【小編愛講話-民事法系列】

小編1號怕惡房東😈、小編2號也怕惡房東👹、全世界的小編都怕惡房東👺... 恐怖喔～恐怖到了極點喔～
但近幾年來，惡房客事件也層出不窮，像是房客的垃圾堆比洗衣機還高、滿地的排泄物、質感套房變成廢墟等等。

▪ 拉撒鬼！正妹房客床上大便、食物長蛆 房東傻眼（＊小編也傻眼中＊）http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2395348
▪ 惡房客拔走電視還留下滿地大便 佛系房東竟這樣做…
http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2538505

遇到這種情形，房東除了變身為佛系房東外，有沒有什麼是可以事前或事後可以注意的呢？👻　身為租屋族的詹律師說：「從學生時代住在台北也是很常搬家，但也是很能體會佛系房東的辛苦，所以原則上參考以下『事前防範』、『事中處理』及『事後積極』大方向的話，應該就沒問題啦。」

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【事前防範：
簽訂定期租約、更新條款的限制！】

目前通用的租賃契約範本都會有租賃期限，可能是以1年或2年為期（例如2019/1/1-2019/12/31），而這樣的租約就稱作「定期租約」；至於不定期租約則是指「沒有定期限」的租賃契約（例如只有記載租賃日為2019/1/1）。

定期租約和不定期租約兩者間最大且最重要的一點差別，😡😡就是不定期租約會有「土地法第100條規定（條文連結：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060001）」的適用，也就是如果沒有以土地法第100條規定的情況時，房東是不可以隨便請求房客返還房屋喔！

不過呢，一般房東大都會簽訂定期契約的，但為了避免遇到房客租期屆滿還賴著不走而房東沒有立即表示反對的意思、或怕錯過表示不續約時機，建議房東可以在締約時，應該要約定相關租約更新條款之限制。

譬如說，像是「非經雙方以書面更新租賃期限時，視為未續約。」、「承租人應於租約期滿時立即返還房屋，逾期未返還房屋時，承租人應負損害賠償及違約責任，並不得為民法第451條之主張或異議。」等。

如果可以的話，對於較可疑的房客，亦建議將租約辦理公證，載明「承租人如於租期屆滿後不返還租賃住宅應逕受強制執行」。除可確認雙方對於契約的性質是屬於定期契約外，屆時亦可以直接帶著租約到法院民事執行處聲請強制執行、請求返還租賃物，並由法院陪同點交房屋喔！

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【事中處理：
違反租屋的合理使用收益時，終止租約！】

房客對於房屋之使用、收益，違反租約之約定方法時，經房東勸阻不聽時，房東得立即終止租約。倘沒有明文約定如何使用房屋，但若依房屋之性質，房客之使用、收益方式仍屬不當時，房東仍得立即終止租約。（民法第438條）

所以小編建議，房東在締約時，可和房客約定房屋的使用、收益方法，房客即有義務依約定方法為房屋之使用收益；即便沒有約定方法，房客就房屋的使用、收益，也應依房屋之性質而定之方法為之。

如房客違反相關約定、且經房東阻止而仍繼續為之時，原則上房東這時候就可以終止租約囉！
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【事後積極：
租約到期時，房東要立馬表示不再續租！否則就杯具了💩！】

㊙️依最新實務見解（最高法院107年度台上字第1869號判決參照）表示：「此項定期租賃期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面，係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，苟無即表示反對之意思，縱未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就。」㊙️

也就是說，如果租約已經到期，而房東沒有立即表示不願續租時，就算房東沒有收租金，則會視為以不定期租約繼續，而房東與房客間的租賃關係仍不會消滅！

所以，遇到不願再續租的房客時，千萬要記住在租期快到的時候，除了不能再收租金以外（但目前法院見解是不管你有沒有收錢喔＊＊），最重要的是要馬上向房客用存證信函（可以找詹律師囉！業配一下😽）或其他書面方式表示「不再續租了」！

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寫到這裡小編突然覺得有點難過💀，但小編仍相信，台灣最美的風景是人，只要將心比心，房東不坑殺房客、房客不沖康房東，這樣就會有良好的租屋環境嚕！

最後小編附上一張詹律師在九州追星（嗯？是追熊吧？）的熊部長可愛照，小編實在也覺得超可愛的，可惜12生肖沒有熊年說！

都更不是萬靈丹 不治標也不治本
十億青年起家散 住得安心有品質

時代力量新北市議員六位參選人今日共同召開記者會，提出新北市居住政策，主軸是「十億青年起家散」，要醫治年輕人房子買不起，租屋租得爛的弊病。新北市第三選區市議員參選人陳志明 三蘆新世代表示，高房價、高空屋是年輕世代剛進社會就要面對的極大難題，卻是蘇貞昌、侯友宜的居住政策所避談的，兩人都著重在「都市更新」。侯友宜主張，都更可以改變城市風貌、改建捷運周邊的老屋、可以刺激產業；蘇貞昌主張，以五大引擎帶動百倍速的都更。

陳志明認為，現在的問題不是房子不夠住，而是買不起，高談都更是未對症下藥，治不了高房價，也醫不好高空屋，還可能加重病情，造成更多「空屋鬼城」。對於抑制高房價，減少高空屋，兩位候選人的政見迄今還是空白，不禁令人懷疑，建商財團的票是不是比無殼蝸牛的票更重要？

新北市第四選區市議員參選人板橋新時代 彭盛韶-彭彭引用數據說明高房價的負擔有多沉重，根據內政部八月剛公布的「房價所得比」顯示，新北市買房的壓力不減反增，台灣全國房價所得比最新統計是9.08，新北則高達12.75，僅次於台北市。房價所得較上季些增加0.03倍，較去年同季些增加0.25倍。彭盛韶表示，12.75的意思是新北市民就算不吃不喝，賺的錢通通不花掉，至少要12年以上才買得起一戶中位數價格的住宅。其次，高空屋也是遲遲未見改善，根據內政部的統計，新北市目前的空屋高達13萬，低度使用住宅減少有限，新建餘屋住宅一直增加，兩者相加代表新北市空屋是居高不下。

彭盛韶進一步指出，為了減緩高房價、高空屋造成的問題，我們提出「十億青年起家散」的藥方，這帖藥方的「配方」有：開徵豪宅稅、滾動檢討囤房稅，並將這兩項稅收專款專用於租屋補貼。預期補貼金額可從六億增加到至少十億，增加超過三分之一，補助機制參考台北市的評點機制，嘉惠更多的租屋家戶和不同的租屋需求。補貼評點納入「包租代管」，並推動〈出租房屋優惠房屋稅與地價稅自治條例〉，且納入「侯友宜條款」，房租每年漲幅不可高於基本工資漲幅。藉此增加房客、房東加入包租代管的誘因，促使租屋市場更健全、更透明。最後，推動「住宅消保官」相關的條例、預算 。

新北市第五選區市議員參選人張祐銓 中和右拳指出，新北市目前並沒有像台北市一樣有課徵「豪宅稅」，但豪宅的賦稅與交易價不成比例，連千分之二都不到，以兩個位於新北市的豪宅為例：「合環御寶」的交易價約5,950萬，試算應繳的房屋稅額37,619元，「吉品一美花園」的交易價約交易價約6,700萬，試算應繳的房屋稅是94,053元。張祐銓表示，「十億青年起家散」主張新北市應課徵豪宅稅，項目參考台北市，並以新北市成交價作調整。台北市從民國101年開始課徵豪宅稅，105年稅收高達10.9億元。預期新北市府開徵後，將能大幅增加稅收。

張祐銓表示，新北市從去年開始徵囤房稅，民眾持有住宅第四間以上算「非自住屋」，房屋稅率從原本1.2％，增加為2.4％，預計市庫每年多入帳3億。張祐銓主張，未來應採滾動檢討囤房稅，評估是否對持有多戶房屋者課徵比現在2.4%更高的稅率。此外，新建餘屋超過一年未售出或未點交，按照囤房稅非自住稅率課稅，增加空屋降價求售的壓力。

新北市第八選區市議員參選人曾柏瑜表示，目前新北租屋補貼每年補貼一萬三千戶（中央經費計畫戶數：九千一百；新北市經費計畫戶數：三千九百），每戶每月最高補助四千，最長補助一年，推估每年最多補助六億二千四百萬元。豪宅稅加囤房稅，預期每年為市庫增加超過四億，專款專用於租金補貼金額，總額最少可從現在的六億提高到十億，有助於增加補貼的額度、戶數。補助機制則參考北市的評點機制，視家戶家庭所得、成員人數等條件而有差別補助，最高額度則從現行的四千提高到一萬二千元。

曾柏瑜指出，租貸專法通過後，希望能健全租屋市場，讓交易透明化、管理優質化，減少租屋糾紛，但這需要誘因。為提高房東、房客加入的誘因，補助機制加分納入「包租代管」，增加房客選擇包租代管的誘因，並推動出租房屋優惠房屋稅與地價稅自治條例，增加房東加入包租代管的誘因。優惠稅率的自治條例也會訂定「侯友宜條款」，房租每年漲幅不可高於基本工資漲幅，避免出現每年漲5%的情形。

新北第二選區市議員參選人泳敢 唐聖捷表示，政府的居住政策應該特別關注資源相對較少的年輕世代，包括之前我們關心過的大學生住宿問題及在地青年的第一個家。市府應該扮演更積極的角色，推動學校出地，政府發包興建，讓一般民眾及學生混居的社會住宅。如此不僅可以同時解決學生住宿和青年成家問題，亦可確保居住品質。

唐聖捷指出，新北市作為全國人口最多的都市，社會住宅的需求最為殷切。2016年時現任總統蔡英文喊出12萬戶，新北市長朱立倫則喊出20萬戶，顯見推動社會住宅是超越黨派的共識，請蘇前院長及侯前副市長正式表態是否接續推動，具體目標及推動策略為何。

新北第十選區市議員參選人黃智姍 溫暖傾聽・勇敢改變指出，「十億青年起家散」的配方還有一個是設置「住宅消保官」，協助處理各種買房、賣屋、租屋的糾紛。以板橋浮州合宜宅為例，交屋前便存在糾紛，交屋後又出現漏水、壁癌、排水孔堵塞、瓦斯管線設置未符規定甚至屋內有潮濕異味等屋況問題，住戶和建商更在驗屋問題上有所歧異。由此可見，現行的制度並無法真正有效保障實務上所發生的住宅糾紛。住宅牽涉的範圍很廣，需要有專業、專職的消保官，才能更有效替市民朋友解決問題。

黃智姍總結，高房價、高空屋的問題是冰凍三尺，非一日之寒，要根治這問題並不容易，「十億青年起家散」期待是能緩解買不起房又租到不適合房子的痛苦，也期待能發揮拋磚引玉的功用，促使有意參選新北市市長的參選人們能針對高房價、高空屋等問題提出有效、具體的解方，供新北市民檢視。

很快就會有人說我是恐怖家長了😪
兒子在學校附近租屋是大企業管理的想說應該有保障。之前因為續住條件主管沒有談判空間、所以我們6月底搬走、照規定再租另一間，合約寫8/1號中午12點起到明年6/30號。今天8/1號我們起了一大早開車去要點交房舍，一進去小姐就很官腔的問有預約嗎、我們說沒有、對方說沒有預約不能點交🤔當下我說沒預約就不能點交了喔、這樣沒有空間請問主管在嗎？然後～一位女生很生氣的站在我前面說我就是主管、我們有傳簡訊給小孩、你們不預約沒有辦法、然後開始數落之前小孩來問續住的事、然後補了一句如果家長都像你們這樣不預約我們怎麼辦。當下我就說、沒預約我們的錯、但沒有辦法嗎？她很嚴厲的說沒有。我兒子在旁邊就問那不好意思現在預約點交有什麼時間、對方說我們早上到下午5點一天只接10組從7/20開始，現在最快要星期六下午。我說那星期六下午點交的話房租ㄝ是算8/1號開始嗎？對方說是、合約是這樣的。我說這樣不合理啊、我今天8/1號就是合約要開始走了、你不給我點交讓我不能住。她馬上很嚴厲說我們沒有不給點交、是要預約！然後又接反正點交完才開始收水電費你們沒有損失。我當下覺得～多少人被這個話術騙了啊、一個月房租活生生就收了還差那水電幾百塊嗎。當下我說我不租了、他們說可以、要辦手續、然後要扣押金一個月7920。我說有這樣的事、照你們規定簽約付押金、8/1號早早來點交現場、現場ㄝ沒客人、就因為沒有事前預約、且這個預約是你們自己7/23傳簡訊給小孩、然後就沒下文了。現在要走合約、不給點交、不租了還要扣押金7920。這樣合理嗎？要講合約精神8/1號開始付房租我們同意，我們ㄝ一早就來了。合約上沒有寫點交要預約ㄝ沒有寫以簡訊為憑。合約沒有的為什麼你們單方面傳個簡訊就是王法。我們就要遵守。學生不懂就可以這樣框嗎🤔
就因為沒有遵守你們自己內定的預約？合約沒有這一條啊？今天開始走合約、如果承租的人全來是不是加班都需要點交完畢啊、不然是誰違約啊？