【九龍大洗牌﹕旺角油麻地重建現況報告】

市建局的角色設定就是以法定機構身份𢯎盡著數，發展可以免補地價，又有收回土地條例特權收地，以往仲會食街賺發展面積等。最新旺角油麻地重建研究正提交發展局審視（註1），預期會攤大手板要求放寬發展地積比 / 發展密度以及免費取得附近官地等新優待。

市建局準備在旺角和油麻地兩區範圍食大茶飯的前夕，值得一齊檢視重建對旺角、油麻地兩帶來的主要改變。透過整理屋宇署批出拆樓紙（拆卸工程同意書）的樓宇，一共整合了2005至2019年間樓宇重建後的現況：

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●發現一：15年60個重建地盤用途大不同

油旺中15年來有60個重建地盤的發展紀錄（註），當中11個為市建局項目，49個為私人重建，重建地盤佔地合共約340,000平方呎，。重建前後比較，寓所/商業處所（旺角區內住宅大廈類型），佔整體重建地盤面積的比例由71.8%，減少至62.1%，與此同時，酒店的佔地盤面積則由0.9%上升至19.1%。

市建局及私人重建後用途分佈 （地盤數目）
| 用途 | 市建局 | 私人 |
| 住宅 | 9 | 10 |
| 酒店 | 1 | 20 |
| 商鋪 | 1 | 4 |
| 租住* | -- | 7 |
| 商廈 | -- | 5 |
| 工廈 | -- | 3 |
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| 小計 | 11 | 49 |

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●發現二：住宅用地酒店化

其中一個最明顯的趨勢，可以留意到許多油旺重建地盤都變成了酒店，佔油旺重建地盤數目裡面三分之一（21間），單是油麻地12個重建地盤佔9個都是酒店。

雖然旺角予人印象是人多車多的商業中心，但係規劃格局來說，商業用途 (Commercial) 規劃其實主要集中彌敦道兩面延申一條街範圍，其他地方大部分都是高密度住宅 (R(A)) 規劃，變化不單只侵蝕了市區住宅土地資源，不少新酒店都夾雜進高密度住宅用地裡，大量來港旅客的需求對旺角、油麻地基層社區環境帶來龐大壓力。

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●發現三：加劇「貴細擠」

另一個趨勢可以看到重建過程將較廉價的平民房屋拆毀，改為投資需求（租值）帶動的次級（subpar）私樓房屋，例如區內的尚璽、逸新、珀軒、奧朗‧御峰（市建局項目）、利奧坊等，近期落成的重建項目均有納米單位（260呎以下），而當中恆基地產發展的利奧坊曉岸及凱岸兩期，便合共興建 694個納米單位。

重建過程不少都有公帑、法律（強拍條例）、公共政策支持，但結果是舊樓劏房變成貴價納米樓，夏寶龍說2049年香港無劏房，按現時重建趨勢，2047年劏房居民可能要搬進納米樓住，「貴細擠」可能會更嚴重。

投資需求對重建的影響，同時體現在7棟重建後發展商沒有出售*，保留整棟大廈出租的重建發展，這類重建部分是服務式住宅如﹕31 Argyle、碧薈，亦有以一般代理招租的，如中旅社持有的中旅閣，市區有價值的土地慢慢被財團以收租物業的形式持有。

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●發現四：蛋糕商場層層疊

區內重建亦帶來一種特別的建築風格，不少重建住宅樓盤均會有三層的「蛋糕商場」底座，加上平台花園及會所又高一兩層，務求將最低層的單位比鄰近的舊樓天台更高，確保住客在單位內不會看到附近街道環境，又將社區的公共空間，圍起作私人後花園。某程度反映重建發展商或是住宅的矛盾心理，本身因為地區交通及生活方便，即是單位坐落的環境才會使單位有價值，同時間又厭惡最接近的街道景觀，形同在舊區裡面建立與外隔絕的瞭望台。

另一種在旺角重建出現的特別情情況，就是將唐樓大修成整棟商鋪。例子有市建局上海街618號項目將唐樓改裝成商場，豉油街Adidas鋪位，中國移動西洋菜南街鋪位等。這類重建好可能是因為商業區高昂的店鋪租金 / 商業活動需求，引來將商用樓面面積向上擴散空間重組的細規模重建。

旺角與油麻地的重建歷史，似乎反映商業/地產主導，種種酒店化、納米樓化、蛋糕商場化的發展脈絡，市建局將公佈的「油旺」大規模重建，亦好可能會延續甚至加速基層生活空間被壓縮、小店地區文化被邊緣化的漫長過程。

香港如果有一日可以變得更公義，重建帶來的社區區隔和社會不平等的問題，會是必須處理的一座山。而市建局在重建過程亦必須由今日的逐利者，改為推行公共政策的執行者。

重建項目地圖
https://bit.ly/2VSoUYW

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200229基湖路 首璽一品花園 挑高前庭後院120-7-1
地址─台北市中山金泰里14鄰區基湖路120巷1~11號
影片網址→https://youtu.be/edeB0CeUH2Q

【物件資料】
總價─11500萬；單價─117.8萬/坪
降價─9999萬；單價─100.9萬/坪；車位價─1050萬
格局─3房/2廳/3衛/0室；加蓋格局─1衛
建物登記─128.28坪；不含車位─88.69坪；車位─39.59坪
主建物─54.86坪
附屬建物─陽台7.55坪
公共設施─26.27坪/30%

土地登記─39.12坪
月管理費─11255元
室內主要採光面朝向─南；邊間─是；採光─2面
出售樓層─1樓；挑高─3.2、3.42米；該層戶數─1戶；共用電梯─1部

【車位說明】
坡道平面x3/B1-108號，B2-8+9號

【社區資料】
發照日期─90年7月24日
朝向─大樓朝西南；邊間─是
警衛管理─全天候；垃圾處理─有
無障礙空間─有；電梯無障礙標誌─有
月管理費─建物110元/坪；車位500元/個
層─地上9樓/地下2層；棟─5棟；戶數─51戶
建物結構─SRC，鋼骨鋼筋混凝土；外牆建材─天然石材
建設公司─全坤興業；設計人─王紀凱建築師；營造廠─互助營造
建物主要用途─集合住宅；土地使用分區─住宅區；基地面積─1897.95坪

【公設說明】
中庭花園、露天泳池、韻律室、健身房、交誼廳

【生活機能】
學區─濱江國小、國中
市場─家樂福、西湖市場
公車─堤頂大道口、濱江國中
公園─中430號公園、河濱公園
捷運─西湖站google說距離800公尺步行10分鐘、劍南路站

【特色說明】
ＳＲＣ制震鋼骨
綠覆蓋率高，綠建築認證
戶外露天游池、公設多元
基地面積大、社區管理嚴謹
附約10坪的前庭後院，養寵物、造景種植栽皆宜

【其他說明】
社區規定，管理員會向看屋民眾（買家）收取500元看屋費喔！

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知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥；證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理；營業員證號─(99)148-643
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1.看屋請至少提前1天預約。
2.服務專線→0986-289-679；Line ID→chentaiyuan1223
3.房仲服務報酬之計收，合計不得超過成交價金的6%或1.5個月租金

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【大直新聞周一報】

1.大直飯店式豪宅「西華富邦」，是台北市少數由直營飯店人員進駐作物業管理的豪宅案，中、高樓層可以遠眺基隆河景與松山機場景觀，雖然總戶數高達198戶，但現在存貨剩下40餘戶，其中108坪的小戶型已經全部售完。→https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2992200

2.踏進璽悅大直分館，本刊記者先登記姓名，櫃台人員通報確認後，才放行上樓。在大廳等電梯時，一位身穿護理服的服務人員上前，為本刊記者量體溫並消毒雙手、奉上口罩；代刷門禁卡，抵達指定樓層後，還要換上消毒過的白色拖鞋。→https://www.ctwant.com/article/15863

3.台北市府自9月24日至10月31日，針對大型百貨賣場發動公共安全聯合檢查，一共檢查35家賣場，結果「ATT 4 Recharge」及「美麗新廣場」因違反建築法規定，分別遭罰12萬元，並要求限期改善，目前均已改善完成。→https://www.cardu.com.tw/news/detail.php?39483

4.柯P助炒房？法拍商業宅竟追平市價　瓏山林博物館溢價標脫。→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=638655&From=Search&Key=商業宅

5.依實價登錄揭露一筆中山區大直知名豪宅「西華富邦」交易案，今 (2019) 年 9 月以總價 2.33 億元出售，但依相關資料顯示，這筆交易持有 4 年，最後卻以降價 785 萬售出，是實價登錄上西華富邦第 4 筆降價交易，4 筆交易中，單戶最高賠售金額高達 2127 萬元。→https://news.cnyes.com/news/id/4414421

6.京華城熄燈下個是美麗華？大直在地人親曝4真相：不可能倒。→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=644956

7.沈玉琳近幾年轉戰網路主持節目，加上「薄利多銷」每年光是靠尾牙、商演，讓他進帳數千萬。目前在大直、五股重畫區、內湖共坐擁三戶房的他還透露，三房產都登記在自己名下，主要是老婆零收入，因自己有收入，買房也可拿到較好的優惠。→https://house.ettoday.net/news/1591568?redirect=1

8.「鐵板教父」謝樂觀重返台北，在大直《IRON CHEF TEPPANAKI》鐵板燒餐廳執鏟炫技。→https://www.chinatimes.com/realtimenews/20191129001305-260415?chdtv

9.「台灣之光」名廚江振誠擔任在臺的「觀光推廣大使」，並由江振誠以青森名物與濃漁食材入饌以「青森祭典」為主題設計整套菜單，預計於12/11日至15日在台北大直RAW餐廳上菜，餐費每人3,888元+ 10%，創異國地方政府攜手台灣獨立餐廳聯合行銷市場先例。→https://www.chinatimes.com/realtimenews/20191126001511-260405?chdtv

10.市府指出，明美公園以東的土地使用分區，依規定不得作住宅使用，實屬於辦公服務區、工商混合區及工商服務展售區。北市府已於10月底發函要求違規戶1個月內改善，否則將開罰6至30萬元，最重可斷水斷電，不能像大直、大彎北段商業宅一樣，可繳納回饋金解套。→https://house.ettoday.net/news/1583729

11.耶誕、跨年夜，就來大直的維多麗亞酒店吧！la FESTA義大利餐廳推出「精選義式饗宴」，還有連續榮獲2018、2019台北米其林推薦的168 PRIME牛排館推出「Special Menu特別菜單」，絕對是與情人共度浪漫摩天輪之夜的最佳選擇。→https://ctee.com.tw/industrynews/consumption/179558.html

12.【千日御雪祭】2019年12月22日（日）14:00~18:30。台北市中山區明水路569號B2 CLBC大直肥皂箱B廳。→https://www.gamebase.com.tw/news/topic/99256874/

13.特派員今天來到大直Snoopy Play Center要與史努比鐵粉會面，而這裡充斥著滿滿的史努比，絕對是讓粉絲開心到跺腳的歡樂天堂。鐵粉興奮地展示自己的經典蒐藏，總共有28個代表不同國家、風情的小公仔，以及來自日本印有「令和」國號的限量公仔和與日本知名服飾品牌聯名的黑色史努比、鞋子等，讓人不禁佩服那驚人的收藏力！→https://www.chinatimes.com/realtimenews/20191129000010-260405?chdtv

14.Red Bull Skateboarding(紅牛滑板)昨在臉書貼出一段約21分鐘的影片，影片中有一名外籍男子從台北復北地下道出口處間的斜坡(大直橋端)，踩著滑板一躍而下，驚人舉動引起網民關注，也令人擔心若動作失敗，後果恐不堪設想。→https://udn.com/news/story/11322/4206065

15.數場與白晝之夜的串演在大直ATT 4 Recharge演出,其中最為吸睛的是《眾獸鬧白晝 》,邀請到台北實踐大學服裝設計系學生的設計服裝與模特兒走秀演出,吸引眾多民眾前往參與。→https://www.peopo.org/news/433433

16.歌手楊蒨時曾在《超級偶像3》奪下亞軍，38歲的她，今在大直典華和大10歲男友David舉辦戶外婚禮，日前被爆出情變的艾成和王瞳，今也合體出席，不僅在證婚儀式同座，晚宴開始2人也毫不避嫌坐在一起，席間相談甚歡，艾成還貼心幫王瞳剝蝦，互動熱絡。→https://star.ettoday.net/news/1591642

17.天天吃好料》台北《大直椒房殿》3種辣鍋任君挑。→https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/2989996

18.何騎YouBike到北市大直捷運站附近，還車後步行到對街用餐，卻將裝有機密重要文件的牛皮紙袋整個留在車籃內，剛好憲兵第二○二指揮部曾姓預財官準備租車，打開一看直覺有異並轉交國防部政戰局保防安全處理。→https://udn.com/news/story/11315/4196146

19.長年輔導身心障礙者技藝訓練及工作機會的中華身心障礙者職業技藝協會，主辦「2019全國十大孝恩獎」多年，本年度於12/3「世界殘障者日」在典華幸福機構（大直店）擴大舉行，共有70人入圍、10人獲獎，這些入圍者多伴隨身心方面不同的障礙，但因熱愛生活、樂觀進取，全心全意為家庭付出，足以做為生命教育楷模。→https://times.hinet.net/news/22681851

20.今適逢預賽第1輪賽事尾聲，體育署長高俊雄、體育署學校體育組長王漢忠特別到訪台北二區比賽場地，慰勉拼戰學子，高俊雄署長親自為賽事開球，全程欣賞地主隊師大附中和大直高中精彩對戰戲碼。→http://www.tsna.com.tw/tw/news/show.php?num=31134&keyword=大直高中

200229基湖路 首璽一品花園 挑高前庭後院120-7-1
地址─台北市中山金泰里14鄰區基湖路120巷1~11號
影片網址→https://youtu.be/edeB0CeUH2Q

【物件資料】
總價─11500萬；單價─117.8萬/坪
降價─9999萬；單價─100.9萬/坪；車位價─1050萬
格局─3房/2廳/3衛/0室；加蓋格局─1衛
建物登記─128.28坪；不含車位─88.69坪；車位─39.59坪
主建物─54.86坪
附屬建物─陽台7.55坪
公共設施─26.27坪/30%

土地登記─39.12坪
月管理費─11255元
室內主要採光面朝向─南；邊間─是；採光─2面
出售樓層─1樓；挑高─3.2、3.42米；該層戶數─1戶；共用電梯─1部

【車位說明】
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【社區資料】
發照日期─90年7月24日
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月管理費─建物110元/坪；車位500元/個
層─地上9樓/地下2層；棟─5棟；戶數─51戶
建物結構─SRC，鋼骨鋼筋混凝土；外牆建材─天然石材
建設公司─全坤興業；設計人─王紀凱建築師；營造廠─互助營造
建物主要用途─集合住宅；土地使用分區─住宅區；基地面積─1897.95坪

【公設說明】
中庭花園、露天泳池、韻律室、健身房、交誼廳

【生活機能】
學區─濱江國小、國中
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公車─堤頂大道口、濱江國中
公園─中430號公園、河濱公園
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【特色說明】
ＳＲＣ制震鋼骨
綠覆蓋率高，綠建築認證
戶外露天游池、公設多元
基地面積大、社區管理嚴謹
附約10坪的前庭後院，養寵物、造景種植栽皆宜

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190710北安路 挑高邊間低總價學區好宅 大直小璽608-4-6-2-5
地址─台北市中山區成功里8鄰北安路6之1~2號
影片網址→https://youtu.be/SySTySsB0BY

【物件資料】
售價─1219萬；單價─90萬/坪
格局─0房/1廳/1衛；加蓋─1房
房屋權狀─13.55坪
主建物─8.51坪
附屬建物─2.28坪（陽台1.2坪+露台0.87坪+雨遮0.21坪）
公設─2.75坪/20%......↓

土地持分─3.21坪
室內客廳採光朝向─南；邊間─是；採光─2面
管理費─約867元/月，年繳，浮動計價，視公設修繕情況
出售樓層─5樓；該層挑高─3.48米；該層戶數─2戶；共用電梯─1部

【特色說明】
永安學區，設籍好宅
挑高複合式，邊間2採光

【社區資料】
發照日期─85年2月16日
警衛管理─無；天然瓦斯─無
基地面積─51.85坪；土地使用分區─住3
構造─RC，鋼筋混凝土；外飾建材─方塊磚
樓層規劃─地上5樓/地下2層；總戶數─11戶
建設公司─惠泰建設；設計人─郭志宏建築師
大樓外觀朝向─北；路寬─北安路608巷4弄8米

【生活機能】
公車─植福宮站
公園─永直、明水公園
市場─全聯、大直市場
學區─永安國小/濱江、大直國中
捷運─大直站google說步行5分鐘

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【美商ERA易而安不動產】
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥；證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理；營業員證號─(99)148-643
==
1.看屋請至少提前一天預約。
2.服務專線→0986-289-679；line ID→chentaiyuan1223
3.房仲服務報酬之計收，合計不得超過實際成交價金6%或1.5個月租金。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/07/190710-608-4-6-2-5.html

190104北安路 低總價入門款 大直小璽608-4-6-2-5
地址─台北市中山區成功里8鄰北安路6之1~2號
影片網址→https://youtu.be/aaJa-h-PvdI

【物件資料】
售價─1188萬；單價─87.7萬/坪
格局─0房/1廳/1衛；加蓋─1房
房屋權狀─13.55坪
主建物─8.51坪
附屬建物─2.28坪（陽台1.2坪+露台0.87坪+雨遮0.21坪）
公設─2.75坪/20%

土地持分─3.21坪
出售樓層─5樓；該層戶數─2戶；共用電梯─1部
室內客廳採光朝向─南；邊間─是；採光─2面
月管理費─約867元，年繳，浮動計價，視公設修繕情況

【社區資料】
警衛管理─無
大樓外觀朝向─北
發照日期─85年2月16日
建設公司─惠泰建設；天然瓦斯─無
構造─RC，鋼筋混凝土；外飾建材─方塊磚
樓層規劃─地上5樓/地下2層；總戶數─11戶
基地面積─51.85坪；使用分區─住3；路寬─8米

【生活機能】
公車─植福宮站
公園─永直、明水公園
市場─全聯、大直市場
學區─永安國小/濱江、大直國中
捷運─大直站google說步行5分鐘

【特色說明】
永安學區，設籍好宅
挑高複合式，邊間2採光

【其他說明】
帶租約2019年6月30日，不得提前終止租約，月租金21900元，含管理費，稅另計。

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【美商ERA易而安不動產】
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經紀人─彭彥祥；證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理；營業員證號─(99)148-643
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1.看屋請至少提前一天預約。
2.服務專線→0986-289-679；line ID→chentaiyuan1223
3.房仲服務報酬之計收，合計不得超過實際成交價金6%或1.5個月租金。

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