別急著賣房子換現金？！

台北有位地主已經談好土地出售事宜，但是沒想到買家匯款隔兩天，這位地主就身故過世，家人同時面對將近3,000萬元的購地款，以及尚未過戶的不動產，深怕被課徵高額遺產稅，…這個新聞提醒我們，特別是在意『節稅』的朋友們，在法律上我們財產處理的方式不同，所繳的稅也是不同：

1. 不動產給孩子繼承後再賣，比生前出售換現金，稅金比較省。
（節省遺產稅、土地增值稅）

舉例來說：王先生（化名）將名下土地出售給買家，買賣價金2800萬元，已經匯款到王先生戶頭，但王先生兩天後過世，土地還在王先生名下（公告地價：1600萬元），所以要核課遺產稅時，除了名下其他財產之外，帳戶內的2800萬元以及1600萬元都會被課遺產稅，但不用擔心，因為這土地依照買賣契約，是要交付給買方的，在法律上算是一種債務，要在申報遺產稅時，『記得』表明要扣除並檢具相關買賣證明資料後，就可以扣掉土地地價1600萬元，不必課1600萬元的稅金（因為土地已經賣掉了）。

單純從土地買賣價金2800萬元，以10％遺產稅的稅率來計算，要繳280萬元的遺產稅（不去計算其他財產與免稅額扣除額的情形下）。

從另外一方面，如果王先生沒有賣土地，或還沒拿到土地價金，遺產稅的計算是以土地公告地價1600萬元作為基礎，乘上相同10％遺產稅的稅率，要繳160萬元的遺產稅。

你會發現出售土地雖然可以先拿到買賣的款項，但是遺產稅的稅金卻多付了至少120萬元。關鍵在於遺產稅對於不動產價值的認定，是以公告地價現值為基礎，而不是看市價，其中的『價差』就是可以少繳稅的合法關鍵。

此外，土地買賣還要支付土地增值稅…等等，土地繼承就不用繳交土地增值稅，也是在規劃土地出售或傳承時，稅務的重要考量。

2. 不動產給孩子繼承，比贈與給孩子，不但可省稅，還可保有自己的『權利』。（節省贈與稅、土地增值稅、房地合一稅）

另外在近年建物移轉原因來分析，2016年繼承移轉的房地的件數，開始超越贈與房地的件數，2020上半年繼承移轉房地約3萬棟，贈與只有2.3萬棟左右。這個現象也告訴我們，贈與房地產給子女的方式已經不是『首選』。

原因可能在於105年1月1日起，房地合一稅的核課，針對贈與取得的房地，如果未來在出售時，出售的價格減掉成本後（贈與當時的房地公告地價現值），核課房地合一稅。由於房地的公告價值遠低於市價，而且房地合一稅的稅率是持有越久就越低，如果贈與後兩年內出售，稅率高達35％，因此計算出來的『稅』就很驚人。

舉例來說：林先生在民國102年11月10日購買房地一戶，於107年1月5日『贈與』過戶給女兒（公告地價現值1600萬元），如果女兒在108年7月28日以2800萬元出售房地，以2800萬元-1600萬元得出1200萬元，乘上35％計算房地合一稅（先不計算其他扣除的部分）。

但是如果用繼承的方式讓女兒取得房地，未來女兒在賣掉房地後，林先生持有的期間也會加入計算，等於女兒持有5年多，稅率是20％，此外，由於林先生是在102年1月10日購買的房地，所以還可以用舊制來計算，而不用繳房地合一稅。

此外，贈與房地給子女還要繳交贈與稅、土地增值稅等，如果是以繼承取得房地，就不用繳這兩種稅了。

不動產的移轉傳承，稅務、法律、情感都要考慮清楚，看你是重視節稅？還是考慮特留分的問題？還是出於感情而不計一切？

無論如何，要能夠看到『愛』最重要！

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連載文章 7—2020/07/27
《平民投資王》網路版---劉鳳和 著 無版權—可大大分享

從自己的左手賣給自己的右手

加入直銷幾個月以來，我不斷和學姊保持聯繫，但始終沒賺進幾個錢。學姊，不斷叮嚀我多多學習OPP的內容，並且鼓勵我自己買產品試用看看。為了追求業績，我果真慢慢開始東買一點、西買一點，一方面給自己試用、二方面也可以衝業績，不知不覺愈買愈多，開始出現「囤貨」狀況。所謂「囤貨」就是，如果你這個月的業績目標還差個一、二千塊錢，很容易會乾脆自己先買下來把業績補上，好把自己再往上推一個階級。

我發現，直銷公司的階級制度設計得非常聰明，他們把層級分很多層，一階一階往上爬的同時，一不小心就給自己囤積了不少商品。如果你問我，有賺到錢嗎？我告訴你，小錢當然有賺啦，不過就那麼幾百塊。大錢？還沒有！但是自掏腰包買下的囤貨倒是更多，我房間堆滿了琳瑯滿目的產品，從牙膏、口氣清香劑、保養品，到鍋子、廚具等，種類齊全、應有盡有，可說是要什麼不缺什麼，但說什麼也不好意思再轉賣給別人，我一個人足足花了超過三年的時間，才全部慢慢消耗乾淨。
其實我覺得，基本上「直銷」是一種不錯的制度，精神很好，可是要用在對的產品上很重要。雖然第一次的直銷經驗以失敗告終，但反而激起我想學習的欲望，此後只要哪邊有直銷課，我就會去聽課，但絕不再投入，參與的目的只是想同時感受現場的氣氛，同時觀察他們的直銷制度。往後，在我陸續接觸到很多不同行業的產品時，我就會試著用我所學到的「直銷」方式來經營。

觀察了這麼多直銷公司的制度，我漸漸體認到，直銷不是我要走的路。按照道理
說，直銷的精神是不透過中間代理商，讓商品透過這項制度直接從工廠送到消費者手上，減去中間商剝一層利潤，消費者可以用比較便宜的價格，獲得品質比較好的商品。可是，看看咱們台灣所有的直銷，打著商品品質優的口號，東西比一般賣場還來得貴，品質還不見得一定比較強咧，根本和直銷精神背道而馳。

其次，在台灣做直銷的，跟做保險的心態差不了多少，十之八、九只想從中賺大錢。所以做到一定規模後，只要有第二家、第三家、第四家直銷公司出面，這些在最下面一層的下線，就經常會被挖角到另外一家公司去當上線。然後這些新公司會不斷慫恿這些人回頭去找自己先前的上線，說服那些人倒過來當自己的下線﹔這就是所謂的「上線變下線，下線變上線」，大家永遠這樣上下互換，不斷重複歷史。問題是每個人都想賺錢，一旦最下線賺不到錢的時候，就是你組織要垮台的時候，屆時就算你底下布滿了幾百個下線，總有一天還是會毀於一旦。

前一陣子，很多產品都用直銷的方式在銷售，香水、精油、女性內衣、靈骨塔的、生前契約，你想得到的統統都行得通，太有意思了！反正這些課都不用錢，有免錢的課可以上，各位讀者千萬別浪費了。

學了這麼多直銷公司的制度之後，我漸漸確立了自己的方向，我想要找到一個不用花太多錢投資，又能夠賺得到錢的工作，那才是最符合我需求的工作。經歷直銷的經驗，要再叫我拿錢出來，我真的很害怕。這就是我剛從學校畢業學到很好的經驗，負面、正面的經驗，都影響我非常深遠。

命中註定做保險

話說回來，在我歷經了直銷大會、被騙錢、想退伍退不成卻進出看守所等風波之
，政府終於在民國八十四年宣布，職業軍人官校畢業的職業軍人，不必終生服役，只要服務滿十年就可以申請退役。這對在部隊高不成低不就的我來說，真的是天降甘霖。我終於等到這一天了！

隔年，當我服務滿十年時，我毅然而然決定要退伍。退伍的目的，就是要趕快賺錢去還欠人家的債務。我到現在都還清華記得，我退伍時間是八十五年八月十六日。退伍那一天領到了一筆退伍金，這是我從年輕時代念中正預校、政戰學校，到部隊服務，一點一滴累積下來的一百萬啊！我回到台北，把退伍金放進台灣銀行，每月領一些利息來過日子，並準備跨出我退伍之後賺錢的第一步。

卸下軍人身分後的第一天，找工作！找工作是我當前最需要的一件事情，我想要找錢多事少離家近，或是可以賺大錢的工作，我不僅投出了一百多張的履歷表，那些履歷還是我用電腦打字、影印、自認寫得文情並茂的嘔心瀝血之作。那時沒有人力銀行，我只能土法煉鋼，照著報紙上的徵人啟事，一封一封寄出去。萬萬沒想到，一百多封履歷竟然統統石沉大海，沒有一家公司回應我，沒有一家公司要用我！我是五十一年次的，那一年我三十四歲，一直認為自己還很年輕，一定還有人會用我，現在怎麼辦？日子一天一天過去，開始惶恐！甚至忍不住開始後悔，就算在部隊再怎麼混、再怎麼高不成低不就，最起碼還有三萬多塊的薪水，可我退伍下來，除了那筆退伍金，什麼都沒有了。一個月、兩個月、三個月過去了，我什麼都沒有，沒找到工作、沒賺到半毛錢。

那陣子，我情緒很不穩定，脾氣變得非常不好，對家人也顯得不耐煩，簡單說就是「貧賤夫妻百事哀」，心中有說不出的無奈。終於有一天，我在報紙上看到一則徵人啟事，上面是這樣寫的 : 「不用考試，可以進入政府公家金融機構上班。」多麼美好的事，第一，不用考試﹔第二，是政府金融機構﹔第三，歡迎退伍的軍人、退休公教人員。這個簡直是為我量身打造的，對不對？真的有這麼好的事情嗎？簡直天上掉下來的禮物。