若樓市泡沫破裂，情景將何如？- 胡月曉

樓市泡沫破裂引發的動蕩是不可避免的，但這也是中國經濟完成轉型、社會進步所必須跨越的階段；如何約束樓市泡沫破裂衝擊？

樓市泡沫破裂可界定為房價下跌超過13%、並延續1年以上。如樓市泡沫破裂，大概率下的中等假設，房價持續5年下跌、累計達30%後，樓市走勢或將企跌走穩。通貨膨脹受樓市泡沫破裂的衝擊有限，不會通縮；經濟增長大概率更穩健；資本市場或現蹺蹺板效應的繁榮；風險個案或群現，但不會發展為系統性風險；財政收支壓力加大，改革呈現推進良機。

如何界定樓市泡沫破裂

有種流行的觀點認為，泡沫都是破裂後才得以確認此前為泡沫的。實際上，無論何種資產評判指標，對泡沫的事先預警大都是準確的，但市場和一般投資者並不認可，因為趨勢交易總是市場的大流，而泡沫總會持續一段時間。這種情況說明，認識泡沫和利用泡沫獲利，並非是一回事。比如，中國監管部門和管理機構普遍認為樓市存在泡沫，然而樓市依然在分化中泡沫延續膨脹，樓市調控的市場信譽不斷受損，以致部分市場人士甚至將調控政策當作了反向指標。筆者就曾親身經歷聽到某大學房地產教授在講座中說——老百姓都知道房地產價格是不會跌的，政府官員居然不知道。

當然，即使樓市泡沫延續，房地產價格還是有波動的。一般來說，樓市泡沫破裂會引起市場的較大震動和經濟影響，而要產生市場震動和經濟衝擊，房地產價格下跌的幅度和持續時間都要達到一定程度。

從市場公認的海外樓市泡沫破裂歷史經驗看，樓市泡沫破裂後房價下降平均幅度達27%，持續時間平均為4.5年；上世紀70年代、80年代的西方兩次經濟周期中，15個國家中發生了29次市場公認的樓市泡沫破裂事件，其中最低房產價格下降幅度為13.7%，該樓市泡沫破裂過程持續時間也最短，僅為1年。因此，按照海外經驗界定，一個地方樓市泡沫破裂可界定為房價下跌超過13%、並延續1年以上。持續1年並超過13%的跌幅，這是樓市泡沫破裂的最輕微情況，也是稱為樓市泡沫「破裂」的入門門檻，實際當中樓市泡沫破裂意味著市場趨勢改變，房價下跌和延續時間都會剎不住車，市場震蕩和經濟衝擊都會不斷加大，最終引起經濟周期的改變。

中國樓市泡沫破裂後情景假設

兩個樓市泡沫破裂影響至今，且為國人熟悉的例子，一是日本上世紀90年代的泡沫經濟破裂，日本自此進入「失去的年代」；二是導致2008年全球金融危機的美國樓市泡沫破裂（表現為「次貸」危機，實為樓市泡沫破裂），縱使美國股市持續繁榮，訊息產業繁榮，經濟也一直未能走出危機陰影。一些小規模經濟體的樓市泡沫，因其生成和破裂都和國際資本移動有很大關係，不具可比性，不提略過；從一些主要經濟體的樓市泡沫破裂經驗看，樓市泡沫破裂大都引發了金融和經濟的大震蕩，甚至危機。故監管決策人員若非出自私利，必定高度關注此問題，并力爭將泡沫摁在萌芽狀態，不容坐大。中國央行官員曾表示，房地產是現階段中國金融風險方面最大的「灰犀牛」。如樓市泡沫破裂，會有如何場景？以下幾種或是較有可能的：

1. 樓市價格回落幅度和持續時間「降3走5」。由於中國2010年就進行了房地產市場管控，樓市泡沫雖然持續時間長但膨脹相對較為緩慢，並且城市化進程儘管高峰過去但仍有空間，因此即使樓市泡沫破裂，也會相對溫和。一旦樓市泡沫進入破裂門檻（即下降超過13%、持續1年以上），很可能會延續緩慢下行趨勢，持續3-5年、下跌20%-30%。大概率下的中等假設，房價持續累計下跌30%、延續5年後，樓市走勢或將企跌走穩。

2. 通貨膨脹影響有限。當資本外流引發樓市泡沫破裂時，通常會看到通脹下行甚至通貨緊縮的伴隨現象；當貨幣緊縮刺破泡沫時，價格低迷也是常見現象。一般認為，樓市泡沫破裂引發經濟危機，因而價格低迷是必然的。顯然，樓市泡沫破裂是否引發通貨緊縮，要看泡沫破裂對經濟的影響和引發泡沫破裂的原因。由於中國經濟在世界經濟中的地位上升趨勢不會變，且資本項目一直未完全開放，因此資本跨國移動衝擊不會是樓市泡沫破裂原因。流動性環境有望保持穩定，並成為泡沫破裂後的對沖工具，因此經濟受到衝擊也有限。加之現代社會食品和能源價格波動主要受供給衝擊影響，其價格波動主要不是需求變化，因而通貨膨脹受樓市泡沫破裂的衝擊有限。

3. 經濟增長大概率更穩健。樓市泡沫雖然增加了金融風險，但其對中國經濟可持續發展的最大傷害，還在於損害了全社會的實業投資氛圍。高房價不僅提高全社會的商務成本，樓市泡沫還是資金空轉和金融行業高利潤的基礎，濃烈的投機氣味極大不利企業家精神的培育和發展。樓市泡沫破裂之時，將是中國經濟走出2014年至今的「底部徘徊」階段之期，也是中國經濟轉型曙光出現、真正步入新時代的時機。

4. 資本市場或現蹺蹺板效應的繁榮。由於樓市泡沫長時間未破，之前的溫總理甚至回應說房價調控很難，因此全社會形成了房價永遠漲的預期，加上住房持有成本幾乎為零，使得住房最終異化為居民財富持有形式，成為中國充裕貨幣的最大蓄水池，也造成了中國貨幣「存量過多、增量不足」的流動性矛盾環境。樓市泡沫破裂，將使擠出的巨額資金，使得存量貨幣流向實業和資本市場，貨幣結構將改善，從而為資本市場回暖創造良好條件。樓市泡沫破裂之時，就是中國股市騰飛之日。

5. 風險個案或群現，但不會發展為系統性風險。首先持續10餘年的交易管控，已使物業持有相對分散，全社會抗跌能力提高。其次，貨幣政策自主，流動性環境可控、可調。第三，中國金融體系下的銀行普遍規模較大，抗風險能力強，西方樓市泡沫破裂導致金融風險失控的國家，通常是小銀行體系——家數多、規模小、抗衝擊力差。銀行主導型直接融資體系下，金融機構間風險傳染也天然比市場型直接融資體系下低。另外，中國在2020年底已對房地產金融實行了集中度管理，在泡沫未破裂之時，金融機構的風險敞口已得到先行控制。

6. 財政收支壓力加大，改革呈現推進良機。樓市泡沫破裂自然導致土地財政終結，地方政府的財政壓力將加大，中央的責任將加重，國債增發壓力將加大。現代財政貨幣體系下，國債更主要的功能不是彌補財政收支缺口，而是為信用貨幣發行提供國家信用載體工具，這也是現代貨幣理論的基礎。這意味著，中國財政擴張的空間是巨大的；中國的宏觀槓桿率雖然很高，但政府部門槓桿率很低，其中中央政府槓桿率更低。2020年中國實體經濟宏觀槓桿率為270.1%，其中企業部門、居民部門和政府部門分別為162.3%、62.2%和45.6%，政府部門中地方政府為25.6%，可見政府部門，尤其是中央政府，負債擴張能力還是充足的。樓市泡沫破裂，將使原先退出住房市場供應的被典藏住房，重新進入市場，不同人群的財富儲存曝光率將增加，有利反腐進一步推進，或引起新一輪社會治理變革。

該當如何未雨綢繆？

樓市泡沫破裂引發的社會動蕩是不可避免的，但這也是中國經濟完成轉型、社會進步所必須跨越的階段。樓市泡沫破裂使金融風險得以消除，貨幣新機制建立得以確立基礎；在資金空轉基礎消除，金融服務實體進程順暢後，資本市場也將得以來臨嶄新大發展空間。以下一些措施對於約束樓市泡沫破裂衝擊、促進正向激勵，將是必要和可行的。

1. 謹慎推進資本項目完全開放。在人民幣成為完全強勢的國際貨幣前，資本項目開放應該謹慎推進，以控制國際資本流動的衝擊。資本項目有限開放下，一國對貨幣環境的掌控是有效的，樓市泡沫演化進程也可控。

2. 增加持有環節稅、減少交易環節稅。前者有擠泡沫作用，後者則有利泡沫變化平緩。樓市泡沫要麼擠出，要麼以通脹做實。若以通脹做實，將加劇社會分化，不僅會將經濟推入「中等收入陷阱」，還會埋下更嚴重社會危機的隱患。因此，擠泡沫是長期可持續發展的必然選擇。

3. 提高國債發行規模，為央行開創新貨幣機制建立基礎。依照國債的貨幣經濟學意義，中央國債作為政府信用載體，實際上取代了黃金的貨幣信用基礎保證功能，國債規模須達到一定規模，央行才能在基礎貨幣形成機制中轉向直購資產。多發國債也使政府有財力完善樓市長效機制，如發行特别長期國債建立政府主導住房供應體系，為樓市租售價格提供基準參考等。

原文：金融時報

#經濟 #社會 #民生 #投資

主旨：從臺灣入聯基金會開始，建立臺灣最大黨。

我們突破外交，會轟動世界，會成為臺灣最大黨。臺灣從1971年退出聯合國，到現在已經半個世紀。沒有任何政黨、個人，有具體可行的辦法，能夠阻止國際對臺灣的霸凌，遑論突破臺灣外交困境，開闢捷徑進入聯合國。

在2020年選舉前，我們還有1000天的時間，可以展現一下我們的能力，演義司法外交的新策略，停止國際霸凌臺灣，得到全民的認可，名利雙收，甚至政府也會補助經費。因此能吸引大量粉絲、捐款，培養出幾個像林飛帆的人才參選。
成為臺灣最大黨，堂堂進入立法院，推動臺灣改國號，改國旗，改國歌。

我們有錢就可以建立雲端會議平臺，不但可以協助瑞士順利維持直接民主的運作，提升全球社區物業管理水準，深化世界民主進程，還能夠建立本黨的政治學術權威，帶動產官學進行產業轉型，對世界各國政治、科技、經濟產生重大影響力。

臺灣以前有民進黨嗎？有時代力量嗎？連保全公司都沒有吧！但是因緣際會，促使新的組合不斷出現，產生新力量，創造新歷史。民進黨執政以後，開始擺爛，大失民心。時代力量也沒有出色的表現，國民黨更不用說。我們成功突破外交困境，轟動世界，停止國際霸凌，給人民帶來信心和希望，必定可以得到民心，故能趁勢崛起，藍綠通吃，兼併統獨，成為臺灣最大黨。

我們參加2020大選的訴求是擴大全球司法外交的戰果，臺灣加入聯合國。在東京奧運掛國旗，唱國歌，用國號。民眾會熱烈支持，衝高不分區立委得票率。奧運開冪式還有1216天，我們要用什麼國號、國旗、國歌，要看臺灣人的公投而定。我們的能力特色是拼司法外交，同時推動公投，變更國號、國歌、國旗，

我們的基金會和政黨總部會成為臺灣司法外交的觀光勝地，要接待大量訪客。我們可以設立沙龍餐廳，銷售餐飲，方便開會、演溝、教學，培養人才，增加收入，天天可有募款餐會。

我們的稻仔尾要分一些給人割，請鄭弘儀、彭文正當我們的代言人，經常邀請美國議員、日本議員、臺灣立委，參加我們的募款餐會，自然可以打響名號。

慕哲咖啡館在臺北市紹興北街，近忠孝東路，星巴克隔壁，地下室有小型演講廳。我們去那裡舉辦演說會，推動司法外交、直接民主、臺灣正名、經濟改革，可以吸收年輕志士。以前王奕凱約我去那裡見面，也遇到蔡易餘。立法院就在附近，很多立委的助理常去那裡。

中國共產黨不拜天，不祭地，不敬神明和祖先，只相信德國惡鬼馬克斯，獨裁專制，如何統一臺灣？楚雖三戶，亡秦必楚。臺灣可以運用直接民主，和平演變中國。中國共產黨無法統一臺灣，因為臺灣的科技和人文比中國進步。共產黨無法永遠限制網絡的言論自由，因此中國內部必然會產生質變。我們運用直接民主的雲端會議平臺，可以從共產黨內部產生崩盤的強大爆破力。

世界上有兩種人，一種人很缺錢，拼命賺錢，還要僱用一批人，一起賺錢。另外還有一種人，錢太多，拼命送錢給人用，還要僱用很多人來幫忙，所以才會成立基金會。各國基金會有如雨後春筍，蓬勃發展，因為有錢人愈來愈多。臺灣有兩千多個基金會。但是真正有特色，能夠吸引大眾注意力的基金會卻寥寥無幾，我們因而很容易脫穎而出。

比爾. 蓋茨原本是一毛不拔的鐵公雞。後來成立基金會，捐款全球最多，僱用很多人協助送錢。捐款就好像是買票去觀看現場球賽，對世界上的事情，出錢出力，得到參與感，是奧林匹克的精神，參與和分享，也是現代潮流，已經變成企業和個人的重要社會形象。

布施是宗教的第一特質。窮人捐款更是彌足珍貴，成為佛教經典上有名的故事。善用得到的捐款，更為重要，才能走完最後一哩路，達成布施的高尚目標：公益和慈善。世界各國政府為了支持布施的美意，減輕政府對公益事業的負擔，鼓勵人民、企業捐款給公益慈善事業，因而運用財稅法，使捐款可以抵扣所得稅。捐款人不但有善心和美名，而且有節稅的好處，大家自然樂意捐款。

全球捐款金額巨大，成為新興的金融市場。日本福島核災時，臺灣人捐款78億。慈濟未爆醜聞之前，年入百億，外國的捐款市場，金額更大。服務眾人的需要，滿足眾人的心願，就會得到眾人的支持，眾人的捐款。服務的群眾愈多，得到的支持愈大，捐款金額自然就會愈多。我們拼司法外交，海內外的臺灣人都支持。

奧運會和各種國際運動比賽，我們不論是看現場，或看電視轉播，心情都有壓抑。告示牌和積分板沒有臺灣的國旗、國名。臺灣選手即便得獎，也是有辛酸。不能和別國選手一樣，升國旗，唱國歌，報出國名。如果長久不能改善，我們要如何告訴自己的小孩？要如何向自己和子孫交待？

我們重視校園霸凌，難道就不重視國際對臺灣全體人民的霸凌嗎？我們重視人權，難道就不重視臺灣的國權嗎？錢很重要，心理健康也很重要。停止霸凌、歧視，得到公平正義的待遇，和別人有平等的地位，是基本人權，非常重要。我們要爭取臺灣人在國際地位上的公平正義，臺灣人的心理才能健康，國家才會富強。

韓國人已經當上聯合國秘書長，臺灣人仍然不能進入聯合國參觀，不能參加國際組織，大細漢差太多了。臺灣人長期受到歧視打壓，被當作細漢仔遭踏，卻又很無奈。臺灣人心內的鬱卒成為常態，就會形成憂慮症。我們不要把臺灣人的憂鬱症當成健康優勢，遺傳給代代子孫。

我們有能力翻轉國際霸凌和歧視，所以對藍綠不滿的群眾都會靠過來，2020年我們就是臺灣最大黨。臺灣人已經看清楚，知道目前所有的政黨，沒有一黨有能力拼外交，促成臺灣加入聯合國，所以我們的機會很大，是最強的潛力股。

2020年我們有機會在立法院得到席次如，果我們能夠展現司法外交，讓臺灣參加奧運會和各種國際運動比賽時，能夠報出國名。臺灣隊能夠舉國旗進場，選手得獎時，能夠升國旗、唱國歌、報國名。眾人一定會出錢出力，支持我們成為臺灣最大黨，消除共產黨的障礙，參加聯合國和各種國際組織。

司法外交是簡易的方法，能改變各國對臺灣的外交，使臺灣加入聯合國，平反外交的不公不義，停止國際霸凌。我們以此服務臺灣人，造福臺灣群眾，因而得到眾人的支持贊助，得到數百億的捐款，名利雙收。臺灣政府也會贊助捐贈給我們。

不是我特別聰明，臺灣外交和入聯其實很簡單。官僚和政客不去做，因為外交有困難不能解決時，大家可以挖錢和洗錢，沒有人會去追究。

最近美國法院推翻否決了美國總統川普的移民限制令。川普想要禁止持有美國簽證的一些中東訪客入境，因而失敗。這是民主法治教育很好的一個案例，証明司法可以糾正總統和行政部門的出軌脫序行為。臺灣的外交問題同樣可由司法途徑，在世界各國法院得到平反，糾正各國總統和行政府部門對臺灣的外交政策，達到臺灣加入聯合國的目標。圓滿的解決臺灣外交難題。

如果有違法律，司法可以將總統捉起來關，遑論改變外交政策。臺灣在外交上無限挫折，造成人民嚴重的憂鬱症，以致國內山頭林立，無法團結。韓國人已經當上聯合國秘書長，臺灣人連要進去聯合國參觀一下都不行，長期被排斥在國際組織之外，影響民心士氣，缺乏國家認同。猶太人原是沒有土地的流浪者，卻能控制世界金融、商業，建立中東強國以色列。Rothschild擁有50兆美金的實力，是全球大金主。他們的成功，值得我們學習。

我是美國公民，可以和我的兒子，一人演原告，一人演被告，取得美國法庭判決：臺灣不是中國的一省。法院因此可以糾正總統和行政部門的錯誤外交政策。我們去各國按表操課，反共的國會議員必會糾正行政部門，使其對臺外交政策全面翻盤。日本、英國和奈及利亞我也可以安排朋友互告，他們很討厭共產黨，會願意配合。有了判決就有說服力，成為轟動世界的頭條新聞。

以前曾經有人取得法院判決，拿了中共的封口費，逍遙過日子去了。

官司訴訟最怕上訴，耗費時間心力，勞民傷財。我們的官司不會上訴，因為原告和被告是一家人。所以快則3個月，慢則6個月，就能夠得到判決書，並且邀請美國議員在紐約、洛杉磯、臺北、高雄，舉辦募款餐會。紐約的黃文局，一個人就可以捐數億。我們可以在全球的主要國家，依此操練，每個星期和不同國家的議員舉辦一次國內外的募款餐會，很快就會募款200億元。

正經看民視的主持人彭文正，JET的鄭弘儀，他會願意和我們合作，當我們的代言人。政客也會來和我們合作，我們可以透過立委，爭取國家的補助經費。我們設立臺灣入聯基金會，在臺灣和外國媒體的政論節目宣傳，吸引國內外群眾、團體參加我們的行動，就會得到大量捐款，勢不可擋，改變臺灣的國際地位。

中共只能利誘各國行政官員，無法影響各國司法、立法。我們籍各國司法的力量，改變各國的行政和外交，使臺灣逆轉勝，得到聯合國2/3會員國的支持。各國反共的群眾日益增加，加上美國總統川普的風格，非常有利我們進行工作。

我們召集一個小型的私募基金會，200萬臺幣，在美國和臺灣設立臺灣入聯基金會，先在美國成功訴訟、募款，名利雙收，以司法突破外交困境，就會得到臺灣人民支持，不分藍綠，發展成為臺灣最大黨派。200萬臺幣就能變出200億臺幣，成立臺灣最大黨，2020進入立法院，為臺灣正名，造福子孫。

有了1億，就能變出10兆。臺灣入聯基金會運作成功，盈餘可以發展雲端會議平臺，協助瑞士維持直接民主運作，同時用於社區的區分所有權人大會，提升全球物業管理的水準，成為各國人民實行直接民主的工具，呼應新世代的公民會議運動。雲端會議能夠成為世界各國產官學的新管理平臺，提升科技產業，和平演變全球政治、經濟，使全球達到瑞士的經濟水準，人均收入8萬美元的新境界。全球經濟年產值就會增500兆美元。這才真正的大數據。

臺灣政府將要執行9000億的前膽基礎建設，我們成為最大黨，可以爭取到經費，發展雲端會議平臺。只要方向正確，世界上沒有做不到的事，要解決生老病死都有辦法。發展生命產業，使人永生不死，其實也很簡單。天下無難事，只怕有心人。我們將來有錢投資設立生命發展基金會，就可以完成目標。