最近筆者參觀了西港島線一個「波希米亞劏房」新盤，代理指同系旺角新盤去年7月份開售時實用呎價約22,000元，這個新盤只以旺角新盤價八五折開售；再以鐵路效應加持，將來樓價肯定爆升。筆者欣賞代理的誠懇態度，不過對於上述賣點有保留。

首先，中原數據庫資料顯示，旺角新盤的最高和最低成交呎價分別約20,799元及15,573元，平均成交呎價約18,500元，「波希米亞劏房」新盤定價（20,407元至23,220元）較旺角新盤平均成交價高約10至25%，即使享盡折扣，呎價仍與旺角新盤相若。而根據一手住宅物業銷售網截至2016年4月22日的成交紀錄冊，旺角新盤至今只有約80宗一手成交，佔全盤439伙不足兩成，以近年劏房熱賣的市道來說，旺角新盤的價格根本未獲市場接納。

此外，某收費電視節目曾報道，西營盤站附近的縉城峰當年以高溢價開售，透支未來升幅。462平方呎兩房單位業主持貨約六年，即使能夠以1,100萬出售，下手買家也要面臨銀行估價不足的問題，加上樓層較低的同類單位去年8月以1,000萬成交，吸引力成疑。美聯資料顯示，2013年1月至2016年3月，縉城峰升了約6.7%，與同期全港整體樓價升幅（約7.2%）大致同步，反映鐵路效應不一定令該區新盤跑贏大市。

發展商不是蠢人，當然明白鐵路效應對樓價帶來重要支持。所以購入鐵路沿線或有鐵路概念的一手物業前，務必細心比較同區樓價走勢，看看發展商開價有否透支未來樓價升幅。