170822中天 大坪數成毒藥 建商推等值換屋、改做旅館
影片網址→https://youtu.be/CWQ19xV9QCo

記者 李雯珂 ：「房市冷颼颼，像是這樣子的3房2廳2衛，50坪以上的大坪數，有建商為了防止客戶退戶，首度推出了“等值換屋”。」

記者 李雯珂、吳奎炎 採訪報導……↓

原本投資客最愛的大坪數，如今成了燙手山竽，建商放低姿態讓客戶以屋換屋，舉例來說原本預購一間5000萬元的大坪數，可以換成其下其他建案總價加起來都是5000萬元的小坪數住宅。

房仲業者 陳泰源 表示：「促進雙贏，因為，你買房子你後悔了，你解約還要賠15%，這樣也不好，可是對建商來講表面上賺了15%違約金，可是退它來講，它的囤貨又更多了，它反而房子更賣不掉。」

記者 李雯珂 ：「大坪數住宅買氣到底有多冷？在市民大道旁的這棟醒目建築，原本是新成屋建案，不過業者腦筋動得快，現在改做為飯店。」

旅客進進出出，豪宅變身為飯店，最早開賣是一戶超過70坪、總價破億的豪宅，眼看房市風向變了，建商乾脆收回轉而申請旅館執照，自己來當房東。

還有另一處大直區原定蓋中大坪數的豪宅，預購不理想，建商趕緊申請變更使用執照，蓋成20多坪的小宅。

房仲業者 徐佳馨 表示：「大坪數總價相對比較高，如果說是以59坪個案來看的話，它的總價會逼近6000萬，你的自備款的一個部分就要逼近2000萬，可能購屋人就會去做一些規劃。」

今年上半年房市交易量比起去年同期39~49坪房型交易量減少了8.2%，50坪以上的大坪數量縮將近5成最慘澹，房仲指出目前市場多為自住客，買屋在意的是性價比，如今大坪數普遍淪為蚊子館，成了建商的票房毒藥。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/08/170822.html

這兩天許多旅宿業的朋友們，在討論最多的應該是俗稱的「Airbnb條款」吧！也有好多位的朋友詢問我對這件事的看法 . .
(剛好出差比較忙，今天才有時間整理想法 ~)
　
但實際上，交通部於 7/13 公佈的並不是『針對 Airbnb 的條款』，而是依據年初三讀通過並公告的『發展觀光條例』修正案制定相對應的『發展觀光條例裁罰標準』. .

http://admin.taiwan.net.tw/law/law_d.aspx?no=130&d=734
　
此次修訂的 "附表一 ~ 附表五"，分別規範了『一般旅館、觀光旅館、民宿、旅行社、觀光遊樂業』，在 "未取得執照下" 刊登廣告或散播訊息的裁罰標準：

「處新臺幣三萬元、經受罰鍰處分仍繼續刊登者，得按次加倍處罰。最高以新臺幣三十萬元為限。」
　
而其中為數最大的，正是 Airbnb 上 (或其他訂房平台上) 為數眾多的、無法取得執照的旅宿業者 . .
這次 7/13 公告的只是 "罰多少？" 但年初增訂的『發展觀光條例 第 55-1 條』才是相關的母法：

『未依本條例規定領取營業執照或登記證而經營觀光旅館業務、旅行業務、觀光遊樂業務、旅館業務或民宿者，以廣告物、出版品、廣播、電視、電子訊號、電腦網路或其他媒體等，散布、播送或刊登營業之訊息者，處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰。』
　
問我對這事件有什麼看法？

老實說沒有太多的看法，因為這次只是制定、公告了裁罰的標準與金額，真正該檢討的是整個產業的母法『發展觀光條例』，以及衍伸的相關法規！
　
不過，我還是試著整理了幾個思考的方向：

1. 產業，本來就會隨著時代的演變，隨著科技、需求而逐步的改變；
但在台灣，許多法規的制定與背後的思維，往往總讓人覺得慢了好幾個世代

旅館與民宿，一定要在固動、而且有使用執照、而且符合特定用途的建築物內？即使那些老房子比建築法規更老，難以符合新的法規，所以就只能任由房屋荒廢？

民宿以自用住宅，結合自然、人文、生態、環境，提供旅客鄉野生活之體驗；所以只有在 "鄉野" 才有那些體驗，都會區都沒有人文沒有環境，所以不應該能設立民宿？

旅館不論3個房間或300個房間、不管是針對背包客的青年旅舍、奢華的度假酒店、針對親子甚至長者等特定族群的飯店，都用同一套的法規去檢討與管理？
　
先不談日本剛剛通過 Airbnb 的有條件開放，世界各國都不斷的在調整與嘗試新的方式，期望吸引更多的觀光客；
而我們的『民宿管理辦法』從民國90年公告實施，到現在沒有修改過半個字 . .

政府喊著推廣觀光？是要拿著石斧、長矛去打仗的意思嗎？
　
2. 合法的旅館、甚至民宿業者，他們對於這次 無照旅宿 相關法規與罰則的制定，大多是站在支持的立場，甚至認為政府早就該大刀闊斧的整頓與管制了 . .

說他們自私？但今天大家本來就是做生意， 政府把合法的標準訂在那，所以合法經營的難度與成本就是比較高，業者們當然會覺得這是 "不公平的競爭" ！
特別是近期台灣的觀光市場並不好，業者們的經營壓力越來越大 . .

而且一直以來，我都還想不到、也沒聽到過一個有力的論點，可以去論述『為什麼同樣是賣一個晚上 2000 的套房，旅館業者要符合法規申請旅館執照，日租業者不需要符合？』
　
不過從另一個角度來看，清理市場減少競爭對手，固然短期內能增加收益，但真的能增加自己的競爭力嗎？或是只是延後被淘汰的時間？
　
3. 從整個觀光發發展的角度來看，『發展觀光條例』到底對 "台灣的觀光發展" 有什麼貢獻？

除了規定這個不准、那個不行，不然要罰多少錢之外，
到底要怎麼發展觀光？幾乎一個字都沒提到！
　
台灣本來就是小型市場的海島國家，我們的法規如果都是 "限制"，而不是去 "鼓勵發展"，我們的機會在哪？
　
如果業者們在創新的嘗試上，遇到最大的阻力卻是老舊不合時宜的法規、以及思維僵化的政府，那台灣的未來到底在哪裡？

#Airbnb條款

日前立法院修正了『發展觀光條例』，關於旅館、民宿業的一些條文調整之後，在上週交通部觀光局訂定的『旅館業管理規則』也做了相對應的更新 . .

http://tcgwww.taipei.gov.tw/ct.asp?xItem=231894903&ctNode=5156&mp=100001

修正了那些條文，對 hostel 又有哪些影響呢？
西卡大叔我來做個 "不專業且不負責" 的解說吧！
　
---------------------------------------------------------------------------　
第二條 → 月租以下都得算旅館，不過之前就已經這樣執行了，只是補修正條文。
　
第四條 → 申請旅館要準備那些文件與資料，現在不用房屋土地謄本了。
　
第六條 → 修正後沒規定旅館一定要有 "門廳"、"儲藏室" 。
(所以床單被套等備品可以放到樓上或隔壁去，電梯一上樓，電梯口就是個櫃台裡面都房間也 ok)
　
第六條之一 → 做假資料騙到旅館執照，之後被抓包的話執照會被撤回。
　
第七條 → 關於之前規定旅館要通風良好、有冷熱水衛浴設備 . . 等這些之後都不管了，沒有熱水一樣可以請旅館執照。
　
第九條 → 要求公共意外險的投保金額提高，出事的話保險公司會賠多一點，一年的保險費也會多個幾成吧！
　
第十四條 → 旅館登記證上會多註記『旅館營業範圍』，所以之後擴大營業 (例如明明只是一樓有請旅館執照，樓上都是擴大營業的房間) 可能會比較容易被抓包。
　
第十八條 → 修正之後，沒規定旅館牌一定要掛門口了，但還是要掛出來在看得到的地方。
　
第十八條之一 → 新增的規定，要求合法旅館在網路、書籍、雜誌 . . 等刊登廣告時，都得寫上旅館執照號碼。
(但總有點 "沒牌的抓不完，只好要求合法的旅館去配合" 的感覺？ ^^")
　
第二十三條 → 旅客還是得登記入住資料，但之後好像不用每天回報派出所了？
　
第二十四條 → 只刪除了 "應經常維持場所之安全與清潔" 這段沒啥用的敘述。
(不然要讓旅館又危險又髒兮兮嗎 ^^")
　
第二十七條 → 旅館碰到什麼狀況要報警，把旅客沒帶證件不登記應要住拿掉了。
(所以之前旅客忘了帶證件，但很晚了還是要住宿，旅館櫃檯應該要報警嗎？ XD)
　
第二十七條之一 → 旅館每半年要填報次營運的相關數據，修法之後要我們多填一些旅館資產變動與支出的資料。
　
第三十六條之一
→ 新增的落日條款，所有的教師會館、救國團青年活動中心、學校招待所、甚至國軍英雄館 . . 等，都得在10年之內 (到112年) 補申請旅館執照，才能繼續營業。
(雖然實務上不太能想像，觀光局要怎麼去管國防部、怎麼去管香客大樓 XD)
--------------------------------
　
從實務的角度來看，這次的修法幾乎沒有改變合法申請旅館執照的困難度，對旅宿業的實際運作影響也不算太大 . .

而對『Hostel 有自己的法規』這個理想，應該說完全沒改變吧 ~_~

170822中天 大坪數成毒藥 建商推等值換屋、改做旅館
影片網址→https://youtu.be/CWQ19xV9QCo

記者 李雯珂 ：「房市冷颼颼，像是這樣子的3房2廳2衛，50坪以上的大坪數，有建商為了防止客戶退戶，首度推出了“等值換屋”。」

記者 李雯珂、吳奎炎 採訪報導……↓

原本投資客最愛的大坪數，如今成了燙手山竽，建商放低姿態讓客戶以屋換屋，舉例來說原本預購一間5000萬元的大坪數，可以換成其下其他建案總價加起來都是5000萬元的小坪數住宅。

房仲業者 陳泰源 表示：「促進雙贏，因為，你買房子你後悔了，你解約還要賠15%，這樣也不好，可是對建商來講表面上賺了15%違約金，可是退它來講，它的囤貨又更多了，它反而房子更賣不掉。」

記者 李雯珂 ：「大坪數住宅買氣到底有多冷？在市民大道旁的這棟醒目建築，原本是新成屋建案，不過業者腦筋動得快，現在改做為飯店。」

旅客進進出出，豪宅變身為飯店，最早開賣是一戶超過70坪、總價破億的豪宅，眼看房市風向變了，建商乾脆收回轉而申請旅館執照，自己來當房東。

還有另一處大直區原定蓋中大坪數的豪宅，預購不理想，建商趕緊申請變更使用執照，蓋成20多坪的小宅。

房仲業者 徐佳馨 表示：「大坪數總價相對比較高，如果說是以59坪個案來看的話，它的總價會逼近6000萬，你的自備款的一個部分就要逼近2000萬，可能購屋人就會去做一些規劃。」

今年上半年房市交易量比起去年同期39~49坪房型交易量減少了8.2%，50坪以上的大坪數量縮將近5成最慘澹，房仲指出目前市場多為自住客，買屋在意的是性價比，如今大坪數普遍淪為蚊子館，成了建商的票房毒藥。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/08/170822.html