201118蘋果 淡大生求揭「凶宅門牌」官版租賃契約比房東可靠
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20201118/5S4IERZPE5BSJNGTVYHVXXPRIU/

新北市淡水區「巧克力花園」近日發生租屋的海洋科技大學生情侶燒炭身亡事件，也引發網友討論，淡大校友指出，該社區多年來其實傳聞不斷，曾有住戶跳樓、發生火災，也有大學生在入住後害怕租到凶宅，在網上求助揭露「凶宅門牌」；房仲業表示，內政部版本的租屋契約書規定，房東必須告知在持有產權期間及持有前，是否發生過非自然死亡情事，若房東刻意隱瞞，有賠償責任；若房東不知道，事後被房客查知，房客可以要求無條件解約並退還押金。

（林佩萱／連線報導）……↓

據悉，該社區大樓「巧克力花園」鄰近淡江大學，屋齡23年，為625戶大型社區。淡大校友曾先生、魏小姐、凌小姐表示，該社區知名度高，但多年來傳聞不斷，有事故屋在校園傳開。

《蘋果新聞網》發現網友曾熱議，甚至有淡大學生求助，「剛搬進該社區，不知道我租的房間是不是凶宅，越聽越害怕。」因此希望揭露該社區所有事故屋的凶宅門牌。

而PTT上早有網友提醒，該社區一共6棟，個別幾棟樓曾發生跳樓、火災事件，《蘋果新聞網》進一步請《屋比房屋》統計社區近5年成交價，從2016~2019年成交單價一路從18.5萬攀升，到了2019年單坪成交價為19.9萬已接近2字頭，不過到了今年1~9月，成交價跌至17.6萬，5年跌幅5%。。

住商機構北市區經理錢思明表示，依據實價登錄該社區的平均交易單價每坪18.3萬，總價500萬以內可入主，套房租金約每月8千~1萬元，租金投報有2.5%~4%，投報率表現不俗，由於緊鄰淡江大學，承租人多為學生，且步行至輕軌淡江大學站不到10分鐘，大幅提升生活便利性。

對於大學生在校外租屋，希望揭露凶宅門牌，美商ERA不動產資深經理陳泰源表示，自2018年之後內政部版本的租屋契約中有規定，房東除了必須告知在持有產權期間是否發生過兇殺、自殺、一氧化碳中毒等非自然死亡情事，也有必要告知在持有產權之前是否有上列情事。不過，關於持有產權「之前」曾發生的事，房東也有必要告知，若房東若勾選無發生相關情事，但事後被房客發現非屬實，那房東就有賠償責任。若房東不知道，但事後房客發現確有此事，房客可以要求無條件解約並退還押金。

陳泰源提醒，學生在校外租屋，應留意房東是否按照內政部版本的租約範本、誠實告知屋況，在租屋之前多向附近鄰居、管理員、里長打聽，並在網上用關鍵字搜尋社區名稱，而且要不斷換關鍵字，例如「飛雲山莊 凶宅」、「飛雲山莊 跳樓」、「飛雲山莊 一氧化碳中毒」等，搭配不同的死亡關鍵字，較能發現內情。

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【維倩律師法律小教室】
『租賃篇Part5-租房子到底要不要公證？』
最近有朋友要租店面做生意，他的房東希望雙方可以將租賃契約公證，他覺得很麻煩，所以來詢問維倩，值不值得花公證費將租賃契約公證。

★公證租賃契約有什麼優點：
一、 對於房東：可以請求房客交還房屋、給付租金、違約金等
二、 對於房客：請求房東返還押租金、買賣不破租賃（未逾五年之租賃契約，於租賃契約存續中，房東換人的話，還是可以繼續住在裡面，請參考民法第425條）
三、 上面這種情形可以不須訴訟就可請求法院強制執行！
四、 達到事先存證，避免一方反悔不承認，藉以減少糾紛，免去舉證，省時、省力。

★ 公證租賃契約的缺點：
一、 徵公證費用
應徵公證費用以租金總額或房屋課稅現值兩者較高者，加保證金後，依下列標準收取之。如附加強制執行之條款者，加收二分之一：
１、20萬元以下者，1000元。
２、20萬元至50萬元者，2000元。
３、逾50萬元至100萬元，3000元。
４、逾100萬元至200萬元者，4000元。
５、逾200萬元至500萬元者，5000元。
６、逾500萬元至1000萬元者，6000元。
７、逾1000萬元至5000萬元者，其超過1000萬元部分，每1000萬元加收2000元；不滿1000萬元者，按1000萬元計算。
８、逾5000萬元者，其超過部分，每1000萬元加收1000元；不滿1000萬元者，按1000萬元計算。
二、 被課稅？
其實公證與繳稅完全一點關係都沒有的，公證是保障民眾的權利，而納稅為國民應盡的義務，基本上二者是完全無關。

★如何進行租賃契約公證
聲請手續如下：
一、向各地方法院公證處服務台、聯合服務處或員工合作社購買公證請求書一份。
二、請求書的填寫方式：
１填明請求人即出租人、承租人雙方，姓名、年籍、身分證統一號碼及地址。
２「請求公證之法律行為或私權事實」欄內，僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約，請求公證」。
３「約定逕受強制執行」欄內，分別寫明需要強制執行的標的，「租賃期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等。
４最後由請求人雙方簽名蓋章，並記明年月日。
三、請求書寫好後，交公證處收件登記，分由公證人辦理。
四、請求人、代理人應攜帶身分證及印章，出租人並要帶房屋稅單。請求人如係公司、商號或法人，請攜帶公司執照、營利事業登記證或法人登記證書、負責人身分證及印章，公司、商號或法人之印章。
五、請求人本人不能到場，可以委任他人代理，但要提出經請求人本人簽章之授權書。
六、所需租賃契約書，請求人如有自備至少攜帶三份。
七、公證人認為必要時須至房屋所在地實際體驗。

-房屋租賃公證請求書抵家：https://goo.gl/vKCfEB
-參考範例：https://goo.gl/1rsKsq

＃公證一下比較有保障

---維倩律師法律小教室---

『出租人的法律權益』：https://goo.gl/Y2H6q7
『違規車主死亡，罰單誰繳？』：https://goo.gl/GKqGZr
『損壞出租車，如何賠償？』：https://goo.gl/s24QeG
『如何使用大絕招請惡房客搬家？』：https://goo.gl/XZB6F9
『租屋處的水管不通，誰要負責修理？』：https://goo.gl/94x9bk

直播[租賃新制下，我是房東/房客，如何保障權益呢？]筆記來囉！

室友們久等呀~~~~

[直播重點統整✍]

🔺租賃新制:《租賃住宅市場發展及管理條例》
👉公布日：106/12/27
👉施行日：107/06/27-正式上路!

👉107/06/27新制上路以前:
1⃣一般房東=自然人，沒有開公司，不是以公司名義租房給房客。
C2C(Consumer-to-consumer):指個人對個人的交易形式
規範相當少

2⃣公司名義=房東，租房給房客
=以出租為業的契約經營者企業
B2C(Business to Consumer):指商家對消費者
規範:受2016/6/23公告「房屋租賃定型化應記載及不得記載事項」的限制

➡常見QA:
Q:如果我跟建商買預售屋或買新成屋，簽買賣合約時，我是不是有合約審閱期?
A:若是B2C，建商對消費者，就有合約審閱期，因為要保護消費者

➡若是跟一般的人/一般的法人(不是以賣房子為業)簽中古屋的買賣合約，基本上就沒有合約審閱期

👉107/06/27新制上路-Now:
1⃣公司名義=房東，租房給房客
=以出租為業的契約經營者企業
B2C(Business to Consumer):指商家對消費者
規範:依然受2016/6/23公告「房屋租賃定型化應記載及不得記載事項」的限制

2⃣一般房東=自然人，沒有開公司，不是以公司名義租房給房客。
C2C(Consumer-to-consumer):指個人對個人的交易形式
房東為自然人之一般房東：
🌟規範:「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」

➡差異:
「住宅租賃契約『應約定』及『不得約定事項』」&「房屋租賃定型化『應記載』及『不得記載』事項」

🔺常見QA:
Q:我一定要用內政部的合約範本嗎?
A:基本上是!合約有效性：須用內政部「住宅租賃契約書範本」

Q:那可以改內政部的合約範本嗎?
A:可以改:可自行排版、可增加「特別約定事項」(須符合應約定與不得約定的規範，不能違反，若違反，該約定失效，不是整份合約失效)、

Q:在107/06/27新制上路前，已經簽好的合約，我需要重簽嗎?
A:不需要，新制施行前已簽約的租約仍有效，房客不可要求換約，房東也不可要求換約

🔺合約下載：
(請見留言區)

🔺不得約定事項：
1.廣告僅供參考
2.承租人不得申報租賃費用支出(不能限制房客不可報稅)
3.承租人不得遷入戶籍
(不能限制房客不可遷戶籍，房客需要遷戶籍一定會告知房東，因為需要租約、與房屋稅單影本)
(Q:本身房東的戶籍在該房子怎辦? A:建議出租的房子，房東的戶籍不要在那，因為相關政府文件會送至戶籍地址，容易有隱私問題；同址分戶:戶政事戶所辦理)
4.應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，增加部分由承租人負擔(房東的房屋稅、地價稅、所得稅有增加，不可由房客負擔)
5.押金最多2個月，違約金最多1個月 （僅「違約金」。設備、房間損壞賠償金額可另計）
(提前解約，僅能賠償1個月押金，若是電費沒繳、設備壞、垃圾清運、欠繳管理費、欠繳租金，的求償費用不包含在1個月押金)

🔺轉租規定：
107/06/27新制上路以前：限制不得轉租，否則皆可轉租
107/06/27新制上路以<現在>：需取得出租人同意轉租才可轉租

🔺房東可提前解約(不需違約金)：
1.房客毀壞房子
🌟2.遲繳租金>2個月 (不含押金扣抵)
3.未經同意而轉租
4.未經同意而裝修(裝修不是修繕；裝修是變動格局、拆牆等等)
5.建物改建

🔺房客可提前解約(不需違約金)：
1.疾病、意外產生有長期療養(要有醫院證明)
2.房子該修繕而未經修繕(Ex:漏水，請房東修，卻不修繕
3.房子滅失(發生天災人禍，房子無法住)
4.房子有其他人主張使用權(Ex:一屋二租、侵占;買賣不包含)
5.承租人死亡

🔺常見QA:
Q：我是個人房東，委託代租公司出租，那麼，我簽約時是用哪個版本？
A:是 C2C (「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
因為你還是當事人

Q：我是個人房東，租給包租業者，我跟包租業者簽約時是用哪個版本？
A:是C2C (「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
因為你還是當事人

Q：承上，包租業者跟房客簽約時是用哪個版本？
A:是 B2C (房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項) 
因為她是企業經營者

🔺工商時間:
吉姆羅傑斯-趨勢投資講座 :
9/07 (五) 高雄 13:30-17:30
9/08 (六) 台中 14:00-18:00
9/13 (四) 台北 14:00-18:00 
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⭐下一次愛莉老師直播的時間⭐
⭐在10/17(三) 晚上10:00⭐

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