【回顧一下產業隊長對於士紙（1903）的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展，資產股士紙的目標價在哪裡？〉（2020-07-09）
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366

〈北投士林科技園區大放異彩　推升士紙淨值上看??元〉（2020-06-23）
一、 基本面介紹》紙品製造起家，近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家，近年來已經轉型為美妝保養品的製造，並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個，就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地，近年來積極參與土地開發，並且予以資產活化。除了土地合建之外，士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司，專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發，其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區（約1萬2,000坪）最具價值。而士紙的4大開發案包括：

1.士紙舊廠區土地開發案，申請地目變更從「住三」變成「商三」，已經由北市都市發展委員會實質審查，在2016年第1季取得建照。

2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案，於2012年第2季取得建照並且動工，規畫興建5戶公寓與5個停車位，已經於2014年第3季完工，2015年第1季開始銷售。

3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層，已經改建為64戶的出租型公寓大樓，於2017年3月取得旅館登記，並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。

4.位於捷運士林站旁的5號倉庫，土地面積約622坪，將規畫12層的旅館大樓，預計於2019年第4季完成建築執照申請作業，2020年開始興建。此外，桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租，其他則作為倉庫，並且考慮發展為有機農業。

二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲，容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區，包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區，預計投資250億元。6月15日有媒體報導，最大開發案士紙舊廠修訂計畫，近期將送北市府洽談，希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁，法人估計潛在利益超過500億元。

目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通，同時重啟申請開發程序，預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案，曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」，不過遲遲未有下文。近期開發商提案，期盼解除容積獎勵、建物高度等限制，北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示，因為時空背景不同，盼有調整空間，但是開發期程未定。

鄰近捷運士林站的士紙舊廠區，早年1994年都市計畫變更，就從「住宅區」變「第三種商業區（特）」，容積率維持225%，但是不適用都更容積獎勵，而且建物高度不超過30公尺，形同僅能蓋約10層樓。

針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁？北市府都發局表示，當初都市計畫變更時，記載不能申請都更容積獎勵，不過，內政部已經解釋，都更容積獎勵屬於法定權利，因為不違背中央法令，所以經府內討論後，同意解除限制。

都發局表示，既然同意放寬都更容積獎勵，沒道理限制樓高，不過都委會尚未審議通過，近期會先找士紙開會，了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%，如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算，容積率最高可達337.5%。

陽光士林開發公司表示，士紙舊廠區的周邊建案，樓高大多超過30公尺，而且時空背景不同，希望北市府能調整，會持續努力溝通，但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是，士紙舊廠區的土地時至今日，已經成為士林區最珍貴的大片面積素地，政府開發腳步動起來，加上鬆綁樓高與容積獎勵，即將有新的開發案令投資人耳目一新，沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點，以及新的成長動能。

三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元，今年前5個月的累計營收約6,790萬元，年減11.2%。但是，士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度，而士紙的股本僅26億元。

士紙舊廠區的效益，老師用士林區目前平均房價每坪70萬元，乘以容積率337.5%，推估每坪銷售金額約為235萬元，單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說，如果士紙走的是國揚（2505）的模式，將土地賣給壽險公司或大型開發公司，公司淨值可以高達91元。不過，如果士紙要自己開發，就會依循南港（2101）開發「世界明珠」的模式，雖然時間比較久，但是潛在獲利更大。

而士紙的籌碼相當集中，千張大戶到底思考的是什麼方向？看到什麼未來？公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯，苦熬多年，終於等到士林有大型的TOD案，市政府有決心要開發北士科，養兵千日，用在一朝！

在可預見的未來，也許3年至5年，士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等，資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入，但是，士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等，絕對不亞於南港。士林與北投，或許你覺得陌生，但是幸福就在不遠處，跟著老師到士林走走吧。

士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地，未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日，土地原汁原味，媲美南港輪胎舊廠區，自己開發也罷，全權委外也行，起風時，何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地，終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值（91元）。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此，同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖，剩下的交給時間與市場來認同。不過，一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期，就是投資士紙的風險。

最後，老師還是要提醒，所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件，唯一不變的事情就是「天天都在改變」，因此，預估的獲利數據僅供參考，市場的投資觀點分歧，看法見仁見智，應該互相尊重，請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。

（圖片4來源為經濟日報）
（圖片5、6來源為北市產發局）
（圖片7來源為台北捷運公司）

一轉眼，停工數年的大巨蛋也快蓋好了⋯⋯

台北市忠孝東路四段尾（光復南路口往東望）1982 vs 2018

上圖為1982年往東拍攝的台北市忠孝東路四段尾街景，畫面最下方為光復南路口；在忠孝東路南側（畫面右方）有國父紀念館與台北市立光復國小，當年光復國小正在進行「實踐樓」北面走廊建築工程。

下圖由張哲生於2018年1月9日在同地拍攝。今昔對照下可以看到，忠孝東路中間整排的樹都不見了，左邊的行道樹因為大巨蛋建造工程的進行而被砍得所剩無幾，至於右邊的行道樹就幸運多了，長高長壯，非常地茂盛；而國父紀念館以東的信義計畫區，則是冒出了多棟摩天大樓，包括2004年底完工的台灣第一高樓「台北101」。

1982年照片畫面左邊像三明治的建築物是當時的韓國大使館（1977年完工），地址為台北市忠孝東路四段345號，據說削成三角形的奇特外型是用以象徵韓國的分裂，含有反共統一的寓意。在1992年8月23日中華民國與韓國斷交之後，這棟建築物便無人使用，到了1998年，觀光局把旅遊服務中心遷到這兒，最後在2005年8月11日，因為此地要興建大巨蛋而遭到拆除。

韓國大使館原本在台北市仁愛路三段，70年代，因兩國經貿往來頻繁，當時的韓國駐華大使金桂元相中松山菸廠旁600坪的用地，便跟菸酒公賣局租地興建新的韓國大使館，並於1977年落成啟用。

當年，嶄新的韓國大使館是忠孝東路四段上的著名景觀，一棟四層樓建築，卻從屋頂上斜削下來，看起來只有半片，常吸引路人的目光。

據了解，前韓國大使館削成半片的奇特造型，象徵韓國分裂成南北韓的事實，有著反共統一的寓意。

依市府建管處資料，大使館是建築師蔡柏鋒的設計，在當時流行的建築形式上，融入東方建築意識。

中華民國與韓國斷交時，韓國政府還欠公賣局203萬元地租；公賣局也要求韓國拆屋還地，但後來房舍未拆，閒置至1998年才由觀光局整修，成為旅遊服務中心新址。

在兩岸未開放前，許多「反共義士」開著軍機、劫持民航機降落韓國，韓國當局若態度曖昧不明，大使館免不了就會有人抗議、丟雞蛋，甚至還有人曾在韓國處理中共魚雷快艇事件時，在大使館前自焚。

1992年8月23日，南韓盧泰愚政府為與中華人民共和國建交，與自1927年以來對韓半島獨立運動及大韓民國臨時政府給予援助及支持的中華民國政府斷絕自1949年建立的外交關係，除要求中華民國駐韓大使館人員於24小時內離境外，原屬中華民國的大使館等資產均被韓國政府接收並轉交中華人民共和國，斷交時間之匆促，手段之激烈，使中華民國政府及國民深感被背叛及羞辱，這被認為是導致台灣民間反韓情緒及至今仍影響台韓關係的原因之一。

臺北榮民總醫院大門 1959 vs 2019

上圖由中央社記者李壽康攝於1959年11月1日，「行政院國軍退除役官兵就業輔導委員會臺灣榮民總醫院開幕典禮」在該院中央大樓大門前廣場舉行，由副總統陳誠主持，應邀觀禮者包括三軍首長、醫界人士，及外賓共計四百餘人。（圖片來源：國家文化資料庫）

謝謝我的表弟王建文特地幫我在榮總開幕整整60年後的2019年11月1日，於同地拍攝下圖。而上圖中的中央大樓也早在30多年進行改建工程，蛻變為目前的中正樓（1989年10月落成）。

1956年6月6日，由行政院國軍退除役官兵就業輔導委員會籌劃興建的臺灣榮民總醫院，於陽明山管理局北投鎮（今臺北市北投區）石牌舉行破土奠基典禮；當時的行政院院長俞鴻鈞親臨主持，有中外來賓數十人參加，包括美國經濟合作總署駐華安全分署長卜蘭德、美軍顧問團長史邁斯等人均在場觀禮。

1958年7月1日，耗資美金160萬元（當時折合新台幣8400萬元），費時兩年興建的臺灣榮民總醫院竣工落成。

1959年3月，臺灣榮民總醫院開始門、急診作業。

1959年11月1日，全名為「行政院國軍退除役官兵就業輔導委員會臺灣榮民總醫院」的臺灣榮民總醫院正式開幕，總收容量為610個病床。開幕典禮於當天上午10時在石牌該院門前廣場舉行，由當時的副總統陳誠主持，三軍首長、醫學界人士、該院員工及外賓四百餘人觀禮。陳副總統及美國大使館代辦葉格先行致詞，然後由行政院國軍退除役官兵就業輔導委會主委蔣經國陪同陳副總統參觀該院設備與環境。首任院長為盧致德。

1963年5月22日，院名改為「行政院國軍退除役官兵就業輔導委員會榮民總醫院」（略去原名裡的臺灣二字），簡稱榮民總醫院。

1966年9月27日，院名隨著退撫會更名而改為「行政院國軍退除役官兵輔導委員會榮民總醫院」。

1969年，除榮民、公保外 ，台北榮總也開放勞保、一般民眾就醫，且於同年興建樓高12層的中正大樓（這棟中正樓在新的中正樓於1989年完工後，更名為思源樓），當時病床增至900床 ， 每日門診達1500人次。

1971年，當時的行政院副院長蔣經國指示榮民總醫院與國防醫學院共同成立陽明醫學院（今國立陽明大學）以培養醫療人才。

1977年，第二門診大樓完工啟用 ，原樓高6層的建築物於1983年因門診人次增多而加蓋7、8樓。

1979年8月，行政院核定以10月31日先總統蔣公誕辰紀念日為「榮民節」，目的在使國軍退除役官兵永懷蔣公德澤，益勵忠貞、團結奮鬥、報效國家。

為了落實政府照顧榮民之宗旨，臺灣榮民總醫院於臺灣中南部地區先後籌建臺中、高雄兩分院，以支援輔導會所屬12所榮民醫院的醫療作業。

1982年10月31日，臺北榮民總醫院臺中分院正式開幕。

1984至1988年為更新計劃第二期，拆除中央大樓 ，改建成綜合醫療大樓「中正樓」，採國際標準的現代醫院設施，興建動力中心及附屬工程。

1985年5月，位於中正樓後方樓高10層的綜合大樓完工 ，定名為「長青樓」，依其名收住退役將官及一般暨癌症病患，並設有復健治療室。

1988年7月1日，臺灣榮民總醫院臺中分院獨立為臺中榮民總醫院，位於臺北的榮民總醫院同時更名為「行政院國軍退除役官兵輔導委員會臺北榮民總醫院」，簡稱臺北榮民總醫院。

1989年10月，新中正大樓落成。中正樓為臺北榮民總醫院最重要的建築物 ，也是天母、北投地區的地標，耗資新臺幣75億8千萬元，為地上24層、地下3層之 SRC 構造 ，頂樓設直升機停機坪，以備緊急救護之需。

中正樓的病房設計具人性化 ，所有病人使用的空間均有大型觀景窗，而且早在國內環保意識還不普遍的年代，中正樓的廁所就以節能減碳為主要設計，全部廁所都有對外窗能接收自然光線，避免廁所因為通風不良 、日照不足而有霉味 ，也因為這個構想 ，讓中正樓外觀不同於國內其他醫學中 心 ，看起來比較活潑有變化 ，且能符合現代醫療需求 ，並由原來的1816床擴充到目前的將近3000床。雖然病床數不斷增加 ，但對病人的照護並沒有因病床的增加而壓縮病人的使用空間 ，這要完全歸功於當初堅守尊重人性的設計。

1990年10月31日，臺北榮民總醫院高雄分院正式開幕。

1993年7月1日，臺北榮民總醫院高雄分院獨立為高雄榮民總醫院。

1997年元月，臺北榮民總醫院建置國內最早之榮陽數位化醫學圖書館，提供榮總、陽明同仁豐富、新穎之醫學電子書、電子期刊等數位化醫學資源。

1998年7月，在臺北市臥龍街設立「大我新舍門診部」輪派醫師駐診，提供該地區四千餘高齡單身榮民便利優質的醫療服務。

2000年及2001年，先後承辦臺北市立關渡醫院，及署立宜蘭醫院開公立醫院委託經營之先河，使當地居民也可以獲得與國家醫學中心同等級的醫療服務。

2002年6月，與財團法人中心診所醫院醫療技術合作，嘉惠臺北市東區居民。

2013年11月，隨著國軍退除役官兵輔導委員會組織調整，「行政院國軍退除役官兵輔導委員會臺北榮民總醫院」正式更名為「臺北榮民總醫院」。

臺北榮總在成立之初，床位有610張，醫療服務對象僅限於在台退除役官兵，後來逐年開放及於榮眷、公、勞、農、漁保及一般民眾。並逐次興建一、二、三門診大樓，門診人數由最初每日200餘人次，增至目前每日約8000餘人次；因應門診量的增加，陸續擴增床位，目前擁有2932張（統計於2019年1月）。

目前臺北榮總的主要建築有中正樓、思源樓、長青樓、第一、二、三、湖畔門診大樓、致德樓、神經再生中心、身障中心、動力中心、科技大樓、護理館等；土地面積為30.36公頃，總樓地板面積為54萬5203.83平方公尺。

臺北榮總現有員工6443名（醫師1256名、護理人員3010名，醫事人員932名、技術人員305名、行政人員664名、技工工友276名，統計於2019年5月），組成堅強的醫療團隊，配備先進的醫療設備，精確地為病患診治各種疾病。

在歷任院長及同仁辛勤耕耘之下，臺北榮民總醫院被列為國家級醫學中心，肩負病患醫療服務、醫事人才培訓及醫學研究發展三大任務，配合國家醫療政策，善盡政府照顧人民健康之責任。

1963年，由美國實業家柯柏先生在捐贈該院的「柯柏醫學科學研究館」正式啟用，是為國內最早成立醫學研究部門的醫院；在基礎與臨床並重的前題下，培育醫學研究人才，研發出多項領先國內的研究成果。

為能將研究成果產業化，利及民生，臺北榮民總醫院積極推動產學合作，已見成果；興建之醫學科技大樓，是結合基礎、臨床、資訊科技與實驗動物中心等尖端設施並符合安全環保標準之科技、人文並重的智慧型多功能研究空間，完成後將是國內第一棟符合藥品優良臨床試驗規範(GCP)的臨床研究病房，符合優良實驗操作規範(GLP)及合於生物安全等級2-3級的研究設施(BL2-BL3)，及符合國際標準之動物照顧等設施的醫學研究大樓。

為縮短診療時空差距、提昇偏遠地區醫療服務品質、加強醫療教學與群體醫療服務，臺北榮民總醫院自1996年起，運用遠距電訊傳訊數位網路系統，提供國軍金門醫院、金門縣立醫院及宜蘭縣醫療院所遠距會診、遠距教學、遠距會議及遠距病例研討等遠距醫療支援，建立醫療資源共享，一年平均4百餘件，使當地居民健康得到保障。

近年來，臺北榮民總醫院致力於神經修復及再生、人腦科學及認知功能研究、功能性腦神經造影、腦神經資訊、幹細胞研究、基因工程、生殖科技、臍帶血移植、生物影像整合、心電生理、電子病歷等先端醫療科技之研發，俱有重大的成果。

臺北榮民總醫院各科均訂有臨床處置作業規範、標準作業流程、稽核制度及各種品管會，以確保醫療品質。為了提昇服務效能，該院開發自動語音辨識預約掛號系統、全國藥品資料查詢辨識系統、雙語藥袋、病患醫療資訊系統、更新手術同意書；開辦夜間門診、啟用開放式單一窗口多功能櫃台、設立安寧病房、定期舉辦社區衛教服務；成立各種品質管制委員會，負責監督醫療品質；推動建立臨床路徑，保障醫療品質及病患權益；舉辦策略發展共識研究會、醫療品質及醫院管理訓練課程、成立品質改善行動小組，定期舉辦病患問卷調查等措施；設立財團法人惠眾醫療基金會幫助艱苦病患，組織龐大志工團隊散佈全院各區為病患服務。

60年來，臺北榮民總醫院孜孜不懈，秉持「以客為尊」以顧客為導向的服務理念，致力於醫療技術創新、服務品質提昇，提供患者身、心、靈全方位的醫療照護、便利的就醫環境及人性化的服務；以「視病猶親、追求卓越」之服務理念，遂行醫療服務、教學訓練、醫學研究三大任務的發展與成長；以「品質」、「效能」為核心競爭力，謀求人類的健康與福址。