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[爆卦]瑕積分計算是什麼？優點缺點精華區懶人包

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  • 張金鶚

    瑕積分計算 在 張金鶚 Facebook 的最讚貼文

    2021-04-06 06:38:32
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    最近因車位及車道公設分攤引發爭議，台灣高公設比及實坪制議題再度引起社會關注。今天4/6（二）聯合報民意論壇刊登我昨天的投書《讓房價公設資訊透明化》（內文詳如下）。

    原本投書的標題為《房屋房價公設比知多少？》，因投書文稿過長，受限篇幅，刊登時將原文部分刪除，其中包括公設內容及停車位的複雜與爭議等第二、三、五段刪去，我將投書完整內容重新貼文如下，供進一步參考。

    ———

    房屋房價公設比知多少？

    張金鶚（清華大學科技管理學院榮譽講座教授）

    最近公設比過高議題再度受到朝野關注，內政部在立法院備詢表示，的確有些瑕疵需要檢討，像是車道、車位的公設，「不可以計入樓上的公設一起來算」，可能在立法院下會期提出相關修法。另外，近年新建案欠缺公設相關規定下，導致公設比動輒超過三成以上，在房價持續高漲當下，是否公設不應列入計價，建議採用「實坪制」，也成為能否透過公設不計價而促使房價下跌的爭議。

    在台灣官方採建物和土地的面積產權分別登記，其中建物面積登記又分成「專有部分」：包括「主建物」（室內專用）及「附屬建築」（陽台等室外專用），和「共有部分」：包括大、小公（設）、車位及車道等二部分。而「大公」包括大廳、電梯、樓梯、設備、設施等由社區全體住戶持分共有共用；「小公」指社區小部分住戶，如各層梯廳僅由該層住戶持分共有共用。

    至於「車位」又分成「法定」、「增設」及「獎勵」車位三類，雖然共有但均可以「約定專用」。其中法定停車位有產權，但無獨立權狀，不得與建物分開買賣。惟其產權登記並未明確規定是「大公」或是「小公」，若是登記為大公，即沒買車位住戶也有持分車位面積，顯然不合理。至於增設停車位產權得登記為公共設施或獨立權狀，可單獨買賣。而獎勵停車位與增設的登記產權情況類似，惟所有權人可提供給包括非住戶的「公眾」使用。從上述各種停車位的產權登記與使用權利不同，其停車位的價格也應有所不同。

    另外關於「車道」的產權登記，因為涉及停車場均列為「防空避難室」，同時還多設置社區大樓的機電相關設備，有的還設有垃圾儲藏空間等，因此過去多列為大公，由社區全體住戶所持分共有共用。然而由於停車位佔了絕大空間與使用頻率，因此車道列為大公並不合理，然而若列為小公，似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。

    猶記得早期華美建設張克東銷售仁愛路圓環旁「財神酒店」時，即是將房間出售，但走道公設並未出售，登記在建商名下，後來引發產權糾紛，不論使用或改建都造成許多爭議。

    較合理的車道產權登記方式，個人建議是依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權，如此車道雖列為大公，但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小，卻仍可保有使用權，以減少未來爭議，亦符合使用者付費的原則。

    關於產權面積登記與計價的作法，民間業者最早是將停車位併入一般公設登記，合併計價，如此降低單價，以吸引消費者購屋。後來購屋者消費意識提升，發現業者計價方式不合理，在市場機制調整下，業者目前已多採用房屋與停車位分離登記與分開計價方式。

    2011年政府在「預售屋買賣定型化契約」中規定，主建物、附屬建物及公設採取分離登記與計價，惟業者並未真正落實。即便是2012年政府在實價登錄的資訊，也未真正落實上述規定，甚至就連停車位的分離登錄與計價仍混亂不一。

    後來消費者認為雨遮、屋簷等附屬建物面積登記並計價非常不合理，因此政府規定在2018年以後新建案，雨遮等不得登計也不得計價。到2019年政府為減少實坪制的爭議，在實價登錄網站加入「淨坪價」及「淨坪比」等試算機制。

    從上述公設面積產權登記到使用與計價爭議過程，可以了解台灣高房價所產生高公設比不合理的困境。如今再試圖透過車位與車道的公設計算修法，以保障購屋消費者權益，應予肯定政府的努力。惟政府介入房屋市場的交易行為，仍應注意買賣雙方公平合理原則，尊重市場機制，以避免產生更大的爭議，甚至造成房價或社區品質與使用的扭曲。

    我過去曾帶領研究生長期實證研究専有及共有產權的計價、社區公設必要與非必要設施的面積分擔、以及公設項目與計價比例的相關市場分析。我們得到的結論是房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同，因此房屋銷售應比照停車位方式，採取分離計價較為公平合理，也能尊重市場機制。

    然而當前房屋銷售資訊並不完全透明，消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格，讓購屋者淸楚掌握公設資訊，以為是否購屋之決策依據。

    房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是台灣高房價所引起，再加上複雜的產權面積登記，以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣，特別是社區大樓都必須要有的公共設施，如何淸楚規範，以避免不合理加重購屋者的負擔，並減少居住使用的社區爭議，政府有責任介入修訂相關法規。

    https://www.google.com.tw/amp/s/udn.com/news/amp/story/7339/5367793

  • 我是台灣人．台灣是咱的國家

    瑕積分計算 在 我是台灣人．台灣是咱的國家 Facebook 的最讚貼文

    2020-08-16 20:19:03
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    #官方既然無力推動司法改革何不聽聽民間的聲音

    【司法終審人民審議】是司法還權於民，由人民直接行使司法權兼有淘汰不適任官員的制度，引領世界邁向真正的民主法治，驅使國家機器全面啟動，保障人民權益，為人民謀福利，達到民富國強的目的。21世紀是香港送中條例引發共產黨走到盡頭的時代；是追求民主法治的國家，因實施【司法終審人民審議】而進階為真正的民主法治，達到行政、立法、司法三權真正的分立，是民主法治進化為第二版的時代；是執政者施政的民意燈塔及公職官員行使公權力的民意指標，良瓢無所遁形。台灣首創！解決並防止現在及潛在的暴政及惡法，終結分贓政治，使人民再也不用上街頭抗爭遊行，是台灣人的驕傲！
    【司法終審人民審議】需要各位一傳十，十傳百的用力分享及按讚支持，並要求選區政治人物列為首要政見，促使早日完成立法建立制度施行，開啟世界民主法治第二版的里程碑！
    全民的司法
    社會的繁榮與進步是分工合作而來的成果，各行各業均有利用核心專業知識生產的商品、服務等，消費者（或稱顧客）無須了解專業的生產製造過程，及其相關專業技術如何！只需知道商品的使用及方便性、服務品質等如何即可。司法業法律更應是如此，法律適用的範圍、意義與章程及使用程序的建構等，由專業的在朝法律人起草送立法，及訴訟事件終審前的審判、裁判書的製作等。人民把關訴訟事件終審，審議官方的裁判。（即由消費者評斷商品，決定採用、退回、或自行修正商品的瑕疵）法律是否妥當運作，與人民的身家性命息息相關，國家是全體國民共有，司法與政治密不可分，基於民主法治，司法權力沒有理由也不得僅在朝法律人把持，否則即違反民主各公權力間相互制衡的機制，極易成為獨裁專政，司法裁判就沒有公平正義可言。從而人民直接行使司法權，審議個案終審，監督法律是否妥當運作，兼有淘汰不適任官員的作用，與官方對官員的行政管考併行不衝突，可讓官員既擺脫綁手綁腳的束縛，又可秉持良知裁判，贏得人民信賴，解除為人詬病的官官相護，做到真正名符其實的司法獨立審判，何樂不為？
    法律明確化
    有了健全不被人為操控的制度，司法正義才能普遍的實踐，司法才有公信力可言，是民主法治得以實踐的保障。在朝的法律人應屏除非分私惰心，查明審判案件的事實真相，以人民所能理解的法律製作裁判書類，供人民審議庭作最終定奪。在野法律人應協助並監督在朝者發揮專長，刪冗補遺法律條文所適用的事實要件，加註敘述列舉於該條文旁，供人民認識、學習，使人人得以明瞭自己的權利義務，以利於遵守，協助人民行使司法權，及教育人民善用法律；供立法者便於明瞭法條的意義及適用範圍，有無剝奪人民權利的虞慮，以利於審查法案，並使之成為該條文適用情形的依據。如有疑議或未列舉的情形，應為有利於人民及所有權人的解釋。此措施既可使法律明確化，又可摒除潛藏之危險，預防日後成為惡法，更可取代司法及行政機關自說自話的決議、判例、函釋、命令等，及僅以司法官為成員的大法庭的制度，統一法律適用情形的規定，有助於民主法治的落實。
    人民審議員（終審員）
    凡我國人民身心健康有選舉權的，無論身分背景學歷宗教信仰為何，只要領有駕照或技術證照，除法律專業人士（包括曾就學法律相關系所）公務員及公職人員外，均有被點召為終審員的資格。一任期十日內為宜，（連續不休假），統一住宿起居行入闈作息管理，終審相類似案件歸類，以一類案件一審議庭的方式，便利該任期審議庭審理，有效率並節約訴訟經濟。終審員奉召第一天上午，宣誓就職並先以範例案件演練審議規則，選（推）派審議長，配置書記官，於各終審員瞭解各案件案情後之期日主持案件審議，不公開原則行書面審議。
    人民終審，以十幾二十幾名人民組成終審庭，就職業法官所為的司法裁判與訴訟卷證資料共同討論及比對，各以各的見解心證自行判斷下決定，互不影響及干擾，計數其維持原裁判、廢棄原判自行改判、廢棄原判發回續行調查等。死刑採一致決；有罪須達4/5；民事及行政訴訟原則採多數決，為各該案的最終決定，兼評價職業法官的裁判。如此判決既有附理由，又不會受職業法官影響，終審前職業法官必得詳細審理公平裁判，渠撰寫的裁判自會通俗易懂，否則容易被廢棄改判，甚至被淘汰；法條通俗化並將適用的各種情形明列成為法條的ㄧ部分，人民的法學素養自然提高。是最民主、最文明、最先進、最經濟的司法制度，政府施政滿意度的燈塔。
    官吏職等計分制
    裁判結果或訴願決定或行政處分，與人民終審結果相符者，第一審得0.02分，第二審得0.01分，訴願審議委員會得0.01分，行政機關首長得0.01分，主管（局處課科）得0.005分，承辦人得0.01分，計算得分；與審議庭審議結果不符者失一分，如此人民輪流實施直接審議法律運作、時時監督兼打分數（積分低標者當年度考績丙等，中標者乙等，高標者甲等），積分不及該職等最低標準者降職改敘，低於最低任職門檻者，公務員喪失公務員資格，五年內不得任公職及參加國考；中央院級及部會首長者應下台，達一定比率者總統解職下台；民選首長五年內不得參選同級首長。至此民主法治應具備相互制約彼此制衡的機制，才能健全發揮作用，並使國家體制具有民主法治自我更新的能力。

  • 白袍旅人-兒科楊為傑醫師

    瑕積分計算 在 白袍旅人-兒科楊為傑醫師 Facebook 的精選貼文

    2019-09-26 17:42:09
    有 713 人按讚


    意外看到這篇文章。以下這段是我最想跟大家分享的。

    「在這當中還發現了一個有趣的現象，來自家境良好的員工其工作態度往往比家境有狀況的孩子認真，這完全大出原先的意料之外！你可以感受到這些孩子所受的教育觀念就是“把事情完成為第一優先”，而不是去斤斤計較3塊錢5分鐘的得失，當有機會時你會給那個孩子更多機會？突然想想，有時候社會階級會複製，家庭的教育成了最大的分野。」

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    再次談談棉花糖實驗。

    簡單來說，幼兒時期給孩子一個穩定的環境（不一定需要富裕）
    會是他一輩子的資產。

    如果生長在一個不安全、不穩定的環境中。

    孩子會變得很急功近利，無法看到長遠的利益。這個不利他將了的成長，更不利將來的職業生涯～～～～

    這篇 超商經營一年心得感想 寫的真詳細!
    看來便利商店老闆真的不是人幹的 . . .

    " 超商經營管理心得

    開一間店需要面對多少問題？從無到有簡單盤算一下，地點、產品、租金、生財器具、人員、原物料等都會是問題的來源，在這當中我認為最重要的是要準備多少的資金才算足夠？畢竟除了前置成本外，多數的店家都是敗在流動資金的不足而發生黑字倒閉，經營過程中的酸甜苦辣也只有自己才能體會。經營到現在恰恰滿一年了，無論賺盈虧損，這一年中所獲得的經驗是彌足珍貴的，沒有走過的人講再多他們也不會懂，畢竟那是別人口中的故事，趁著印象深刻的時候趕緊記錄下來，做為往後發展的塾腳石。

    因緣際會下加盟了一間超商體系，加盟的好處在於上述的問題除了資金都不用做多考慮，加盟總部都幫你準備好了。但相對的你所能的獲利情況完全被總部算死，特別是在既存店的情形下，既存店早累積了大量的數據資料，你能從這間店賺取多少報酬不會超出那個數字，總部自然只會給你個餓不死但也賺不活的金額，因此有人說加盟超商就是花錢買個工作，現在想想的確是如此。除非該店的所在位置有重大性的外在環境影響，不然一間加盟店能賺就是那麼多。真的想要賺錢就是要新開店，賭這個新商圈的將來性。但如果真能賺的超出太多，就可以看到總部會想方設法將你的店收回，好一點的是約滿不續，差一點的就是搞小手段強迫解約，網路上己經有夠多的相關故事可以探討，在此先不談這問題。

    有關於資金的準備方面。加盟事業一開始便要準備兩筆錢；第一筆是權利金，另一筆則是保證金。權利金的部份等同於跟總部租借招牌所付出的費用，以我fc-2的模式而言就是花了30萬元買5年的經營權。另一筆30萬元則是保證金，如同房屋租貸中的押金，這筆保証金會在契約期滿後以定存利率返還。除此之外總部還會要求加盟者提出一份房地產當做擔保，並提供另一位保證人提出房產証明。總結一下，經營一間超商最起碼的條件就是需要60萬現金+二份房地產+周轉金，所以請不要輕視任何一間超商老闆，每一個的口袋可能都比你想像的要深一些！

    超商的例行事務煩多，一般性的事務如店況清潔、商品銷售結帳、進貨補貨等等之外，店鋪的管理人員除一般事務外則會多面對結算帳務、營收送金、編排班表、商品訂購等等的行政事務。一個全然的新手要馬上上手並不是一件容易的事情。因此各超商總部都會派遺管理職負責協助，數字超商叫做顧問，我家則叫做擔當，名稱不同但內容相似，這些人的功用就是負責維繫店鋪的經營跟傳達總部給予的目標。對於新進加盟主而言，初期系統端有較多的操作實務可以透過他們得到幫助，但等到整套系統上手後就不是非常需要他們的幫助，因此這些顧問或擔當最主要的工作就是和加盟主“討論”店鋪的進貨及銷售，在他上肩負上層給予的業績目標下，這些溝通往往都只會和實際情況有一定程度的落差，最後往往都是站在對立和爭執的居多。

    在一間運作穩定的店鋪，結算帳務的部份多半能在一個鐘頭內完成，相信有不少老手甚至能在半個小時內完成，營收送金的快慢則是要視當日百鈔兌換成千鈔的速度，這裡最大的風險在於忙到後來忘記送金，搞到最後被店會追帳。至於訂貨的部份，超商業進入台灣己經30多年了，在這過程間對於訂貨管理也一直朝向電子化。現在可以看到每家店鋪人員都是背著一台平板在訂貨，拿著一台pda在驗貨，看起來似乎多了一點科技風，實際上卻不見得是這麼一回事。

    進貨和銷售間往往還是會存在著巨大的落差，這倒不全然是公司系統設計上的問題，最主要原因在於商圈的種類繁多，無法用一套通則或簡易分類來進行管理；如果拿房地產來類比，就像是同一棟大樓會因為樓層面向，甚至是對面大樓是否會有壁刀風水等問題而影響房價。商圈也是同樣的邏輯，相同的一個商圈會因店鋪所在的位置造成兩間比鄰的超商營收差異極大。另一個問題則在於銷售數量，對於數據分析而言，樣本數必需夠大才有分析效益，但就單店而言，多數的商品進貨量一天就1-2個，單一商品在數據分析前平均銷售是1.3個，分析後應該要加訂成1.5個，請問你是要訂1個還是2個？這也造成系統訂購對實際經營情況幫助有限的最大因素，到最後店鋪端還是需要要靠人工經驗去加權訂購。

    和經營層面有著sop相比，我相信人事的部份才是超商業最困難的地方。畢竟超商是24小時在營運的，只要沒有人就只能自己不停的貼班，近日日本7-11發生爭議事件就是最明顯的例子。超商業難以留人最主要的原因在於它無法給予員工未來，而薪水條件也僅能合乎於基本工資，加上街頭相同性質的商店林立，員工只要在你這過的些許不如意，也能很快的跳槽到其它店家去。對於公司的經營層面，人力的訓練成本向來是昂貴的，如何能將一位優秀且己完成訓練的好員工變成重大的課題。但如何在無法給員工未來的情況下留人？

    在這我選擇的方式是給予員工培訓，這裡說的培訓並不是指把員工送去上公司開設的企業大學，並不是說上這些課程沒有用處，而是僅讓員工精進店鋪相關的課程，即使取得中階、高階的証照又如何？當他們離開店鋪後這些証照一點用處都沒有，員工也不會真心的認為你是在栽培他。那怎樣才算培訓？我對於全職員工採取補貼的方式讓他們去補習班學習專業課程，唯一的要求就是取得証照回來。要是在學的學生，只要是商管科系的學生不習慣學校課業的就親自開課，現在想想也是蠻有成就感的（笑）。總之要讓員工感受的到，他們在我這工作不會是浪費時間，將來離開我這裡，一樣會有所成長，同時留下願意付出心力的人才！

    在招募人力方面，相信只要店鋪不處於學區都會有相當的困擾，使用傳統人力銀行系統極難找到願意來投履歷的人，系統自動配過來的更多是屬於系統上沒做設定的人，但去年新興的手機軟體“小雞上工”將目標群鎖定在學生打工族群，對於尋找人力方面順利許多。至於如何面試新人？在短暫的對談中能否找到合適的人選，除了經驗之外，多半是面試當下的氣氛及感受，但真正應聘進來後是否適任，運氣的成分可能占了更大的一部份。逐漸離開草創期的現在，我更喜歡採用內部人推薦的方式，畢竟一個工作場所能不能過的和樂，人和人之間的相處態度是最重要的，而內部人推薦來的員工往往也較能符合自己所需要的氛圍，可以省去很多磨合或是衝突的時間。除此之外，要和在職期間表現優秀的離職員工保持良好的聯繫，特別是學生族群。往往在臨時有需要時可以請他們回來支援一下班別，別小看這一個或兩個班，往往就是一間店還能不能順利運作下去的關鍵！

    在這當中還發現了一個有趣的現象，來自家境良好的員工其工作態度往往比家境有狀況的孩子認真，這完全大出原先的意料之外！你可以感受到這些孩子所受的教育觀念就是“把事情完成為第一優先”，而不是去斤斤計較3塊錢5分鐘的得失，當有機會時你會給那個孩子更多機會？突然想想，有時候社會階級會複製，家庭的教育成了最大的分野。最後，薪水除了準時外，最好更要能提早。依正常的情況是10號給薪，但我通常正職人員1號就發薪了，其餘兼職人員最晚在5號也會給他們薪資。愈早給薪，讓員工愈能心安，同時也能彰顯自身的誠信。

    無論是任何的工作，時間一長都會出現煩燥感，畢竟同樣的一份工作從剛開始的擔心、有趣，直到上手後就會變成機械式的運作，這個時候是最容易產生放棄的念頭，為何我要在這裡？我到底在這裡做些什麼？之類的想法。面對這種困境，一開始採取要求自己“心靈平靜”的方式進行抗衡，要求自己心平氣和的對待每一個周而復始的工作日。目標是很崇高，可惜我不是得道的高僧，實際上要做到卻是異常困難，畢竟除了日常瑣事，還要面對一堆莫名奇妙的澳洲客及台灣鯛，要讓自己心平氣和的過完一天還真不是那麼容易的一件事。後來開始退而求其次要求自己“耐煩”，既然煩悶是不可避免的挑戰，那就讓自己直接的面對它吧，遇到所有阿里不雜的事情全部都當成人生中一場修練，修練自己的心性和磨鍊自己的脾氣。

    這一個念頭的改變居然在處理事性上進展許多，發現自己對於澳洲客有較大的寛忍態度。但再怎樣的耐煩到最後還是有一定的極限，所以又開發出了第三種的態度“逃避”，這個逃避不是說逃避現實，而是讓自己的心靈可以有放空的空間，好比說現在會在閒瑕時間讀書， 充實自己管理能力的經理人雜誌， 商管學業有關的經濟學、微積分，彌補自己過往不足的英文互動CNN等，找時間準備TOEIC考試等等。你可以問我唸這些東西要做什麼？有些還這麼難，但我只能說，當人可以完全的浸盡在學術領域裡是多麼幸福的一件事情，至少我在算微積分解題時可以得到在上班時所得不到的成就感！還可以讓員工覺得一個超商的老闆居然可以教經濟學是有多屌的一件事情！！

    最後給有心加盟甚至開店的朋友，務必要注意的幾件事情
    一、勞健保的支出，其費用會比你想像的高出許多。以我一間店8個員工來計算，每個月要支付的勞健退3萬元跑不掉，而每兩個月繳交的營業稅大約2萬多元。這兩個費用通常所謂的“加盟專員”是不會告訴你的，因為你一算上去，10個人有9個人會馬上拒簽不幹。

    二、盤損金額，每月因進退貨驗收不確實或是遭小偷等的盤損金額大約5000元上下，除了要求員工在進退貨的部份多做注意外，小偷的部份是難以預防的，一個慣竊總是出現在人最多最忙的時候來偷你東西。加盟主能做的也只有透過監視器存証後報警，然後...沒有然後了，因為根本抓不到！依現行的流程是要等下次小偷出現後再通知警察前來詢問，但等警察趕到小偷早就走遠了！我現在的處置辦法就是直接跟小偷講明，本店不歡迎你，原因你自己知道，至於“抓小偷”這種事就不用再去想了。

    三、基本工資年年調漲，在當老闆之前我也是會想著怎麼薪水這麼少，在當老闆之後就會發覺薪水給太多，打從3年前開始基本薪資便每年向上調漲，120~133~140到今年的150，前陣子又在勞資協調，預計明年可能又會再上漲一波。對於大公司來講這樣的薪資上漲可以透過人力的調度和支援來因應，但對於小商行來講這是無法承受的重中之重。現行是時薪和基本工資脫勾，但我更希望政府能否考慮基本工資和營業額是否也能脫勾？大企業能給予優渥的薪資這是無傭置疑的，但再這樣下去只會讓小商行無法存活下去。不是人人都有能力在大企業一展身手，至少我還能保護到一些需要基層工作的孩子或二度就業的勞工，如果政府再這樣齊頭式的拉基本工資，可以預見的是違法和倒閉的小商家只會愈來愈多！

    四、工作時數永遠超乎預期，一間不能關門的店永遠都無法讓你放心。畢竟你的員工無論是正職還是兼職，各自有各自的生活和需求，也許是家中有突發狀況，也許是上班突中發生意外，當最後人排不出來的時候就只有你要貼班負責。一天在店裡面工作16小時幾乎是理所當然，連上60天沒有休假更是常有的事情，現在我只要有一天是只上8小時就有“今天是放假“的感覺，那天有突發狀況，一口氣連上24小是可以預期的事情。

    除非有重大的外在變化，不然這五年肯定是是小賺小賠的局面了，如果要算上機會成本那可就是大大的損失了，但為何還要做下去？最主要的原因居然是社會責任！？以前我會覺得老闆說這句話不過是個幹話，但現在發覺我一個人的辛苦可以養活7-8個人，這樣似乎也是非常了不起的一件事情。如果讓我用一句話來總結這一年的經驗，我會說“年輕人，好好找個不會碎碎唸的老闆跟就好。“，老闆這工作不是人幹的！（笑）。 "

    原文出自:
    https://www.mobile01.com/topicdetail.php…

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