【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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之前說好的跟 Bump 一起拍詐騙的影片
今天開拍
　　⠀⠀
特別感謝 鎮麟升學中心 的
宗嶽主任、陳鎮州教學系統 - 鎮州物理/鎮州理化、安鎮廷老師和 耿立 老師協助拍攝
一起參與推動 Bump 的計畫
　　⠀⠀
希望透過參與這影片的老師及單位們的努力
能讓大家更了解詐騙，避免被騙

2021.09.14
【營造業缺工問題說明會】
#民間工程移工引進門檻合理化
#提案檢討社會公益性工程類型
#今年底推出外國中階技術人力專案留用計畫
隨著近年台商回流投資、前瞻基礎建設、都更危老重建等營建需求越發強勁，加上疫情影響移工引進，國內營造業缺工問題日益嚴峻，為此我召集相關部會瞭解應對措施，同時責成相關部會針對國有地設定地上權等同具創造國人就業或社會公益性質的工程，評估納入得引進移工的工程類別，並請相關部會針對外國中階技術人力流失問題，於今年底前盡快提出專案留用計畫。

因應營造業缺工問題，行政院今年3月中旬已召開跨部會協調會議，決議調整相較公共工程嚴苛的民間工程移工引進門檻，包含調降工程金額規模，並明確列舉具創造國人就業或社會公益性質的工程類型，解決過往民間工程引進外籍營造工的不合理限制。然而，行政單位對於營造業缺工問題的重視固然值得肯定，但同樣具備活化國有地及促進國人就業等公益性質的「國有地設定地上權工程」卻未被納入社會公益性工程類型，因此未來我將提案要求國產署會同營建署、勞發署共同研議納入得聘僱移工的工程類別。

此外，我也針對在臺外國中階技術人力流失問題向國發會表達關心，長期在臺工作的基層外籍移工，經國內企業多年訓練，累積豐富工作經驗，多具備一定熟練及中階技術能力，但現在卻因為《就業服務法》12年的就業年限規定，必須將訓練多年的人才拱手讓予他國。國發會過往曾試圖透過《新經濟移民法》進行解套，然而經歷多年討論，各界對於草案內容仍有疑慮，所幸國發會現已與相關部會達成共識，未來將改採專案形式，針對製造業等缺工產業，於今年底推出外國中階技術人力專案留用計畫，我請各部會務必加快規劃期程，讓中階技術人力流失問題盡早停損5

#人民急需民意代表幫忙發聲 #疫情期間
#新竹市藍綠兩黨竟違法禁言
#漠視人民的痛苦 #只想爽領出席費
#今日的田雅芳就是明日每一位女性議員

💸💸💸竹市議會定期會一次開30日💸💸💸
💸💸每1日每1位議員可領總共2450元💸💸
💸💸💸1個定期會就要花人民納稅錢9百97萬多元💸💸💸
這次定期會遇到疫情嚴峻
新竹市議會藍綠兩黨私下協商
捨棄可以視訊的方式，就決定
❌市府「工作報告」改書面報告
❌市長「市長工作」改書面報告
❌議員「單位質詢權」改書面報告
❌議員「市政總質詢權」改書面報告
❌就連今天審議提案(總共86案)改1個議員只能發言3分鐘
那乾脆也改書面報告、審查⋯
哦！原來審議提案依法要議會現場審議⋯
如果覺得疫情嚴重可以改採視訊會議呀！
不是利用疫情合理化來私下協調限制審議提案應有程序！
疫情期間如果要對市政府疫情控管監督發言？
至今300多條人命死於疫情了⋯

雖在疫情期間， #市民仍有「知」及「共同監督」市政的權利。
市民可能對每一個「提案」比較不了解
雅芳簡單解釋「提案」就是決定市府可以怎麼花每一個人民的納稅錢
但這麼重要的「審議過程」，藍綠兩黨可以自己私下協商後
決定1個議員只能發言三分鐘
#明確違反相關法令的規定

今天 #民進黨劉康彥、 #民進黨陳建名、 #國民黨陳慶齡 竟還可以亂解釋議員發言權是合議制
這些第一次當議員竟就如此無知且離譜
請新竹市民好好檢視
在現場大部分的議員都沈默認為針對這麼多提案（共86案提案）的審議
規定一個議員對（共86案提案）有意見，也只能發言3分鐘
所以若雅芳發言超過3分鐘
就是不尊重議會合議制，不重視疫情的離譜謬論
還遭藍綠兩黨大團結來抵制雅芳發言
對於身負地方立法重任的民意代表權
竟能這麼義正言辭的說出違反法律的言論
真的令雅芳覺得很不可思議
#針對藍綠兩黨不實指控說【雅芳不重視疫情】
有在關注雅芳粉絲專頁的朋友就知道
雅芳非常非常非常關心疫情的狀況，
尤其是自疫情發生後就大量接收市民陳情
紓困方案也是盡量仔細的協助市民申請
而且就是疫情嚴重，人民無發聲管道
光是疫苗施打的陳情
就有很多市民一直拜託雅芳一定要在議會替人民爭取疫苗
就連雅芳現在一邊打這文章一邊都有市民打來哭訴說衛福部又跳票
明明之前都告訴大家一定有疫苗
今天卻說不知道
在這個疫情嚴重生死交關的時候
議員本更應該幫人民好好監督政府
#針對藍綠兩黨不實指控說【雅芳發言超過三分鐘，違反程序，不尊重議會合議制】
雅芳用最簡單的例子
讓市民來了解雅芳為什麼說藍綠兩黨違法
議會的確是合議制
但議會的 #合議也不能抵觸法律
以藍綠兩黨今日的邏輯
假設：今天新竹市議會合議通過「殺人無罪」，那在新竹市就可以殺人了嗎？
這種荒謬的邏輯明顯就違法
所以法律明確規定
⭕1個提案一個議員可以發言10分鐘⭕
那今天審86案➔議員有意見依法就可發表86次的十分鐘
不會因為今日藍綠兩黨私下違法協商表決
就代表「法律規定」就可以突然改為❌全部提案統包審理❌1個議員只能發言3分鐘
雅芳認為身為民意代表
不但原本每個月就有約7萬5千元的薪資
每次開會都可以再領出席費、交通費、膳食費
這次定期會就花人民超過九百萬的納稅錢
更應該盡到監督市政之責
為人民好好審查每一個提案
當然；若是藍綠兩黨議員覺得對提案都沒有意見那是你的權利
但 #對提案要仔細審查，提出意見建議，也 #是雅芳身為議員法律賦予基本的權利及義務
在人民現在很多因為疫情收入減少，甚至沒有收入時
新竹市議會還有一堆人簽個名就可以領人民納稅錢進口袋
雅芳嚴厲的抗議藍綠兩黨這種浪費民脂民膏的行為
針對眾多議員只簽名不盡開會之責等相關詐領開會出席費的證據
雅芳也會一併提交相關檢調機關偵辦

田議員的line
https://lin.ee/iuNgk3Q
田議員的YouTube頻道
https://youtube.com/user/tienyiyuan
#田雅芳問政報告
#第三勢力第一選擇
#我認真問政
#你幫忙分享
#新竹市議員田雅芳

「我是田雅芳，我以公益青年從政，堅持為無助人民發聲」
需要預約服務請點 https://forms.gle/6pMfXRsYXmrwNnnB6

田雅芳

*雅芳的聲音比較小，是因為麥克風被消音

傻眼‼ 市府呼籲民眾淨灘 卻自己長期堆置廢土❓
　
新竹市南寮漁港南側的海岸在日據時代是著名的南寮海水浴場，如今卻被新竹市政府長期堆置青草湖底泥和工程土石方，時間長達近十年。
　
市府在 6 月 8 日世界海洋日提醒民眾到海邊不要亂丟垃圾，宣導「帶什麼東西到海邊，就帶什麼回去」，結果自己卻堆置本來不屬於沙灘的底泥和土石方，實在令人感到諷刺。
　
就算底泥、土石方不屬於廢棄物，但是依據《營建剩餘土石方處理方案》，公共工程的剩餘土石方也必須暫置在地方政府核准的土石方資源堆置處理場（土資場）。
　
市府明明知道相關的規定，卻以「節省公帑」為由，合理化自己破壞海岸環境、讓民眾不能親近海水的錯誤行為，令人感到非常失望。
　
新竹市明明有這麼漂亮的海岸線，市民卻只能在人工的戲水池玩水，這樣還稱得上是幸福城市嗎？
　
我在議場上要求市府應儘速清除堆置的破袋及廢土，並還給市民一個乾淨、可以親子同樂的沙灘，並立牌紀念新竹人記憶中的「南寮海水浴場」。
　
感謝城銷處長和環保局長當場承諾七月底、八月初就會開始進行海岸垃圾的清除，以及底泥和土方的整理，後續城銷處也會執行景觀改善計畫，讓海岸恢復成可以讓市民可以休憩、親水的沙灘。
　
我想不論是南寮當地的居民，或是喜愛戲水的民眾，等這一刻等了十年以上，希望這一次市府真的能履行承諾，還給市民一個乾淨的沙灘。
　
#第三次定期會質詢
#天然海灘 #環境保護
#南寮海水浴場
　
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相關新聞：
　
南寮海岸堆置土方 林彥甫要求市府改善
https://reurl.cc/AqYv2E
　
傻眼 一邊喊淨灘 一邊堆廢土
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殺警悲劇何時了！台南市議員林燕祝昨揭基層警用裝備匱乏現況，多名員警共用一件防彈衣，下個月南市16個分局平均分不到10件防彈衣，肉身如何擋子彈，憂歎基層員警性命不值錢，連基本防護裝都沒有，警力折損率堪虞。
林燕祝以台南市為例指出，全市應穿防彈衣員警2千多人，目前只有1千1百多件防彈衣，對時常有突發案件的員警執勤欠缺保障，更離譜的是，扣除部分老舊汰換者到六月中更只剩下144件，所剩少得可憐，人民保母肉身當盾牌，遇到危性高的緝捕任務，無異是雞蛋碰石頭，讓員警去送死。
林燕祝批警政署集中採購防彈衣作業亟待檢討，去年共五萬多件背心式防彈衣經過決標，得標廠商分四次交貨，送驗三次均測試不合格，最後一批還未檢驗，導致五萬多件防彈背心無法如期交貨，警政署改以增購、重購一萬多件名義，結果依舊由同一業者得標，極不合理，林議員強調為確保品質及規格，得標依據改採最有利標以替代最低價，以爭取購製時間，政府要負責排除延誤點。
市警局長周幼偉是刑警出身，應該相當了解基員的辛酸與需求，林燕祝為全體員警請命，要求串連各縣市力量，促使警用防彈衣儘快補足，並發放到派駐單位。
警勤區偵查隊人力編制也有通盤調整的必要，林燕祝舉台南人口最多的永康警分局為例，逾23萬人口數編制9小隊，偵查隊員45人，第一分局18萬人口數，偵查有12小隊，偵查隊員48人，參酌年發生案件數，她說永康至少需增四小隊小隊長及偵查佐差五十五人之多，促請市警局妥慎評估處理，落實治安讓員警勤務負荷更趨合理化。