今天來聊聊所謂的『地域心理學』與我們當初帶著孩子時是怎麼挑選居住空間的，所謂的地域心理學指的就是你所居住的空間與環境會影響你一輩子的個性，在2016年有心理學家再次統整提出這個理論，在他們的研究裡顯示從噪音、居住空間、與上班地的交通距離等眾多條件其實都會影響你的個性與身心靈，所以在挑選居住空間時一定要非常慎重，講到這應該有人會覺得阿我就窮我怎麼可能住到好的地方，所以就來跟大家分享一下我們當初如何在最窮的時候住到好地方！不賣關子直接講重點就是與人分租，同樣都是付5000元，或許你能有更多的選擇，一個選擇是住在單人套房裡，另一個選擇就是跟他人合租在較好的環境裡（大樓或透天）只要慎選室友，其實你也可以住得很好！（詳細方式最後講）

那個時候的我們非常的窮，因為孩子學區的關係我們算是找遍了高雄各區域的房子且花了很多時間，最終選擇要落腳在北高雄凹子底公園附近，這在高雄其實算是黃金地帶了，最終在我們的努力之下與朋友們合租下了一個地方，不帶任何裝潢！（一開始我們睡地板的地方）但是平均下來一個月大概就是付個5000元左右，當時有朋友知道我們住在哪都以為我們發財了以為我們是有錢人，但那是我們最窮的時候，有時一天全家五人的餐費大概只有200元~300元，而住在那真的幫助了我們很多，因為凹子底公園（大家可以上網查詢）它其實有種魔力會讓人很舒壓，在那時只要吃飽飯我們就是全家人下來散步，只要壓力大我就會跟我太太牽著手在公園晃晃，只要有煩惱我們就會去公園陪烏龜靜坐，現在想想或許我們會有今天跟當時住在那多少有點關係！

最後來講講要住到好的房子細節該怎麼做：

一.確認你能夠負擔的金額區間是多少，不要打腫臉充胖子。

5000就5000，8000就8000，不要一時衝動多付了你不應該付的錢

二.確認你的目的是什麼。

有孩子的可能是為了孩子的生活環境，沒孩子的可能是為了交通便利性，一定要先想清楚你的目的是什麼，這樣才好縮小你尋找的範圍，不然就會大海撈針且很有可能當你在看房子的時候因為裡面某個裝飾或跟目的沒有太大的好處就下訂出租了！

三.挑選房子一定要夠有耐心，並且不要只在租房網上找

要租到物美價廉的房子真的不要太常在租房網上找，當你確認你的目的並縮小範圍後建議你可以騎車慢慢的把大街小巷都看過，你一定會看到很多租房網上沒有但現在正在出租的房子，而如果你要租大樓有個小訣竅在這邊偷偷告訴你，直接跟大樓管理員談，若有人要出租請他們告訴你，若有成交也會給管理員分紅，這招真的很好用，因為管理員有時也會幫你跟屋主講些好話，對於殺價來說是可能有幫助的！

四.挑選居住空間的小重點

如果那時有下雨，請一定要在下雨時去看，並且看看房屋內的天花板有沒有水漬與剝落，這樣可以預防漏水問題，簽約時也記得要請房東加上若有房屋的瑕疵必須處理到好，如果可以的話可以先問清楚房東會不會在意租房後自己要多繳的稅（可以從這點降低很多價格，細節不方便說！有需要的再私訊我）最後記得天花板不要太矮，一定要有陽光可以照射進來，一定要有窗戶，不然你住進去運氣真的會開始不好！

五.如何挑選好的室友

基本上一定要約法三章，甚至簽合約都沒有關係，反正就是先小人後君子，一開始就把可以想到的問題提出討論，並持續優化你們的住宅管理方案（若有需要可以一個月開會一次檢討問題）若你有現實的朋友就找現實的，若沒有你在社群上也可以找，很多時候社群上找到的室友品質可能更高，甚至也很有可能結交到能幫助到你一生的朋友！

六.一定要誠實

當你決定要與人分租時請一定要跟房東說清楚是一群朋友要合租的，不然很有可能會有後面不必要的麻煩！

以上六點分享給大家，個人認為飯可以吃不好，但住一定要住的好！那時我們在看房子還會帶狗狗去看，我們家的老哈士奇護法只要看到不對的地方就會叫或者就不敢進去，另外我太太也略懂風水學，所以在看房子時都會更精準一點，為了孩子看房子，看到都有點知識了，如果各位未來要買房比起租屋就更要注意了！提醒各位房子買了就是要賺錢的，所以一定要慎選，我們也陸續幫了不少公司同仁用很好的條件挑選到好房子，有機會再跟大家分享，希望大家都能住到好房！

到時我會拍一部影片簡單的提到這篇文講的內容，並且會採訪一位公司夥伴，因為她現在就住在我們以前住的地方，而且生活真的因此變好了，當然，以上所說的北部比較難做到，因為台北真的太貴了！

PS:很多人說佩服我們這樣過來，想了想我得出這段話

當你為自己而活時，你將能夠在這世界上存活下來並可能活得不錯
當你為自己更為他人而活時，你將釋放無窮的潛能，並且越活越好

（圖是與孩子們一起與烏龜靜坐時拍攝）

#造地是固定資產?
海洋就是祖先留下的固定資產，後人受其福澤，填海是用一大筆錢去破壞海洋這重要的固定資產，來製造另一種固定資產，所以並不一定有淨值，必然小心分析。
其實道理好簡單，如果填海是資產，只有利沒有弊，何不把所有水體填成陸地?
https://www.facebook.com/…/a.13879570147…/2268770380009387/…

七成公營的置業隨意門

撫心自問，我其實相當贊成財務學者麥萃才的話，他指人工島填出來的土地是固定資產，有別於無人用、會虧大本的基建（例如高鐵？）；可用作土地儲備，總會派上用場。

不錯，無論是率先提倡「強化版東大嶼」的團結香港基金，又或其他從經濟或財務角度支持項目的學者，均存在一個重要的共通點：就是除了興建住宅單位以外，人工島到底用來做什麼？他們總是語焉不詳，顧左右而言他。

記得有次和基金的黃元山同台辯論，我不斷質問他人工島的具體規劃和用途。結果弄得他有點生氣，回應指香港是個自由經濟體系，用途當然是留待市場自行調節，就像新加坡的濱海灣填海區一樣，用不着政府一早欽點命定。我心想，假如你真心信奉自由經濟，哪又怎可能叫政府花上萬億填海呢？惟見他早已面紅耳熱的，也就不再跟他爭辯下去了。

土地儲備何以「總派用場」

這種「土地儲備，總派用場」的迷思（不錯，是迷思，就如全球當紅的以色列歷史學者Yuval Noah Harari指出，自由經濟確是一種宗教信仰），陳冠中很早便有過詳細分析。他在2005年的《我這一代香港人》中曾寫道：「不知道是天才的劇本，還是自然渾成：土地是皇家的，政府做莊家，以限量供地造成稀有令房價長期上揚，吸引香港人紛紛向銀行貸款買房，世代相傳了地產必升的神話……房價股市愈發猛升，大家發財，順便造就了香港幾十年的富貴與浮華、我這一代人的燦爛與飛揚，思之令人感傷，然後不禁啞然失笑，簡直是一個近乎完美的天仙局。」

這個天仙局的比喻，實在最能清楚表述「總派用場」的迷思。只要有人願意落場接貨，哪管它是什麼用途、有沒有用途，賭局就能繼續不斷玩下去，而且愈賭愈大，大到可以過萬億賭注。

一個幾乎相同、但更學術化的表述，則可在David Harvey的Rebel Cities（2012）一書中找到：「按揭資產的證券化，讓金融機構在賺取最有利可圖的前期回報和中介費用後，能輕易把風險轉嫁他人……由土地和房地產組成的投機市場，是一個沒有Bernie Madoff居中操控的龐氏騙局：我入市，價格上漲，誘使更多人入市，如此而已。」

Harvey所說的「證券化」，大概就是財政司司長陳茂波「發債」的如意盤算：在人工島計劃開展之初，已可先讓這「概念股」炒作一番；到工程上馬之後，又可讓各方承建商繼續融資；待一個個項目落成後，再可通過地產市場炒多幾轉；就算到時計劃出了亂子，還可重組債務和包裝過再來……兜兜轉轉，這個「大富翁」遊戲起碼玩三四十年，即使到最後宣告爛尾收場，相信司長也已返回天家了，又有誰會記起當年誰是陳茂波？

其實牽扯金融市場的操作，根本就不用那麼勞師動眾。君不見早前政府修例發行「綠色債券」，只靠一個全無內容的虛擬口號，便足以令中外金融機構齊聲歡呼喝采，還未問是什麼葫蘆賣什麼藥，便已紛紛爭相搶閘落注。反正由政府做莊帶頭開賭，自上而下推動的全民豪賭，自能突顯計劃經濟式的投機事業，必然具備過人的政策條件，自是一個何等完美的天仙局——試問還有哪門生意能如此「總派用場」？

人工島回本的邏輯

現時坊間對人工島基建成本的估算，大概在5000-10000億港元之間。不少測量、財務專家遂紛紛進言，對如何回本提出各種估算方式。例如作為專業測量師的立法會議員謝偉銓，便提出人工島50%土地用作住宅發展，私樓部分以六倍地積比興建，由此推算出1.53億平方呎樓面面積，未來若以每呎4000元出售，便可得出合共6120億元的收入，超過官方5000億基建成本的估算。

謝偉銓方案一出，早已淪為不少朋友之間的笑談，難得專業測量師同時也是創意會計師。環顧現時香港的新發展區，住宅用地一般只佔15-20%左右，其中啟德更只佔10%以下，與50%也未免相差太遠。採用六倍地積來發展，則意味人工島上全是40、50層以上的大樓。至於1.53億呎的樓面面積，就算每個單位有750呎那麼大，也足以興建多達20萬個單位；若再加上餘七成公營單位，整個人工島便有70萬個單位，人口少說也有180萬以上！

無論如何，要試圖證明人工島有利可圖，方法其實只得一個，就是像江湖郎中般不斷吹噓炒作；久而久之，假的也一定會變成異常逼真。不過，任誰都知道5000億元的成本估算，也未免過分樂觀了一點，說出口實在也不太好意思。於是又有論者向公營房屋打主意，例如把一半或全部作資助置業而不是作出租公屋之用，如此額外再有4000、5000億進賬，或許足以餵飽這條「基建大鯨魚」。

炒樓階層後備軍

儘管江湖郎中多半只是信口雌黃，但我卻真心覺得他們相當有道理。林鄭月娥既然把新增土地的公營房屋比例，由《長遠房屋策略》的六成提升至七成，同時又要應付相關的巨額基建投資，試問又怎可能再獨沽一味地興建出租公屋？

原來的官方政策指標，是在未來10年興建20萬出租公屋，以及8萬個資助置業的單位，後者只佔整體公營房屋低於30%。但當公營比例由六成提升至七成，意味未來10年，最多將可增加達4萬個公營單位，設想若悉數撥作資助置業之用，則其比例將急升至整體公營房屋近40%。待「明日大嶼」在十多年後開始啟用，為了補貼巨額的基建開資，資助置業比例還有進一步上調的可能。

林鄭上台後提出「以置業為主導」的房屋政策，力推首置上車盤、「綠置居」和「白居二」等措施，一言以蔽之，就是要讓公營房屋資產「證券化」，讓廣大市民能一嘗當業主的滋味。連帶基層市民的畢生積蓄，也悉數押注到房產之上，並承受市場波動的沉重風險。短期而言，資助置業能為庫房帶來可觀進賬，但業主暫時仍未進入私樓市場；久而久之，這批數以十萬計的新業主，在儲備足夠的彈藥後，便有力成為炒樓階層的後備軍。

公屋「半賣半送」構思

這難免令人想到同是來自團結香港基金、港大前首席副校長王于漸，多年來一直大力鼓吹公屋「半賣半送」，甚至要把香港整體自置居所的比例，大幅推高至九成。看來如此瘋狂構想，最終同樣可能假林鄭之手實現。

此事令人回想起影子長策會成立之初，部分成員正是看了王于漸在〈香港長遠房屋策略和「港人港地」〉（2013）的驚人建議，才萌生必須加以嚴肅回應的念頭，因此才有《信報》這個專欄的出現。

按照王于漸的方案，完全可以想像，資助置業和公營房屋的「證券化」，將為包括基層在內的廣大市民，重新搭建所謂的「置業階梯」。假如樓市仍能長期繼續保持堅挺（例如來自大灣區的炒樓團源源不絕），則受資助的「下階業主」便可暫時先充當後備軍；但一旦樓市日後出現什麼風吹草動，則置業隨意門便會中門大開，數十萬「下階業主」便可被調動起來，為「上階樓市」提供強而有力的支撐。如此地產天仙局的永續發展，便指日可待。

鄒崇銘 影子長策會成員

#鄒崇銘 #時事評論 - 七成公營的置業隨意門

信報財經新聞 2018-10-29 A17 | 時事評論 | By 鄒崇銘