想請教：我媽媽跟我舅舅在95年合買一間公寓，但不知道她們怎麼協調，權狀上面所有權人是我舅舅，但信託給媽媽到125年，想了解這樣是什麼意思?
我媽在101年過世了，我舅舅剛過世，目前那間房子是我爸爸一個人住，不知會不會影響爸爸住的權利?

似乎是這間公寓由媽媽居住使用30年，期滿就要搬走還給舅舅，但從”法律外觀”，可能影響到你爸爸繼續居住的權利!

首先，讓大家快速了解不動產信託:

不動產所有權人可能為了照顧自己，把不動產交付信託(要過戶登記給受託人)，受託人就要依據信託契約的指示管理房產，受託人在信託期間，讓信託”受益人”獲益。

從權狀所有權人名義是舅舅的事實，可能這件並不是依照信託法的規定辦理。因為如果信託給媽媽，所有權人應該是媽媽，登記原因記載:信託。

從產權登記為舅舅的事實，以及信託的表面文義解釋，媽媽是替舅舅管理房產!媽媽已經不在了，是否必須由爸爸繼續管理?或是給爸爸繼續居住?則需要法律的依據。

你也許會問，不是有信託給媽媽到125年嗎?

但沒有註明這房屋信託受益人是誰?也沒有依照信託法的規定，妥善記載信託目的、受託人、受益人….等，並且到地政機關辦理登記，因此，這房子到125年以前的受益權就沒有受到信託法保障。

就是因為媽媽與舅舅兩人都不在了，所留下來的文件似乎也不符合信託法的規定，名義上所有權人是可以要求爸爸搬走，或許你會想，權狀在我這裡，舅舅的孩子未必知道?

舅舅的繼承人會因為辦理繼承的手續，獲知有此棟公寓，他們可以直接辦理繼承，要求自己管理房產或出售。

因此，趕快多找找過去的資料，當時媽媽跟舅舅合買公寓，媽媽曾經出錢的證據，還有歷年的繳稅贈明。目的是要證明，當時雙方合買公寓的”真實約定”，是由媽媽享有30年(95年到125年)居住使用權利，之後所有權歸舅舅。

要使爸爸能夠安心居住在公寓內，最好跟舅舅的繼承人協商，如果協商不成，再透過法院，提起確認之訴，確認媽媽有房屋居住使用權到125年，如果契約文字不明確，就由法官來解釋契約的真義，最後由法院裁決。

也可能什麼爭議都沒有！

為什麼一切都不確定❓憑著感情為基礎，最後可能還要上法院，讓法官依法來認定？反而家人關係變得複雜？

律師看過很多家人間，一開始因為愛與信任，沒有想太多，權利界線模糊。人不在了，記憶也消失了，之後就留給其他家人拚湊事實，故事版本就「見仁見智」，自然多有爭執....。

如果能先畫好界線，甚至築起防火牆，未來的家人就不會有太多不確定，平安享受財富！

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PS:如果舅舅是把公寓信託給媽媽管理，受益人是爸爸，信託期間是95年到125年，並且依照信託法辦理信託過戶登記給媽媽（受託人），如此一來爸爸就有權利住到125年。

（要看到所有證據才能夠真正判斷，以上謹用一般法律概念分享法律，非提供個案法律意見）

請問律師:我弟弟剛過世，之前他有用他的女友名義買股票，放了好幾年都沒有動用，有寫股票授權書，這樣還可以拿得回來嗎?股票戶名還是女友的名字。

有機會拿回股票，但要看女友的認知，還有證據!

弟弟借用他女朋友名義買股票，在法律上是借名登記的關係，股票的實際所有權人是弟弟，弟弟過世後，這個權利就是弟弟的遺產。

如果弟弟女友願意返還就OK，如果女友的認知不同的話(認為不是借名登記)，就要拿證據出來證明股票是屬於弟弟的，雖然有股票授權書(應該是女友授權弟弟操作股票)，外觀上，只能認為是女友授權弟弟，並無法當作弟弟是所有權人的證據。

如果可以查出來買股票的錢全部是弟弟出，弟弟保管股票與銀行存摺，甚至女友開戶印章也是弟弟保管，弟弟取用獲利並且有股票授權書，弟弟借名登記是有某種理由…等，就可以證明弟弟與女友間存在”借名登記”的法律關係，”股票”可以透過法律程序拿回來。

如果證據不足，在法律上就無法”證明”弟弟與女友間，有股票借名登記關係，股票就無法拿回來。

不論是”借名登記”或是”幫忙操作”，這都是一句話(承諾)，都是雙方具有相當的信任基礎，如果沒有寫下契約書，當事人其中有一方過世時，對於還在世的當事人以及過世的家人，可能會造成一些困擾。

凡事預先規劃，繼承到的不只是遺產，更是平安的價值!

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🏠🏠法院「這個判決」，原繳納 #契稅 可申請退還👨‍⚖👨‍⚖

近日接獲民眾來電詢問，依法申報並完納契稅後，已向地政機關辦竣建物所有權移轉登記，後因 #買賣 標的糾紛經法院判決確定，地政機關以「判決回復所有權」登記回原所有權人名義，詢問其原買賣移轉時所報繳之契稅可否退還？

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160411東森 借名登記陷房產糾紛 買方可舉證是善意第三者自保
影片網址→https://youtu.be/q9Egoeg76RQ

附加說明：礙於新聞秒數有限，新聞內容表達可能會讓部分讀者誤解，小弟在此再次說明一次，如何判斷是否有借名登記？方式「其中之一」就是看謄本的「他項權利部」是否有「非銀行/民間企業/甚至私人」設定抵押的情形。不過，通常這樣的方式，很容易遭查稅，所以未必會這樣做。

因此，另外一種方式就是，出資者與人頭之間用「私契」：協議書、讓渡書、授權書等等之類的。像這類的的私契，房仲方也就很難查詢到了。

另外，通常選擇用私契方式，相關可以辦理過戶的文件(權狀正本、印章、私契等等)，照理說都會在出資者方那邊保管，借名人頭根本無法對房子行使任何權利(例如買賣)，因此，此次的新聞案例中，出資者並未保管、擁有借名人頭的一切文件，任由人頭把房子賣掉，也是蠻離奇的事情，因此，房仲方也算是蠻無辜的。

記者 賴正鎧、王志偉 採訪報導……↓

記者賴正鎧：民眾在買房時如果不幸捲入借名登記的房屋糾紛，問題是相當的多，但其實在一開始從謄本上面就可以略知一、二。

房仲業者陳泰源表示：賣方作房屋貸款的時候，他的權利人並不是我們一般常見的銀行，如果是非銀行，甚至是民間私人企業、甚至是個人名義來給他做設定抵押貸款，那就極有可能是借名登記。

購屋時民眾可以多留意一下謄本的「建物他項權利部」，如果不是跟銀行貸款，而是登記私人企業，就可能是借名登記的房屋。

房仲也表示在交屋前多做一個動作，可以確保自身的權益。

房仲業者 陳泰源 表示：買方一定要再一次雙重確認檢查屋況，確定沒問題，好，我們再碰面交屋，交完屋後，賣方把鑰匙都給你之後，馬上立刻換鎖。

買新房之後，趕緊換一個新的鎖，也可以鎖住一層保障。

但如果還是擔心會捲入借名登記的糾紛，再教你一招。就是在買賣時請賣方再次確認房屋的所有權人是誰，並且把對話過程錄音錄影下來，也可以在契約書上備註，如果賣方說謊，買方就能證明自己在購買時不知情，是法律上所謂的的善意第三者。

律師 張智偉：可以要求賣方在買賣契約當中，載明說這個房子並沒有例如借名登記權利的瑕疵。

買賣時多一個小步驟，錄音錄影，證明自己是善意第三者，就能保有權益，買房細節多，民眾多留意一點，就能多保障一些。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/139851090

120402中天神明不能當地主6月前不更正將標售
影片網址→http://youtu.be/Bc0YlnVkYM4

感謝記者黃琡雯的報導，我真的覺得中天新聞台的高層長官好操唷，琡雯真辛苦，因為啊！這一則新聞的採訪，是當天晚上9點左右耶！而且是趕在晚上11點的新聞播出！超趕超拼的！給中天新聞台一個讚！

大家一定很好奇，原來台北市有那麼多筆的土地所有權人竟然是神明，我也是充滿好奇，後來我仔細想想，我自己「瞎猜」的啦！應該是「真正的」所有權「人」之所以把土地建物移轉給神明，最主要是為了「避稅」！特別是像我們每一年要繳交的地價稅、房屋稅，這樣，政府就不知道要找誰收稅啦！還是......大家有別的想法？

以下是新聞報導......↓

房仲業者陳泰源OS：觀音佛祖耶！所有權人「觀音佛祖」耶！

點開網頁，土地所有權人登記的還真的是觀音佛祖，甚至還有紫微大帝，以神明名義登記，台北市政府清查卻多達150筆權利主體不明。

房仲業者陳泰源表示：剛剛一點下去一看到「紫微大帝」，我嚇了一跳，那奇怪，那如果我要跟這個人買房子，我到底是跟誰買啊？就真的是很好奇。

沒看還真不知道，神明保佑民眾，在信徒心中地位神聖，不過台北市神明身價很高，坐擁44億元土地，不過清查後發現，土地權利主體不明，像是北投區多達50筆，土地數量最多，中正區土地3.7億元價值最高，另外登記在土地公、福星爺名下的也有多達42筆全台北市一共有150筆土地含一棟建築物，查不出真正的所有權人。

地政處就有公告，神明不能當地主，為期3個月內沒有人辦理更正，就會將土地標售，否則就會登記國有。

房仲業者陳泰源表示：你想要把它(土地)改建成住宅，或者是辦公室之類的，可是問題是......「神明的土地」耶！他們的信徒會怎麼看待這件事情？

一旦拿出來公開標售，勢必引起土地開發商興趣，但想在神明頭上動土，還是得考量廟方和信徒，能接受嗎？

北市政府晚間公告，有多達150筆土地，登記在神明的名下，依照地籍清理條例規定，神明不能當地主，因此從公告後三個月內，權利人一旦沒有將土地辦理更正，台北市政府將會辦理標售，甚至登記為國有土地。


網址→ http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/48792590