#房產白話文運動 #社會住宅 #國宅 #整建住宅
📯 討論主題：社會住宅不會拉低你家房價！！

#社會住宅 物美價廉，對於全民而言都是美事一樁（小編看了都想租）
但其實有不少居民是 #反對社會住宅 蓋在自家附近的 😤😠

疑，多西得？🤔
他們認為因社會住宅提供低廉的租金，會 #拖垮住家房價 😢
但其實根據研究，興建社會住宅反而是可 #提高房價 的喔 😲
因為透過社宅提供的托嬰、長照、商業… 等服務，
對於整個區域的機能是大大加分的喔～

你會想要住在社宅付近嗎？你覺得有加到分嗎？
留言告訴我們你的想法喔

#千金難買好厝編

雖然如此，但社會住宅的正面效果對於 #高價住宅 和 #低價住宅 還是有差的！究竟有什麼差別？＞＞＞請關注股感IG https://www.instagram.com/p/CRtcaqmrq0_/?utm_medium=copy_link
*論文連結＞＞＞https://hdl.handle.net/11296/z2pb9c

4/30下午受邀參加審計部「各級政府推動社會住宅興辦計畫執行情形專案調查計畫」專家訪談，沒想到只有邀請我一個人，由副廳長主持，共有七位審計部同仁一起諮詢面談，感覺好像接受博士論文口試一般，很特別的經驗。

審計部事前準備工作詳細，業務單位報告初步調查內容，然後提出：政策推動、法規制度及實際執行四大面向七項問題諮詢內容。相關報告內容及討論題綱如下：

業務單位報告

我國當前住宅與房市問題包含高房價、高空屋、高自有率及社會住宅短缺，難以滿足青年及弱勢家戶的基本居住需求。為解決上述問題，政府推動只租不售之社會住宅政策，結合政府興建與包租代管的供給方案，增加政府住宅政策供給面資源，同時透過包租代管民間閒置住宅，讓租屋市場成為無力購屋者正常居住消費之選擇方式，進而發揮租屋與購屋市場相互調控的均衡機制，並健全租屋市場以制衡房價過度上漲的效果，對穩定住宅市場與安定人民居住，具有重大意義。內政部爰報經行政院於106年3月6日核定「社會住宅興辦計畫」，預計於106至113年，由住宅基金支應約307億6,000萬餘元，分2階段辦理，第1階段（106至109年）目標於109年達成直接興建4萬戶、包租代管4萬戶，合計8萬戶社會住宅；第2階段（110至113年）目標於113年達成直接興建12萬戶、包租代管8萬戶，合計20萬戶社會住宅。

據內政部不動產資訊平臺網站所載，第1階段社會住宅興辦計畫執行情形，其中社會住宅直接興建部分，截至109年10月13日止，包含既有、新完工、興建中、已決標待開工、規劃及招標中之社會住宅計4萬2,665戶，與第1階段計畫目標尚符；社會住宅包租代管部分，截至109年9月30日止，媒合計1萬1,055戶，分別為第1期5,157戶及第2期5,898戶，惟其執行情形與計畫目標1萬戶及2萬戶有大幅落差。又為落實社會住宅第2階段目標，行政院於109年9月28日原則同意內政部所報「社會住宅興辦計畫」第1次修正草案。據載，直接興建社會住宅部分，增加中央協助辦理先期規劃、內政部營建署協助地方政府代辦工程或代為營運管理，由國家住宅及都市更新中心（下稱住都中心）直接興建及營運管理、協調國營事業參與興辦等模式，預估將由中央主導推動300處約6萬戶之社會住宅，經內政部指示由住都中心興辦。

鑑於住宅法及行政院國家永續發展委員會108年7月「臺灣永續發展目標」、核心目標11「建構具包容、安全、韌性及永續特質的城市與鄉村」之第1項具體目標為「確保所有的人都可享有適當、安全及可負擔的住宅及基本生活所需的服務，並改善弱勢棲所」，已揭櫫我國住宅政策為使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境，以保障國民居住權益。本部爰辦理「各級政府推動社會住宅興辦計畫執行情形」專案調查，期發掘其問題癥結，俾提出適切建議意見，增進執行效能，發揮審計積極功能。

一、政策推動面向：

(一)為使國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境，政府目前係透過住宅補貼（包含租金補貼、自購住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼等）、直接興辦社會住宅、社會住宅包租代管等協助機制辦理。

諮詢重點：鑑於目前住宅補貼、社會住宅、社會住宅包租代管之申請及補助條件均不相同，請問政府目前政策擬定或執行方向是否可以達到保障或改善經濟或社會弱勢居住權益並提升其居住環境品質之目標？有無待檢討或加強策進的地方？

(二)99年開始之社會住宅運動，聚焦於爭取保障弱勢者之基本居住權益，挑戰政府長期傾向「市場機制」之住宅政策思維，經過10年努力，我國社會住宅存量占總住宅存量之比率，從99年之0.08％，提升至109年10月之0.19％。現政府訂定8年20萬戶社會住宅政策目標，推估其數量仍僅占全國住宅存量之2.23％。

諮詢重點：請問我國社會住宅存量占總住宅存量之比率多少才適宜？政府應如何於保障弱勢者之基本居住權益與國家財政負擔間取得平衡？

二、法規制度面向：

(一)住宅法於106年1月11日修正，將原第3條社會住宅應提供至少10％以上比率出租予具特殊情形或身分者之規定，修正為第4條提供至少30％以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者之規定。又據「我國少子女化對策計畫」支持生養的住宅策略，將積極協調地方政府於後續完工之社會住宅，保留一定比率提供新婚、育有子女者優先承租。

諮詢重點：請問就目前供需情形，前開規定提供至少30％以上比率出租予經濟或社會弱勢者是否足夠？另如再保留一定比率提供新婚、育有子女者優先承租，是否會造成資源排擠效應？

(二)依住宅法第11條第3項規定，中央主管機關應於105年12月23日修正之條文施行後2年內，完成相關租金資料或價格蒐集、負擔基準及補貼金額計算方式之建立等規範。

諮詢重點：請問政府對上開法令規範修正情形，是否能滿足或確保弱勢家戶取得減輕經濟負擔之居住機

三、執行面向：

(一)近來臺北市明倫社會住宅44坪三房型月租（含管理維護費，4萬500元）引發社會關注，使得各界對於社會住宅之租金計算訂定方式有諸多討論。

諮詢重點：
1.興建社會住宅自償率之訂定標準將連帶影響租金計收金額，合理及妥適之自償率為何？又無法自償部分之資金缺口應如何填補，才不會加重政府之財政負擔？

2.住宅法第25條第3項規定：「社會住宅承租者之租金計算，主管機關應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情，訂定分級收費基準，並定期檢討之」。又據內政部興辦社會住宅出租辦法第10條規定：「社會住宅之租金訂定方式如下：一、本部得評估成本效益，參酌國有財產相關規定租金計算，或委託三家以上不動產估價師事務所查估後評定市場租金水準。二、本部得參酌社會住宅所在地直轄市、縣（市）政府所定分級收費規定，及承租者所得狀況、負擔能力訂定分級收費，不得逾市場租金水準。」惟查目前各地方政府對社會住宅租金訂定原則及分級收費標準不一，是否會影響經濟或社會弱勢之居住權益？另社會住宅租金應如何計算及訂定較適當？承租者的負擔能力及市場行情應如何評估？是否應有一致性的評估標準或原則？

(二)政府鑑於全國各市縣除臺北市以外，住宅供給率均呈現供應大於需求之情形，且部分市縣低度使用住宅數量略多，爰推動以包租代管方式興辦社會住宅，於社會住宅興辦計畫中訂定8年8萬戶之目標。106年先由6直轄市政府辦理試辦計畫，目標1萬戶；108年第2期擴大由6直轄市、14縣（市）政府及住都中心辦理，以提供弱勢租屋能有更安穩的居住環境。惟據內政部不動產資訊平台資料顯示，截至109年9月30日止，媒合計1萬1,055戶，分別為第1期5,157戶及第2期5,898戶，執行情形與計畫目標1萬戶及2萬戶有大幅落差。

諮詢重點：請問包租代管執行成效不佳之問題癥結為何？政府應如何因應？

四、綜合面向：
諮詢重點：請問您認為社會住宅要達到永續經營，須具備之條件及考量因素有那些？對於我國目前社會住宅興建及營運有何建議或應改善之事項？


我花了一整個下午二個半小時很詳盡分享我的看法。七位同仁輪番提出問題，我則從理論研究到實務經驗分析各項諮詢重點。這是一場難得詳盡的討論對話，我能夠暢所欲言，大家相談甚歡。個人退休之後，參與這次諮詢的感覺非常不錯。

希望透過這次審計部的諮詢意見，最後能對社會住宅的未來政策有所助益！

明天7/16（四）蘋果日報刊登我第53篇每月專欄《如何面對人生的換屋困境》。此專欄文章蘋果即時論壇已經於今晚先在網路版刊登，提前分享，其內容如下連結（副標為編輯所下）。由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下。

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張金鶚專欄：如何面對人生的換屋困境

（張金鶚/清華大學科技管理學院榮譽講座教授）

面對當前的高房價，許多人感嘆根本買不起房子，年輕首購族只能望屋興嘆，抱怨自己身不逢時，世代居住的不公平。然而有些人很慶幸早期在房價尚未飈漲之前，就已購屋擁有人生第一棟房屋。這十多年來，雖然這棟自住的房價也不斷上漲，但房子屋齡卻逐漸老舊，品質越來越差；在此同時，家庭小孩也不斷增加長大，房屋空間越顯不足，必須思考是否要換屋才能改善生活品質。

我自己去年退休，最近很順利的將原有的二戶房屋賣出，同時將父親現住的第三屋抵押貸款，才能擁有現在退休居住的新屋，算是很幸運的完成人生最後一次的換屋經驗，開始享受我退休後山居歲月的第三人生。

危老重建或重新再裝潢

過去早期我曾指導楊宗憲教授的博士論文「第二屋購屋行為的實證研究」，共同發表於2001年《住宅學報》。我們透過台北和新北的建物與戶籍登記及其相關資訊共222萬6400多筆存量資料，比對因買賣取得僅有二屋住宅的有效樣本14898筆進行分析。我們進一步透過戶籍地址與房屋座落地址比對，判斷第二屋是自住或非自住標準，其中第二屋換屋自住占44%，非自住占56%。

我們再進一步建立二項選擇邏吉特模型，實證研究結果發現，第二屋換屋自住較非換屋自住者相比，自住買比第一屋面積大、屋齡較新的機率較高，換言之，第二屋較第一屋品質較佳。而且換屋者傾向買與第一屋同一類型或同一鄉鎮市區的房屋，顯示換屋者在第二屋購買行為存有情感習慣性及地域性偏好。另外，換屋自住較非自住購屋時間間隔明顯較短，也說明自住相對於投資住宅的支出，會優先將預算花在自住上，改善生活品質，行有餘力，才會進行投資行為。

當然，此早期實證研究結果因房屋多以消費為主、投資為輔現象，或許與近年房價大幅飈漲，面臨許多換屋困境，過去與現在情況未必相同，值得後續進一步實證研究。

雖然換屋族比首購族要來的幸運，但當換屋族到市場去搜尋較第一屋面積更大、品質更好、區位更佳的理想第二屋時，突然發現較為理想房子的價格，遠遠超過自己第一屋已經上漲的房價。換言之，老舊房屋價格上漲的幅度顯然不及新屋，若還想要提升換屋品質，除非這十多年來的薪資所得能夠大幅增加，否則只能繼續被困住在老舊的第一屋。

當然也有這十多年來，自己和另一半共同努力打拚，賺取足夠的換屋資金，或是是上輩子修來福份，繼承祖先遺產或長輩資助、子女長大離巢賺錢，不論如何，換屋的財務壓力可以獲得解決。面對當前新冠疫情趨緩，又開始擔心房價是否會再度飈升？目前是否是換屋的好時機？有改善環境或換屋需求的族群應該如何因應？

首先，面對第一屋出售資金不足換屋困境，你有兩種選擇：一是積極整合鄰居，進行都更或危老重建。只要原本第一屋區位條件還不錯，且鄰居的整合規模不算太大或複雜，可以積極找専業者協助處理。

另一是都更或危老重建複雜，遙遙無期，就積極找建築專業者，將自己家裡重新整修裝潢。雖然可能無法像「日本住宅改造王」般，大肆改造，但透過建築専業者的協助，絕對可以大幅改善居住空間品質。

時間換空間朝外圈換屋

其次，若換屋資金不夠雄厚，可以考慮以「時間換取空間」。若原本第一屋的區位條件不錯，原本住在第一圈，可以朝第二圈方向換屋，若原本住第二圈，可以朝第三圈換屋。因為房價中都市大區位占的比例最多，若透過便捷的交通，稍遠離原本較好區位，這樣可以換得較大面積、較新屋齢、且較好管理的新社區好產品，如此還是可以透過換屋改善生活品質。

第三，如果因為個人過去長期努力或上輩子修得福份，換屋的資金較沒有壓力，則應考慮換屋區位，除非工作或就學的考量，否則仍應在原本居住地點附近，如此較不會因換屋必須要重新適應生活環境，重建鄰里人際關係。其中最重要還是產品一定要比原先舊屋要新、面積要更寛敞、通光採光與景觀要更佳、公設及管理也要更好，並重視室內設計、相關傢具、燈光、色彩及裝潢佈置都要更重視居住品質與品味。至於價格只要透過相關市場資訊或是「好時價」大數據估計相對合理即可，議價能力就看個人的手段高低了。最後有關時機的考量，因為涉及有買有賣的換屋行為，好壞時機可以相互抵消，換屋不必太過在意時機了。

最後，期待在不同的生命週期階段，包括剛出社會年輕人的租屋族、新婚夫婦的首購族、中年有小孩的換屋族及小孩離巢的退休族，不論租屋或買屋，都能擁有住房自由的快樂人生！

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