想請教：我媽媽跟我舅舅在95年合買一間公寓，但不知道她們怎麼協調，權狀上面所有權人是我舅舅，但信託給媽媽到125年，想了解這樣是什麼意思?
我媽在101年過世了，我舅舅剛過世，目前那間房子是我爸爸一個人住，不知會不會影響爸爸住的權利?

似乎是這間公寓由媽媽居住使用30年，期滿就要搬走還給舅舅，但從”法律外觀”，可能影響到你爸爸繼續居住的權利!

首先，讓大家快速了解不動產信託:

不動產所有權人可能為了照顧自己，把不動產交付信託(要過戶登記給受託人)，受託人就要依據信託契約的指示管理房產，受託人在信託期間，讓信託”受益人”獲益。

從權狀所有權人名義是舅舅的事實，可能這件並不是依照信託法的規定辦理。因為如果信託給媽媽，所有權人應該是媽媽，登記原因記載:信託。

從產權登記為舅舅的事實，以及信託的表面文義解釋，媽媽是替舅舅管理房產!媽媽已經不在了，是否必須由爸爸繼續管理?或是給爸爸繼續居住?則需要法律的依據。

你也許會問，不是有信託給媽媽到125年嗎?

但沒有註明這房屋信託受益人是誰?也沒有依照信託法的規定，妥善記載信託目的、受託人、受益人….等，並且到地政機關辦理登記，因此，這房子到125年以前的受益權就沒有受到信託法保障。

就是因為媽媽與舅舅兩人都不在了，所留下來的文件似乎也不符合信託法的規定，名義上所有權人是可以要求爸爸搬走，或許你會想，權狀在我這裡，舅舅的孩子未必知道?

舅舅的繼承人會因為辦理繼承的手續，獲知有此棟公寓，他們可以直接辦理繼承，要求自己管理房產或出售。

因此，趕快多找找過去的資料，當時媽媽跟舅舅合買公寓，媽媽曾經出錢的證據，還有歷年的繳稅贈明。目的是要證明，當時雙方合買公寓的”真實約定”，是由媽媽享有30年(95年到125年)居住使用權利，之後所有權歸舅舅。

要使爸爸能夠安心居住在公寓內，最好跟舅舅的繼承人協商，如果協商不成，再透過法院，提起確認之訴，確認媽媽有房屋居住使用權到125年，如果契約文字不明確，就由法官來解釋契約的真義，最後由法院裁決。

也可能什麼爭議都沒有！

為什麼一切都不確定❓憑著感情為基礎，最後可能還要上法院，讓法官依法來認定？反而家人關係變得複雜？

律師看過很多家人間，一開始因為愛與信任，沒有想太多，權利界線模糊。人不在了，記憶也消失了，之後就留給其他家人拚湊事實，故事版本就「見仁見智」，自然多有爭執....。

如果能先畫好界線，甚至築起防火牆，未來的家人就不會有太多不確定，平安享受財富！

#心安傳財富
#恩典來守護
#信託
#公寓
#不動產

PS:如果舅舅是把公寓信託給媽媽管理，受益人是爸爸，信託期間是95年到125年，並且依照信託法辦理信託過戶登記給媽媽（受託人），如此一來爸爸就有權利住到125年。

（要看到所有證據才能夠真正判斷，以上謹用一般法律概念分享法律，非提供個案法律意見）

📌📌內政部訂「#宗教財產」#不動產 處理暫行條例🏠🏠

為保障宗教團體財產權，#內政部 2020年11月5日部務會報通過「宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例」草案，規範符合規定的宗教團體，於條例施行後2年內提出申請，主管機關將透過核發權利歸屬證明書、更名登記或限制登記等方式，鼓勵宗教團體主動釐清權利歸屬，讓實質擁有的不動產不會淪為私人的財產。

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【美國的農業政策買票】

2018～2019年間，Trump政府已經對美國農民提供$280億美元補助，聲稱是「為了彌補貿易戰損失」。然而這些彌補可能遠遠大過實質損失，據學者研究推估，某些棉花農民請領補助是損失的33倍。

本次Covid-19疫情，美國農業部已經發放農民疫情補貼總額達$160億美元，才短短幾個月就超過前述2年貿易戰補貼總額。

Kansas State University兩位農業經濟學家Joseph P. Janzen 與 Nathan P. Hendricks共同發表論文指出在玉米、棉花、高粱、大豆與小麥農作上，美國政府所提供2018年的補助是推估損失的8倍，2019年補助更是推估損失的33倍。研究更指出2019年的倍數拉高主因在於聯邦政府農業部『刻意放寬』審核條件。

另有經濟學家Colin A. Carter（加州大學戴維斯分校）與Sandro Steinbach （康乃迪克大學）合作研究指出Trump針對中國搞的貿易戰結果只是讓本國農夫受損（明顯與Trump聲稱的貿易壁壘保障美國農民扞格），同時南美洲與歐洲卻因美國自設的貿易壁壘漁翁得利約$135億美元。

之所以發生領受補助數倍高於損失的一個重要原因來自於：大型農場或政治關係較好的農夫獲得較高補助，同時這些農夫也存在「重複申請領取補助」的現象。

例如紐約時報就報導DeLine Farms Partnership在這兩年領取貿易戰補貼$280萬美元；而我查詢美國農業部資料更發現DeLine Farms從1995年以來領取各種名義政府補貼合計達$1370萬美元。

西維吉尼亞州首富，同時也是共和黨籍州長Jim Justice，身價數十億美元，也在這兩年領到$37.5萬美元補貼。

其結果是Trump在位前三年，美國農夫平均收入成長42%，但多數落在中產階級以上的農夫。這些農夫許多根本只是擁有大片農田而自身從未真正耕種過。美國一個人盡皆知的祕密，即真正從事第一線耕種工作的許多是非法中南美洲移民工，這些人是不可能拿到前述補貼，但卻會受到貿易戰、疫情封鎖的實質經濟損失。

經濟學大師Aaron Director於1960年在芝加哥大學擔任學報主編時就提出著名的「Director's Law」，但因其本人終生不太動筆寫文章，所以此定律是由諾貝爾經濟學獎得主 J.G. Stigler在1970年寫下發表。

該文指出：

公眾支出主要由中產階級得利，代價卻有相當部分是由收入曲線兩端--貧者與富者--承擔（Public expenditures are made for the primary benefit of the middle classes, and financed with taxes which are borne in considerable part by the poor and rich.）

其背後的經濟邏輯是美國政治體制下，政客維持自身政權必須討好中產階級。

該文以加州高等教育為證，明白點出加州是以窮人收入補貼較富裕者子女高等教育。

以1961年為例，加州63％稅收是由年收入$8000以下的家庭承擔，但子女進入加州大學卻是年收入超過＄8000的家庭佔77%。

這是說，繳63%稅款族群子女僅佔加州大學體系23%的入學人數。

甚至根據Stigler研究，把時間往前推到19世紀，能從小學畢業者也絕大多數來自中產階級子女。研究更橫向延伸發現消防與警察治安服務同樣存在窮者富者支付補貼中產階級的狀況。

回到農業補貼上，早在1965年經濟學家John E. Floyd就發現無論是農產品價格管制或政府補貼，最後受損者是那群勉強付得起日常三餐的窮人，而真正得利者是大地主。

而我認為從經濟學邏輯看，姑且不論Director的「偏好中產階級」主張，任何農業補償都難以避免各種訊息費用 -- 例如去年產出量不保證今年產出量、農產品現貨期貨價格變動或損失額度計算…。這使得公務員為了行政方便與杜絕紛爭，以土地面積與登記產權狀況為計算單位顯然是最低訊息費用的一種選擇。如此運作下來，這類農業管制、農業保護政策、農業補貼最終還是由持有最多農地或政治關係最佳者勝出。

從另一方面看，農業相較於工商業或服務業，是需要更多「土地要素」投入的生產活動，尤以「土地面積」顯著。這個特點會因為農業機械前提投資的關係更受到產出作物與相對映的「規模經濟」條件約束。

雖然短期且微觀地看，中產階級似乎得利。但從更宏觀社會整體經濟活動角度切入：

a. 資源配置人為錯誤扭曲，造成美國農夫持續產出超出市場需要的農作物，所以我們看到不僅這次Covid-19疫情，幾十年來美國已有多次傾倒鮮乳或農作物投海的舉措。

當然這也包括十幾年前我談過的「休耕補助」問題 -- 付費要求農夫不生產。有興趣的朋友可以自行爬文。

b. 其他更需要資金投入的項目被排擠。如前述Trump在位前三年，美國農夫平均收入成長42%，但此收入增長並不是因為「美國農產品競爭力提昇」，而是來自於政府補助。資源有限的前提，非因生產力提昇的收入增長完全就來自於其他生產活動。這必然擠壓其他生產活動對未來的必要投資資源。

c. 而所謂的「農業損失」根本來自於政客的人為障礙。這是說，如果沒有政客操弄國家安全議題，根本就不需要設置這些貿易壁壘，也根本不會有移民障礙，美國農業本身自然可以享受開放市場帶來的獲利以及更廉宜勞力的輸入。這是說，民主制度本質就會有一群寄生蟲般的政客創造議題、創造「被需要」的假象，透過稅制、市場法規限制與印鈔票等手段收取本來可更有效率經濟活動的部份收入，東搬西移的過程似乎在解決人民的問題，但其實只是在解決政客的收入問題。

參考資料：

∙ New York Times, "Farmers Get Billions in Virus Aid, and Democrats Are Wary" June 07, 2020

∙ Joseph P. Janzen & Nathan P. Hendricks, "Are Farmers Made Whole by Trade Aid?" Applied Economic Perspectives And Policy, Volume42, Issue2, June 2020, pp. 205-226

∙ Colin A. Carter ＆ Sandro Steinbach, "The Impact of Retaliatory Tariffs on Agricultural and Food Trade" NBER Working Paper No. 27147, Issued in May 2020

∙ George J. Stigler, "Director's Law of Public Income Redistribution," Journal of Law and Economics, Vol. 13, No. 1 (Apr., 1970), pp. 1-10

∙ John E. Floyd, The Effects of Farm Price Supports on the Returns to Land and Labor in Agriculture, 73 J. of Pol. Econ. 148 (1965).

文章連結：
https://bit.ly/2Vk2ahB

160410TVBS 黃金1hr 交屋撥款前買方必確認屋況
影片網址→https://youtu.be/xxy-zoLzo9U

知名地產投資客「帥過頭」聲稱出資買房，卻被人頭盜賣，房仲業者認為投資客應該會持有權狀，讓房子不會被賣掉，也建議買方在買屋一定要調閱謄本，確認產權狀況，交屋前一個小時還要再次確認屋況再簽約撥款。

記者 黃建國 張立陵 林韋龍 趙國涵 ／新北市報導……↓

投資客借名買房鬧出產權糾紛，無辜的買方怎麼分辨產權呢？

房仲陳泰源：「在買房子之前我們可以要求仲介提出房屋謄，我們可以從謄本的他項權利部去判斷說他的房子有沒有被2胎。」

可以要求房仲提供，或是自己到地政事務所申請謄本，上頭權力他項就能看到目前房屋的設定狀況，如果上台除了銀行還有個人的名字，就很可能是向錢莊借貸，
產權比較複雜，買之前要確定自己有能力處理糾紛。

房仲陳泰源：「你在交屋當天交屋前的1、2個小時，買方一定要再一次檢查確認屋況沒問題，然後才會進行交屋。」

買賣房屋時由買賣雙方、外加仲介簽署履約保証，只要交屋銀行開始撥款算利息，所以交屋前一定要確認屋況，拿到權狀之後立刻換鎖。

房仲陳泰源：「你們之前有你們的私契(借名買房)，你必須要舉證出來，第2個你舉證出來那也是你們的事情，因為我是跟這個人頭去買房子的，所以你(出資者)並沒有權力，這個出資者其實在法律名義上他是沒有權力把這個房子出租的。」

不動產轉移過程環環相扣，新手購屋遇到糾紛或是資深投資客的房子被莫名其妙出售，都是買賣過程沒注意細節才會衍生風波。

新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/life/news-648546/

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/139656534