上回說到，我們終於找到Dream home, 決定在沖繩購買人生第一個物業! （詳細可以閱讀：https://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/
）
這一篇，我們會描述貸款經過，搬入新居和不同服務需要注意的事項。在日本置業後或租樓後可作參考。

💁🏻‍♂️如果想看得舒服一點，可以看我們的網頁版本，圖畫與文字穿插, 排版比較清晰. 直接連結： https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/ 💁🏻‍♀️

簽下意向書後，仲介便聯絡業主，暫時保留物業給我們（業主是日本一間很出名的一戶建發展商）。我們這一家仲介，剛剛跟業主談好獨家Open House展示，所以可以要求業主在簽臨時合約前保留給我們（可見，仲介的規模或商譽也有影響）。如果我們找的是其他仲介，這些炙手可熱的物業，業主和仲介一定不會等銀行審批結果，會先再找其他買家，兩手準備。
我們當然希望有減價空間，但仲介已經給我們心理準備，應該沒有減價空間.... 因為同區，這一間已經是最便宜的！當然，沒有死錯人，為什麼比較便宜，下面自有分曉。

【這個位置網站上有照片說明】

發展商把物業在市場放售，很快便有買家。但是最終銀行貸款沒有通過，所以交易取消，白白浪費了幾個星期時間。因此發展商聽到我們也是貸款，態度是比較保留.....

他們要求簽下合約後3個禮拜之內能夠交易！對於貸款戶來說，這個不容易達到。日本貸款程序一般需要4～6個禮拜，錢才會被匯出到賣家戶口。3個禮拜內完成轉帳程序，明顯這個是針對現金交易。幸好我們能夠提供貸款機構的預先批准證明，發展商才比較放心，才願意和我們簽臨時買賣合約。(所以前文有提到，網上預先批核，非常重要！而且費用全免。）

【這個位置網站上有照片說明】

有了臨時買賣合約，便能夠正式向銀行貸款。

利率越低，批核越困難。

一般網上銀行例如Aeon/Jibun/Aruhi, 利率比傳統銀行例如沖繩銀行為低。樓宇用作自住或投資，利率也有不同，自住為最低。我們初初接觸仲介的時候，其中一家仲介強烈推薦傳統銀行，對於網上銀行一直反對，說批核困難等等。後來才明白，因為這些網上銀行失敗率比較高，而且批核通常比傳統銀行審慎、而且審判時間長（一般4-6個禮拜才能正式轉帳）作為仲介，如果買家貸款失敗了，自己的手續費也泡湯！

【這個位置網站上有照片說明】

一般需要一至兩個月才能完成的手續，三星期好像有些困難...媽媽一直很擔心趕不上3個禮拜內付款（但又沒有茶飯不思，所以體重仍然上升）。 但剛巧發展商是我們想貸款的網上銀行大客戶，所以網上銀行便收到發展商的壓力，他們自行談妥審批結果發出日和過賬日期的（完全沒有問我們意見但我們也無限歡迎、少了很多煩惱）！！！

我們奇蹟地早了五天便收到正式審批通知，在原定的結果發出日已經可以跟銀行簽約，而最重要的貸款發放日也可在原定的日期進行！

但我們不想提早交易。實情是想推遲交易日期，讓我們多一些時間搬屋，也希望給Mia 在這間學校完成小學二年班....最緊要不想租房子和供房子重疊太多，雙重費用。但是原來完全不可能，簽下臨時合約知道完成交易，只有兩三星期。這兩三星期之內要完成轉校手續，申請光纖，銀行政府改變住址等等等等四萬多種瑣碎事要做。三個星期其實是非常倉猝。最後齊心合力，終於在死線前完成搬家。

我們選擇這一間網上銀行除了利率低（不是最低），主要是他們的保險:
如果借款人患了癌症餘下貸款便不用再付！
如果借款人患了八大疾病，餘下貸款便不用再付！！
如果借款人死亡，也不用付餘下的貸款！

【這個位置網站上有照片說明】

保險金沒有一個定額，是銀行批核給你的基本利率上加上一點利率作保費。例如本身貸款利率為0.8%, 癌症保險加上0.1%, 八大疾病又再加上0.2%（*注意：這些為了加保而後加的%，每一家銀行不同）, 最後的貸款利率便是1.1%。

【這個位置網站上有照片說明】

我們好運的是，因為建築商跟此網上銀行有緊密合作關係，所以我們的貸款利率，在整個貸款期都可獲得0.05%的折扣！！！ 我們最後的貸款年利率為 0.77%（浮動）, 比香港台灣低很多很多很多很多! 貸款的時候可以把房屋以外的洗費又放入貸款內，例如中介費用，律師費用，甚至購買家具！日本房屋貸款購買新築可以不用首期（注意是新房子！）。他們批准的金額你可以自由運用在購買房子上。例如貸款批出了¥4000萬，你可以購買價值4000萬的房子或自己加上¥2000萬購買¥6000萬的房子。

【這個位置網站上有照片說明】

執筆之時：
香港樓宇貸款利率大約為2.5%
台灣房貸利率大約為1.44%

樓市會下跌，我們借貸100%，那麼物業便成為負資產？也對。就像車子，第一天，價值開始下降。銀行借貸買樓不是給借款人作一種投資，借款人不還錢，銀行便會成為壞帳，所以審批過程比較嚴格。
但日本房屋貸款性質就像汽車貸款，所以不會出現負資產。因為基本上第一天就成為負資產.....

【這個位置網站上有照片說明】

簽約當天，我們人生又邁進新的一步, 媽媽要求爸爸一同出席。香港買賣樓宇，簽約只需要15分鐘便完成（爸爸在香港的時候幫老闆購買了一些物業，所以略有經驗）。日本買賣樓宇，下訂的時候，用了半天講解你的權利⋯⋯最後簽約的時候，地產代理，發展商，建築師，司法書士，買家十多人同一時間聚首一堂！分別輪流向買家解釋不同條款.... 被輪一兩小時.... 那一刻... 爸爸很悶, 很想離開!

【這個位置網站上有照片說明】

但是突然間精神一振!

原來2019年10月1日加消費稅之後，政府推出的過渡措施包括買樓回贈！我們被告知我們有相等於30多萬日元的消費額可以使用。他們有一個網站（https://goods.jisedai-points.jp/jjp01/jjp/viewCategoryTop），上面有不同的新居商品。小至廚房潔具，上至按摩椅也可以用消費額選購！我們突然間知道這一個消息，本來差不多睡着的爸爸馬上上網搜尋。雖然價錢比市價略為高，但也算合理。一個24/32“電視才1.8萬-2.4萬円左右（大約港幣2000/台幣8200），不用7萬円（大約港幣5000多/台幣19000），比＂香港＂便宜～。

【這個位置網站上有照片說明】

但是取得消費額的手續是一個惡夢... 而且說明先到先得, 雖然是政府推出的資助, 但是如果預算用完便會沒有。所以這個便是我們的頭號任務！執筆之時，剛剛收到我們寄出的文件.... 一模一樣的原裝文件, 他們說文件不齊全, 需要重新申請! (原來發展商給我們的文件有錯....白白浪費了六個星期)

日本公司或政府常常推出這些措施, 絕對不是方便用家, 因為希望大家不小心忘記。

一個真實例子便是SoftBank 光纖服務。

【這個位置網站上有照片說明】

媽媽做了很多研究，SoftBank 是最便宜。因為他有很多附加服務，如果一併使用，會提供回贈，真的是最平。例如要求一併使用他們的手提電話。我們公司青潛一路有使用他們的服務, 所以很容易滿足這些條件。最後發現還要付加多一個服務才能夠滿足。這個便是最精彩地方：

平常我們不會看細節，但是這一次媽媽發了神經細讀所有小字。發現原來光纖開通之後一個月內參加這一個附加服務，便沒有了回贈優惠！我們當然不會馬上參加。三個星期之後，SoftBank 營業員打電話來問我們加入了附加服務沒有, 要不要現在幫我們馬上加入... 媽媽馬上回答說沒有, 因為你們的條款上說一個月內參加便沒有回贈。銷售員便馬上回答說＂是是，我們只是提醒我們的顧客～“是個屁！

暫時這麼多服務陷阱, SoftBank外判商真的是最＂出位＂的一家。但是他們真的便宜，如果沒有跌入他們的陷阱！

一切準備就緒, 我們便開始考慮新屋的基本附加設備。這一間屋比同區便宜的其中一個因素是只有非常基本的設備。例如蚊窗、花園設備、櫥櫃、地板保護塗層、窗簾路軌甚至電視天線有也沒有。

蚊窗，發展商的報價為18萬日幣，我們覺得很貴，媽媽便上網尋找。最後不用10萬元（連送到沖繩的運費）便找到，代價是需要自己安裝... 安裝最後用了爸爸兩三小時... (爸爸覺得自己時薪原來很高！)。

【這個位置網站上有照片說明】

電視天線報價6萬，我們自己上網購買，1萬元便解決了。（不用冒生命危險！）

【這個位置網站上有照片說明】

櫥櫃，去Nitori, 比發展商報價便宜20萬！其他東西不用說，當然便宜很多。但需要自己分開購買。購買與否發展商不會給你壓力，純屬個人選擇。他們甚至不厭其煩地提供瑣碎資料讓我們出外報價，這一部份非常均真。服務態度值得一讚！

房燈，上網的價錢比實體商店便宜40-50%！ 而且安裝非常容易，爸爸只需要1分鐘便安裝妥當。拆除包裝反而要2分鐘......

【這個位置網站上有照片說明】

還有一個選擇, 大家也沒有想過。你可以選擇電力公司! 每一家店公司有不同的計劃, 沒有一間是真正最便宜。需要根據你的生活習慣。例如其中一間任何時段畫一價錢，另外一間在某一些時段特別便宜，但是其他時段有比較貴。網上有不同列表可供參考～

【這個位置網站上有照片說明】

花園才是最頭痛的一部分。發展商為了減省保養成本，花園鋪上海沙（before and after)，我們搬入去的時候，已經成為一個小森林... 拔草弄到腰酸背痛

【這個位置網站上有照片說明】

當然不會移除。當我們收樓的時候，已經變成一個沙漠綠洲... 雜亂無章的一種... 我們找尋不同方法, 如果叫人幫我們處理, 最便宜的也要20-30萬円, 再找師傅弄個甲板也要十幾萬円一塊小的，那麼弄個花園豈不是45萬円甚至更多！？我們真的不願意付這筆錢。所以最後在YouTube 做功課, 發現人造草皮又美觀又”便宜”，現成品的戶外露台也只是4-5萬円! 最後一家人齊心協力, 用了兩小時加上十多萬円，便完成了我們的人造花園！還有一個角落用來種植芥蘭菜心和草莓🍓！（完工後發現計算錯誤，忘了損耗，草皮不夠... 沒有辦法覆蓋全個花園...所以便衍生下一個迷你計劃。託福託福，爸爸馬上拿到了不反對通知書。）
【這個位置網站上有YouTube 說明】

在附近遐逛，有一天發現我們的地怎樣好像比旁邊的小。正式對比一下，我們地積剛剛好是鄰居的一半 。頂（靠的意思）！原來我們的屋這麼＂便宜＂因為只有一半地積。但價錢卻和兩年前看到的差不多....扣除了建築成本，土地兩年溢價大約60～90%.... 在日本買樓如買車（折舊）的情況下，我們是否應該高興才對？因為這個區升值了。我們分割的另一半，比我們遲賣出，還再高10%左右！但是無論如何，這個是我們能的負擔中，最滿意的一間，基本上沒有什麼挑剔。自己住，總比交租好。

【這個位置網站上有照片說明】

歷史，總是要不斷重複。第一次搬家,爸爸急事回了香港，第二次搬，爸爸剛剛出院，不能負重。今次，爸爸在搬家第二天和Mia 去了台灣，剩下婆媳兩人單打獨鬥，面對亂局! 幸運地日本有一些非常可靠貼心的服務，最緊要價錢相宜。幫了大忙！

【這個位置網站上有照片說明】

欲知後事如何，請看下回分解。

伸延閱讀 日本（沖繩）買樓攻略第一篇： 睇樓及注意事項: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/
伸延閱讀 日本移居攻略 番外篇：常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】: https://www.oki-family.com/2019migration04/
伸延閱讀《移居沖繩 實際經驗 第一篇》:http://www.oki-family.com/migration01-newhome/
伸延閱讀《移居沖繩 第二篇 ～ 車》http://www.oki-family.com/migration03-car/
伸延閱讀2019 日本移居攻略 - 上篇, 在留資格簽證: http://www.oki-family.com/2019migration01/

*** 小小update關於import tax既問題***
首先係度say個sorry,請大家接受我真誠既道歉

頭先老婆提醒我，我唔使俾import tax係因為expatriate 可以有一次free tax既shipment
所以我係要俾埋我既employment pass copy 佢地過Malaysia Customs
Sevenseas只係教你點樣填得啱張inventory list過關用

又要多謝我老婆，你話如果冇咗佢我點生存呢🤭

*****************************************************

當時我入口問題係參考呢個海關website, 但唔肯定係咪用MM2H過黎都適用，你地可以自行再同海關查證:
Household Effects And Personal Effects (Personnel Effects) Guide From Abroad
http://www.customs.gov.my/en/cp/Pages/cp_hepe.aspx
official translation is not available 但可以自己用google chrome translate to Eng

*****************************************************

我都知大家對於個手術breakdown好有興趣
不過等多兩日 我會連埋Gleneagles既體檢一齊post

我早排諗住出post講下我點樣由香港door to door運家檔過黎檳城，結果因為612 615 616而冇出

依家補返俾大家作參考用途

我係2017年10月book咗seven seas worldwide既international move cube

https://www.sevenseasworldwide.com/…/movecube/international/

我當時㨂咗佢地Large Cube (226x146x187cm = 89x57x73 inches)
Service : Door to Door
Max weight of MoveCube contents : 1250KG

即係成個cube，你有本事塞滿佢而又唔超過1250KG就OK

我total塞咗31個items入去
2張king size mattresses (183x203cm)
1部洗碗碟機+一部抽油煙機+一部大焗爐 (全新未用過，不過放左係香港3個月當係used item)
1部imac(用過) + 23箱大大小小既物品
幾條包好咗既電動窗簾路軌(淘寶貨)
1個細luggage
1大個尼龍袋既plush toys

*****************************************************
呢度要讚下我老婆 佢計好晒所有item既size
劃晒圖 邊樣野要放邊個位 啱啱好放得晒 真係服咗佢
I love you 3000
*****************************************************

最緊要跟足佢地指示填好張Inventory list
我果d未用過既家電 我就只係填Kitchen Appliances
過程中佢地有叫我地revise過張Inventory list
Seven seas會同你講 點樣填就最穩陣

全程係用email無間斷咁溝通 好快覆

最後我地book咗 2017/12/15 黎我屋企collect items
佢地會搵local既司機黎搬貨塞入櫃
2017/12/22 收到Invoice via email
香港既shipping door to door price 係HKD8000

2018/1/17 收到email通知 已經上咗船 預計1/20 離港
2018/1/22 email通知 隻船已經走咗
2018/1/29 再收到email 今次係要俾目的地(即係馬來西亞)既費用
- International MoveCube Goods Exam Fee MYR1272
- Deliver Full MoveCube by Truck and unloading MYR887.22
- 仲有MYR300 係送上樓既費用

2018/2/2 收到email 通知driver會係7號送貨
2018/2/7 如期收貨

下面張相係我係屋企樓下收貨時影既

由香港上門搬上車，到檳城落貨入屋 大概1個半月
Total唔使HKD13000 就運咗呢堆野黎檳城
唔知算係平定貴 只係share俾大家參考

歐遊系列, 北歐玩什麼!
瑞典篇 EP4

挪威遠足
Norway Pulpit Rock
https://www.visitnorway.com/places-to-go/fjord-norway/ryfylke/hiking-to-the-pulpit-rock-preikestolen/

宜家傢俬 瑞典店 遍布全國的
宜家肉丸

????其他精彩節目列表????
? ? ? ? ? ? ? ? ? ?
遊關西 大阪自由行 京都 美食 2019
https://www.youtube.com/playlist?list=PLkPmZi_hiLiczXcH0QsMw9EforrkGcZTS
素食自助餐推介
https://www.youtube.com/playlist?list=PLkPmZi_hiLidlxQEmhXmaHua6mMljSav8
酒店自助餐精選
https://www.youtube.com/playlist?list=PLkPmZi_hiLifriBJpDQ8MOl3pKaWNIPLC
============================================================
吃喝玩樂 ►Facebook: http://bit.ly/2HIr701
吃喝玩樂 ►IG： http://bit.ly/2Ol1tjq
吃喝玩樂 ►訂閱我們： http://bit.ly/2OibRYQ
吃喝玩樂 ►TikTok: 香港吃喝玩樂
吃喝玩樂 ►Email: ctakfan@gmail.com

#歐遊系列 #北歐 #吃喝玩樂

目錄：
00:00 INTRO
00:07 前言
00:20 簡介
01:22 事前準備的兩方案
01:46 拍此片分享的原因
02:18 窗簾繩的價格
〔步驟〕
03:33 1. 拆除窗簾軌
04:40 2. 剪去舊繩（暫不要丟掉）
04:50 3. 褪出膠轆
05:01 4. 可考慮參考舊繩總長度
05:54 5. 先穿Z型左臂並於繩頭打結
06:19 6. 穿過左面封口一個雙滑輪再在另外一邊U TURN穿回軌道
06:47 7. 把左臂穿回窗簾路軌
07:44 8. 把繩穿回右臂

07:59 窗簾繩走位圖
10:19 拉開窗簾運作原理
11:25 預留長度相差太遠的弊端
12:39 穿繩過右臂應預留多少

注意：應把大約相等於窗簾軌長度的繩拉出才扣於右臂頂上坑槽

〔續…步驟〕
13:53 9. 把右臂從右面放回窗簾軌
13:59 10. 把繩穿過右面封口滑輪再U TURN放回窗簾軌
14:30 11. 把繩尾穿回左臂並打結(退出軌道左面外完成)
15:13 12. 剪走多餘的繩尾
15:20 13. 把左臂插回路軌
注意：兩條繩要放在左臂下面
15:32 14. 調好繩的長度後放回右面膠轆
15:48 15. 修緊右面封口
15:59 16. 從左面收緊軌道內繩子
16:10 17. 測試繩子是否能開關窗簾
16:27 18. 裝回左面膠轆
16:32 19. 修緊左面封口
16:44 20. 裝回前最後測試
16:50 21. 按需要噴上潤滑油
17:07 總結
18:48 謝謝觀賞

【補充資料】
1. 窗簾繩（淘寶）
https://item.taobao.com/item.htm?spm=a1z0k.7386009.0.d4919233.SmAT48&id=520410310322&_u=t2dmg8j26111

2. 出片後約兩個月，網上有人（估計是師父級吧）出了另一條教學片，我覺得做法比我更快捷利落，一併留下鏈結，讓大家比較參考一下。
【窗簾 M 型軌道組裝方法】
https://youtu.be/uRiLPbD8Sr0

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
【岑sir扭計骰教學】facebook專頁
http://www.facebook.com/Shum.Sir.HK.Cubes/