2020年新竹竹北區域房價整個呈現直線上升甩尾狀態，而且一去不復返，沒想到2021年後房市不但沒消停，竹北房價還直逼新北了
尤其是蛋黃區的價格真的是很驚悚！竹北高鐵區預售屋都4x-5x開頭了！！！

房價雖然逼人買房自住需求還是大有人在，可往往都是越猶豫越貴呀～其實自助真的喜歡跟預算夠就真的要快狠準！
很多家庭人口多、或者中南部人習慣住透天，卻買不起新竹市區、竹北市區的房。

而拉傻年前時在新竹香山地區看了一棟透天別墅建案萬鎮-西班牙藝術城堡，相對於新竹市其他區域或是竹北地區來講只要竹北三房價，就可以買到新竹門牌獨棟四層透天別墅，有夠俗夠大碗！

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而且原本以為很偏遠，沒想到其實交通機能還不賴！十分鐘車程可至新竹市區、城隍廟大遠百、站前商圈、竹蓮商圈等。

進園區上班也是15分鐘距離，可連結客雅大道、茄苳景觀大道、公道三、86快速道路以及國道一號的算是相當便利的交通機能。

來～快看城堡開箱：

章定煊教授一起參與我主持的「國泰房地產指數案」研究，他的評論分析相當中肯，值得細讀！

國泰房地產指數2019Q2的結果出來了，看這個指數有個因為市場推案有季節性因素，所以成交量要看與去年同季比較結果（YoY）比較準確。價格的部分屬於水準值的變化，所以可以看與上季的比較結果（QoQ）。

1.台北市的價格漲了不少，其實開價幾乎都沒動，幾乎都是議價空間縮小所造成的。這種鴨子划水的漲價法，會讓看房的很生氣，因為砍不太動。台北市主力坪數落到只剩下33坪，主力總價3000萬，小宅反而成為哄抬單價的工具(尤其在中價區與低價區)，房子越蓋越小，想擠進天龍國的得先減肥。

2.新北市金額推案量比上季增加57.72%，比去年同季增加20.39%，價格只小修-0.01％，銷售率則上升了1.49％，但較去年同季下降了0.55％。推案量增加，銷售率還能持穩，價格也挺住了。這個訊號顯示新北市改變了過去一段時間的弱勢格局。不用看得太好，頂多算得上止穩而已。而且事實證明，大家還是偏好緊鄰台北市的高價區(板橋、新店、永和 中和、三重)（價格上漲，成交量比上季及去年同季都大幅增加），這是可以預見的在乎區位的就選到新北的高價區，畢竟跟台北一橋之隔，價差每坪20-30萬（一橋之隔是低價區差價接近每坪20，是中價區差價每坪30萬以上），還是會吸引自住客。要住到新北的低價區每坪價格略高於南桃園，略低於北桃園，但整體發展成熟度與地理環境（靠山靠海）遜於桃園市，通勤時間又相當，很容易被桃園的新案吸走客源。2015年Q2以前，新北市中價區的價位曾經直逼高價區，但是目前已經回復到正常，高、中、低各有十萬的差距。購屋者購屋時，還是要留意等價區原理的運用。

3.桃園狀況，推案金額較上季增加一倍達100.09%，較去年同季增加77.76%，雖然價格小漲了0.5％，相較去年同季上漲了8.75％，雖然價格表現只能說穩定，量能逐漸擴大中。

4.南高熱了一段時間，過度推案拉價格，讓銷售率開始退化。台南高雄價格雙雙上漲，推案量也同步大幅揚升，但是銷售率台南市雖然比上季小升了0.43％，但比去年同季大降了4.81％；高雄市比上季下降了2.33％，比去年同季大降了7.36％。

4.台中是反而目前看起來最穩定的區域，雖然成交價格小跌了1.62％，但是銷售率暴升到20.19％，目前台中推案以北屯區等外圍區域為主，需求看來不小。尤其是預售推案率已經高達92％，顯示以先建後售拖時間的推案越來越少。分析台中仍要小心留意，過去推案量佔台中市80％以上的西屯區，本季已經沒有推案，高價區只有南屯區推案，模型價格為35萬，中低價區分別為24萬、20萬。而且台中目前除了別墅以外，推案主力總價很難超過2000萬。不要把台中本季的好數值，聯想到台商回流炒豪宅這回事上。

5.新竹價格大跌不用理它，那是因為竹北推了一些在華興重劃區；新竹推了一些在金雅重劃區。畢竟區域太小了，特徵價格法沒辦法把區位控制得太仔細。

流水帳寫得差不多了。來寫一點總和性結果。
一、接近兩年的北冷南熱開始有一些鬆動，台南高雄雖然表面上面仍然價量齊揚，但銷售率已經下滑。尤其是高雄銷售率下滑幅度明顯。高雄銷售率的下滑與推案區位有關，也就是當過去推案在周邊區域時，低總價銷售率不錯；本季一旦回到高價區推案，銷售率立刻下滑。反而是桃園、台中雖然價格沒有表現太好，但是量能是持續的在擴增。尤其是台中本季的高銷售率，是過去罕見的。

二、在土地成本高升與建設題材發酵下，建商邊推案邊拉價格的態勢明顯，對於等待降價消費者形成不小的壓力。消費者不用太早失望，看到這麼多結不了案的物件還在市場上賣，可以不用如此緊張。以預售推案率而言，只有台中高達92％，其餘號稱土地資源缺乏的台北市預售推案率也只有70％。（當房地產景氣不佳時，建商會延後推案。結構體推案與成屋推案比重會比較高；景氣上升將成屋去化得差不多的時候，預售推案比率會大增。比如說2012年Q2，台北市預售推案率達100％，新北桃竹都達90％以上。）

三、消費者與建商之間的認知差距越來越大，導致本來就不高的銷售率更加低迷。全國銷售率相較去年同季下降2.24％，要不是有台中的高銷售率撐住，數值表現更差。

四、小宅興起與自住需求只降低了總價，單價還是慢慢的爬升中。購屋者必須要自覺，小宅並不「便宜」。

五、建商獵地導致土地價格過高，壓縮了推案的毛利。漫天開價又會降低購屋者的意願，偏向使用減少議價空間來維持成交價。建商的低毛利與資金成本的低利率交互作用下，大幅降低建商認輸的意願，偏好拉長銷售期來去化建案，讓整體的成交量大幅提升不易。許多政府新的新開發區，仍要觀察是否能來大量當地的就業機會，才能判斷房市走向。同時，當購屋者與建商陷入持久戰的時候，財務狀況不佳的投機型建商的履約能力與履約保證的類型，購屋者要特別留意。

六、路徑的軌跡就是：(1)政府投入大量的資源進行交通建設與土地開發 (2)建商認同題材，搶進土地，成本上升 (3)土地成本過高，建商即使調升價格，毛利率仍然偏低，使其降價空間有限，改從小坪數控制總價著手 (4)被低總價吸引又等不及購屋者入手了 (5)受不了高單價的購屋者繼續觀望 (6)最後的決戰點就是這些開發題材是真材實料還是浮誇不實。

#房地產兩三事

好久沒跟大家分享建案
剛好最近採訪的都是比較高端路線
約莫4000萬(好 先別Fade out)💰💰💰

別覺得豪宅好像距離很遠
其實還是可以從動線、格局、設計
看出許多心得
至少看到美的事物
心情都是好的嘛😊

👉這間位在新竹高鐵特區的豪宅
大概是我看過最【任性】的XD
打造高空別墅
家裡直接種樹！！TREE 你知道嗎！🌳🌳🌳
而且還可以開門坐在樹旁邊的那般浮誇

👉更喜歡的是永久棟距
買房得注意窗外看出去的風景
有沒有高壓電塔 建築物遮擋等
這都攸關風水問題
但這間看出去是滿滿綠意

👉再來是可以放下躺椅的陽台
以及低檯度觀景窗
早上起來整個很紓壓

📌新竹高鐵特區
由於建商土地持有成本高
房價自然也跟著高
別以為離都市遠就沒人住
還是有不少人選澤搭高鐵通勤台北
專家也說
新竹房市主要集中在竹北、市區

📌有預算的朋友、退休族群
在新竹當然以交通為考量囉！

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