資金行情的局勢，容易令人迷失並讓自己暴露在風險中(part.2)

在全民瘋買房的此時，我們看到不少投資人初嚐獲利甜頭後，為了快速賺大錢，一次買個好幾間，已明顯失去了風險控管的概念。

如果有達到當初預期獲利出場，那倒還好。但如果情況不如預期呢？

要是突然來個黑天鵝，或政府政策突然來個急轉彎，就算不至於造成房價崩盤，但當風向一變，轉手容易度跟獲利程度絕對超乎你想像。

若有歷經2016~2017年投資被咬過的人，相信至今仍記憶猶新（那是一個“你想賠售還不見得會有人願意接“的年代）。

以下淺談一些投資房子的觀念：

1.如果你今天是投資預售屋，建議買的當下就要作好最壞打算：“如果轉不掉，要能接受過戶並扛貸款“。

很多人買預售屋，當下都打著如意算盤，持有短少的時間，創造高額報酬。近一兩年竹北房市的瘋狂更是有目共睹，拿到第一手預售屋，短短幾個月賺個100~300萬已變得習以為常。

但大家是否知道，以往在房市持平的時候，我們在第一線銷售預售屋換約的案子，通常要等到封頂或拆鷹架時，詢問度才開始比較熱絡。對買方來說，離交屋還有很長一段時間，何必現在就作決定、先把一筆錢投進去？且那個時期，屋主持有個一兩年，若能賺個100~150萬就算不錯的報酬了，更枉論賺個30~50萬就停利出場的投資客比比皆是。

2.如果你今天是投資中古屋你要賺價差，進場前就要先設好“具可行性“的停利價。並同時想好如果房子賣不掉，出租投報是否能cover每月房貸管理費的支出。

3.最後，我們來談談你能同時扛幾間房子的問題：

如果你是預售屋，因為工程期間都沒有貸款，故不論你同時有幾間預售屋，只要在工程款付得出來，加上於建商約定之禁止換約日前轉掉就沒事了。但風險就如上述，若沒順利轉掉，你要能接受過戶並貸款。

如果你今天是成屋，以央行目前（最新於2021/3/18）頒佈的限貸令，自然人第三間貸款至多5.5成，第四間（含）以上貸款至多5成，且均無寬限期。

所以你就要計算一下你薪資所能負荷的“房貸總額“能到多少。一般人評估房貸是用月薪的1/3計（如：月薪15萬，每月支付5萬於房貸上），如果你今天沒有老幼要養，或你覺得置產重要性更甚於一切，你要拿月薪的1/2或2/3計也可以。

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總結：

當然，不同時空背景，市況自然就不同，無法一言以蔽之。以上講得都是最為保守的情況，值得投資新手作參考。

所謂“投資“，目的就是要賺錢，我們雖不能掌控市場，但能做的是把所有情況盡可能設想周到，並把風險降到最低。

很多人喜歡投資房子，因為房子的槓桿能創造高投報。但有利就有弊，不論是預售屋還是中古屋，每隔一些時間就會有款項需支付（預售屋是工程款，中古屋是房貸+管理費），所以本身有穩定的現金流是很必要的。

一般人的穩定現金流通常是本業薪水；而資產族的穩定現金流除了本業薪水外，也許還多了股息跟房租。要試想如果今天臨時來個意外發生（如：公司薪酬突然縮水、突然發生車禍無法工作等），你為資金缺口作了多少準備。

投資，一直以來都是量力而為的事。不需要去羨慕他人資產擴張的速度，穩紮穩打才走得長遠。

不要預測房價高低點，需求到了，自然是最佳買點

我們看到有不少買方：
1.房價也不是不能負荷，單純就是不想出高價
2.房子有喜歡，但當想到這間房子哪天要出售時，可能得面臨賠售(或沒辦法達一定獲利)的窘境，於是就不考慮了

曾幾何時，買方買房子已不單單思考著："如何在預算範圍內，買到相對符合需求的房子"，甚至也把"保值、增值"這件事也想進去了。

我們不能說這樣的想法不對，畢竟當看著周遭親友賣房子都賺錢、唯獨當自己要賣房子時卻賠錢(或沒有大賺)，你的心裡一定很不是滋味。

但，有實際參與過市場，就會知道：
1.直到你要賣房子的那一天，社區行情、區域行情才對你有意義。沒有買賣，數字的浮動都與你無關。

就如同：你當初買一間房子買在17萬，但由於你現在還有自住需求，所以不管現在行情是跌到13萬或漲到30萬，你都還是不會賣。

2.產品不分好壞。每個時期，市場流行的案件不一樣。

前幾年，遇過很多買方一坐下來就說XX建商的房子不考慮。但今年由於沒東西可挑，XX建商的房子只要地點夠好、價格相對周遭它案親民，消費者的接受度也開始變高了。

前幾年，很多買方都嫌縣三太偏、沒有生活機能、離新竹科學園區上班太遠等，故不考慮那區。但如今縣三整個竄起。

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買房子不要想太多，有喜歡且價格可負荷就買下吧！我們從很多屋主過往的購屋經驗看到："當下傻傻地買，回過頭去看，往往收穫才是最多的"。

另，很多買方認為今年竹北房市太過不合理，甚至已到了有點病態的程度。相信不僅是買方，連賣方、房地產業者及銀行，也對今年此市況頗感震驚。

如果你是買方，你固然可以對市況怨天尤人，但切勿拿自己的荷包來賭房價電梯是向上還向下。你可能會期望房價崩跌，這樣你才買得到房子。長遠來看，房價輕微震盪也許有可能，但要到崩的程度並不容易，因為這會涉及整個經濟的穩定度。所以與其等待房價能低下來，不如自己先買個一間。有了第一間後，若第二間想討便宜再來等。但……要是你成為了屋主，你可能就不會期待房價跌了。

而如果你是賣方，你現在已在船上，就看戲吧。

#園區人每天花了好多的時間在工作以及塞車上

你，找房子找累了嗎？

今年賣方市場的強勢氛圍，令不少買方找房子找到灰心沮喪、甚至已到了有些崩潰的地步。

以下是買方今年在竹北找房子的常態及心路歷程：
1.售屋網看似很多物件掛售，但打過去給房仲，房仲幾乎都說成交了。你不相信沒物件，於是走訪多家房仲店頭詢問，得到的答覆都一樣（物件很少。不然就是房仲們推薦的物件都一樣）。

2.一有新物件釋出，就得趕緊打電話預約看屋。搶手物件，大概活不到一個禮拜就close了。

3.看屋各種困難。不是裡面有房客，不然就是屋主自住要配合屋主的時間。

4.你好不容易到了看屋現場，卻發現你不是唯一一組客人，排隊看屋早已習以為常。

5.你照實價登錄出價，房仲不願收，直說：“差太多、屋主不考慮“。在你猶豫之間，房仲跟你回報成交了，最後別組買方真的價格出得比你高、而且還創社區歷史新高。

6.由於你是自住，對於房屋條件的篩選更趨嚴謹（如：非要xx建商蓋的房子，非要xx學區、非要xx商圈等）。也參考實價登錄做好功課，認為如有理想社區釋出，自己應該能負荷。

但沒想到當社區真有釋出時，屋主的價格超乎自己所想、跟社區過往成交行情完全不在同一個檔次。

7.逛了幾輪後，你發現你看不中意的物件都一一都成交了，而你看中意的物件最後仍有其他買方願意以高價出手。

於是你開始懷疑人生：“其他買方買房子都不看價位的？為什麼其他人買房子看起來那麼輕鬆簡單？到底是我條件要求太高，還是我預算不夠？“。

最後你在幾近崩潰邊緣的情況下，你買了一間可能過往連考慮都不會考慮的房子，結束了這漫長又艱辛的找房之旅。

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房仲，其實沒有偏空方或偏多方的立場。

當市場偏向賣方時，房仲不會花太多心力幫你議價，房仲寧可把時間花在介紹其他更適合的物件給你，或為這物件找尋願意出更高價的買方。

當市場偏向買方時（如：2015~2016期間），房仲對買方就會多一些耐心。你有喜歡，房仲就努力幫你談，如果沒談成，大不了就換下一間，只為在過程中與你建立合作默契及信任感，爭取在關鍵時刻你願意跟他下單的機會。

今年竹北房價，可以說是用“井噴“來形容。社區接二連三創新高價的景象，可以很直接地解釋是：供不應求+市場資金過多，所堆疊出來的行情。

這種瘋狂會持續多久，沒有人曉得。但短期內看不到減緩的趨勢。我們看到了竹北正歷經一個都市發展向上的過程：移入人口越來越多、屋主惜售心態越來越高、房價的放射狀效應（蛋黃區、蛋白區、蛋殼區）會越趨明顯。