竹房價的不是建設紅利，而是園區就業的人口紅利。也由於新竹薪資水平較其他縣市來得高，有了銀彈作為後盾加持，普遍願意生小孩，也就在這定居了。

而一般外地人來新竹就業，若沒有大幅的異動，在新竹這個城市少說是15~20年的時間結點(至少要撐到小孩長大，或自己退休)。對沒有錯，我們就是在這工作，而且是不短的時間，地緣問題沒得選擇。故若去探討花四五十萬買在新竹是否合理，其實沒太大意義。

最後，以目前的態勢，只要園區沒有衰退，新竹房價就很難有下跌的理由。而當房價上50萬後，也許不會再像近一年般飛猛飆升，但相信它仍是穩健的。直到哪一天受薪階級負荷不了為止...

兩房產品的定位及崛起

遇過很多首購族，第一次買房就認為至少一定要有三房。如果情況允許能一次衝到三房，那當然是再好不過了。但隨著房價居高不下，通常不得不面臨"蛋黃(或新屋)兩房"及"蛋白(或舊屋)三房"的煎熬抉擇。

以下來淺談兩房產品：

1.空間
兩房跟套房相比，舒適度絕對有感提升。固然空間規劃上不會比三房有餘裕，但該有的東西不會少。

2.借貸能力
有很多置產客買兩房，就是看中了它是最低能貸款的產品(有不少銀行因套房坪數不足不願承作房貸，或貸款成數低)。兩房能用最少的資金，去創造最高的槓桿操作。

3.租金投報
雖然兩房及三房都有相對應的房客欲承租，但兩房的需求又相對三房來得多。畢竟很多租屋族都抱持著租屋只是短暫的心態，一存到買房的自備款就想趕緊買房子、脫離租屋族的行列。如果租到三房(又沒有公司租屋補助)，一年的租金少說30~40萬就噴掉了。

對於三房房東來說，除非自己願意降租金，不然租金投報率不容易比同社區兩房漂亮。

4.總價優勢
現在竹北若要買好一點、新一點的三房，總價水位已升到2000~2200萬，下一階段將朝向2500萬邁進。

有些人覺得兩房不保值，其實並不會，當同社區三房達到2500萬的水位時，兩房價格勢必跟著水漲船高。你總不可能社區三房2000萬兩房1500萬，當三房漲到2500萬的時候兩房還在1500萬吧...

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總結：

一直以來，三房在消費者心中的嚮往程度都比兩房來得高，這可以理解，畢竟空間屬於硬需求。但隨著高房價的來臨，將迫使我們不得不對空間作妥協，否則即將迎來的就是較偏的地點或較舊的屋齡。

我們觀察現在市面上很多新案雖標榜三房，但室內實坪縮小不少，導致空間使用卻比兩房還顯得侷促壅擠。比起以"房數"來探討空間，以"主建物幾坪"來探討空間，可能才顯得較有意義性。

另，現在很多建商觀察到了"少子化"及"頂客族"的社會現象，兩房開始出現兩衛浴(或1.5衛浴)的配置。這對於家庭人口不多的客層來說，簡直是一大福音。消費者就不必為了兩個衛浴(或兩顆馬桶)而去買三房，可以把錢省下來，多餘的資金可拿來提高生活品質或作其他資產配置的規劃。

【你敢跟你的上帝發誓/你住在成功學區嗎？】
💔教育處長帶頭跨區就讀
💢縣府帶頭打壓租戶
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
✅請楊文科馬上依照國民教育施行細則規定，立即規劃新校地，勿用增建敷衍卸責！
✅效法台北戶政造冊每年學區內入學人口，依循造冊分發。
✅落實調查學區內學生小學學籍，以此為基礎延伸國中入學造冊。
✅可參考新竹市光武分發排序，優先公布正取與候補名單，並且許多鄰里均為雙學區。光武學區內的孩子如果沒被光武錄取，也已經在規則公布時就知道自己會被分到雙學區中的另一間國中，一樣可以就近入學。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　
🤔5/13起，教育處的詢答把重點放在未來新竹縣【總量管制辦法】修訂後，未來總量管制學校僅收第一、第二、第三順位學生。入學順序排在第四順位的家庭，也許已經入籍十年以上，但因為租房這個地下經濟行為，導致房東大部分不願意做公證，所以租屋=寄戶口嗎?不。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
真正有可能寄戶口的是第二順位的購屋人口，但這樣的人口查得到嗎?硬要隱瞞的話，是不可能查核的到的。但將學區內小學直接安排造冊進入國中，優先安排學區內小學直升，我想這是我們能做到的把關。
　　　　　　　　　　　　　
😿在昨天的影片中，我提到新竹縣竹北東區之所以無法入學是因為學校數量太少，國小畢業班數74班以上，但國中入學班數僅有65班。已經有八間學校嚴重超過48班的限制。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
👉【都市計畫未預算學籍人口】
學區的劃分跟砍掉第四順位都是假議題，都市計畫中預估人數+學區開放的學籍人數沒有對起來才是真正的問題! 請楊縣長不要再漠視學童權益。新竹縣從來沒有落實過公開學籍數量的資訊！我今天就公文請教育處公開明年竹北東區入學學生總量，並且馬上評估國中入學班數，依照目前竹北東區實際入籍戶數與學籍直接造冊，並且立即規劃合適校地與空間!
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
💔【教育處長的小孩帶頭跨學區就讀】
學籍的調查過去沒做好，換新處長還做不好嗎?
楊處長針對學籍爆炸超收，一開始提出的方案就是直接砍掉第四順位，事實上第二順位中有設籍並不代表有實際居住，而有設籍在未查核的前提下，更有可能是購屋置產!更有可能是有錢人預先買房給孩子當學籍❗
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
😇在影片中楊處長也直接表示：「我目前為止沒有住在這個地方，我住在中興里」。楊處長說，她置產在成功國中學區十興里。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
成功國中學區：鹿場里1-29鄰、十興里1-35鄰、斗崙里：1-39鄰、中崙里：23-33鄰。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
👉【小學學籍查核/造冊分發】
實際的查核設籍個人隱私問題，更好的方式就是在當學年國中入學學籍中，僅收小學也在本校區的學生才是真正的公平，依照台北市規定，由戶政直接依據小學學籍+國中學區劃分，直接造冊分發。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
也許我們沒辦法讓每個人都滿意，但法律是最低標準，在違規的情形之下(每個學校都爆量48班以上)，至少新竹縣府教育處與縣長要有誠意劃設新校區/學區，預先規劃，教育百年大計，過去20年沒有做好，這一次請所有的縣民睜大眼睛強力監督❗

👀【槍口一致對準焦點】
＃學校不夠才是真正的問題
＃縣府長期漠視都市規劃與學校校地不均
這四年國民黨沒做好學區，拜託請所有竹北家長，不要再投給國民黨的縣長❗
不要再給國民黨機會❗
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
💥【勸縣長跟教育處不要用增建來敷衍卸責❗】
所有公設都有建蔽率和公設比率的問題，縣府自己當球員兼當裁判，把違法事變成合法。天有不測風雲，擁擠校舍影響學生避難疏散安全，一出事，蓋過章的每一個人負得起責任嗎?
　　　　　　　　　
新竹縣總量管制辦法規定：
第一順位:弱勢家庭學生、身障、特殊學生、教職員工子女等。
第二順位:公證租戶、自有房屋權狀。
第三順位:家長外籍人士，出差台灣。
第四順位:租屋在籍者(未公證或無法取得公證者)
新竹縣總量管制要點
http://www.rootlaw.com.tw/LawArticle.aspx…

💤沒有溝通誠意就不要來當教育處長
💬沒有專業也可以先回家
😭處長的孩子自己跨區就讀
❤這是縣長該做的事該給的承諾