我們的日本（沖繩）買屋攻略第一篇： 看房子及注意事項

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💁🏻‍♂️我們網站: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/ 💁🏻‍♀️

因為... FB更改了版圖設計...我不知道如何在照片上添加描述

🎬如果較多人對買賣樓宇有興趣，我們可以製作一條影片。請給我們一些時間。請在留言中讓我們知道🗣🎬

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繼我們的日本移民故事後（http://www.oki-family.com/2019immigration03/） ，我們終於可以寫下一篇讓大家參考。沖繩買樓過程！日本買房子需要注意的事項，市場需求及陷阱等等。篇幅比較長💤，需要一些耐性看。建議大家可以留下作參考或分享給有需要的朋友。

仍然是那一句，我們沒有地產中介介紹，大部份資料也是網上公開。善用 Google。

命帶驛馬, 如果有留意命理紫微斗數、相學，可能會認識這個名詞。最簡單比喻是四處奔波，沒有固定居所。

Mia 出世短短八年, 已經搬過七次屋 （三次屬於沖繩）.... 這個紀錄應該不易打破。

為什麼我們又要搬屋？ 因為，終於輪到命帶驛馬的爸爸和媽媽（對！兩個都是）在沖繩置業了！（注：今次不是說購買日本墳墓過程🧟！https://www.oki-family.com/cemetery/）我們離開沖繩新都心，搬到另外一個區，在Outlet mall 附近的豐見城市。

我們一直想盡快取得日本永住，是因為我們沒有足夠資金購買房產，只有申請銀行借貸這一途徑。但是如果沒有永住，那麼就只能用公司名義購買，而審批涉及以公司之前的業績來評估公司有否足夠實力、能力還款幾十年，所以難度比較高（如果你有大量資產當然是另一回事）。

在買樓過程中，媽媽秉承一貫作風，做了大量功課📚，儘量理解所有選擇，包括地區、房子類型、房貸詳細內容。最後從開始看房子階始至搬入新居，只用了兩個月左右，和我們倉猝搬過來沖繩的決定很類似 （由決定直至踏足沖繩，共兩個多月），這些人生重大決定，往往就像買菜.... 但是其實, 背後已經做了很多功課（包括晚上開夜車）。

我們會用幾篇（暫定) 文章敘述我們的買菜經驗。
一篇：購買前的準備和購買過程。(以防萬一您沒有意識到, 您正在閱讀)
二篇：成功交易後至搬入新居的準備，需要注意的陷阱。(https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/ ）
三篇：新屋和鄰居 (情人節之前)

💪🏻如果有人計劃在我們發布下章之前購買，歡迎您私詢問我們問題，我們將盡力回答

銀行貸款過程未必適合每一位讀者，但可給大家了解日本貸款過程。而如果想在沖繩或日本購買物業，又或者準備搬過來日本居住，本文更適合大家作為參考。我們會提及樓宇物料種對價錢的影響，市場價值，搬家前後的事情。

2015 年我們過來沖繩契機是幫爸爸的前老闆找物業投資機會。那時候的樓價很便宜，但回報也很低，感覺和其他日本城市一樣，沒有什麼升值潛力。而且五年內轉售，需要繳交30% 增值稅! (如果是居民,繳交的稅項更多!)

2018 年開始萌生購買物業的念頭，很喜歡在Outlet mall 所在的豐見城市。無意中發現，豐見城市有一片住宅用地由政府直接售賣給本地人，價錢非常便宜，一塊約330-350平方米的地，地價只是2000多萬日幣，建築費也是2000多萬左右。

但是購買條件需要是日本人或擁有永住權的外國人。如果兩者都不是，那麼可以購買地產發展商蓋出來做示範的房子；只是價格已經翻了一番。我們沒有資金以及資產，一般銀行只會貸款給永住者，所以兩者也不是的我們只能夠望門輕嘆😢。（真的是望住一隻門🚪嘆氣！）

那時候便下定決心，盡快取得永住權.... 不是直接從政府買地，是希望取得貸款資格！(是的... 我們沒有大志...🤷🏻‍♀️)

2019年，成功取得永住權！我們未忘初衷，開始往置業方向進發！

首先是在網上向不同的貸款機構申請預先批核，看看我們能夠負擔什麼價錢的物業。(🔥這個步驟非常重要！是令我們成功購買的一個重要元素！）找到物業後，貸款機構會作出最後審批，根據地段樓齡不同因素決定不同利率及貸款比例。新居可以取得100% 貸款比例， 換言之是不用首期。但不同的機構貸款利率相差非常大，我們下一篇再說。

媽媽便開始認真地研究不同樓宇資訊、稅項、手續費，怎樣影響我們的入息稅。最重要的當然是實地看。我們需要首先上沖繩的地產網站選擇。再打電話給打廣告中的仲介查詢、預約時間。這個過程效率其實很低... 😷

這是其中一個最多樓盤沖繩網站Uchina Life (https://www.e-uchina.net/map/mansion) . 大家可以在這裏先作參考. 有一些港台有售的沖繩樓盤也出現在這裏. 可以留意他們的刊登日期, 如果已經刊登很久仍然沒有成交,便要非常小心! 代表這些樓盤沒有什麼本地買家有興趣，未來轉手可能有困難。

在沖繩睇樓（看房），有一些地方跟香港不像... 這裏就算也有中央系統，但有些房子是屋主指定只有一個仲介可售，其他的仲介沒有資料！如果那個仲介沒有把資料公開在網上，就等於你只能很巧合地拜訪該仲介才發現這些房子。還好這些「隱蔽」房子很少，就當作自己沒緣分遇到就算了，不太影響。（但可以估計得到，因為是熱門物業，不用公開放售）然後也有一些地產仲介，不能買賣所屬公司系統以外的樓盤。所以在沖繩買樓，需要先向不同區域的地產公司打聲招呼，留下聯絡方法。他們會分別聯絡你。

我們新舊樓也有看，主要是看價錢和區域。最初的首選是一直居住的新都心，生活機能完善，而且女兒也不用再轉學校。次選是美國村，因為那一邊商業住宅也大力發展中。那麼我們很喜歡的南部？不是我們不想，是因為價錢超出我們預算.

我們發現，新都心和美國村的大廈比四年前有不少的升幅。新樓，價錢更加讓我們掉了下巴... 但近年好像有過熱，沖繩地產業界人士估計未來樓市會下跌， 一年內跌幅甚至達40%！ 我們不相信會下的那麼急，但樓市好像真的走下坡中。2018年，在市中心地段看海的樓盤，基本上因為內部認購，還未正式推出市面已經差不多售完。
今年，有一個新樓盤，價錢已經是同年接近最低價。剛剛開始還需要抽，才能認購。我們因為因為發現了現在的物業，放棄了抽獎。

地產經紀居然不停聯絡我們，叫我們介紹其他買家。可能認為我們不是日本人，比較有購買力......但可見，市況已經沒有之前的熾熱。
所以購買沖繩物業,現在要小心，不要胡亂聽說地產經紀介紹。

在日本，樓價分開兩部份。

第一部份為地價. ➡地價有機會上升，
第二部份為建築物價值。➡建築物價值只會下跌，甚至成為負擔！

銀行給這些建築物的評估價值為
木做建築物： 35年，
水泥建築物：65年。

超過這些年份，建築物價值在銀行眼中便會是0️⃣零。例如木造建築物、你在它樓齡25年時購買，銀行只會最多給你10年貸款期。換言之，買家如果現金不夠，便會有貸款困難。可能和中國傳統，颱風有關，沖繩人比較喜歡扎實的水泥建築物。當然樓價也比較貴。業對着海洋, 颱風便有些擔心... 所以物業比較容易受到侵蝕, 海邊的建議水泥建築物。

那麼地價？ 很抱歉，縱使沖繩的物業升幅是全日本最高，已經錄得連續6多年升幅 , 但是地價升幅未必能夠追上建築物自身跌幅⬇，所以很多物業價值仍然是會下跌。

當然有例外。例如新都心範圍,過去4-5年價錢升幅超過20%. 但是要注意, 正如報章所說, 樓市的確有下調趨勢. 很多樓盤開價高, 但沒有人承接.

沖繩現在的新樓宇，開售價跟2014-2016年比較，有30-40%的升幅。他們說其中一個原因是建築材料受到2020年奧運影響，東京搶去材料、所以價格上升得很利害。在新都心想找5千萬以下的新樓，應該不大可能。

順便一提, 很多人說在日本可以找到很便宜的物業。在沖繩，極度困難。沖繩物業比福岡還要貴。沖繩的郊區，比大阪東京近郊還要貴。

日本的大廈，需要繳付修繕費，作為未來修葺儲備金。金額會隨着大廈年齡提高，我們遇過最誇張的，每個月修繕費7-8萬円！

這個價錢不包括管理費、物業稅！換言之業主的每個月成本不計算樓價，成本已經10多萬。而且土地擁有權由大廈業主攤分，所以土地擁有的面積也相對降低。因為修繕費，這個無底深潭成為舊樓的負擔。💸

物業價值評估，需要考慮的是未來買家承接力。樓齡越高，銀行貸款越少，潛在買家群也一併減少。但是給政府的地稅，不一定會減少，什麼時候政府會持續減稅？？😑

所以常常聽到，日本人把樓宇和土地一起送出給＂有心人＂，因為沒有價值，但是仍然要繳納稅項，負擔很大。

➡2015年日本中央政府甚至通過法例，容許地方政府懲罰需要維修但是沒有維修的建築物 （空き家), 令到更加多人害怕破舊物業。

熱門地段，等收購？這模式在日本比較困難，因為日本非常保護租客，很難請他們離開，變相收購成本非常高！（所以樓宇如果有租約，轉售價錢可能反而比較低）此消彼長的情況下，舊樓不受本地人歡迎。很多物業代理便把這些舊樓轉售給外國人，因為外國人對這些認識比較少，便宜便覺得拾到好貨。當然有一些真正的超值樓宇，但很多物業代理也會優先聯絡自己的客人。

回到我們的故事，我們考慮過這些成本、看過好幾家大廈比較過後，決定把目標改為一戶建（獨立屋）🏡。

日本土地業權有很多種，比較常見的是：租地、擁有地。租地也有分新法合約和舊法合約，主要分別是土地擁有人怎樣才能取回自己的土地。這個問題比較複雜，我們也沒有完全掌握，不會在這裏敘述太多。

簡單來說，如果是舊合約的租地權，建築物擁有者才是真正話事人（😲你沒有看錯，建築物擁有者，比土地擁有者更受保障）。

只要建築物一日不拆卸、一直存在，土地擁有人也不能強迫收回土地。甚至有些情況，建築物擁有人願意拆卸，但是因為市政條例，例如和路邊距離不夠，不能夠拆卸。

這些物業比較便宜，但是因為很多人有所顧忌（主要是不能把「土地」留給子孫，因為建築物拆卸的一天,土地擁有人便有權收回土地。）流通力也比較低，銀行也很少作出貸款。所以縱使比較便宜，我們看過1～2間後也放棄租地這個選擇。

我們在美國村找到一家新築，建築物是根據民宿條例興建，除了自住，將來就算搬走也可以申請為民宿做Airbnb賺錢。

因為沖繩樓盤很少，所以隔天就打電話去說要買，要仲介幫我們留著。但是為了民泊而建，所以房子浪費了蠻多地方來符合牌照所需（主要是超多洗手盆，非常嚇人！），讓本來已經很小的面積，更見狹窄。本來催眠自己，想著跟好幾家美國學校靠近，覺得還可以。在實地看了3次，經過一番掙扎，推遲簽約日期後，我們還是決定取消（Sorry仲介），再尋覓下一家。其中一個推手是嫲嫲，嫲嫲不停說風水很差，開門對着廁所，殺氣很大！可惜兩人經過一番討論之後，媽媽成功為媽媽洗腦！（爸爸已經有40年的免疫💉，大部份時間也是我行我素）

決定放棄美國村後，我們把目光再次擴充，無意中發現我們的 Dreamland 豐見城有一家符合我們預算的一戶建，而且是新築。那天剛剛好是開放日，馬上舉家南下。

地區不用說，我們非常喜歡。兩層一戶建，對於媽媽這一些老人家會有少量不滿，但是每一間房間也很光猛，每個房間最少兩面有窗戶。後面也有『小花園』，這個真的是我們的Dream home! 我們決定馬上和仲介簽意向書。但跟着的種種時間表，完全顛覆了我們的認知，殺了一個措手不及... 下篇再續。

2020年2月7日更新 日本沖繩買樓攻略第二篇: https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/

日本政府有一個網站甚至有英文版！（https://www.land.mlit.go.jp/webland_english/servlet/MainServlet) 可以查找每一個區最近成交價，由業主主動填寫，所以只供參考。

沖繩本島成交比較活躍的是 宇麻流うるま, 那覇市(包括新都心)，宜野灣，美國村附近和系滿附近。我們的所在豐見城區域價格比附近系満高，但其實只是一河之隔..... 主要是供應非常少, 而且仍然是一個比較新的社區, 附近全部是平房，光線非常充足。感覺非常安全舒適。這些也是本地人非常注意的因素。價錢看上去比較貴，但這個社區的人又不算太有錢？ 為什麼？ 我們未來文章會提及這一種因由。

伸延閱讀：我們的日本移民血淚史: http://www.oki-family.com/2019immigration03/

伸延閱讀：日本移居攻略 番外篇：常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】2020年2月6日更新 https://www.oki-family.com/2019migration04/

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【龔成問答信箱】（Q13321-Q13340）

Q13321：

成哥，我最近又面臨一個抉擇，不知如何是好。我現在一間金融機構做前線工作，但最近有一個機會到另一間公司做管理層。

我自問喜歡前線工作多於管理，亦比較清楚要做些什麼。長遠來說，我也打算組團隊，可能也要做管理的工作。但如果現在轉感覺太快，亦怕應付不來。

成哥你的看法是如何呢？

龔成老師︰

選擇工作最重要的是從長期角度分析，你想想5年後、10年後，2條路上會有什麼分別？

我覺得你大致已經有一個方向和目標，你熱愛前線工作和希望將來有一個自己的前線團隊。同時明白到，管理經驗對組織一個團隊的重要性。

如果你以未來自組前線團隊為目標的話，咁你考慮重點可以放在到另一間公司做管理層，這個經驗對你日後經營一個團隊有無幫助。

當然你留係原來公司，也可能會升職，有機會參與更多管理工作，而從中獲得管理經驗。

你要自己衡量番邊個會幫你更快、更有效率達成目標。你可以參考番你身邊年資較高同事，看看他們發展，你大概可以對現公司有個概念，去幫你決定要走的方向。

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Q13322：

你好 龔成老師
我依家24歲 政府工
每月搵$25000
想1-2年内置業 ，想住住等宿舍，然後有宿舍之後就 放租/賣

因宿舍要等8-10年先有
依家每月月供
盈富$3000 領展$2000

另外$4000係儲定期
$4500 純放係銀行
手頭上有5-6萬資金

自己想買個400-500萬 細單位住住先，我應該如何有效地滾大舊錢同上車?股票投資需要和現金配置需要調整嗎？Thank you

龔成老師：

首先，你由現時開始，加大力度儲錢，香港樓將會進入中短期的下跌期，但由於長期供應仍不足，所以長期仍會向上。

如果你在1、2年儲到足夠的資金，見到合適的物業，同時樓價有適當的回落，已經可以購買。

買入後，儲錢可能會少左，但如果可以，都希望你在有宿舍之前，盡力儲多D錢。

然後利用股票合理增值，投資平穩增值股適合你的。到你有宿舍後，財富增長會更加明顯，到時可進一步加大投資。

由於這刻的目標是買樓，你要做的事，就是儲更多的現金，不用投資股票，宜留現金先。同時盡你的能力去儲錢，樓市有可能在將來出現機會的。

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Q13323：

成哥 想問下00390同00799幾錢放好，因為2隻都係算比較高位時購入

龔成老師：

中國中鐵（0390），本質不算差的，有投資價值。但唔好預佢的增長力好強。睇翻佢的業務同財務數據，生意同盈利都處於穩定狀態，但增長力唔算強。

所以長線睇，佢有投資價值，但增長只是平穩。佢過往股價曾在2015年大升大跌，這只是炒一帶一路，但之後回復原狀，因為這因素只能為佢帶來平穩增長，而不是高速增長。這股都可以持有的，但你只能預佢增長一般，未必上得翻高位，你可能去到一定的反彈後，已可以考慮賣出。

IGG（0799）業務上都有質素的，但卻是有風險的類別，雖然佢財務數據不差，但業務本質的不確定性大，軟件及遊戲都是變他較大的行業，這種不確定性可以令企業好勁或好弱，因此你要明白這點。

佢股價上落大是正常的，這股不是無質素，但由於有風險，如果你持貨太多，就賣出部分。持貨不算多就無問題，守住先，有可能日後業務變得更好。

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Q13324：

龔成老師你好！經老師的推介，我在大約一年前已開始月供2800盈富基金。

我選擇了自己一向用開間銀行的月供服務。但以近大半年來的觀察，發現每逢認購日都是升市。

其實認購日期等資料都是公開的，即是炒家好容易便知到認購日當日會有一大班月供入市；加上市場波動，近年愈來愈多人選擇月供。

大莊家只要配合一下消息，會不會很容易炒上炒落，月供變成每月接貨？亦令月供平衡入市價的作用減弱？謝謝！

龔成老師：

我相信就算你每月的月供日是公開，這只會對市場有少少影響，因為就算出面知道當日會有一定的買入數量，這也只是一些短期因素，就會影響，到只是一些好細的數目。

同埋，不是全部銀行，都是全部是同一日入貨的，亦有唔少月供基金的，該基金可能都要每月入貨，因此，其實每日也有機會有一些銀行及基金入貨，所以不用擔心會比莊家捉到這因素。

月供始終是一個長線投資的策略，唔好太著重中短期因素。

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Q13325：

成哥，我今年25歲。月入2萬，想5年內儲到100萬。

依家keep住每月供$5000盈富，同時儲$5000現金遅下再入市。

另外想問下你我以下投資組合有無問題 ，是否全部都適合長線投資?

中國鐵塔 (788) @1.69 – 10000股
中國移動 (941) @81.15 – 500股
置富產業信託 (778) @10.89 – 5000股
中國利郎 (1234) @7.11 – 3000股
香港醫思醫療集團 (2138) @7.36 – 3000股
百威亞太（1876）@27.34 – 600股
鑫苑物業（1895）@3.75 – 5000股

其中特別想問隻鑫苑物業（1895），因為我高追得好緊要，想知道佢其實是否有潛力的股票?

龔成老師：

你現時的持股，基本上都有質素的，可以作長線持有，香港醫思醫療（2138）有增長力，但都有少少風險，因此注碼不能太多。

至於鑫苑物業（1895），這些新股我一向都有保留，因為好難分析，同時會往往以一個較貴的價去上市，這企業規模不大，風險較高，現價唔算平宜。建議你反彈後先賣出部分，餘下守住先，這股又不是全無質素的。

至於你現時「每月供$5000盈富，同時儲$5000現金遅下再入市」，這是正確的，你保持進行就得。但就要多學習企業的質素分析，以及估值方法。

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Q13326：

睇左好多老師出版既書，同你的專頁，令我努力學習同投資 目標係今年儲到超過十萬！

睇翻而家已經儲到9萬相信我今年可以成功達到 長遠希望畢業返全職之後加大月供 28歲前可以儲到100萬做目標

我早前聽你講開始咗月供
2800 $2000
27 $1000，加上同阿媽傾過 佢都比左$2000 供緊兩隻
66 $1000
175 $1000
1.想問呢個組合o唔ok ？

2.另外近排見大市跌想入番少少(這個想法正確嗎？)
想一手手咁入 3,778 考慮得過嗎？抑或進取啲會比較好？

3.應唔應該入隻收息股？當分散風險？
睇左銀行股 939,1398 好似唔錯
定係2388,11會較好？

感謝老師指點

龔成老師：

我相信你可以完成今年的目標，你現在已有理財知識，到日後將會有更大的財富，在這幾年，保持增加你的知識最重要。

1）這組合無問題，可月供，保持長期進行就得。如果日後有更多資金，先加大盈富（2800）金額。

2）大市升跌會影響我地的投資策略，其實背後最主要的原因是平貴概念。你可以加大少少投資力度，但就不能用盡資金，因為仍未到平宜區。

3）如果你是年輕人，其實唔需要入收息股，因為我地進行人生財富累積，策略是「先增值，後現金流」，你這刻仍集中增值。

除非你本身個人好怕風險，咁就可以加少少收息股。

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Q13327：

你好 想問下鐵塔有冇機會上返$2 定而加止蝕好
持有2手匯豐 平均買入價係$

改買1113或0012 會唔會好d
買入價$69

龔成老師：

中國鐵塔（0788）有質素的，但之前有少少炒概念。

這股本身有質素、有前景，中國的3大電訊巨頭，都是佢的主要客戶，以及大股東，當5G發展，佢一定會受惠，因此前景仍然正面。

佢現時的收入正不斷增長，盈利都保持向上，但股本回報率不高，是這股較弱的地方。

由於這股有發展力，只是估值較貴，如你有貨而不太過多，可長線。中短期未必上到$2，長遠可以的。

至於匯豐（0005），都是有質素的股票，可持有，不過長遠的增長力不強，只是收息股。

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Q13328：

老師，我吾識買亂買，咁就有隻207大悅城，另一隻1884 eprint

因為其實已經蝕左七成嘅錢...咁嘅情況我係咪應該狠下心腸放晒佢會好啲呢

龔成老師：

我地繼續持有一隻股票與否，最重要是企業的質素、前景，買入價只是一個心理因素。

大悅城地產（0207）不過不失，這股並不是劣質，但都不是高質之列，如果持貨不多，可持有，等反彈賣出，如持貨太多，這刻賣出部分先。'

ＥＰＲＩＮＴ集團（1884）盈利有下跌情況，要上翻去的確有點難，只有在反彈時賣出較好。

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Q13329：

龔老師，本身月供0066同2800
想問下現時情況下

應該繼續供0066定還是轉另一隻？

龔成老師：

兩隻都可以保持月供。

港鐵（0066）的賺錢能力好強，近期只是一些中短期的事件，無影響佢企業的長期價值。

佢收入主要有運輸、收租、地產，如果你從長遠角度，就能分析到近期的事件，對這幾方面長遠的影響都好少。

最多近期會影響了運輸收入，以及成本增加，但無影響長期情況。所以，只要你唔好理中短期股價，保持進行長期月供就得。

至於盈富（2800），你保持長期就得，如果你等香港的事情完結後先供，到時的股價就會已經升翻晒。

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Q13330：

成哥 想問下你覺得呢幾隻股票如何？ 0123 越秀地產 0579 京能 0816 華電福新？

龔成老師：

越秀地產（0123）不差的的，佢的控權股東為廣州越秀集團，係是隸屬廣州市人民政府的國有企業。這企業的生意同盈利都保持增長，企業發展正面。

但這企業有一個最大的風險（其實，不少中國企業都有這問題），就是負債好多，佢的負債比率去到成300%，佢憑住自己本身的地位，認為自己可以冒更高的風險，所以加大自己的負債去加快發展。

這是有危有機的，企業利用負債，當然可以把握到機會，將來發展會更大。但同時，只要經營環境逆轉，都會對佢造成風險。因此，這股雖然可投資，但一定不能太大注。

京能清潔能源（0579）主要於中國從事燃氣發電及供熱，風力發電、光伏發電、水電及其他業務。

業務發展算是不過不失，但增長力就不強，都有投資價值，但中短期不能對股價有太大期望，但如果長期技術進步，賺錢能力提升，就可能會帶動股價向上。

華電福新（0816）都不差的，但相信增長需時，中短期唔好對佢有太大的期望，這企業負債較多，注碼不能太過大。

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Q13331：

龔成老師你好，我早前在香港未出現亂情況時開始月供了港鐵、領展、煤氣、金沙、比亞迪、恒基、盈富。

現時手持上述股票共約30萬，由於貿易戰及香港的情況，所持上述股票共已跌了10%，以香港現時的情況，應否沽了股票。

香港似乎要好一段時間才能恢復，或可能不可能回到修例前的狀況了。謝謝

龔成老師：

月供股票，一定是長線投資，因此你不用理中短期的問題，反而當一個市場面對中短期不利而股價下跌，是很好的投資時機！因此，你要保持月供！

加上你所供的都是有質素的企業，長遠的價值仍在，如果你等香港的事情完結後先供，到時的股價就會已經升翻晒。

現時你「一邊月供，一邊留有部分現金」，就是最好的投資策略。

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Q13332：

你好老師，想請教一下你對2138醫思醫療既睇法

我6.25 持有，見佢一直以來業績都有唔錯既表現，近來唔知係咪因為社會活動既關係而急挫，請問現階段可以點樣部署，同埋佢既估值應該大約值幾多？ 謝謝你

龔成老師：

香港醫思醫療（2138）本身的業務不差的，但由於佢係香港的店，其實有唔少國內人幫襯的，而香港近期的事件，對佢有直接的影響。

所以，佢中短期一定會弱，從估值來計算，現時在合理區中下部，如果香港情況能在一年內解決，佢的問題不大，慢慢會上翻去。

這股你暫時可以守，但就不要持貨太過多。

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Q13333：

成哥，想問一下現在投資策略，剛因抽到新樓心儀單位，已經買了，現在清哂儲蓄，要重新儲過錢，買樓都是收租，大約$15000，月供$17000-18000，應該要貼幾千，現時收入 $44000，政府工每年都會加point，

因我30歲，根據你講法，可承受風險高d，有咩方法可加快儲蓄？ 是否以投資股票最快最容易？（因本少） 月供大約幾% 方便投資在優質股？

定你覺得現在局勢本小不宜投資，全儲現金等待機會？ 我一個月都能儲2萬以上

我之前都有投資 領展 港鐵這些優質股，但沒辦法 ，買樓局住要變賣 （加上最近波動狂跌），現在都要重新來過 ，我果個一手樓黎，下年4月入伙

龔成老師：

現時的買左樓，在財富組合上會偏重於物業，因此，你應該將之後的財富，集中分配到股票，除了令財富平衡外，亦能增加增長力。

首先，你這刻盡力儲現金，但就唔好心急投資，因為你先要留有一定的現金作防守用。

到了一定的數目後，就可以開始投資。

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先。我會建議你供$12000。

至於物業，你照收租，同時要盡力安排較低利率的計劃。

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Q13334：

龔sir你好，請教你一下，我現在的情況是持有30手置富產業信託，泓富產業信託20手， 朗廷產業信託20手， 你覺得全部轉為領展會較好， 汽車股方面北京汽車11000股 比亞迪2000股。

你覺得我將北京汽車現價換比亞迪好還是保留北京汽車好？

現在社會運動，令酒店業零售業步入寒冬， 趁這段時間你覺得及入零售業股還是酒店房託較好？最後請教一下有一些國家開始保護 本土的企業令到收購更難進行， 跟這情況你覺得長江基建還值得爭持嗎？

我現在股票 組合約有150萬， 每次收息我也會入幾手50值博倍升股中介紹的股票， 當中已入約7隻，每隻股票也有6~7手而本身的投資組合有十隻股票。

這十隻股票還會進行月供，而潛力股則每隻約6~7手 進行分散投資希望搏中有一些會翻幾倍

你覺得樣持有17隻股票會不會有問題， 因為我還想在派息的時候再入數隻？謝謝賜教感激

龔成老師：

你現時持有的幾隻房託，都是有質素的，都可以持有，不用轉。領展（0823）近期回落了不少，雖然都是投資機會，但由於這刻又未到平宜價，所以唔需要特別這刻轉到領展。如果領展進一步下跌，你可以考慮將置富產業（0778）轉到領展。

至於汽車股方面，如果你承受到風險，就轉去比亞迪（1211）。

至於香港社會運動，相信零售股的值博率較高，只要唔好理中短期股價，集中長期投資就得。

至於長建（1038），我相信佢之後的收購，的確會比過往難左，這會影響左佢的增長力，但相信平穩增長仍可以的，仍有投資價值。

另外，你現時持有17隻股，其實有少少散，所以唔建議不斷再增加隻數，你應該集中翻一些質素較高的股，而較一般的，在注碼上都不能太多。

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Q13335：

你好，我在25.4元買入2手2388,手上剩有10萬現金。但最近社會情況會否對中資公司有影響

而我應否保持現金等待入市?謝謝

龔成老師：

中銀香港（2388）業務本質不差的，但受香港的情況影響，相信中短期仍會弱，要長期慢慢先會好轉。你買入價合理，不用擔心，保持長線投資就得。

手上的$10萬，可以等機會再投資股票，但就不要集中在這股，可買盈富（2800）或其他優質股。現時大市處合理區，一邊入貨，一邊留現金，是較好的策略。

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Q13336：

老師你好！我是你澳門的學生，今天溫習你上堂教的現金折現法時，發現有一個地方不明白，想請教一下：

在計算相關公司（企業）價值時，我們用股東收益再考慮折現率＆增值率，但為何只用收益（盈利）的數去做基礎？

沒有加埋成本（即公司本身資產值）？還是我們的計算方式已經將公司的資產包含在盈利內？抑或是我們以公司永續到最後會變成無價值為前提？

但如果我打算投資這公司十年，咁計法一唔一樣？

唔知我概念上有無問題
請指正，謝謝！

龔成老師：

因為我地以「現金流」的部分，去計算企業值多少錢，而我地不會再加上資產價值，因為兩個價值如同兩個角度去衡量企業，當中不是相加，而是同一企業的不同角度。

企業擁有資產，才能產生現金流，所以這兩項因素是「互相配合」的。

無論你打算投資企業多少年，計法都是一樣，因為估值的方法，是以企業為基礎，與你投資多少年是無關的，我地正以一些估值方法，去計出「企業的價值」，這企業值多少錢。

當然，我地在投資時，一定是長線的，因為短期股價可以與企業價值無關。

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Q13337：

成哥早晨. 就近期我的股票組合想你俾D意見.

本人長期持有.
5 @ 56
2388 @ 38
700 @ 205
6823 @ 9.7

月供 2800 同 3 合總供5000

7-8月期間買 1177 3690 1299 6098
1177 @ 9.4
3690@ 61
1299 @ 81
6098 @ 19

前景如何？
謝謝

龔成老師︰

你長期持有的4隻股票和月供組合都無問題，都是優質股，可以繼續持有和進行。

而你最近7-8月買入的中生（1177）有質素，最近業績也唔錯。佢有一定的規模及產品類別，其產品已有一定的市場佔有率，生意穩健，研發方面亦不錯，長線值得持有。

友邦（1299）企業有一定的質素，有品牌、有規模，生意雖然做到較大，但仍有增長力，不過就不是高增長，只是平穩增長，可以長線持有。

但其餘2隻就有些地方要留意︰

美團點評（3690）佢業務巨大，同時增長快。不過，佢仍是有危有機的股票。業務較新興，但佢現時仍在燒銀紙狀態，我比較怕這類企業。這類企業不是不可投資，在要控制注碼，不能大注。

因為無人知佢燒銀紙燒到幾時，因此市場對其估值都是「估估下」，這一定會帶來股價上的波動。如此股佔組合比重唔多，現貨可繼續持有。

碧桂園服務（6098）有質素，這企業的生意不錯，本身有規模，盈利正不斷增加，加上高股本回報率，而且行業處增長狀態，而佢的規模及品牌，相信能助佢持續取得生意。

但有兩個問題，第一是新上市，這企業上市年期不算久，這刻根本未見到企業的真實情況，因此仍要觀察。第二是估值，2018年的盈利約$9億，但佢現時的市值去到$610億，市盈率去到5X倍，點計都有點貴。

所以，現價未到適合投資的時候，現貨可以持有，但不要加注。

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Q13338：

成哥，有問題想問下你，我很喜欢12恒基地產、唸住長缐投資，月供或一手手去買，如果我持續咁做，但糸我幾時要停供，幾時先沽出？

我唸住五年草到20手，但唔知几時要停供同几時要沽出！唔通真糸供一世？我知道複息是驚人的

龔成老師︰

恆基（0012），是有質素的股票，前景正面，加上佢是全港持有最多農地的發展商，長遠的價值一定會慢慢釋放。

其實月供和一手手買，都可以減低價格波動的風險，所以2個方法都可以。但一手手買必需有自律性，定好計劃，如每2個月就買一手，持續地實行就可以。而我地月供股票，只要股票質素不變，我地應該一直進行。

至於沽貨，我不會有明確的目標價。

我賣出基於下列幾個原因：由於我買入的是優質股，若買入後發現自己犯錯，這股不是優質股，又或這股核心的質素轉差，變成非優質股，這時無論賺蝕都會沽貨。

又或是市況過熱，市場處牛市三期的狂熱狀態，例如2015年的大時代狂熱時，我便會採用多沽少買的策略，但當時的市況未到極度狂熱，所以我亦只是沽出了一部分的貨。

此外，股價要是嚴重高估，例如市況狂熱，又或自身的原因令股價爆升，都有可能沽出。

若然你無法掌握到我上述所講的，可簡單用「升一倍、放一半」的原則，沽出後等同收回成本，餘下的貨就不用再理會，長期或永遠持有，因為這部分已經是淨賺。

但你要留意番，就算你幾鐘意恆基（0012）都好，過份集中一隻股票，就是佢再優質，都會出現過度集中風險。當行業或企業出現問題，就會嚴重影響你投資組合回報。

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Q13339：

請問長江生命科技（775）是怎樣一間公司？值得投資嗎？謝謝！

龔成老師︰

長江生命科技（0775）主要股東為長江和記實業有限公司 （0001），主要從事產品之研發、製造、商品化、推廣、銷售及投資，涉及的項目和資產涵蓋保健、醫藥及農業相關業務三大範疇。

農業相關業務和人類健康分別佔總收入約4成和6成，農業相關和保健產品業務這2個範疇，相信未來會平穏發展。而集團主要潛力，來自醫藥研發部份。

例如2018年年報中提及，長江生命科技位於美國之全資附屬公司Polynoma LLC（「Polynoma」）正研發一種治療黑色素瘤的專有多價疫苗（seviprotimut-L），黑色素瘤在全球市場估值已超過十億美元，預計於未來五年將以倍數增長。

這些研發都是增長潛力所在，但此分部也有一定潛在風險。新藥尚在臨床階段，受市場接受潛力無可限量，如失敗先前一切投入會歸零，你要明白這個風險。

此股過去數年增長力唔算強，只算平穏增長。派息率唔算高，約在3%左右。未來增長會否加快，要睇番"醫藥研發部份"會否有突破性發展。

睇翻佢的財務數據，保持平穩增長，但就不是高增長型，這反映佢雖然是科技類公司，但不能視為爆升的類別。不過，現經營活動現金流保持正數，而投資活動不斷投入現金流，這反映企業仍在增長中。

此股有質素，但增長力不算好強之列，現價雖合理，但這類不是無風險的，因此投資不能太過大注。

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Q13340：

老師，想請問582籃鼎國際，本人持有部分，價1.33。本人看好它在菲律賓的發展，但因見其最近被菲律賓渡假村終止租約影響，股價一直下跌。故請教老師

龔成老師：

如果你有留意藍鼎國際（0582）多年的發展，就會明白，這企業炒作多過實際。再加上，只要你睇睇這股合股等情況，你發現佢過往5年，大量進行合股拆股，反映這只是財技股，根本無投資價值。

這股最好賣出，現價或反彈後賣出，這是典型的財技股，好難玩，佢一定會利用消息及財技，令散戶處不利位。

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多謝各位提問，若然你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網的，當然，會將發問者的身份，以及有關個人的部分刪去。

另外，由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

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第2347-8成交(堅-註冊) 感覺6分，双蝕成交2200萬及2650萬。

新蒲崗彩虹道84至114號新蒲崗大廈地下01(1A至1B)號舖，舖位建築面積約1,150方呎，現由菜肉檔「優鮮品家」以每月6萬元承租，租約期至2022年6月4日，租值達3.3厘。成交2200萬。原業主於2014年10月以2,268萬元買入上址，持貨逾6年，帳面蝕讓68萬元或3%，連手續費蝕約300萬元。 簽約日期2021年1月8日。

新蒲崗彩虹道84至114號新蒲崗大廈新蒲崗大廈地下M舖連入則閣樓(向衍慶街)，以2,650萬元登記售出，較近7年前購入價帳面蝕讓約150萬元。該舖地下建築面積約1,100方呎，閣樓面積約900方呎，去年底以約3,000萬元放盤，現累減約350萬元或約11.7%沽出。物業原業主於2014年5月以2,800萬元買入，現貶值約5.4%。舖月租收入約8.8萬元，租期至2023年4月底，以最新成交價計算，租金回報率約4厘。 租客是菜檔超級市場。簽約日期2021年1月12日。

#新蒲崗舖，#彩虹道舖

李根興 Edwin
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錄影日期: 2019年10月4日(星期五)5:58pm
最新消息，感覺4分，880萬，持貨7年升22%《前景一般，幾百係咁!》

第1540(堅)成交: 九龍深水埗九江街149號地下A3舖，建築約400呎，門闊10呎，深20呎， 西醫劉世豪，現租金$21000，租約2018年10月15日至2021年10月14日，生約續租一年，新租金按市值計算 。成交880萬，現回報2.8%。簽約日期約2019年9月26日。 業權份數1/3 of 1/30， 樓齡約52年。

此舖成交紀錄:
- 2012年10月29日以720萬買入
- 2012年10月18日以690萬成交
- 2012年5月2日以438萬成交
- 1977年7月25日以12萬成交
- 1977年4月6日以8萬第一手買入

同街成交比較:
- 2018年3月3日， 九江街140至142號地下A及B舖， 金和記海鮮菜館，成交2000萬，建築面積1000呎，實用780呎

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#幾百萬貨仔商舖，#九江街舖，#深水埗舖

錄影日期: 2019年9月25日(星期三)5:57pm
今日曝光，2800萬，持貨16年升489%《同舖唔同命! 5% vs 5倍》

第1532(堅)成交: 鰂魚涌太古坊海光街(多寶樓)16號舖， 越南牛肉粉餐廳，建築面積約700呎，闊約15呎，門口11呎，深約35呎，成交2800萬，如非收購市值約2300萬。樓齡約56年，業權份數1/72。 簽約日期2019年8月27日市值租金約60000，回報2.6%。買家為Legend Lasting Ltd, 恒基及太古合資公司。

業主/經紀商舖放售熱線: whatsapp +852 90361143

此舖成交紀錄:
- 2003年以11月13日以475萬買入
- 2003年6月18日以373.8萬成交
- 1996年4月27日以506萬成交
- 1993年4月20日以300萬成交
- 1993年3月3日以230萬成交
- 1962年11月13日以2.7萬第一手買入

此舖成交比較:
- 旁邊的大眾財務，門闊多四呎，海光街16號， 2018年11月，成交3040萬，2012年9月以2880萬買入，現租約65000。買家是另一家有限公司 Open Rich, 只持有此物業。

《星島日報 - 早前報導》上述買入多寶樓的新買家為Legend Lasting Limited，為海外註冊公司，惟知情人士透露，該家公司由恒基及太古各持有51%及49%業權，事實上，該廈多年前已不約而同地由恒基及太古吼準，其中恒基出手較早，早於14年前已瞄準該廈，1年後，太古亦涉足收購單位，由於雙方各持有一部分業權，近期他們才就該廈收購計畫達成共識，以合組的公司收購，每一個單位或鋪位價，均需要由兩家公司決定。

據了解，兩大發展商目前正處於埋頭收樓階段，已收購該廈接近80%業權，由於項目規模龐大，樓齡亦超過半世紀，部分業主找不到下落，部分屬遺囑物業，業權不清晰，相信最後還要是透過強拍才能一統業權。儘管他們就收購達成共識，惟兩家公司並未落實多寶樓具體重建大計。多寶樓佔地約2.8萬方呎，目前雖為住宅，但業界估計有機會發展商業項目，若以地積比率15倍計算，可建樓面逾40萬方呎。

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