[爆卦]皇宣緣打工是什麼?優點缺點精華區懶人包

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皇宣緣打工 在 南聲生生難 Instagram 的最佳解答

2021-08-18 15:41:51

《#藏書之家:我與我爸,有時還有我媽》|#黃震南|#前衛 在剛拿到這本《藏書之家》時,一看見「#活水來冊房」我是又驚又喜,尚未求證就曾在社群平台分享,誤把它當作活水來版主新書——實則不然,人家早於2018年就出版了。 論把藏書當作興趣,又能做出口碑的專業,「活水來」算是我第一個藉由發達網路時代,...

  • 皇宣緣打工 在 巴打台 Facebook 的最佳貼文

    2021-03-12 10:01:29
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    香港今日社論2021年03月12日(100蚊花旦頭)
    https://youtu.be/xW1u21J0xgo

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    ------------------------
    明報社評
    全國人大通過關於「完善香港特別行政區選舉制度」的決定(下稱《決定》),落實「愛國者治港」。香港回歸24年,人大《決定》是歷史分水嶺,香港選舉制度和政治生態迎來一次大重設(reset),整體修改方向,跟多年來港人所談的政改有很大差別,《決定》稱之為「發展適合香港實際情况的民主制度」,反對者則視之為「民主倒退」,然而不管認同與否,「大重設」就是眼前的政治現實,所有人都要面對和適應。歷史沒有如果,必須向前看,香港政治進入適應調整期,各方面都需要時間再磨合,在堅持「愛國者治港」這一前提下,若能有多些包容,除了可以保障社會多元,相信亦有助中央與港人加強互信,有利一國兩制行穩致遠。

    蘋果頭條
    馬化騰的最強軍師、騰訊(700)第二把交椅劉熾平,2019年年薪3.54億元人民幣,所持的騰訊股份市值逾3百億,早已擠開港人熟知的長和(001)董事總經理霍建寧,成為香港最強的打工皇帝。現年48歲的劉熾平從小在香港生活,曾就讀英皇書院,是1990年的9A狀元。如其他醒目「香港仔」他先投身投行,因緣際會負責騰訊上市,被馬化騰賞識跳槽騰訊。能長伴馬化騰身邊18年,除了有「最強大腦」,亦與其性格有關。

    東方正論
    官不殺伯仁,伯仁因官而死。疫苗接種計劃展開僅兩星期,已相繼爆出4宗死亡及多宗嚴重異常個案,令人膽戰心驚。一直死撐死亡與接種疫苗無關的港府終於知衰,消息指衞生署將於今日公布接種疫苗指引。遲來的補鑊是否意味當局漏招,死者是否死得冤枉,公道自在人心。據指,衞生署建議糖尿病控制得差、平均血糖值長期超過10、高血壓人士且上壓長期超過160、下壓超過100,以及持續有心口痛和氣促徵狀人士,應延遲至病情受控才接種新冠疫苗。

    星島社論
    十三屆全國人大四次會議昨天以二千八百九十五票贊成,沒有反對票,棄權一票的高票,通過完善香港選舉制度的決定草案,人大委員長栗戰書其後宣布通過草案,現場響起掌聲。決定規定,選委會人數增至一千五百人,新增選委主要由愛國愛港人士出任;立法會議席增至九十席;選委會職能除了選出特首外,亦會選出部分立法會議員及提名立法會議員候選人,以確保「愛國者治港」,栗戰書表示,全體代表高度贊同會議關於完善香港選舉制度的決定,表達包括香港同胞在內的全國各族人民,維護國家主權、安全、發展利益,維護香港憲制秩序的堅定決心。

    經濟社評
    面對社會及診所醫生圍繞疫苗不良反應的猶豫,衞生署最快今天將公布指引,清晰表列不適合打針的情況,終於看齊多國做法。長期病患及殘疾人士等在疫下入院及病殁的風險高於常人,當局須小心平衡斟酌染疫和潛在副作用的風險,惟求最終敲定的指引建議,可確保疫苗利大於弊,市民應打盡打。新冠疫苗臨床事件評估專家委員會共同召集人孔繁毅透露,衞生署正諮詢醫療團體,數天內會向私家醫生發指引,列明哪些人不宜施打疫苗,包括自知或懷疑患冠心病、長期吸煙,而血壓長期達160/100以上、糖尿病HbA1C數值長期達10等,至少須延遲接種。
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  • 皇宣緣打工 在 君子馬蘭頭 - Ivan Li 李聲揚 Facebook 的最佳解答

    2021-01-21 02:26:51
    有 136 人按讚

    [NetFlix 績後升15%創新高,但純利收入都低過預期,升乜?]

    拿,唔知我平時在Patreon寫乜文嘅,送篇免費嘅畀你(https://bityl.co/5HGG)。4000字講NetFlix業績。業績後升15%創新高,但純利收入都低過預期,升乜?

    完全免費(https://bityl.co/5HGG),所以我建議你去Patreon睇,一來可以用熟個app,二來嗰邊有埋圖。咁睇咗覺得好睇嘅,記得訂Patreon(https://bityl.co/4Y0h).係呀廣告,但至少我唔搞吊你癮,唔會除衫除到一半叫你畀錢。入去有晒成篇文睇,唔想嘅呢個Post都有晒啲字(但冇圖)

    ===========================
    告個急先:Ivan已被炒,3月開始失業。未訂嘅記得訂Patreon,積小成多呀。訂咗嘅可以考慮加碼(https://bityl.co/4Y0h)。一星期至少出返六篇文,今年我已經寫咗25篇,篇篇三千字,冇苦勞都有肺癆

    TLDR:純利收入都低過預期,升乜?冇錯訂戶數係超過預期,但帶唔到純利收入又有乜用?最令人驚喜嘅其實唔係呢啲,係公司卒之燒錢燒成正果,而家話唔使再燒,仲分分鐘有錢做回購。公司原本一路燒錢,但肺炎救佢一命,除咗多人訂,同搞到迪士尼好忙外,最重要係:低息!不過睇返,過去半年公司股價根本橫行,你miss一日就冇咗15%。將來會點?迪士尼定Netflix?Why not both?Amazon都冇殺死Walmart,但殺晒啲中小企。最後我仲會講下Netflix獨特嘅企業文化。

    Netflix純利收入都低過預期,升乜?
    過去半年Netflix股價只係橫行,搞乜?
    Netflix以燒錢出名,但肺炎救佢一命
    Netflix而家止血,唔使再舉債,仲話會回購。十年第一次
    迪士尼定Netflix做霸主?Why not both?
    而家你睇梗係爽,但之前Netflix一樣有無數低潮
    最後: Netflix獨特嘅企業文化

    Netflix純利收入都低過預期,升乜?

    1. Netflix出完第四季(亦即係全年)業績,升14%,股價創新高

    2. 但,升乜?你見純利,大幅低過預期。收入,亦都係低過分析員預期。「明明埃汾話業績冇好定壞,只有好過預期定低過預期」(呢啲咪你學藝不精咯,睇多啲文啦)

    3. 咁可能都有人留意到,訂戶數目幾好,遠超預期。第四季上咗850萬個新客,遠比市場預期嘅650萬為多。全年上咗3700萬新客,史上最多了。而家去到2.04億訂戶,唔好忘記仲要係入唔到14億人嘅大陸喎。(Facebook Youtube Whatsapp 微訊 instream 抖音嗰啲10億人用,但,免費嘢點同)

    4. 不過,如果只係訂戶數字勝預期,但純利同收入差,有乜用?唔足以令股價咁升吧?所以我相信,係因為其他原因。

    5. 咩原因?就係因為公司宣佈現金流轉正(講FCF,Free cash flow,唔知係乜有得佢,但呢個唔係純利),應該好多人都知Netflix以燒錢出名,似乎止血了。仲有,話唔使再借錢,唔使債冚債,之後到期嘅債,內部現金夠找。仲話有閒錢可以做share buyback,回購股票,嘩。十年未試過。

    過去半年Netflix股價只係橫行,搞乜?

    6. 回帶少少,發唔發現,呢半年冇乜聽Netflix呢隻股票嘅新聞?劇集電影就好多,但隻股票極靜。因為半年都係橫行,鳩做,連登仔又可以鬧升市冇自己份(見好多人鬧隻蘋果,但舊年升一個開,之前你又唔買?奉旨要等埋你上車?)

    7. 但,事實係嗰句,Success Is Like Being Pregnant Everyone Says Congratulations But Nobody Knows How Many Times You Were 忽ed. 雖然話疫情受惠股,但舊年下半年,股價真係橫行的。而家又梗係個個話成功啦,但之前半年呢?

    8. 特別係舊年第三季業績後,隊咗一轉。都幾合理,因為大家覺得,爆到遍地開花,要上台嘅都上晒了(呢個嚟緊都會係Netflix嘅死穴)。舊年第三季都未訂嘅人,應該成世都唔會訂—Turns out 唔係,咪話第四季都仲上咗650萬人—其中一個就係我!

    9. 我在台灣隔離十四日,結果join咗兩樣以前唔用嘅嘢:Netflix,同埋外賣平台。外賣平台用咗好多。Netflix?我差不多冇睇過咁滯,但月費照交。幾咁好嘅business model,況且佢marginal cost極低

    Netflix以燒錢出名,但肺炎救佢一命

    10. 再回帶遠少少,當局者迷。你而家睇返,根本覺得買Netflix係撈兵拿,正如當年買Facebook 買Starbucks一樣,見到呢啲公司點冒起,同埋點趕絶傳統公司。大把時間畀你買。但中間你總會質疑好多嘢,人之常情。Netflix就係畀人質疑得最多嘅(包括我),亦所以升得最勁!

    11. 道理好簡單,Starbucks大家都知幾毫子咖啡豆賣你幾十蚊杯賺到笑,頂多畀高少少人工搵幾件四正啲嘅少男少女叫下你個名。貴租?人地交得起。有人租咪合理。但,正係太簡單啦,早早都知道。

    12. Netflix Tesla唔同,呢啲公司一來太劃時代,二來太出位,三來太進取,一路有人質疑。創辦人都話你知公司一度生死邊緣(Starbucks應該冇試過)。但正係因為咁,先升到你笑。

    13. 講返,即使我唔上Netflix,都知道你地上,人人都見到。但啲人質疑乜?就係公司一直不停燒錢,燒得好勁。搶market share,買內容,整內容,搶人(Netflix出撚名人工高,但,請你先算啦,我夠知美斯C朗人工高)。一直唔少人質疑,玩呢個燒錢遊戲玩到幾耐?公司嘅護城河亦好似唔夠高,傳統公司(主要係迪士尼)大把錢燒,你點夠佢嚟?

    Netflix而家止血,唔使再舉債,仲話會回購。十年第一次

    14. 但,好大程度上,Netflix先係最大嘅肺炎受惠股。冇工返冇學返留在屋企睇Netflix就好明顯,但仲有三個層面:第一,迪士尼火燒後欄(戲院收皮,樂園唔開,ESPN冇波播),唔得閒應付你住。第二,戲院唔開,直頭加速晒啲人睇戲睇電視嘅習慣改變,我估第時同啲新一代講阿叔以前去戲院拍拖,等於我老豆同我講佢當年去涼茶舖聽歌睇電視咁。

    15. 但重要嘅係,第三:低息,買債,印銀紙。如果而家5厘息甚至10厘息,Netflix嘅情況可能都幾唔同。低息,當然係有利啲借大錢搏老命嘅公司,例如Netflix同Tesla,or to a certain extent恒大之類嘅內房,同時懲罰債主同埋儲錢嘅人(睇咗咁多年仲未睇穿?)。

    16. 好啦,結果Netflix搏一搏單車變摩托,突襲荷里活同迪士尼成功,燒錢有回報,再嚟一場肺炎真係天助我也,利率低令利息開支冇乜壓力,要發債融資亦大把人願意。結果公司而家話正現金流(Free Cash flow,唔同純利),唔使再燒錢

    17. 再講白啲,公司話明嚟緊幾個月到期嘅5億債,唔使re finance (即係新債冚舊債),直頭內部現金夠找,仲話唔使再倚賴外部融資。仲痴線到話可以有能力回購股票!十年冇試過

    18. 回購嘛,當然係好東西。唔好執著於啲乜鬼「回購只係財技」嘅廢話。咁派息係咪財技?你又鬧公司唔派息?美國公司好多都只回購,唔派息,原因之一係有股息稅。回購是甚麼?你咪當係印公仔紙集資嘅反向過程,公司用入面嘅錢(留意!唔同大股東增持!),買返街度嘅股票。並唔止係「托價」(反正完全合法),而係我公司如果有錢冇地方洗,與其派息畀股東股東仲要畀人扣稅,與其管理層做埋啲白痴收購,不如就買返自己股票。買完公司冇錢會少咗錢—但總股數都少咗,咪拉高個每股盈利(Earnings per share)。你睇蘋果每股盈利嘅升幅,係明顯高過佢純利升幅,因為不停回購。

    19. 如果玩得再盡啲?我以前都寫過,啲公司借錢然後拎啲錢做回購都仲得!啲巨型科企發債咁平,根本有數計。借平錢不停買自己啲股票,幾咁簡單。

    20. 所以你而家明點解低息環境有助股市啦!亦明白點解美國啲左翼(包括好多民主黨嘅後生)鬧聯儲局劫貧濟富。你睇到個騙局未?長期低息,有事就救企業,印錢。作為散仔,不投資,你係肯定向下流的。

    21. 我唯一有少少懷疑係,Netflix真係有必要回購股票?股價都在高位,亦都要大量投資,係咪批新股會著數啲?

    迪士尼定Netflix做霸主?Why not both?

    22. 將來會點?上個月舊文(到底我一個月寫幾多文?)有寫過迪士尼 vs Netflix(但主要由迪士尼角度出發)(https://bityl.co/5HDV)。你可以當Netflix偷襲成功,巨人迪士尼未識反應,加埋一場肺炎幫到Netflix,一度Netflix市值大過迪士尼,十分有意義嘅一刻。但講咗,舊年下半年Netflix原地踏步,迪士尼就越升越有,因為企穩陣腳,你識串流我唔識?迪士尼始終有品牌有內容同有錢,點會坐以待斃?

    23. 誰死誰負?我估係大家都贏,super!講真的,你見Amazon都冇打死Walmart,人地啲CEO拎咁高人工唔係流的,唔係坐定定講句「網購大勢所趨冇得搞」就得,否則請你返嚟把托?

    24. 睇嘢唔好咁表面,冇話唔係你死就我亡,亦唔只係咩新一代挑戰廢老。出嚟行求財唔係求氣嘛。有話根本Netflix根本冇改變荷里活,係荷里活改變Netflix(https://bityl.co/5HDn),Netflix都要跟荷里活玩拍戲拎奧斯卡嘅遊戲(我諗起話滿人蒙古人被漢化咁)。甚至有人話,而家迪士尼先係挑戰者,Netflix係Incumbent 舊勢力(即係,「建制」)(https://bityl.co/5HDr)。也不無道理,反正兩間公司咁高咁大,市值差不多,叮噹馬頭,大衞已經變到哥利亞咁大

    25. 咁咩公司死?咪就係其他小型公司。Go Bear舊文都有講(https://bityl.co/5HDf),啲咩二三線媒體公司,特別係只做內容冇平台嘅,應該好快死得。呢,話口未完美高梅(MGM)就似乎要賣,得啲占士邦片咋,冇戲院你點算(https://bityl.co/5HDo)。

    26. 你估真係Content is King?時代唔同啦,Facebook 啲content 差不多全部唔係自己,亦都一個仙都畀你,但你自動免費幫佢做content.係咪令你諗到啲乜?

    而家你睇梗係爽,但之前Netflix一樣有無數低潮

    27. 最後補多幾樣。首先再係講,Stay invested.今時今日嘅Netflix,都話市值同迪士尼咁大,已經係幾成熟嘅公司。可能升多幾倍,但照計唔會升十倍。甚至話,你當佢一年升15%,已經交到貨,美股一路以嚟長期回報都係咁上下。咁你見,15%,往往就係一晚之間升晒!之前半年橫行。你走漏一日,就冇。

    28. 哦,你話咁好易,我出業績前買,出完就沽咗佢。但,如果差過預期咁點?你而家睇返係簡單,Netflix連續31季收入增長超過20%。但你見2012年尾時,增長一樣由50%跌到單位數,當時啲股價一樣坐過山車,十個有九個都震走啦,「止蝕」嘛

    29. 事實你見到,雖然連續31季收入增長超過20%,但最新增長係2013年中以嚟最慢。亦所以話間公司已經開始成熟。早前講過,「而家去到2.04億訂戶,唔好忘記仲要係入唔到14億人嘅大陸喎。(Facebook Youtube Whatsapp 微訊 instream 抖音嗰啲10億人用,但,免費嘢點同)」

    30. 但另一角度睇,仲有幾多空間?不過管理層當然一早知你會問(知道出面擔心乜嘢,呢啲真係基本功),就答你,Netflix暫時只係佔美國人睇電視時間嘅10%,仲有空間上。又當然,公司應該係有啲加價空間的,我唔覺得加10%會有超過5%嘅人走佬,個total income應該仲大。最後,會唔會做收購?

    最後: Netflix獨特嘅企業文化

    31. 真係最後,我睇到一半,但推介大家睇No Rules Rules呢本書。唔好只係用用家嘅角度去睇間公司,Netflix在商界,最出面係獨特嘅「企業文化」—好多公司(特別係香港公司)都濫用呢個字,根本就冇文化。

    32. Netflix嘅文化就出晒名,精英主義,自由,好Q高人工(人地工程師一年出幾十萬花紅,美金啦梗係),但極之高壓,炒人全不手軟,先唔會理你啲KOL講咩影響士氣(個個生意都未做過去教人地美國巨企管人,好好笑)。天才嘅天堂,平庸者嘅地獄。

    33. 想快睇嘅,可以睇呢篇文,中文嘢,易入口(https://bityl.co/5HEU)。但簡單嚟講,精英文化,好似歐洲頂級球會或者NBA咁,唔使講人情,我地唔係一家人,你掂嘅你上,唔掂嘅即時收工。你放工做乜我唔理你,上到場冇貨交嘅即死,唔使講咩「我為公司打咁多年江山」。阿丕嫂就係批鬥大會,聞說好似人工都完全公開。

    34. 你稍為有啲自己之明嘅,就知道呢啲公司唔係正常人可以入到,正如你都唔會去皇馬巴塞踢正選。亦所以你啲濕鳩公司唔好諗住學人地。打工更加唔好怨咩「才華同收入唔成正比」,有冇諗過如果真係成正比,你可能仲低人工?

    35. 幸好,你冇料在Netflix做都好,你都可以買佢嘅股票!分享人地嘅成果。係咪好偉大?

    36. 仲有,唔好以為搞間公司只係識拍戲 識搞算法就得。踢波都仲只係場上嗰十幾個人,Netflix咁大,唔通創辦人自己去拍戲?去睇韓劇?一定係靠其他人。佢點請到好嘅人?就係靠以上講嘅嘢,而唔係講埋啲乜撚work life balance(但唔畀錢),”we offer competitive salary and benefits”。Netflix最叻,可能係管人。人地offer NON - competitive salary and benefits—高到你根本match唔到。

    37. 仲有,財務呢?你可以話佢大膽,但咁大間公司點都係calculated risk,夠膽咁樣燒錢去搶份額,而唔係坐定定講「巨企霸權打壓我呀」。而家梗係個個都識講燒錢搶市場,但人地幾多年前做?

    ==============
    你嘅2020年點?我嘅2020年就幾好。Ivan Patreon,港美市場評點,專題號外,每日一圖,好文推介。每星期6篇,月費100唔使,5個月已1200人訂!(https://bityl.co/4Y0h)。年費仲有85折,仲係睇13個月添。

  • 皇宣緣打工 在 李根興創業之友 Edwin's Entrepreneur-Friends Facebook 的最佳貼文

    2020-08-17 22:59:27
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    《蘋果日報》【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

    香港寸金尺土,普通打工仔窮一生薪水,才能買到一個劏房型單位,黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲,但細心留意會發現,總有一個死場(死寂商場)在附近,明明位處市中心交通方便,但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興(Edwin),和我們來一轉經典死場遊。

    壽終正寢:佐敦廣場

    「有些死場是瀕臨死亡邊緣,而這個(佐敦廣場)是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場,商場名字仍於大廈外清晰可見,但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」,卻查不到正確位置。

    座落在人來人往的佐敦道,很難想像這樓高四層的商場,已烏燈黑火二十多年,是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道,街上人流很多,很旺場,但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價,最便宜的便是這座佐敦廣場。」

    土地註冊處資料顯示,三樓九號舖位建築面積約70平方呎,原業主1993年以$69.7萬購入,持貨23年,2016年僅以$10萬易手,呎價僅$1,429,賬面勁蝕86%、約$60萬,堪稱全港最平的舖位。Edwin表示,香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售,然後不宣傳、不用任何方法吸引人流,夾硬做死一個場,令舖位貶值,然後再安排相關人士以低價收回舖位,「做這些事很沒道德,可說是乞兒兜裏拿飯吃,所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我,希望我可以把商場活化,我也會說我不要。」

    佐敦廣場前身為伯爵酒樓,實用面積共約一萬平方呎。1992年,分拆成超過160個舖位出售,當年呎價逾萬,但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後,發現舖位皆為「縮水舖」,實用率只得三至五成,生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢,聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入,其他樓層已經被封閉。

    「你簡直是商舖華佗!」當記者和Edwin在商場門外傾談之際,一把聲音突然從我們身旁傳過來,原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主,由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說:「開業的時候很多人入伙,但空置了這麼多年,聽說你令很多倒楣的商舖起死回生,我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙,我們就趁這個難得的機會,入去探秘。

    2010年,有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓,就曾在2012至13年,短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館,2016年在一樓開了雀會,二樓開了私房菜,但全都在很短的時間內結束營業。

    鄰近高鐵 於事無補
    一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢,還有餐具調味料,統統都沒有清走。Edwin說:「真的不知道發生甚麼事,該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵,佐敦道地舖價值以億元計算,這裏卻變成了一個廢墟。」

    再上三樓,大窗戶透入自然光,雜物清空了,感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了,但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎,以這裏的黃金地段來計,一定能夠租出去,每一層我估計能以$15萬放租。」

    但上到四樓,又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等,幸好是白天進來,入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區,人流地理位置俱佳,很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西,「甚麼靈異也好,樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧!加上買賣商舖與住屋不同,開舖頭做生意不需要過夜,所以就算是餐廳酒樓也好,就算有人死了也不會變成凶舖,凶宅很多,但沒有凶舖。」

    由門口的告示板到散滿一地的文件,相信背後可能有很多訴訟問題業權問題,Edwin說:「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單,想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的,你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

    氣若游絲:先達廣場

    「死場分幾種,其中一種是死亡中,好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎?看租值升跌便知一二。Edwin說:「上帝要你滅亡,必先令你瘋狂!租值有最高峯的時候,地下一間舖出租$5萬至$10萬,跌到現在的$1萬至$2萬,跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害,但最近急速下跌,最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問,職員都說最近有很多蝕讓,租務部職員說:「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

    吉舖處處 舖位變貨倉

    先達廣場位於旺角亞皆老街83號,一共三層約3.9萬平方呎,前身是先施百貨,在1995年劏成350個舖位出售,面積由72至488平方呎,堪稱本港第一代經典劏場。職員說:「業主都很資深,沒有按揭、沒有壓力,在這個艱難時刻,就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出,租金只是3,000元,已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空,能夠渡過這個艱難的時期,現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金,甚至有人租來當貨倉。

    商場內外吉舖處處,目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓,吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓,人流更為稀少,約半數店舖沒有開門。Edwin說:「越做越靜的情況下,就會出現三個情況:一,租來當貨倉;二,開成人用品店,成人用品店當然是開在較靜的地方。三,不需要太多人流的服務行業,例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水,所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖,都不能經營。Edwin補充:「沒有食肆、小食店,不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄,只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

    經營靠好業主 等炒風救場

    我們來到維修電話老師傅黃維邦(Wilson)的店,他的店已屹立先達20多年,可說是見證着先達的興衰。Wilson說:「現在絕對是低潮,沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了,人們不像以往一有新型號手機便換機,「我有另一間舖回收二手機,我們收到的手機都是壞的,現在的手機不是壞了也不會放售。」

    他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主,「當時樓下的店舖租金加幅一倍,甚至一倍半,但我這個業主都只是加了我一成租金,現在逆境下業主都願意減租,有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖,看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下,Wilson也沒有考慮要換舖慳租金,「沒有想過呢,平租的通常在角落的位置,沒有這個位置好。加上業主對我這樣好,做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少,對手機維修不算很大影響,「手機壞了一定會過來維修,人流多有時只是逛逛,不一定會買東西,手機維修穩穩定定,發達一定冇我份,夠交租餬口便沒有問題。」

    Edwin認為,救活先達廣場的方法,只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身,互聯網格價太容易,引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子,有一些突破性的產品出現,整個炒風來臨,炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

    死過翻生:地皇廣場

    位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場,是死場中的經典,其中二樓238號舖位,2012年底以約$400萬買入,2017年以$30萬轉售,勁蝕$370萬。Edwin說:「所有商舖來說,最蝕入肉的可說是這個,簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%,眼光要很『準』,因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

    2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場,2013年拆成200多個舖位出售,舖位面積由50至174平方呎,套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦,發現商場設計與售樓書不同,實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱,將會有行人天橋接駁至地皇廣場,但不單止沒有天橋,商場電梯更經常因故障停用。

    Edwin說:「死場的特性是,易入難出,有一些是自動電梯進入商場,但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場,便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達,人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性,進出不便和業權分散。

    聯合業主翻身 出租率達100%

    業主之一的王榮梅(Olive)當年以$400萬買入了一劏舖,「收舖時,簡直是晴天霹靂!當時是買樓花沒有實物可看,實物與我們想像中有很大出入。面積很小,還是天價,一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

    她曾嘗試放售或出租,都不能得到好價錢,更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商,在2016年成立地皇之光管理有限公司,團結場內近百名業主聯合招租。她說:「回想起也覺得淒涼,曾經試過有一位業主,說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間,於是我便在地鐵車廂內走來走去,進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作,「講難聽一點,衰到不能再衰了,不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司,但店主進駐後幾個月便退租。她說:「零售根本冇得做,因為趨向網購,我們就想不如做不能網購的飲食,於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃,更幫手大力宣傳,成功把當時的出租率推上到100%。

    雖然走入地皇商場,仍不能以人流旺盛去形容,但不見有貨倉舖和空置舖,Edwin說:「這裏不算死,縱使有舖拉了閘,但是都有租客的。」美食廣場已因完約在2月結業,要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租,現在一樓已成了夾公仔機舖,雖然疫情下不能正常營業,但總算是正確方向。Edwin說:「一個好的商場,最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場,人們很自然便會在上二樓三樓逛街,商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯,能吸引外來人。租金很便宜,2,000到3,000元已包冷氣費管理費等,租來創業其實都不錯。」

    記者:鄭汝翹
    攝影:張志孟、許先煜

    https://youtu.be/_wNBX0C6-Zc

  • 皇宣緣打工 在 巴打台 Youtube 的精選貼文

    2021-03-12 10:00:15

    香港今日社論2021年03月12日(100蚊花旦頭)
    https://youtu.be/xW1u21J0xgo

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    明報社評
    全國人大通過關於「完善香港特別行政區選舉制度」的決定(下稱《決定》),落實「愛國者治港」。香港回歸24年,人大《決定》是歷史分水嶺,香港選舉制度和政治生態迎來一次大重設(reset),整體修改方向,跟多年來港人所談的政改有很大差別,《決定》稱之為「發展適合香港實際情况的民主制度」,反對者則視之為「民主倒退」,然而不管認同與否,「大重設」就是眼前的政治現實,所有人都要面對和適應。歷史沒有如果,必須向前看,香港政治進入適應調整期,各方面都需要時間再磨合,在堅持「愛國者治港」這一前提下,若能有多些包容,除了可以保障社會多元,相信亦有助中央與港人加強互信,有利一國兩制行穩致遠。

    蘋果頭條
    馬化騰的最強軍師、騰訊(700)第二把交椅劉熾平,2019年年薪3.54億元人民幣,所持的騰訊股份市值逾3百億,早已擠開港人熟知的長和(001)董事總經理霍建寧,成為香港最強的打工皇帝。現年48歲的劉熾平從小在香港生活,曾就讀英皇書院,是1990年的9A狀元。如其他醒目「香港仔」他先投身投行,因緣際會負責騰訊上市,被馬化騰賞識跳槽騰訊。能長伴馬化騰身邊18年,除了有「最強大腦」,亦與其性格有關。

    東方正論
    官不殺伯仁,伯仁因官而死。疫苗接種計劃展開僅兩星期,已相繼爆出4宗死亡及多宗嚴重異常個案,令人膽戰心驚。一直死撐死亡與接種疫苗無關的港府終於知衰,消息指衞生署將於今日公布接種疫苗指引。遲來的補鑊是否意味當局漏招,死者是否死得冤枉,公道自在人心。據指,衞生署建議糖尿病控制得差、平均血糖值長期超過10、高血壓人士且上壓長期超過160、下壓超過100,以及持續有心口痛和氣促徵狀人士,應延遲至病情受控才接種新冠疫苗。

    星島社論
    十三屆全國人大四次會議昨天以二千八百九十五票贊成,沒有反對票,棄權一票的高票,通過完善香港選舉制度的決定草案,人大委員長栗戰書其後宣布通過草案,現場響起掌聲。決定規定,選委會人數增至一千五百人,新增選委主要由愛國愛港人士出任;立法會議席增至九十席;選委會職能除了選出特首外,亦會選出部分立法會議員及提名立法會議員候選人,以確保「愛國者治港」,栗戰書表示,全體代表高度贊同會議關於完善香港選舉制度的決定,表達包括香港同胞在內的全國各族人民,維護國家主權、安全、發展利益,維護香港憲制秩序的堅定決心。

    經濟社評
    面對社會及診所醫生圍繞疫苗不良反應的猶豫,衞生署最快今天將公布指引,清晰表列不適合打針的情況,終於看齊多國做法。長期病患及殘疾人士等在疫下入院及病殁的風險高於常人,當局須小心平衡斟酌染疫和潛在副作用的風險,惟求最終敲定的指引建議,可確保疫苗利大於弊,市民應打盡打。新冠疫苗臨床事件評估專家委員會共同召集人孔繁毅透露,衞生署正諮詢醫療團體,數天內會向私家醫生發指引,列明哪些人不宜施打疫苗,包括自知或懷疑患冠心病、長期吸煙,而血壓長期達160/100以上、糖尿病HbA1C數值長期達10等,至少須延遲接種。

  • 皇宣緣打工 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文

    2020-08-17 22:56:15

    【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

    香港寸金尺土,普通打工仔窮一生薪水,才能買到一個劏房型單位,黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲,但細心留意會發現,總有一個死場(死寂商場)在附近,明明位處市中心交通方便,但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興(Edwin),和我們來一轉經典死場遊。

    壽終正寢:佐敦廣場

    「有些死場是瀕臨死亡邊緣,而這個(佐敦廣場)是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場,商場名字仍於大廈外清晰可見,但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」,卻查不到正確位置。

    座落在人來人往的佐敦道,很難想像這樓高四層的商場,已烏燈黑火二十多年,是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道,街上人流很多,很旺場,但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價,最便宜的便是這座佐敦廣場。」

    土地註冊處資料顯示,三樓九號舖位建築面積約70平方呎,原業主1993年以$69.7萬購入,持貨23年,2016年僅以$10萬易手,呎價僅$1,429,賬面勁蝕86%、約$60萬,堪稱全港最平的舖位。Edwin表示,香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售,然後不宣傳、不用任何方法吸引人流,夾硬做死一個場,令舖位貶值,然後再安排相關人士以低價收回舖位,「做這些事很沒道德,可說是乞兒兜裏拿飯吃,所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我,希望我可以把商場活化,我也會說我不要。」

    佐敦廣場前身為伯爵酒樓,實用面積共約一萬平方呎。1992年,分拆成超過160個舖位出售,當年呎價逾萬,但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後,發現舖位皆為「縮水舖」,實用率只得三至五成,生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢,聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入,其他樓層已經被封閉。

    「你簡直是商舖華佗!」當記者和Edwin在商場門外傾談之際,一把聲音突然從我們身旁傳過來,原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主,由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說:「開業的時候很多人入伙,但空置了這麼多年,聽說你令很多倒楣的商舖起死回生,我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙,我們就趁這個難得的機會,入去探秘。

    2010年,有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓,就曾在2012至13年,短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館,2016年在一樓開了雀會,二樓開了私房菜,但全都在很短的時間內結束營業。

    鄰近高鐵 於事無補
    一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢,還有餐具調味料,統統都沒有清走。Edwin說:「真的不知道發生甚麼事,該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵,佐敦道地舖價值以億元計算,這裏卻變成了一個廢墟。」

    再上三樓,大窗戶透入自然光,雜物清空了,感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了,但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎,以這裏的黃金地段來計,一定能夠租出去,每一層我估計能以$15萬放租。」

    但上到四樓,又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等,幸好是白天進來,入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區,人流地理位置俱佳,很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西,「甚麼靈異也好,樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧!加上買賣商舖與住屋不同,開舖頭做生意不需要過夜,所以就算是餐廳酒樓也好,就算有人死了也不會變成凶舖,凶宅很多,但沒有凶舖。」

    由門口的告示板到散滿一地的文件,相信背後可能有很多訴訟問題業權問題,Edwin說:「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單,想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的,你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

    氣若游絲:先達廣場

    「死場分幾種,其中一種是死亡中,好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎?看租值升跌便知一二。Edwin說:「上帝要你滅亡,必先令你瘋狂!租值有最高峯的時候,地下一間舖出租$5萬至$10萬,跌到現在的$1萬至$2萬,跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害,但最近急速下跌,最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問,職員都說最近有很多蝕讓,租務部職員說:「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

    吉舖處處 舖位變貨倉

    先達廣場位於旺角亞皆老街83號,一共三層約3.9萬平方呎,前身是先施百貨,在1995年劏成350個舖位出售,面積由72至488平方呎,堪稱本港第一代經典劏場。職員說:「業主都很資深,沒有按揭、沒有壓力,在這個艱難時刻,就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出,租金只是3,000元,已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空,能夠渡過這個艱難的時期,現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金,甚至有人租來當貨倉。

    商場內外吉舖處處,目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓,吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓,人流更為稀少,約半數店舖沒有開門。Edwin說:「越做越靜的情況下,就會出現三個情況:一,租來當貨倉;二,開成人用品店,成人用品店當然是開在較靜的地方。三,不需要太多人流的服務行業,例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水,所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖,都不能經營。Edwin補充:「沒有食肆、小食店,不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄,只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

    經營靠好業主 等炒風救場

    我們來到維修電話老師傅黃維邦(Wilson)的店,他的店已屹立先達20多年,可說是見證着先達的興衰。Wilson說:「現在絕對是低潮,沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了,人們不像以往一有新型號手機便換機,「我有另一間舖回收二手機,我們收到的手機都是壞的,現在的手機不是壞了也不會放售。」

    他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主,「當時樓下的店舖租金加幅一倍,甚至一倍半,但我這個業主都只是加了我一成租金,現在逆境下業主都願意減租,有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖,看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下,Wilson也沒有考慮要換舖慳租金,「沒有想過呢,平租的通常在角落的位置,沒有這個位置好。加上業主對我這樣好,做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少,對手機維修不算很大影響,「手機壞了一定會過來維修,人流多有時只是逛逛,不一定會買東西,手機維修穩穩定定,發達一定冇我份,夠交租餬口便沒有問題。」

    Edwin認為,救活先達廣場的方法,只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身,互聯網格價太容易,引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子,有一些突破性的產品出現,整個炒風來臨,炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

    死過翻生:地皇廣場

    位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場,是死場中的經典,其中二樓238號舖位,2012年底以約$400萬買入,2017年以$30萬轉售,勁蝕$370萬。Edwin說:「所有商舖來說,最蝕入肉的可說是這個,簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%,眼光要很『準』,因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

    2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場,2013年拆成200多個舖位出售,舖位面積由50至174平方呎,套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦,發現商場設計與售樓書不同,實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱,將會有行人天橋接駁至地皇廣場,但不單止沒有天橋,商場電梯更經常因故障停用。

    Edwin說:「死場的特性是,易入難出,有一些是自動電梯進入商場,但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場,便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達,人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性,進出不便和業權分散。

    聯合業主翻身 出租率達100%

    業主之一的王榮梅(Olive)當年以$400萬買入了一劏舖,「收舖時,簡直是晴天霹靂!當時是買樓花沒有實物可看,實物與我們想像中有很大出入。面積很小,還是天價,一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

    她曾嘗試放售或出租,都不能得到好價錢,更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商,在2016年成立地皇之光管理有限公司,團結場內近百名業主聯合招租。她說:「回想起也覺得淒涼,曾經試過有一位業主,說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間,於是我便在地鐵車廂內走來走去,進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作,「講難聽一點,衰到不能再衰了,不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司,但店主進駐後幾個月便退租。她說:「零售根本冇得做,因為趨向網購,我們就想不如做不能網購的飲食,於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃,更幫手大力宣傳,成功把當時的出租率推上到100%。

    雖然走入地皇商場,仍不能以人流旺盛去形容,但不見有貨倉舖和空置舖,Edwin說:「這裏不算死,縱使有舖拉了閘,但是都有租客的。」美食廣場已因完約在2月結業,要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租,現在一樓已成了夾公仔機舖,雖然疫情下不能正常營業,但總算是正確方向。Edwin說:「一個好的商場,最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場,人們很自然便會在上二樓三樓逛街,商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯,能吸引外來人。租金很便宜,2,000到3,000元已包冷氣費管理費等,租來創業其實都不錯。」

    記者:鄭汝翹
    攝影:張志孟、許先煜

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