【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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😍 #畜肥一條有愛個細豬公！　
👉大家知道這句話是什麼意思嗎？

教師節一早，許多祝 #教師節快樂 的貼圖在各群組傳遞。在教師節的今天，旭智參加了一個有意義的活動。

由 #社團法人幼兒教保學會 所舉辦的送豬公活動，這是連續七年舉辦的活動，幼教學會跟家扶中心合作，透過 #認養小豬公，讓一些弱勢、無法順利就學的孩子可以順利就學，讓家長可以安心工作。

這個活動已經延續了第7年，在這7年當中總共有150園次參與，總共募集4500個小豬公，總募集金額400多萬，總共幫助了600多位的幼兒可以順利入學。

對幼兒園的孩子來說，一塊錢、十塊錢、五十塊錢，每年用愛心養他們的小豬公，而這些，希望能成為另一群孩子的力量，促成一同上學的珍貴機會。新竹縣的私立幼兒園們，用他們的愛心，也為這個社會挹注不同的關懷與能量，在這個教師節的日子，這活動的意義也特別彰顯。

師者，所謂傳道，授業，解惑也。在現今社會，是否老師的定義，又有不一樣的思維呢？在這個知識隨手可得的時代，老師的角色，慢慢的從知識的傳遞，變成啟發者，啟發孩子創造、思考，啟發學生發揮潛能與天賦。

而比啟發更重要的是，人格、品格教育的養成。看到這些平常教的最先進的知識的老師們，帶孩子們一起參與這個傳統，但卻是最珍貴的品格教育。活動雖然幾個小時就結束，但對孩子的影響卻是一生一世！

僅以這個暖心的活動，#敬祝所有的老師教師節快樂！

旭智發現，有好多在教學、教育上認真投入付出的老師，不管是幼兒園、國中小，也不論是公立或者私立。針對這些努力認真付出的老師們，社會大眾，應該給予更多的鼓勵與掌聲👏👏！

公私協力🤝，共同創造我們的下一代來說，優質的教育環境。

#送小豬公活動發想於義民祭獻神豬
#用愛與關懷的心照顧更多學童
#施比受更有福 #孩子們的眼睛閃閃發亮
#感謝各園所們的愛心
#教師節快樂
#吳旭智

最近我在看一部美劇叫「Mr. Robot」，劇中點出我們每一個人都很渺小，小到有時候不禁反思自己存在的意義是什麼。我的年齡應該也與劇中角色相仿，三十幾歲，為夢想與理想鞠躬盡瘁，經歷過不顧一切的狂奔與重蹈覆徹，隨著年歲漸長我們留下了許多，在社會中漸漸掌握了話語權，我們也失去了許多，那些我們曾視為靈魂的堅持。看著劇中人物試著在這樣的環境下找尋解決之道，試著掙脫枷鎖，總讓我不小心將自己帶入。

拍照的前一晚，我看「Mr. Robot」看到老淚縱橫，本就容易拋拋眼的我二話不說，立刻邊看邊拿出最近使用中的《迪奧精萃再生玫瑰微導眼凝萃》，全新升級成分蘊含岡維拉玫瑰的三大微營養能量，擁有玫瑰花果與花瓣的微營養素加上賦活修護力的玫瑰花液，能為眼周肌膚重振活力。而我更喜歡的，是他能夠拿來按摩的獨家微導珍珠壓頭，正好也適合哭爆的我本人。

升級的花瓣形狀微導壓頭上，有十顆微導循環珍珠與一顆撫紋舒緩珍珠，珍珠會360度滾動，減少與肌膚的拉扯，我會先將眼凝萃點在下眼瞼處，先以輕點的方式冰鎮浮腫的眼袋，接著往太陽穴方向拉起並來回按摩，舒緩一下眼周，接著，再從內眼角沿著眉骨稍微施力滑過，最後從眉毛上方沿著眼周繞圓。

雖然說明上寫重複三次即可，但我就是會按到覺得舒服為止。不僅深層潤澤改善細紋，植萃成分還能預防科技對眼周肌膚造成的老化傷害，跟我一樣是3C重度使用者、愛看劇又愛哭的同學，這簡直是知音啊！哈哈哈！睡前我厚敷了《精萃再生玫瑰微導精露》滋潤全臉，隔天更在上妝時將微導精露用作妝前保養，果然一掃肌膚與眼周的疲憊感，讓工作順利進行。

許多同學覺得我是勇往直前的Inspirational woman，但大多數的時刻，我也為自己永不休止的願意嘗試驚訝不已。你說我是信念強大的人嗎？老實說，我唯一的信念就是保護好自己心裡我很珍惜的那塊園地，它需要我足夠強大才能安然存在，所以我想要強大。

雖然隨著年紀漸長，強大的定義開始模糊，我還是不斷努力著。
累了、倦了，眼神無光了，就跟著我這樣做吧。

#DiorPrestige #粉實力 #DIOR精萃再生玫瑰微導眼精萃 @DiorBeauty

https://bit.ly/3kfrxhq

我們所在：
位於歐亞大陸面對太平洋的出入口，臺灣本島與周邊離島，除了是原住民族維生的島嶼，在不同時期也扮演著不同的角色：在數百年前大航海時代，臺灣是不同海權國家拓展世界貿易的海上運補站；外來的荷蘭、西班牙等，在澎湖風櫃、臺南安平、基隆和平島，建築城堡領地；臺灣也成為海盜們討生活的運補基地，或不同海上強權交換商品的貿易集散地。後來，臺灣陸續成為中國東南沿海居民尋找新生活的地方、日治時代大東亞共榮圈的南進基地、國民黨政府退守後反共復國的跳板、以及今日印太戰略的夥伴環節。

不論是高山、丘陵、濕地、河川、陸地、海洋，小小的臺灣擁有最豐富的大自然生態系。數百年來不同背景的我們，也在這些不同的環境中，留下打拼生存的痕跡，各種不同型式的人造建築，為我們留下屬於自己文化的紋理。

展覽介紹：
「臺灣文化」目前還是一個尚待被清楚定義的模糊概念
可以使用「臺灣的鏡像」來協助定義什麼是「臺灣文化」嗎？

「臺灣的模樣」嘗試整理國家攝影文化中心及國立臺灣美術館的攝影典藏中，不同世代的本土攝影家們眼中所看到的「臺灣」。希望藉由這些不同時空樣貌下的影像切面，堆疊出臺灣的文化紋理，協助思考一直都在但卻是抽象混沌的「臺灣文化」。其實也就是在反思：什麼是「臺灣的吾土」？誰是「臺灣的吾民」？等土地與人民的真實內涵。

初探「影像臺灣」為「臺灣攝影史」奠基

為了要整理呈現這一個「公共的臺灣」（孕育我們的母地），策展人要向展覽中每一位攝影家致歉。在此展中，個人創作意圖的脈絡先暫時被放在第二順位，優先凸顯臺灣這塊土地上共通的元素，作為整體性的思考。藉由影像編輯的組合，橫向交織出一個更龐大綿密的，所謂臺灣攝影創作的共同脈絡。長年來因為臺灣攝影史研究的缺席，我們有必要透過這樣統整的過程，先將臺灣攝影做一個整體性的梳理思考，來為尚待完成的臺灣攝影史鋪路。

關於臺灣文化脈絡的思考

策劃此展還有一個目的，梳理出臺灣文化脈動的基調：臺灣的文化脈動，是由在地的原住民族，面對外來的過客與移民，歷經抗拒、衝突、互動、交流、妥協的歷程。原本在地的本土族群與外來的殖民霸權必須學會「共生」，而不同時期的共生造就了不同世代的「在地本土文化」。

南島文化原住民族的根源，荷蘭西班牙文化的刺激，深層中華文化的延續，日本文化擁抱現代化的刻痕，還有歐美當代文化的移植，新住民文化的加成，這些多元觀點的交融並列，形成今日臺灣文化繼續往前推動的重要動能。

嘗試以影像揉捏出「臺灣氣口」、「臺灣味」

呼應國家攝影文化中心開幕首檔「舉起鏡子迎上他的凝視──臺灣攝影首篇（1869-1949）」以臺灣攝影史的理論研究為架構，本展以視覺影像為梳理的脈絡，嘗試由截然不同的方式切入這臺灣主體論的核心課題。因展出空間有限，整個展覽以靜態的「攝影原作」與動態的「數位呈現」平行展示相互呼應，也是一種在攝影展覽形式上的嘗試與挑戰。

攝影／鄭宇辰、余志偉
剪接／余志偉
文字提供／國家攝影文化中心台北館

■完整報導：https://www.twreporter.org/a/photo-the-national-center-of-photography-and-images-exhibition-2

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#報導者 #看看攝影

在 #坂元裕二 的都會現代愛情中，滿滿地帶入了晚期資本主義社會及其反思。松隆子等角色，以40歲左右的人物設定，定義著「90年代成長」的大人，身為40代的自己，看著看著，嘴角笑著同時淚流。那些我們正在追尋的事情，或是，突然想通的事情，都在《大豆田永久子與三個前夫》被愉快地呈現著。
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該劇用一種喜劇的格式，反諷著當代人生觀與親密關係，幽默的日常重複，也透露著新自由主義的流行消費，這種「時尚感」是坂元裕二所認為的「時代的質地」，那種感覺就像是輕觸著Gucci洋裝的細柔表面：表面就是深度。
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📌 #今天我們一起聊聊《大豆田永久子與三個前夫》：
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▶大豆田永久子與三個前夫的時代意義
▶坂元裕二的三階段作品
▶脫離傳統連帶的人際關係
▶用圈和圓構成的反覆性
▶為何是3個前夫？
▶流動的愛情
▶人生就是充滿的重複與差異
▶全員集合水餃派對
▶《大豆田永久子與三個前夫》裡的時尚感
▶男人也是一種女人的裝飾
▶你想要成為一個甚麼樣的大人
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📣#Firstory 聽這裡：https://open.firstory.me/story/ckqunn5575ze008470m6yg24k
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📣#KKbox 聽這裡：https://podcast.kkbox.com/tw/episode/KmhwPJUDx6WkmiEIMV
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📣#Spotify 聽這裡：https://open.spotify.com/episode/7euvMCr6jbIoYzVOUGTfOv?si=vGbZkamDTZaOBIDQOUCHkQ&dl_branch=1
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📣#Apple 聽這裡：https://podcasts.apple.com/jp/podcast/ep-50-%E5%9C%A8-%E5%A4%A7%E8%B1%86%E7%94%B0%E6%B0%B8%E4%B9%85%E5%AD%90%E8%88%87%E4%B8%89%E5%80%8B%E5%89%8D%E5%A4%AB-%E4%B8%AD%E8%AE%8A%E6%88%90%E5%A4%A7%E4%BA%BA%E7%9A%84%E6%A8%A1%E6%A8%A3-%E6%B5%81%E5%8B%95%E4%B9%8B%E6%84%9B%E4%B8%AD%E7%9A%84%E7%9F%9B%E7%9B%BE%E8%88%87%E5%A5%A2%E8%8F%AF-%E5%85%A8%E5%93%A1%E9%9B%86%E5%90%88%E6%B0%B4%E9%A4%83%E5%9C%B0%E7%8D%84%E6%B4%BE%E5%B0%8D-%E6%9D%8E%E9%95%B7%E6%BD%94/id1516956557?i=1000528211911
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#天諭 #職業 #精靈語
沒錯啦！又是剛睡醒就錄，一個不小心玩《黎明死線》玩到早上5、6點，然後睡到10點起床弄影片（累炸），那明天就是《天諭》台版正式上架的日子，所以就來跟大家介紹一下《天諭》的六大職業
《天諭》手遊是一款以東方幻想為主題的MMORPG，打造了一個可上天入海的立體幻想大世界。
這裡有高空深海的廣闊，在飛翔和遨遊中釋放自由的天性；有處處冒險的驚喜，在豐富歷程中探索隱秘的真相；有高難副本的挑戰，在走位和操作中經受開荒的歷練；有社會職業的豐富，在創造和重塑中綻放別樣的人生
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期待遊戲上架嗎？盤點歷史上那些維修爆久的遊戲
https://youtu.be/wTtvFfCK0dA

2021年也太多新手機遊戲了吧！幾款薄荷自己私心推薦 全球尚未推出的手機遊戲
https://youtu.be/Pn5ZVcY9xrk
　
負評滿天飛？《Cyberpunk 2077》的缺點到底有哪些？到底值不值得購買？
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超級致敬？遊戲風格抄襲《返校》？還以為返校出續作呢～
https://youtu.be/ZkRanM1w3SA

像素風格遊戲正夯？推薦2020年像素風格手機遊戲
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