今天12/3（二）蘋果日報刊登我第43篇專欄文章「現在適合買房自住或投資嗎？」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下，副標為編輯所下）。

———-

張金鶚專欄：現在適合買房自住或投資嗎？
（張金鶚，政治大學退休教授）

前一陣子因個人退休的生涯規劃換屋，引發社會關注房市是否景氣復甦？進而一些親朋好友尋問我是否現在適合買房？另外，最近雖然有不少媒體報導房市已有逐漸回溫的現象，然而也有媒體報導業者炒房花招百出，加上目前選舉熱潮，過往經驗顯示建商推案或房屋買賣都會較為審慎觀望。倒底現在適合買房自住或投資嗎？

我們都應該清楚認知買房的目的有「自住居住」和「投資賺錢」二部份，當然有許多人也想兩者兼得，只是兩者的比重與優先次序有所不同。自住是以居住使用的滿意為主，而投資是以能否賺錢的多寡為重，當購屋目的不同，兩者對於當前購屋「時機」的考量也有所不同，不宜一概而論。

回溫缺乏支撐力道

我一向主張購買房屋必須同時考量下列五個關鍵因素：「時機」（包括房市景氣與金融、稅制及經濟等總體政策）、「區位」（包括縣市行政區、交通建設與鄰里環境等）、「產品」（包括居住面積、隔局、樓層、景觀、社區公設、停車與建商品牌等）、「價格」（包括單價及總價、相鄰、相似或相同社區的個案成交價、實價登錄行情、自動估價公益平台的「好時價」估價結果、個人負擔能力和銀行貸款等）及「管理」（包括社區戶數、坪數大小混合比例、管理費、管委會、鄰居住戶水準、社區清潔維護等）。

我認為自住者與投資者面對上述這五個因素的優先次序應該有所不同。以我個人長期研究觀察，購屋若以「自住」為主，「產品」的良莠與主觀偏好應是首要關鍵，因為房屋產品若不理想，就失去居住的原本主要目的。其次是「管理」的水準高低，這是社區居住品質長期維持的關鍵。第三是「區位」的滿意程度，這是日常生活環境是否便利的考量。第四是「價格」的高低合理與否，此也涉及個人負擔能力及對前三項的偏好程度而定，因為房屋沒有完全相同的產品，其價格也會因個人對產品喜好而有所差異。最後才是「時機」是否適當的考量，尤其目前及未來的景氣時機不易掌握，不宜過度重視此因素。

換言之，如果是以居住為主的購屋需求，時機應非購屋決策的關鍵因素！因此，現在是否適合買房自住？主要是看個人對自住需求的程度強弱，以及是否找到適合個人居住的產品、管理與區位而定，每人的答案不儘相同。

反之，購屋若以「投資」為主，「價格」的高低應是首要關鍵，因為「低買高賣」才能達到賺錢的目的。然而不但當前個案的價格仍然居高不下，更別提未來個案價格的漲跌更難掌握，若進一步考量資金週轉與持有和交易成本，現在買屋投資的價格風險不小。

其次是「時機」的考量，雖然許多業者看好房市景氣回溫，然而過去房市長期過度景氣，房價持續攀升，使得購屋者的負擔能力越來越有限，造成此次回溫缺乏支撐力道。加上目前選舉熱潮，未來房市相關改革的不確定性，房市短期時機仍在盤整階段，長期人口與所得的基本因素更不樂觀，世代購屋能力的差異與房屋繼承的現象將凸顯，使得房屋供過於求將越來越嚴重，未來景氣時機應有所保留。

第三應重視「區位」，目前市中心不但房價過高且都市更新緩慢不易；另外，市郊新發展地區擴張速度過快，不斷炒作預期相關建設，使得房地產投資傳統區位保值或增值的不確定性越來越高。

審慎盤算負擔能力

第四是「產品」，目前產品為因應高單價低總價的需求，「小宅化」產品當道，居住品質勢必降低，如此產品隱藏未來投資風險。最後才是「管理」，當短期投資轉手不易，面臨只好長期出租經營，當小宅化或是大小宅混合社區均將產生管理不易的困境。綜合評估當前房市的投資環境，顯然仍有許多疑慮，現在應非購屋投資的好時機。

現在是否適合購屋的決策，不但自住與投資目的不同，每個人對房地產的主觀需求與房市客觀認知也有所差異，再加上巿場上個案的選擇不同，每個人的答案未必相同。然而購屋涉及個人及家庭大筆資金的週轉運用，負擔能力的考量必須審慎盤算，以免因購屋陷入生活困境，如此將得不償失。

https://tw.appledaily.com/forum/daily/20191203/38512541

👩‍🏫👩‍🏫區域有別 #新北 近半買大樓，#台南人 鍾愛透天🏠🏠

2019年 #不動產市場 買氣增溫，依據內政部 #實價登錄 資料，統計2019年1~8月六都不動產交易類型佔比，僅台南市以透天居多，其他五都熱銷類型都是住宅大樓，#新北市 將近一半的交易為購買住宅大樓，甚至房價最高的台北市在住宅大樓的交易量都大於公寓。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，近年住宅大樓供給量大，而住宅中以大樓的貸款條件較佳，此外，住宅大樓設有電梯，多數大樓型社區有管理員及社區清潔維護，故購買 #住宅大樓 的比例偏高。

MyGoNews不動產網路新聞粉絲團

【忠孝店活動-社區清潔維護】
為新竹市東園里的環境盡一份心力，掃遍了里內各處的角落，
盡一份愛地球的心、為我們所處的環境貢獻小小的心力。

更多優惠請至 http://www.rt-mart.tw/
或下載 RT-Mart APP：
http://www.rt-mart.tw/activity/smartphone/app.html

*本集乾爹↓↓↓
嘉義縣陽光郊遊社網頁：https://www.chiayicommunity.com/travel/
嘉義縣陽光郊遊社影片：：https://www.youtube.com/watch?v=H-dyFPRZE_U
珈雅瑪部落官方網站：https://www.chayama-tw.com
珈雅瑪部落粉絲團：https://www.facebook.com/Chashantribe/
珈雅瑪部落影片：https://reurl.cc/V35rAb
特別感謝：行政院農業委員會、嘉義縣政府、阿里山鄉農會、茶山休閒農業區、茶山社區發展協會、風尚旅行社
-
影片拍攝期間皆由專業嚮導及救生員指引，並在拍攝後恢復場地原狀及清潔整理，請勿私自進入山林、下水、進行河邊與生火活動，尊重當地守則與維護自然生態。

*感謝乾爹↓↓↓
潮壓破表的"BLEACH死神"推出手遊啦!!!
拿好斬魄刀一起勇闖屍魂界吧
-
一起來玩死神: 羈絆之刃
-
【Google store】👉👉👉https://cbtv.tw/bleach
【App store】👉👉👉https://cbtv.tw/bbleach

支持木曜加入深度會員：https://cbtv.tw/join

請訂閱我們的頻道：https://cbtv.tw/SubMuyao
第一時間看我們的新作品，參與直播！🙏🙏

主持人：邰智源、林柏昇KID、坤達、溫妮、泱泱、阿部瑪利亞
木曜四超玩 每周四晚上9點直播，網址：https://cbtv.tw/Muyao
或至play商店及app store搜尋下載「麥卡貝網路電視」

➤拍攝產品由台灣佳能所提供
相機：EOS R6(機身)
鏡頭：
RF 15-35mm f/2.8L IS USM
RF 24-105mm f/4L IS USM 顆
RF 24-240mm f/4-6.3 IS USM
RF 70-200mm F2.8 L IS USM

木曜專屬周邊↓↓↓
➤蝦皮賣場：https://shopee.tw/muyao4.store
➤PChome賣場：https://cbtv.tw/MuPcH
➤Y!拍賣：https://cbtv.tw/MuYahoo

Youtube頻道資訊↓↓↓
➤訂閱木曜主頻道：https://cbtv.tw/SubMuyao
➤加入木曜會員：https://cbtv.tw/join
➤訂閱月曜一起玩：https://cbtv.tw/SubMuyao2

➤木曜的社群資訊
Facebook: https://www.facebook.com/Muyao4/
Instagram: https://www.instagram.com/muyao4/

➤主持人社群資訊
邰智源: https://www.instagram.com/taitaihome/
Kid: https://www.instagram.com/circuskidd/
坤達: https://www.instagram.com/hsieh_kunda/
溫妮: https://www.instagram.com/yuen_nnnnnn/
泱泱: https://www.instagram.com/lynnwu0219/
阿部瑪利亞：https://www.instagram.com/_abedesu/

本影片屬麥卡貝網路電視所有，未經授權不得任意下載、上傳或做其他利用。
歡迎分享影片連結。

本節目合作提案請洽cbpm@walkgame.com

#木曜4超玩 #Kid林柏昇 #野人VLOG

愛國青年網紅到警署!送贈揮春心意卡祝福|高Sir特別講場05022021

牛年新春將至，香港陽江青年總會及網絡紅人工作者協會一班青年網紅特意探訪慰問九龍城區警署，將滿載無數感激和祝福的心意卡和揮春親自送到警方代表，感謝在艱難環境下堅守崗位、維護法紀以及支持香港防疫抗疫工作的香港警察表示支持和鼓勵。

兩個會的代表高松傑表示：「香港警隊盡忠職守的警隊，在社會運動止暴制亂，並在疫情期間迎難而上守護市民安全，實在是青年一代的榜樣，感謝我們的守護者。他們期盼新的一年在香港警隊的守護下，香港社會安寧，市民安居樂業，身體健康。」

出席包括：高Sir、石房有、曾榮輝、新潮民大眼、莎莎輝輝。

YT技術限流和自動退粉，離封台不遠，請幫忙高Sir正能量?訂閱?分享影片救亡:https://www.youtube.com/jackyko1109kosir?sub_confirmation=1

————————————————————

#現代版雷鋒
#小市民憑良心
#做實事講真相
#支持國安法
#男人幫大聯盟  
#KOL100
#青年快閃社區清潔大行動
#人間記者會
#青年護旗手

——————————————————
五星正能量?  真係爆哂燈?

高Sir疑遭技術限流，請大家幫幫手：

1. 訂閱「高松傑 - 高Sir正能量」youtube 頻道 (訂閱係免費架)  https://www.youtube.com/jackyko1109kosir?sub_confirmation=1 ；
2. 撳?搶先睇；
3. 贊好並留言支持；
4. 將影片分享開去；
5. 關注好高Sir微博/抖音: https://weibo.com/jackyko1109
https://v.douyin.com/Jgbqjor/

【歪理連篇】香港地位非老美恩賜制裁冇有怕?PK泛民為錢賤到嘔?影子.民調.公投大龍鳳盡出?I高Sir正能量20082020



YT技術限流和自動退粉，離封台不遠，請幫忙高Sir正能量?訂閱?分享影片救亡:https://www.youtube.com/jackyko1109kosir?sub_confirmation=1

————————————————————

1.錢錢錢錢、錢錢錢錢，對呢班政客來講，錢真係好重要。從「總辭」到「懸而未決」、再到「傾向留守」，真係失望，以為呢班人會有少少骨氣「總辭」添?PK泛民為錢賤到嘔?影子.民調.公投大龍鳳盡出?

2. 又勇敢，又祝福。究竟特朗普和黎智英兩個之間係咩關係？

3.商界領袖睇好香港, 今時地位非美恩賜, 優勢依然突出!老美制裁香港冇影響?

4. 天地有正氣！李柱銘等漢奸就警方搜查他們手機手令內容提司法覆核遭駁回?

5.教育工作者唔顧當下嘅教育問題，一味將所有嘢政治化，理應譴責！ 教育局怒斥

#小市民憑良心
#做實事講真相
#支持國安法
#男人幫大聯盟
#KOL100
#青年快閃社區清潔大行動
#人間記者會
#青年護旗手

——————————————————
五星正能量? 真係爆哂燈?

高Sir疑遭技術限流，請大家幫幫手：

1. 訂閱「高松傑 - 高Sir正能量」youtube 頻道 (訂閱係免費架) https://www.youtube.com/jackyko1109kosir?sub_confirmation=1 /高Sir第二頻道 https://www.youtube.com/channel/UC4bhcFYIoJl06PM1xzTg-QQ?sub_confirmation=1 ；
2. 撳?搶先睇；
3. 贊好並留言支持；
4. 將影片分享開去；
5. 贊好高Sir微博: https://weibo.com/jackyko1109。