《財務自由行》第143回
【建立財務自由之路】--【6層樓的策略(1)】

這個策略仍以股樓並行的模式進行，但比起之前的「888」策略，六個物業的「76543」策略則較為偏重物業，對於對投資物業有較大興趣或較強的人，這策略是較合適的。

當然，太過側重於物業的話，當樓市大跌時，所面對的風險便會較大；反之，當然可以享有非常豐厚的利潤，所謂有利必有弊。因此，我們做到的，就是盡力在平衡風險的情況下，創造最高贏面的機會。

為了讓讀者了解更多不同情況，以便在多變的現實中有更多參考模式，這例子的背景會與上節有少許差異，假設物業的升幅較多，雖然收取租金較多，但購買物業的難度更大，需要高薪一族才做得到。

物業每年升值5%，租金回報率5%，而每年租金升值為5%，按揭利率是4%，投資股票的回報率將完全根據過去恒指連股息的15%作基準，不作折扣（同時這例子會比上節的略為進取）。

先說說這個一生累積6個物業的策略。基本上，只以細價樓為目標，原因是將資金分散投資，平衡風險。所有物業都是收租物業，現實情況當然更彈性，視乎個人情況而定，下文假設一直租樓。由於所講述的做法大致與上節做法相同，只是假設的大環境不同，故有些步驟會省卻說明，避免重複。

當購入第一個物業後，就啟動了整個計劃，之後就會在7年之後，才購買第二個物業。然後再過6年，才購買第三個物業；接下來就是5年、4年、3年，這樣一直購買下去，以不斷累積資產的策略，只入不出，以「76543」模式，共購入6個物業。

這策略的上半部分，都能利用相隔年份，有效地平衡當中風險。到了下半部即「543」部分，由於之前已有一定的資產，故每一個新的投資對整個財富組合來計算，所佔的比例已減少，而且往後亦一直減少；加上負債比率已在45%以下，並一直下跌，因此，就算將購買物業的年期縮短，也能平衡相關的風險。

這個案的設定是一直打工，一直股樓並行累積資產。雖然薪金初期較少，但只要保持上升便可，由於這個案是為條件較佳的人而設，故無論在儲蓄、借貸力及回報率都會較上節的為高。

這例子的起步點同樣以一層$200萬的細價樓開始，之後繼續購買這類質素的物業，即到了7年後，仍是購買相類似的物業，但樓價卻是$281萬。

當然，這個「六個物業策略」較適合去運用的，其實是一些已買了第一個物業的人士，即是他們已啟動了計劃，並且處於這計劃進行中（例如他們已置業，而且之前購入的樓價是$200萬以下，就做了這例子的第一步）。

即是說，他們已在整個計劃的某處，而不是起步點，故以下的計劃可因應個別情況而靈活運用。

以下就進入這個六個物業的策略，這是一個進行一生的計劃，一直以個人為單位去策劃，起步點是23歲，剛畢業踏入社會工作，資產由零開始。

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《財務自由行》第137回
【建立財務自由之路】--【股樓平衡策略(1)】

上一節的方法並沒有加進任何借貸，這節則會用上適當的借貸。股票或物業都可運用借貸，以達至逆持有現金，利用財富系統做到自然增值的效果。

但由於股票的斬倉風險比物業的高，故策略將會以物業資產去借貸，再利用股票作為資產，達至股樓並行的效果，盡力令股樓得以平衡，同時間在借貸亦得以平衡。

股票：增值快，流動性強
物業：現金流，借貸較優
兩相並用：平衡風險

「股樓平衡策略」就是利用這兩種資產的特性，以不同的週期，從而做到在平衡風險下，爭取最佳回報的目的。由於配置方法很多，亦要按個人及環境而定。

這節介紹其中一個，就是我稱為「888」的策略：目標是每約8年購買一個物業，並以一生中能起碼累積到4個物業為目標，投資物是細價樓，原因是將資金能分成更多注，同時不會過於則重在物業類別中，能把風險控制得更好；即是說，這些可能是不想用來自住的物業，但卻是很好的放租的物業，四個物業都是收租的。

現實情況當然更彈性，會出現更多的變化與配搭，視乎個人情況而定。下文為減少複雜度，假設一直租樓之同時，亦不斷累積收租物業。

由於一般經濟週期約5至8年，綜觀過去香港樓市，最多持續下跌年期為6年，這策略便是利用相隔年份，有效地平衡箇中風險。至於借貸方面，第一層會用9成，第二層則借5成，第三層借5成，第四層借4成，目的是做到適度借貸的策略。

雖說名稱是「股樓平衡策略」，但操作並非追求「50%/50%」，而是在兩者之間有效配置，靈活運用，同時盡量不要太集中於某一類資產。可能在購買物業的一刻後，會出現短期集中情況，但如果比率不太高，而且仍在年輕時期，那仍可勉強接受。

由於這例子是為打工一族而設，全程都一直打工，一直股樓並行累積資產。雖然薪金初期較少，但要保持上升，即是說，在現實中若

用此策略，就要努力升職加薪，才能提高借貸能力，有足夠的條件成就此計劃。至於儲蓄方面，初期的儲蓄率較高，隨著負擔增加，儲蓄率就會減少，但由於這時已擁有資產，被動收入得以令總收入上升，使得可運用的資金能夠保持增長。

另外，這個例子亦有一些假設，例如樓價每年都會上升3%，租金回報率為5%，即是租金每年亦會上升3%，按揭利率則一直維持4%水平。當然，現實中必定更加複雜多變，但這些都是合理的假設，並不誇張。

而在運作方面，雖然例子中盡力貼近現實情況，但政策規則經常轉變，各位可能要因應當時的實際情況而作出調整。（因為例子想表述的是一個超長年期的計劃，而當中的政策必然有變，因此你會見到你讀此書那刻的情況，或許與書中不同，但不要因此而認為做不到，因為過一段時間後，政策又可能再變。所以，例子想帶出的是一個方向性指引。）

這例子的起步點是以一層$200萬的細價樓開始，之後都會繼續購買這類質素的物業，即是說，假設這是300平方呎單位，第一層是以$200萬買入，到了8年後，仍是購買相類質素大小的單往，同樣是300平方呎，但因為樓價每年升3%，所以樓價已是$253萬。

也許今天，要找到$200萬的單位根本無可能，但在我著手寫此書的大綱時（約2014年尾），在港島區仍不難找到$250萬以下的細單位；就算在2015年，亦見到九龍區如大角咀有$220萬以下的細價樓，另外，早前亦見屯門龍珠島有268呎物業只$190萬。由於樓市升跌變化可以很快，若是細心尋找，加上樓市出現少許調整，$200萬細價樓仍有可能存在的。

當然，若每月薪金達$20,000至$30,000或以上，同時又已儲了一些資金，甚至已擁有第一個物業，那就可自行調節目標物業的樓價，例如以$300萬的單位為基準，取代上文所說的$200萬細價樓，並把相關數字調整便可，本文只是以一個最低層兼只有萬多元月薪的個案為例，說出如何利用股樓平衡策略達至高層次的財務自由。

以下就進入這個股樓並行的策略，這是一個進行一生的計劃，一直以個人為單位去策劃，起步點是23歲的時候，剛畢業，開始踏入社會工作，資產由零開始。

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武肺完左之後，影畢業相，點可以唔預您先！💙

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「讀左四年書，咁就。。。畢業㗎啦？」

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大學匆匆四年，終於係接來一張砂紙既時候，迎來完結。

上莊既你，嗰陣日日通宵達旦，

住Hall既你，嗰陣晚晚同Roomate傾通宵，

學霸既你，日日溫書Chur Assignment，

原來四年，真係可以過得咁快。

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不過！書讀完姐，
朋友可以繼續見架嘛
！
係畢業既季節，就當然要影張正既畢業相

同莊友、Hallmate、同學仔留個念啦

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