【感恩力山集團每年捐贈6萬給百姓公廟(一次付2年共12萬)】
因碧秀爭取(屯區機車考照)及(仁化籃球場)，在仁化百姓公廟前及仁化公園，必須用到百姓公廟的水、電及廁所，讓大家方便，已經5年囉~~~~考過的鄉親(約5000名)，因碧秀服務的配合，成果非常好，平常方便大家練習，日夜燈光通明，24小時都可以在這邊練習，讓屯區的鄉親不用舟車勞頓、路程遙遠、不安全(沒駕照騎去考駕照)，到北屯或者大肚山監理站，因而碧秀用心溝通協調、過程中困難重重，關關難過關關過，讓監理站能下鄉服務，無論您(住在哪個縣市)甚至(外籍配偶)也都可以在這邊考照，碧秀一心一意讓(年輕人有駕照，人人有駕照)，(75歲年長者在地方便換照)，有駕照父母親都放心，大家能平平安安騎機車上路，碧秀感恩(力山集團總裁夫人-陳麗美)，捨不得碧秀出錢又出力，所以跟碧秀共同分擔(場地維護管理費用)，希望各方人士都能共同促成，為鄉親民眾方便考駕照，不要再有困擾，能順順利利的辦下去~~~~~~~~
《附上從105年7月22日開幕至今的活動照片》
❤️碧秀粉絲團
https://www.facebook.com/linpihsiu
❤️碧秀LINE@服務平台
https://lin.ee/ylaFxr4

是回春藥，我加了回春藥！（誤）
　
#AZ #性慾

田中鎮三民里［家園被封、回家路難行」！
違法封住他人合法房屋的出入口，讓世居一輩子的老人家欲哭無淚心在淌血….
法院尚在訴訟程序，建商沒有申請建築執照直接封住他人合法房屋出入口，老人家..又能怎麼辦，不就心在淌血。
地方行政機關應制止卻眼睜睜看著違法行為在當下進行，民眾如何看待政府公權力⋯⋯。
很奇怪的是、建商為何不等法院判決或雙方協商後再施工、怎可封住百姓住家出入口！

公众号：壮的响亮
淘宝店：壮的响亮
新浪微博：王壮撞壮壮

关于濒死体验这个话题我们之前也讲过很多，它一直以来都存在着两种理念上的争议,其核心就是人在死亡之后意识会不会在脱离肉身的情况独立存在。其实你仔细一想啊，这不就是千百年来民间百姓所论的，这世上有没有小飘飘的问题。两派都很顽固，谁都无法说服对方。因为即使是那些经历过濒死又再复活的人亲自站出来描述所经历的一切景象，依然可以被解释成人体的一种机能。就是我们拥有一个非常聪明的身体，当它感受到死亡临近时，为了减轻大脑的痛苦会非常大量的分泌出某种化学物质，在这种物质的安抚下才有了那些意识脱离身体、看到奇幻景象、没有病痛折磨、感受平静安详的“幻觉”。我们可能会没完没了的争论下去，因为真正的谜底永远是自己到了那一天才会揭晓答案。但是知道答案之后又没法回来告诉我们真相，如果他真的奇迹般的回来告诉我们，那又变成濒死体验而不是真正的死亡，他依然有可能被解释成“幻觉”，所以这个争论就永远在这个圈圈的循环里绕来绕去。我个人当然是属于相信的那一派，诶！不然多没劲啊…人死如灯灭，一切都关闭结束，这个世界就不好玩了！

所以在这个主题中，影响我最大的两个人。第一位就是雷蒙德穆迪，也被称为濒死体验之父。其他的细节不说，他最令我信服的是他做的实验。因为他是个医生嘛，所以经常有抢救垂危病人的经历。这些病人被抢救回来之后很多都跟他描述，自己有意识脱离身体逐渐升空的感觉，而且可以俯视抢救自己的全程全景，雷蒙德穆迪就暗中在手术的大灯上摆放了一些棋子、火柴盒、记事本等等物件，随后就开始有一部分抢救生还的患者描述说：诶！升空之后看到了这些奇怪的东西。我觉得这个实验非常说明问题，而且实验的方法也很聪明很科学。另一位就是我们今天要重点讲的主题人物“木内鹤彦”，名字一听就是“寿司国”人！首先它是一个有过不止一次濒死体验经历的人，然后在2014年把自己的经历与感悟写成了这本书叫做“濒死经验的启示”！为什么这么多有过濒死体验的人，木内鹤彦是其中的最重要的一位呢？因为他本身的职业与他濒死体验中的所见有着非常微妙的联系，很早就入职加入了“日本航空自卫队”，从事航空航天的相关工作，中年以后兼职做“彗星猎手”，就是观测寻找那些人类尚未发现的彗星。这个职业最大的回报就是，世界上多了一颗以你名字命名的彗星仅此而已！所以我们翻开人类已知的彗星列表，其中就有两颗分别叫做“木内中村彗星”和“土屋木内彗星”。稍微联想一下也是很有意思的场景，为什么叫做木内中村呢？一看就是俩人，木内和中村！他一定是木内发现了之后，哎…赶紧叫中村过来确认！说你看这个是不是？中村过来一看“我靠，真是”！俩人几乎同时发现！后来一颗为什么叫做土屋木内呢？就是这个剧情正好反过来重演一遍。再有就是他还重新找到一颗常年行踪成迷的斯威夫特塔特尔彗星，所以这颗彗星又被重新命名为“斯威夫特塔特尔q7（木内）彗星”。也是因为这三次发现，使得木内鹤彦在天文观测届小有名气。所以前面所说的经历与职业之间的微妙联系，并不是说他在业内的地位有多重高。而是他在经历濒死体验的当时和之后，可以用相对专业、相对科学的角度去思考宇宙、空间、时间、纬度、因果等等事物之间的关系。

那么接下来就是鹤彦22岁的第一次死亡，一种非常罕见的疾病：十二指肠受到脊椎与动脉压迫引发的 “重症肠阻塞”此前全世界仅有120个案例且无人生还！刚刚开始上班，还是意气风发的阶段。在茨城县百里航空基地负责塔台调度，这一天呢正好夜班。在即将下班旭日东升之际起身凝望彩色的朝霞…哇，突然一阵剧烈的疼痛让他瞬间昏迷。周围的同事就立即呼叫救护车，把他送到邻近的医院。在整个过程中他的腹部就在不断的膨胀，又因为医疗条件的限制还得转院。他就这么一路苏醒、疼痛、昏厥再苏醒、再疼痛、再昏厥反反复复，终于被安顿在土浦市东京医科大学医院。医生就开始给他紧急抢救，插管导出肠胃中聚积的各种血液、胃液、胆汁、胃内容物，接下来面临的就是身体极速大量的脱水，刚刚送到医院的时候还是72公斤，第二天体重就下降到42公斤,心肝脾肺肾脏也开始急速衰竭，通知父母来到医院看到这种情况就彻底崩溃了…医生也是束手无策，跟父母说最多还有一个星期的时间吧。父母就痛哭哀求说请无论如何都要再帮他想想办法，就在这样的混乱之中鹤彦开始逐渐失去意识，就像一切都关闭了一样。

也不知道过了多久，当他开始逐渐苏醒的时候发现自己趴在一个非常陌生泥泞的环境！四周一片黑暗，只是远远的地方有那么一束微弱的光亮，是不是很熟？跟潘博文的事件好像，所以当人处在黑暗的时候，就是会很自然的被光亮吸引。他就开始匍匐着向光的方向爬行，在这个过程中还很好奇的的抓起一把泥浆，想感觉一下这是什么东西，然后也有非常明确从指缝滑落的感觉。只是此刻对他而言最重要的还是前方那一抹光亮，继续向前爬行所处的空间就开始逐渐放大，能让他站起来行走。回头看看刚才的地方好像是一个类似洞穴的隧道…但是他此刻完全没有，自己是不是穿着衣服的意识，只是明确的记得没有穿鞋，因为地面踩上去的触感是一片草地，有那种刺刺的感觉…他就这样孤身一人在黑暗之中继续朝着光亮行走。逐渐，这一抹光能朦朦胧胧的照亮四周，走着走面前就出现了一条大河！他心想我靠，真的有忘川河？然后继续沿着河岸的芦苇荡四处搜寻，仍然一个人都没有。但是非常令他惊喜的是，诶！发现一艘破木船！然后他就把船向河内推了几米之后跳上去，上去之后又发现没有桨！所以就手动刨水，这船还真的能往前行进。划了很久很久非常疲倦的回头看看四周正好处在这条河的正中央！就很奇怪说，诶！如果以光源方向作为参照，我划了这么大段的距离河水流动的方向应该会把我斜着推向下游，我在这样的水流中不可能笔直的前进啊！怎么目测这个光源没有改变位置呢？大家知道他的职业啊，他是负责塔台调度的，所以最专业的物体之间相互移动的位置关系。他就开始在大河中央的船上满面疑惑测算，说这个不合理呀，就是日本人那种执拗的性格啊。他就一边疑惑着、一边测量着、一边继续划船。终于来到对岸，已经精疲力竭的扑通趴在草地上。

再抬头看着前方隐隐的火光中，影影绰绰的映出四五个人影朝自己走来。领头是个穿着丧服的陌生女人，看着他惊讶的说：鹤彦？你来这干嘛？木内鹤彦这时候才意识到，对呀！这是哪呀？我来这干嘛？所以一时间语塞无法回答对方，只能反问说：嗯，你猜？这个女人就带着他走近其他人，两位老奶奶一位老爷爷一位年轻人。当他看到那个年轻人的时候简直惊呆了，突然喊了一声“堂哥”，你怎么？你怎么会在这里呀？木内鹤彦的堂哥几年前被推土机夹住意外死亡！这俩人一见面就非常开心亲切，开始家长里短的问现在叔叔婶婶怎么样啊？七大姑八大姨俩人聊起来了！那个穿着丧服的女人就走过来说你跟我来，就带他来到一个完全没有树木的小山丘，两个人就这么一前一后的走着，山坡的另一面也越来越明亮，但是整个世界没有太阳，只是天空中散发着一种金灿灿光芒。看到这里的时候我就开始仔细搜寻自己的记忆，诶！好像我从小到大做的任何一场梦境之中真的从来就没有出现过太阳。当他走到山坡顶上，看到山丘的另一面是一望无际山坡连绵的花海，只是这些花都叫不上名字，但能迎着微风闻到一股沁人心脾的花香。紧接着天空中有一团气流盘旋而下飞到不远处，凝结成一张散发光芒的人脸。看上去是一个面向非常温润高贵的女性。于是他环顾四周搜寻那个穿着丧服的女人，但早已不见了踪影。当他继续向前行进的时候，意识开始涣散。就像被什么东西拉扯着，突然回到自己的肉身，有一种大梦初醒的感觉。

看到身边检测的仪器，上面挂着的点滴瓶，天花板的电灯，他还在想刚才那是一场梦吗？诶？又突然反应过来自己所有的病痛都消失了，然后看看身边的母亲。母亲突然对他说了一句：啊，死了！父亲也赶紧过来站在床边，鹤彦疑惑的看着母亲说：“说什么呢？再回头看看父亲说，放心吧我没事了！已经不疼！于是起身坐在床上，但是他发现父亲的眼神跟他没有交集，还盯着床头沉默的看着，于是他也回头一看自己竟然还躺在床上。然后他就努力的尝试跟父母对话，但是两个老人完全没有仿佛完全听不见。他再次对着父亲用力的叫一声“爸”，嘣！突然就变成了父亲的视角，然后他继续尝试着与父亲对话说我没事了，我好了！紧接着冲进来很多医护人员，他的意识也很自然的从父亲的视角中独立出来，还条件反射礼貌的给对方让路。他就这样跟父亲并排站在床边，看着几位医护人员抢救给自己的肉体抢救。他突然看看四周，心想…诶？我妈呢？啪，一瞬间来到医院门口的电话亭，就看着他妈颤颤巍巍的拿着电话簿，连续几次拨错号码。他还是拼命的想跟母亲对话，但是母亲依然毫无反应。他突然就想，诶！我姐姐不在…就这么一闪念的功夫，自己又突然出现在车里，看着姐夫一边开车一边跟姐姐聊着葬礼的事情。他就突然反应过来，哦！原来只要自己起心动念，就可以瞬间移动。于是就尝试着想一想医院的病房，诶！就真的瞬间回到病房。他想说如果空间可以跳转，那时间应该也可以喽？他就开始在记忆中寻找过往生活的某个时间点，突然回忆起来一件事儿…六岁那年跟家人一起出去爬山，山顶滚落下来一块石头！突然有一个喊声，危险…他猛然回头看见石头一把推开姐姐，两个人都没有被石头砸到，但是姐姐跌倒受伤手指夹翻开，家人都在责怪他，所以他对这个事件记忆很深，他当时就在四下寻找无人，所以一直想知道那天提醒自己小心的人是谁！于是开始起心动念，就来到六岁那年千曲川河边的陡崖，正好看到六岁的自己和哥哥姐姐们一起爬山，于是私下周围看看还有没有其他人，再抬头看看山顶一块大石摇摇欲坠，说话间就滚轮下来。他心里一惊对着条件反射的对着几个兄弟姐妹大喊一声“危险”…话一出口，自己才反应过来，原来自己在提醒自己，木内鹤彦的濒死体验咱们下集继续。

参加者の方

ヒカックさん
ドズルさん
ふたばさん
こみちんさん
たいたいさん
おらふくん
おおはらさん


◆mildom (生放送アプリ)
【 https://www.mildom.com/profile/10766518 】

連投暴言禁止でお願いします！
コメ欄の喧嘩もお控えください！
（モデレーターさんは非表示OKです）

【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value  係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。 

咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video. 

我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。

下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。

依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。

假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:

 (1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
 (2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
 (3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。

發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。

之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。

又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?

因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。

仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。

講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:

有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?

仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。

Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。

假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000

GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬

相比: EUV 現用值 6134萬

RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬

盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143

盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com

李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/

李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/

李根興 youtube 商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw

購買李根興的「買舖 要買得 PRO」書，請付款$198，透過以下渠道:
(1) PayMe at 9745 3555
或
(2) 永隆銀行戶口
020-644-0000-3123
(Bridgeway Development Company Limited)

付款後，請留你的地址給我們，我們會馬上郵寄給你。或你可到我們盛滙辦公室領取。 中環皇后大道中16-18號新世界大廈一期1502至3室。電話 2830 1111。我會親筆簽名給你。多謝!

#買舖博重建如何計數，#香港史上最詳盡的舖樓收購影影，#收購舖