【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序　是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研

近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。

以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。

▌現行城規流程簡明透視

要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。

簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。

一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。

二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。

過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。

三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。

現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。

可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？

▌精簡程序　是否重疊　有否加快？

一個發展項目主要涉及三個審批部門，過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色，為求加快審批效率。

以建築物高度限制為例，以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管，精簡安排後除了特別情況，建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。

有建築業界覺得是項精簡某程度上合理，因為有時地契上的高度限制，有時來自舊的規劃圖則，規劃方面而言，分區規劃大綱圖不斷修改，不必又再重新找地政修改地契，只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘，因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見，以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。

問題是，透過精簡審批這個少少的程序，是否能加快整個房屋發展的過程？

有業界人士質疑，現時地政審批地契條款的程序，會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約，不會令工程不乎合法規要求，似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠，簡單刪去幾個條款，會有多大程序影響整個工程時間表？結論是，到目前一刻的精簡城規流程措施，對加快建屋過程有多大幫助，仍然是個大問號。

過往亦有就地政層面的「加快」嘗試，效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例，政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」，嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請，但直到2021年的6月，地政總署回應立法會質詢時，卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據，並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此，似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。

▌審批程序以外的建屋能力限制

現時精簡規劃程序的措施，似乎就不能簡單地加快整體房屋供應，因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素，而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得，舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。

過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。

業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。

以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。

▌犧牲質素的「精簡」趨勢？

政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？

以園境規劃程序為例，過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3)，提出精簡園境的規劃申請程序，將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批，並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。

有園境建築業界觀察所得，過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現，亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置，下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型，當中不時涉及主觀的判斷。相應地，這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一，精簡成「點心紙式」的硬性要求，會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況？

對於現時政府「總加速」的綱領下，除了精簡規劃程序，有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應，而政府部門內部亦被要求加快工作效率，否則將輕易「中槍」，成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快，我們必須小心，會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。

有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。

透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。

▌公開補地價計算的雙面刃

發展商開發項目時，必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請，因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價，有發展商指這太浪費時間了。

現在開始有媒體吹風，政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法，作為精簡城規流程的一個辦法。然而，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，所以政府需要謹慎的補地價計算程序，避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑，花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。

但現時，發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平（業界一般理解是扣除所有成本後，政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額，大型項目補地價金額可動輒上百億），所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時，就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。

因此有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。

而無論是對政府還是地產商，補地價問題也是兵家必爭之地，前者是關乎龐大的土地收益，後者是巨大的土地利潤，若然挑起補地價的紛爭，這爭拗將沒完沒了，除了公帑有機會蒙上損失，更要命的是，發展商看似很關心的發展速度，很可能會被拋諸腦後。

▌最壞的還未到臨

最後，精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體，針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制，以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態，即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外，直接改變本地土地發展玩法，具相當技術性，同時亦最具爭議性的城市議程之一。

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🏠建購及修繕住宅補助　申請期限展延囉🏠
　
『補助經濟弱勢原住民建購及修繕住宅計畫』因應疫情影響，申請期限展延至07.30（五）唷！受疫情影響來不及申請的族人朋友，可以親洽房屋戶籍所在地之公所辦理，臺南的部分亦可郵寄資料至公所辦理，免實體接觸唷！也提醒大家，郵寄資料的話，可以再撥打電話跟公所承辦人員說明並確認。
　
☑️申請時間｜即日起至07.30（五）止
☑️辦理地點｜＃房屋戶籍所在地 的鄉（鎮、市、區）公所
☑️申請資格
⓵成年或未成年已婚之原住民。
⓶房屋所有權人或由房屋所有權人之原住民配偶申請。
⓷家庭總收入平均每人每月不超過最低生活費標準2倍。
⓸家庭人口僅1人，所有存款不超過250萬元；每增加1人，增加25萬。
⓹家庭不動產不超過876萬元。
　
☑️申請條件
♢建購住宅♢
⓵建購住宅不超過2年，且沒有申請其他住宅補助。
⓶全家人口都沒有其他自有住宅。
⓷房屋登記要以興建（第一次登記）、買賣取得。

♢修繕住宅♢
⓵自有住宅屋齡超過7年，應老舊或設備損壞需修繕。
⓶全家人口都沒有其他自有住宅，且5年內沒有接受其他政府補助。
　
💰補助金額
♢建購住宅👉🏽每戶補助22萬元。
♢修繕住宅👉🏽每戶補助11萬元。
　
💡小提醒
⓵申請人戶籍及申請補助住宅應同址。
⓶修繕住宅未核定前，請勿逕行施工。
⓷05.01之後才能至國稅局申請到前一年度的綜合所得稅各類所得資料清單唷！
⓸臺南市2020年度平均收入最低生活費為12,388元。
　
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＃臺南市政府原住民族事務委員會 https://reurl.cc/xgVk9e
　
圖片來源及展延公告🙏🏽 ＃原住民族委員會 https://reurl.cc/MAXppK
　
若有任何疑問，可洽各區公所詢問，或撥打📞06-2825318找Ingay的小伙伴們解答唷！
　
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6月14日彰化防疫記者會

　因應疫情嚴峻，彰化縣政府於今(14)日下午3時召開彰化縣防疫說明記者會，由縣長王惠美、衛生局長葉彥伯共同說明，新聞處長李俊德引言，採線上直播方式，同步於縣長臉書及有線電視CH03公益頻道同步直播。
王縣長說，今天彰化縣新增病例3例，累積確診人數250人，死亡5人，居家隔離人數742人，完成篩檢人數37,294人，陽性率為0.67%，致死率2.00%，1例是來自台北返鄉家庭餐會群聚，1例是返鄉社交旅遊群聚，另1例則感染源待查，3例都是在居家隔離發病。
王縣長說，縣府針對307處社區關懷據點共餐的75歲以上長者，101家住宿型長照機構與長照2.0與重度失能者跟洗腎患者，已經陸續開打，307處社區關懷據點共4000劑，只要等待村里長與村里幹事通知即可，已經在6月13日開打，預定明天完成，101家住宿型長照機構與長照2.0與重度失能者跟洗腎患者，也陸續開始施打，至於26鄉鎮清潔隊員，也已經在今天完成施打。
王縣長說，至於75歲以上長者電話預約，預定在6月15日明天開打，提醒預約的鄉親，有3天的開打時間，拜託大家依照醫事人員通知的時間，帶著身分證、健保卡前往施打，為了避免群聚，排定不同時間，拜託鄉親配合，讓醫事人員可以用最好的服務幫您注射，讓大家能快點心安。
　　王縣長表示，提醒大家，前往市場購物指南包括，第一個，不試吃，不能在市場內脫下口罩飲食，一定要全程戴口罩；第二個，列清單不逗留，因為這段期間來，不管是超市還是菜市場，要避免有破口，因此再次提醒大家；第三個，先通知攤商備貨，減少在外面的曝露風險；第四個，保持社交距離，等人少的時候再前往市場購物；第五個，買剛好不囤貨，一次購買一至二週的需求，不急需的都暫緩；第六個，備酒精隨時消毒，購物或是找零時都要記得消毒；第七個，請攤商送貨；第八個，可以前往網路平台購買彰化優鮮農特產品，如小三美日、中華i郵購等電商平台或是向農會線上採買。
　　王縣長指出，勞工紓困貸款從6月15日開始受理申請，貸款名額只有50萬名，額滿為止，申請對象為年滿20歲的勞工，且108年個人各類所得總額在50萬元以下，只要符合參加勞保或是沒有參加勞保但有工作事實者，都可申請。每人最高貸款金額10萬元，利率1.845%，可貸款3年，貸款資金由銀行提供，信用保證基金提供十成信用保證，經銀行核貸者，勞動部補貼第1年利息，諮詢電話可撥1955專線或各承貸銀行，或撥勞工處電話04-7532472。
　　王縣長說，疫情期間採線上教學，提供大家宅在家護眼4招戰勝惡視力，包括盡量讓孩子可以在陽台或頂樓曬曬太陽，用眼時遵守30分鐘休息10分鐘的原則，另外，飲食也很重要，要有蔬果579，小朋友要3份蔬菜、2份水果，如果是12歲以上的女性要4份蔬菜、3份水果，12歲以上的男性則要5份蔬菜、4份水果，此外，要適時熱敷及按摩，如此一來，可以確保孩子們不會在疫情過後視力加重。
王縣長表示，麻將牌咖傳染率高達100%，所以才會苦口婆心，特別拜託鄉親「邁擱打啊」，對於不遵守防疫規定仍然群聚，縣府已經請警察局加強查察取締，一經查獲，不排除以最高罰鍰新台幣30萬開罰，也特別感謝鄉親這段時間主動提出檢舉，一起守護家園，為了保護你我的安全，也拜託鄉親一起來監督，防疫不分您我，只要發現可以撥打110報案專線。
　　葉局長表示，今天新增的3例中，有1例是返鄉社交旅遊的親人確診；另1例是台北返鄉家庭群聚傳染鏈，是一個7個月大的小女嬰確診，此家庭聚餐確診的感染率已由80%提高到90%；另1例是醫院感染事件，今天新增的是另外1位確診個案的家屬。
葉局長提醒大家，人接觸到病毒後，有人早發病，有人晚發病，必須靠居家隔離匡列起來，避免將傳染鏈擴散到社區，民眾如果能配合居家隔離，就可以避免社區的感染。民眾除了配合居家隔離之外，也要特別注意如果有出現症狀，不管是居家隔離期間或是期滿之後的自主健康管理，都會有居家關懷中心的村里幹事、衛生局(所)的公衛護理師會定期追蹤你的狀況，如果有出現症狀一定要告知，將會盡快協助你就醫採檢。
　　葉局長指出，居家隔離期間，病毒會先出現，症狀才出現，在沒有出現症狀之前，病毒就開始在傳染，千萬不要認為沒症狀就是沒病毒，最好還是要遵照居家隔離的建議，最好是一人一戶，不然就住防疫旅館，或是家裡有獨棟透天都可以，再不行的話，一人一層，如果因為家庭環境因素，也一定要住一人一室，在隔離期間不要一起吃飯、聊天，並打菜到房間自己吃，一定要遵守即使在居家隔離期間沒有症狀，也不要跟他人做任何接觸。
葉局長進一步指出，家庭接觸感染率高，家屬應注意事項包括，被匡列為接觸者，同住家人均應同時接受核酸檢測；接觸者與同住家人都要注意是否出現不適症狀，如果有出現不適症狀應立即就醫採檢；居家隔離以一人一室為原則，但最好一人一層，或一戶，或居住防疫旅館，居家隔離期間，所有同住家人避免共餐、共食，建議打菜到房間內自行進食；隔離期滿仍繼續7天自主健康管理。
為免鄉親採用電話預約所造成的困擾，葉局長說，下一批疫苗到，將規劃優先由90歲以上長者，造冊通知施打，如有行動不方便的長者，將提供長照專車來協助，如果有臥床困難無法外出的話，將啟動到府施打的服務，所以請大家不要擔心，中央疫苗下一批到達之後，還有包括中央增加彰化縣有5%，1850劑的疫苗，都會用在長者的身上，請大家等待造冊通知，安心接受施打。